“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告(806亩).doc

1、1“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告目录第 一 章 总 论 .2一 、 项 目 名 称 及 业 主 .2二 、 项 目 研 究 范 围 .2三 、 项 目 编 制 依 据 .2四 、 主 要 技 术 经 济 指 标 .3六 、 可 行 性 研 究 结 论 .3第 二 章 概 况 .4一 、 项 目 背 景 .4二 、 项 目 概 况 .11三 、 可 行 性 研 究 的 编 制 依 据 .17第 三 章 市 场 调 查 分 析 .18一 、 项 目 开 发 经 营 环 境 分 析 .18二 、 项 目 周 边 市 场 调 查 分 析 .20三 、 项 目 开 发 经 营 的 SOWT 分

2、析 .23四 、 项 目 定 位 .27第 四 章 规 划 设 计 方 案 .29一 、 选 址 方 案 .29二 、 建 筑 风 格 .29三 、 道 路 及 配 套 设 施 .29四 、 环 境 影 响 评 价 .31四 、 安 全 与 消 防 .33第 五 章 项 目 开 发 经 营 策 略 及 投 资 估 算 .35一 、 项 目 开 发 经 营 策 略 .35二 、 项 目 投 资 估 算 .36三 、 项 目 实 施 进 度 安 排 .41四 、 项 目 投 资 与 筹 资 计 划 .41第 六 章 项 目 财 务 评 价 .432一 、 项 目 的 价 格 定 位 .43一 、

3、项 目 销 售 计 划 .43二 、 项 目 销 售 收 入 估 算 .44三 、 项 目 经 营 成 本 估 算 .44四 、 项 目 利 润 估 算 .45五 、 项 目 现 金 流 量 、 财 务 净 现 值 及 财 务 内 部 收 益 率 .45第 七 章 项 目 不 确 定 因 素 分 析 .47一 、 盈 亏 平 衡 分 析 .47二 、 项 目 敏 感 性 分 析 .48第 八 章 项 目 风 险 分 析 .50一 、 市 场 风 险 .50二 、 项 目 资 金 风 险 .50三 、 管 理 风 险 .50四 、 利 率 风 险 .51第 九 章 结 论 和 建 议 .52一

4、、 项 目 拥 有 较 好 的 投 资 环 境 与 机 遇 .52二 、 项 目 在 经 济 上 具 有 较 强 的 可 行 性 .52三 、 项 目 具 有 的 突 出 优 势 .53四 、 项 目 开 发 经 营 风 险 较 小 .54五 、 项 目 实 施 的 难 点 .54六 、 建 议 .54七 、 结 论 .55附 表 、 附 件“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告 2一一一 总 论一 、 项 目 名 称 及 业 主名 称 ： 野 鸭 湖 山 水 假 日 城业 主 ： 昆 明 百 大 集 团 野 鸭 湖 房 地 产 开 发 有 限 公 司二 、 项 目 研 究 范 围1、 在 对

5、 项 目 开 发 经 营 环 境 进 行 详 细 分 析 的 基 础 上 ， 结 合 项 目 所 处 的 区位 环 境 ， 对 该 地 块 的 市 场 价 值 进 行 合 理 的 估 算 。2、 对 项 目 的 可 行 性 与 开 发 经 营 策 划 提 出 初 步 意 见 ， 并 对 项 目 的 规 划 设计 、 建 筑 方 案 设 计 、 环 境 艺 术 设 计 提 出 相 应 的 建 议 。3、 结 合 公 司 的 状 况 和 项 目 的 特 点 ， 探 索 项 目 开 发 经 营 的 可 行 方 式 。4、 对 项 目 进 行 投 资 分 析 和 风 险 分 析 。5、 对 项 目 决

6、 策 及 其 实 施 的 优 化 提 出 建 议 。三 、 项 目 编 制 依 据1、 昆 明 市 发 展 和 改 革 委 员 会 签 发 的 昆 发 改 经 贸 2006408 号 关于 昆 明 百 大 集 团 野 鸭 湖 房 地 产 开 发 有 限 公 司 开 发 建 设 “野 鸭 湖 山 水 假 日城 ”项 目 立 项 的 批 复 ；2、 昆 明 市 国 土 资 源 局 签 发 的 昆 国 土 资 环 200419 号 关 于 昆 明百 大 集 团 野 鸭 湖 度 假 区 一 期 建 设 用 地 地 质 灾 害 危 险 性 评 估 说 明 书 审 查 意 见 ；3、 昆 明 市 环 境

