肇庆时代广场商场营销策划报告..doc

1、目 录1. 0 导言1-12. 0 项目概况2-12. 1 项目主要技术经济指标如下2-12. 2 装修设备标准2-13. 0 肇庆市区及其经济发展概况3-13. 1 地理位置、自然环境、人口3-13. 2 主要经济指标增势强劲3-13.3 综合评述3-54. 0 肇庆市区同类大型商业物业市场概况4-14. 1 天宁广场4-14. 2 好世界购物中心4-24.3 综合评述 4-55. 0 项目竞争力分析5-15.1 项目的主要竞争优势 5-15. 2 项目的主要竞争劣势5-25. 3 项目主要机会5-35. 4 项目的主要风险5-36. 0 项目的目标消费群6-17. 0 项目的市场定位7-1

2、7. 1 功能定位7-17. 2 档次定位7-17.3 客户定位 7-17. 4 价格定位7-38.0 项目业态组合及分布8-19.0 租售推广策略9-19. 1 经营主题与布局主题9-19. 2 经营模式9-49. 3 招租模式9-59. 4 销售资料9-59. 5 销售人员9-510.0 广告宣传策略10-110.1 广告宣传整体目标10-110.2 品牌宣传策略10-110.3 广告宣传主题（卖点）10-210.4 广告宣传的目标客户群10-210.5 广告宣传实施及媒介选择10-310.6 时代广场首期广告安排10-511.0 项目租售资金回收计划11-112.0 对项目建筑设计的意见

3、及建议12-112.1 交通安排12-112.2 辅助场地12-212.3 其他12-312.4A、B 区的塔楼12-313.0 对项目售楼部工程的建议13-113.1 调整厅内布局13-113.2 大门扩宽13-113.3 改善局部光照13-213.4 地板13-213.5 门前扇形广场布局13-213.6 及早确定大厦文化特征13-314.0 关于筹组经营管理公司的建议14-114.1 经营管理公司的组建14-114.2 关于物管理方面的建议14-31-1肇庆时代广场商场营销策划报告1.0 导言二十一世纪的中国，商业零售业正在发生巨大的变革，首先从沿海开放较早的省分及城市开始，人们的消费意

4、识及消费观念逐渐在转变，从单纯的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型消费，并且已成为时尚，大型一站式综合商场及大型超市由此应运而生，在短短的时间内取代传统百货商场一跃而成为新兴商业形态的主体。时代广场即将崛起于肇庆，一个大型的商业物业将以非凡的恣态出现在粤西，出现在西江流域。我们的目标和宗旨是：让时代广场在本地区开创全新的消费潮流，与中国同步，与世界同步。2-12.0 项目概况时代广场（商场）位于肇庆市端州区，端州五路与天宁路交汇点北侧朝龙里地段，北靠星湖，东邻牌坊广场。该地段属于市内主要的商业中心区，其繁华程度，居全市之首。2.1 项目主要技术经济指标如下：总用地面积：212

5、00建筑物底层面积：约 16500塔楼（住宅）面积：75870裙楼（商场）面积：64230地下室面积：21200总建筑面积：140100建筑总高：70.5m建筑密度：45容积率：3.7绿地率：252.2 装修设备标准（待发展商提供）时代广场由肇庆市建设实业总公司开发，创亿实业发展有限公司实施，现时工程进度为大开挖桩基工程。3-13.0 肇庆市区及其经济发展概况3.1 地理位置、自然环境、人口肇庆市区（端州区）位于广东省中西部西江中下游北岸，属于珠江三角洲经济发展区范围；南临西江，北靠北岭山，东邻鼎湖区，西与高要小湘镇接壤；处于东经 11202334，北纬230211之间；距广州 90 公里，距

6、香港 140 海里；面积152.3 平方公里，其中城区面积 16.8 平方公里。端州区地势北高南低，中部为冲积平原，地势较平坦，大小湖塘呈半珠状分布，石山岩溶构成具有特色的星湖风景名胜区。1999 年端州区人口总户数有 78333 户，人口 31.41 万，其中非农业人口 27.17 万，人口自然增长率 8.05，民族构成以汉族为主。3.2 主要经济指标增势强劲根据最新的地方年鉴统计，1999 年端州区国内生产总值 22.5亿元，同比增长 12，三大产业的比重依次为 4：55.2：40.8。人均国内生产总值 18020 元，同比增长 10.3。城市居民人均可支配收入 6495 元，同比增长 4

7、.0，居民储畜余额 25.4 亿元，同比增长 18.3。3-2房地产开发完成商品房投资总额 2.49 亿元，建筑面积 32.34万平方米，同比分别增长 28.3和 38.9；销售额为 3.23 亿元，销售面积 18.68 万平方米，同比分别增长 6.9和 6.4；实现税利 5070 万元，同比增长 4.3。商业方面，全区社会消费品零售总额 17.2 亿元，同比增长8。旅游业方面，端州旅游公司拥有各种旅游路线 85 条，创收396.9 万元，同比增长 79。另据统计，作为旅游大市，2001 年全区共接待游客 428.1 万人次，星湖景区成为全国首家荣获ISO1400 国家示范区称号的重点风景名胜

8、区。交通基础设施建设方面，有三茂铁路由广州经端州至茂名；有肇庆至香港九龙直通火车；321、324 等高级公路通达四方；