7、保 护 局 昆 环 保 复 (2005)62 号 关 于 对 昆 明 野 鸭 湖 假日 小 镇 一 期 工 程 建 设 项 目 环 境 影 响 报 告 表 的 批 复 ；“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告 34、 云 南 省 人 民 政 府 云 政 发 2005151 号 云 南 省 人 民 政 府 关 于 加 快旅 游 小 镇 开 发 建 设 的 指 导 意 见 ；四 、 主 要 技 术 经 济 指 标经 济 指 标 汇 总 表序 号 指 标 名 称 估 算 数 据1 项目总建筑面积 377535.222 项目建设投资 132788.31 万元3 估算总收入 168042 万元4 估算净

8、利润 35254 万元5 投资利润率 26.55%六 、 可 行 性 研 究 结 论【 野 鸭 湖 山 水 假 日 城 】 房 地 产 开 发 项 目 ， 主 要 是 在 对 昆 明 市 区及 项 目 周 边 镇 区 的 经 济 、 规 划 、 旅 游 房 地 产 市 场 开 发 情 况 进 行 调 研 的 基 础上 进 行 的 ， 收 集 和 总 结 了 大 量 的 相 关 资 料 ， 根 据 本 项 目 所 处 的 市 场 环 境 及项 目 地 块 的 现 状 和 周 边 环 境 所 作 的 全 面 分 析 ， 对 本 项 目 的 市 场 定 位 、 目 标客 户 、 功 能 定 位 、

9、规 划 及 项 目 经 济 效 益 等 多 方 面 提 出 了 参 考 。 经 市 场 充 分调 查 、 研 究 、 反 复 论 证 ， 证 明 了 本 项 目 具 有 一 定 的 社 会 、 经 济 和 环 境效 益 ， 财 务 上 是 可 行 的 。“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告 4一一一 概 况一 、 项 目 背 景1、 项 目 名 称 ： 野 鸭 湖 山 水 假 日 城2、 项 目 公 司 概 况项 目 开 发 单 位 ： 昆 明 百 大 集 团 野 鸭 湖 房 地 产 开 发 有 限 公 司地 址 ： 昆 明 市 东 风 西 路 99 号 新 纪 元 广 场 16 楼法 定

10、代 表 人 ： 陈 益 民注 册 资 本 ： 肆 仟 万 元 （ 实 收 资 本 4000 万 元 ）企 业 性 质 ： 有 限 责 任 公 司房 地 产 开 发 资 质 ： 叁 级经 营 范 围 ： 房 地 产 开 发 经 营 ； 建 筑 材 料 、 装 饰 材 料 、 厨 具 、 空 调 设 备 、卫 生 洁 具 、 五 金 交 电 、 矿 产 品 、 金 属 材 料 的 销 售 （ 以 上 经 营 范 围 中 涉 及 国 家法 律 、 行 政 法 规 规 定 的 专 项 审 批 ， 按 审 批 的 项 目 和 时 限 开 展 经 营 活 动 ）野 鸭 湖 房 地 产 开 发 公 司 注

11、册 资 本 金 4000 万 元 ， 并 获 得 了 自 成 立 之 日起 三 年 内 营 业 税 及 所 得 税 减 免 的 税 收 优 惠 政 策 。 公 司 主 要 从 事 房 地 产 项 目 的开 发 及 经 营 。 公 司 的 主 要 股 东 单 位 为 ： 昆 明 百 货 大 楼 （ 集 团 ） 股 份 有 限 公 司 ，股 份 占 比 为 60%； 华 夏 西 部 经 济 开 发 有 限 公 司 ， 股 份 占 比 为 40%。 野 鸭湖 房 地 产 开 发 公 司 成 立 的 目 的 就 是 为 了 对 野 鸭 湖 小 镇 建 设 项 目 进 行 全 方 位 的运 作 。 现

12、开 发 项 目 属 于 小 镇 一 期 建 设 项 目 。3、 项 目 开 发 背 景1995 年 经 官 渡 区 政 府 批 准 ， 昆 百 大 集 团 公 司 投 资 组 建 了 昆 明 野 鸭 湖旅 游 服 务 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 “野 鸭 湖 旅 游 公 司 ”） ， 开 始 对 野 鸭 湖 度 假“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告 5区 进 行 开 发 建 设 。 当 时 经 双 龙 乡 政 府 同 意 ， 向 当 地 农 民 租 用 了 830 余亩 土 地 ， 但 未 到 国 土 管 理 部 门 办 理 土 地 相 关 手 续 。 2003 年 ， 昆 明 市

13、 对城 市 规 划 范 围 内 违 法 用 地 进 行 清 理 整 顿 ， 野 鸭 湖 向 农 民 租 用 的 土 地 也 在 清 理补 办 的 范 围 。 2005 年 ， 经 昆 明 市 整 顿 土 地 秩 序 完 善 土 地 手 续 领 导 小 组 批 准 ，给 予 完 善 了 野 鸭 湖 的 土 地 手 续 ， 并 于 2005 年 5 月 取 得 了 国 有 土 地 使 用证 ， 批 准 的 土 地 用 途 为 旅 游 用 地 。2005 年 ， 公 司 就 野 鸭 湖 区 域 进 行 旅 游 小 镇 开 发 建 设 项 目 向 云 南 省人 民 政 府 提 出 了 申 请 ， 公

14、司 决 定 在 已 取 得 土 地 的 基 础 上 ， 对 野 鸭 湖 区 域 进行 综 合 开 发 ， 并 开 始 着 手 进 行 整 个 区 域 内 项 目 开 发 建 设 的 总 体 规 划 。 总 体规 划 项 目 占 地 面 积 约 25000 亩 ， 建 设 净 用 地 约 7500 亩 。 已 取 得 的 土 地作 为 第 一 批 储 备 用 地 由 野 鸭 湖 旅 游 公 司 于 05 年 9 月 开 始 进 行 开 发 建 设准 备 工 作 。为 了 开 发 的 需 要 ， 必 须 对 已 取 得 的 国 有 土 地 进 行 土 地 用 途 的 变 更 。 2005年 7 月

15、 ， 公 司 按 国 家 现 行 的 土 地 政 策 向 昆 明 市 土 地 储 备 中 心 提 出 了 收 回 国 有土 地 使 用 证 的 申 请 ， 并 申 请 变 更 土 地 用 途 。 从 而 进 入 了 土 地 的 收 储 过程 ， 并 等 待 土 地 储 备 中 心 进 行 土 地 的 招 拍 挂 。 整 个 土 地 从 收 储 到 挂 牌交 易 的 过 程 历 时 1 年 ， 2006 年 9 月 经 省 国 土 资 源 厅 批 准 以 挂 牌 的 方 式 公开 出 让 野 鸭 湖 的 土 地 。2005 年 11 月 ， 云 南 省 政 府 正 式 批 复 野 鸭 湖 进 入

16、 首 批 旅 游 小 镇 进 行开 发 建 设 。 为 了 对 野 鸭 湖 小 镇 项 目 进 行 专 项 开 发 建 设 ， 昆 百 大 集 团 公 司 决 定成 立 项 目 公 司 作 为 开 发 主 体 进 行 项 目 的 开 发 ， 同 时 土 地 也 将 由 项 目 公 司 拍 回 。2005 年 11 月 经 工 商 管 理 局 核 准 ， 注 册 成 立 了 具 备 房 地 产 专 业 开 发 资 质 的 昆百 大 集 团 野 鸭 湖 房 地 产 开 发 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 “野 鸭 湖 房 地 产 开 发“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告 6公 司 ”） ，

17、 对 野 鸭 湖 小 镇 项 目 进 行 专 项 开 发 建 设 。 2006 年 9 月 28 日 ，野 鸭 湖 房 地 产 开 发 公 司 参 加 了 昆 明 市 土 地 交 易 中 心 对 野 鸭 湖 土 地 的 公 开 交 易 ，取 得 了 野 鸭 湖 837.08 亩 土 地 的 使 用 权 。 野 鸭 湖 房 地 产 开 发 公 司 在 土 地取 得 后 ， 原 野 鸭 湖 旅 游 公 司 将 在 建 设 中 的 项 目 转 让 给 野 鸭 湖 房 地 产 开 发 公司 。 从 而 理 顺 整 个 项 目 的 开 发 建 设 关 系 。4、 昆 百 大 集 团 公 司 战 略 布

18、局 及 房 地 产 业 务 拓 展 概 况昆 百 大 集 团 公 司 从 2001 年 产 权 重 组 之 后 ， 经 过 近 五 年 的 发 展 ， 公司 摆 脱 了 内 外 交 加 的 困 难 危 机 ， 步 入 了 企 业 良 性 发 展 的 轨 道 ， 形 成 了 商 业 零售 、 地 产 开 发 、 医 药 制 药 、 酒 店 旅 游 、 物 业 管 理 等 几 大 行 业 。 同 时 ，在 战 略 上 也 不 断 聚 焦 ， 明 确 提 出 不 仅 要 在 主 业 上 不 断 聚 焦 ， 而 且 在 地 域 上 和现 有 业 态 内 也 要 聚 焦 。 因 此 集 团 到 2005

19、 年 开 始 进 一 步 聚 焦 房 地 产 ，确 立 了 房 地 产 以 云 南 公 司 （ 云 南 百 大 房 地 产 有 限 公 司 ） 发 展 为 基 础 ，同 时 将 集 团 公 司 的 优 势 资 源 集 中 到 房 地 产 业 务 领 域 ， 使 得 资 源 愈 加 集 中 、管 理 愈 加 精 炼 、 目 标 愈 加 明 确 。 云 百 大 地 产 公 司 在 管 理 、 行 业 经 验 、 技 术力 量 、 人 才 优 势 等 多 方 面 积 累 了 竞 争 及 发 展 的 优 势 ， 集 团 公 司 也 将 其 作 为 集团 在 房 地 产 业 务 方 面 拓 展 的 平

20、台 ， 全 面 进 行 房 地 产 项 目 的 开 发 和 经 营 。5、 项 目 开 发 团 队房 地 产 项 目 由 于 受 地 域 因 素 影 响 ， 一 般 是 在 当 地 新 成 立 项 目 公 司 作 为项 目 的 开 发 主 体 ， 但 实 际 的 运 作 团 队 不 变 。 云 南 百 大 房 地 产 有 限 公 司自 成 立 至 今 ， 经 营 团 队 已 经 成 功 开 发 了 多 个 项 目 ， 目 前 ， 云 南 百 大 房 地 产有 限 公 司 已 成 为 昆 百 大 集 团 公 司 在 云 南 区 域 房 地 产 项 目 开 发 建 设 的 主 体 团 队及 项 目

21、 运 作 平 台 。云 南 百 大 房 地 产 有 限 公 司 （ 简 称 ： 云 百 大 房 地 产 公 司 ） 成 立 于 一“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告 7九 九 八 年 ， 目 前 是 上 市 公 司 昆 明 百 货 大 楼 （ 集 团 ） 股 份 有 限 公 司 的 全资 子 公 司 ， 注 册 资 本 4000 万 元 。 公 司 自 一 九 九 八 年 成 立 至 今 ， 先 后成 功 开 发 了 国 际 花 园 、 富 春 花 园 、 望 湖 雅 筑 、 钻 石 豪 苑 、 新 东 寺 人 家 西 寺阁 、 碧 云 雅 居 、 开 远 景 山 花 园 等 项 目 ，

22、代 理 新 纪 元 产 权 商 场 的 销 售 ，累 计 开 发 建 筑 面 积 40 多 万 平 方 米 ， 开 发 住 宅 总 套 数 3000 余 套 。 2006年 上 半 年 ， 该 团 队 顺 利 完 成 集 团 公 司 银 行 抵 贷 资 产 （ 昆 百 大 B、 C 座资 产 ） 的 回 购 处 置 。 现 该 团 队 除 开 发 野 鸭 湖 项 目 之 外 ， 还 在 进 行 老 百 货 大楼 的 重 建 、 城 市 理 想 项 目 的 开 发 ， 拟 建 项 目 还 有 佴 家 湾 、 呈 贡 新 城 公 务 员 小区 等 。云 南 百 大 房 地 产 有 限 公 司 已

23、开 发 的 项 目 均 获 得 了 消 费 者 及 房 地 产 界同 行 的 一 致 好 评 。 尤 其 是 国 际 花 园 项 目 先 后 荣 获 政 府 多 项 荣 誉 表 彰 ，包 括 “绿 色 环 保 小 区 开 发 模 式 ”、 “全 国 优 秀 绿 色 景 观 社 区 环 境 精 品 奖 ”、 “最 佳 人 居 奖 ”、 “杰 出 设 计 奖 ”、 “昆 明 城 市 建 设 十 佳 住 宅 小 区 ”等 。为 完 善 售 后 服 务 环 节 ， 公 司 投 资 成 立 了 云 南 百 大 物 业 服 务 有 限 公 司 ，并 成 为 昆 明 首 家 通 过 ISO9002 国 际

24、质 量 认 证 体 系 的 物 业 服 务 管 理 企 业 。 目前 ， 物 业 管 理 服 务 已 成 为 公 司 房 地 产 项 目 品 牌 打 造 及 服 务 支 持 的 重 要组 成 部 分 。云 百 大 地 产 公 司 自 成 立 之 初 就 始 终 把 内 部 管 理 放 在 企 业 发 展 的 第 一 位 ，并 沿 房 地 产 开 发 企 业 价 值 链 ， 对 以 往 地 产 项 目 开 发 中 ， 各 业 务 链 环 节 、管 理 环 节 的 经 验 和 教 训 ， 按 服 务 支 撑 与 项 目 运 作 两 条 主 线 进 行 了 重 点总 结 ， 在 此 基 础 上 形

25、成 了 财 务 模 式 和 开 发 模 式 的 总 结 ， 在 此 基 础 上 形 成 公司 项 目 开 发 和 经 营 管 理 的 操 作 制 度 和 核 心 业 务 流 程 ， 并 结 合 对 行 业 内先 进 经 验 和 方 法 的 借 鉴 和 引 进 ， 把 模 式 总 结 作 为 一 项 长 期 性 和 延 续 性 的“野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告 8工 作 ， 完 成 流 程 的 整 合 、 优 化 和 再 造 ， 并 在 各 个 地 域 市 场 、 各 个 项 目 来 运 用 。在 不 断 总 结 、 完 善 的 过 程 中 ， 公 司 团 队 形 成 了 较 强 的 市

26、 场 把 控 能 力 ，并 逐 步 积 累 了 研 发 能 力 竞 争 优 势 和 成 本 领 先 竞 争 优 势 。6、 开 发 合 作 伙 伴 介 绍从 2003 年 5 月 开 始 ， 昆 百 大 集 团 开 始 对 野 鸭 湖 项 目 的 开 发 模 式 进 行 研究 ， 并 邀 请 了 国 内 一 流 的 公 司 对 项 目 开 发 的 定 位 和 规 划 进 行 了 深 入 的 研 究 ，通 过 与 高 手 过 招 ， 提 升 自 身 水 平 。 在 本 项 目 中 与 北 京 达 沃 斯 颠 峰 ， 北 京 五 合国 际 ， 蓝 石 顾 问 公 司 形 成 良 好 合 作 关 系

27、北 京 达 沃 斯 颠 峰 是 国 内 一 流 的 专 业 旅 游 规 划 、 策 划 和 景 观 设 计 单 位 ， 是全 国 首 批 首 家 旅 游 规 划 乙 级 资 质 单 位 ， 2003 年 初 被 中 国 旅 游 报 评 为“中 国 旅 游 知 名 品 牌 ”（ 为 旅 游 规 划 、 咨 询 类 唯 一 一 家 ） 。北 京 五 合 国 际 是 跨 国 集 团 ， 在 德 国 、 英 国 、 澳 洲 、 北 京 、 上 海 、 香 港 设有 分 支 机 构 。 中 国 大 陆 现 有 员 工 200 余 人 ， 包 括 掌 握 欧 洲 建 筑 科 技 的 外籍 设 计 师 ，

28、为 客 户 提 供 专 业 水 准 的 建 筑 设 计 服 务 。 2000 年 进 入 中 国 以来 ， 在 城 市 规 划 、 建 筑 设 计 、 景 观 设 计 等 方 面 设 计 完 成 百 余 项 大 型 工 程 项 目 ，在 设 计 理 念 和 技 术 手 段 上 引 领 市 场 方 向 ， 奠 定 了 “五 合 ”品 牌 。 2004年 入 选 境 外 驻 中 国 十 大 建 筑 设 计 公 司 。蓝 石 顾 问 公 司 是 北 京 房 地 产 界 先 锋 的 、 专 业 的 投 资 和 市 场 顾 问 机 构 。 蓝石 顾 问 和 高 级 顾 问 团 队 全 程 、 全 面 地

29、 主 持 和 负 责 阳 光 100 国 际 公 寓 、 当 代 万 国 城 、 嘉 铭 桐 城 、 枫 桦 豪 景 2 期 、 恋 日 国 际 恋 日嘉 园 2 期 、 恋 日 绿 岛 、 沈 阳 理 想 CITY（ 新 城 ） 、 昆 明 野 鸭湖 山 水 假 日 小 镇 等 知 名 楼 盘 的 全 程 策 划 和 营 销 顾 问 工 作 。 2004 年 ： 北 京 地 产 最 具 成 长 力 代 理 行 “野鸭湖山水假日城”项目可行性研究报告 92005 年 ： 中 国 地 产 10 大 经 纪 公 司 中 国 地 产 代 理 100 强 ；“2005CHIAF 中 国 住 交 会 ”

30、： 中 国 房 地 产 年 度 营 销 策 划 大 奖（ 10 强 ） 7、 项 目 必 要 性 分 析（ 1)符 合 中 共 中 央 国 务 院 关 于 推 进 社 会 主 义 新 农 村 建 设 的 若 干 意 见 2006 年 2 月 21 日 ， 中 共 中 央 发 布 了 中 共 中 央 国 务 院 关 于 推 进 社会 主 义 新 农 村 建 设 的 若 干 意 见 ,明 确 提 出 了 按 照 “生 产 发 展 、 生 活 宽裕 、 乡 风 文 明 、 村 容 整 洁 、 管 理 民 主 ”的 要 求 ， 协 调 推 进 农 村 经 济 建 设 、政 治 建 设 、 文 化 建

31、设 、 社 会 建 设 和 党 的 建 设 。 野 鸭 湖 已 被 昆 明 市 、 盘 龙 区 列为 社 会 主 义 新 农 村 建 设 试 点 。（ 2)符 合 云 南 省 发 展近 年 来 云 南 省 经 济 发 展 保 持 了 强 劲 的 增 长 势 头 和 可 观 的 发 展 潜 力 ， 2005年 云 南 省 生 产 总 值 （ GDP） 完 成 3472.34 亿 元 ， 年 均 同 比 增 长 9.0%,人 均 GDP 为 7833 元 ， 成 功 跃 上 人 均 年 收 入 900 美 元 的 重 要 台 阶 。 目前 昆 明 地 区 经 济 处 于 稳 步 上 升 阶 段 ，

32、 宏 观 社 会 背 景 以 及 总 体 经 济 环 境 为 野 鸭湖 项 目 的 成 功 开 发 ， 提 供 了 良 好 的 基 础 支 撑 。 3)符 合 云 南 省 人 民 政 府 关 于 加 快 旅 游 小 镇 开 发 建 设 的 指 导 意 见 加 快 城 镇 化 进 程 ， 是 云 南 省 加 快 经 济 社 会 发 展 ， 全 面 建 设 小 康 社 会 的 重大 战 略 和 必 然 趋 势 。 2005 年 4 月 ， 省 建 设 厅 、 省 政 府 研 究 室 、 省 经 委 和省 旅 游 局 等 部 门 研 究 提 出 了 旅 游 小 镇 建 设 意 见 ， 并 初 步 确 定 了 建 设 的 总 体 思路 和 原 则 ， 旨 在 通 过 推 进 旅 游 小 镇 的 开 发 建 设 ， 形 成 一 批 主 体 鲜 明 、 交 通 便利 、 服 务 配 套 、 环 境 优 美 、 吸 引 力 强 ， 受 广 大 旅 游 爱 好 者 欢 迎 的 观 光 旅 游 、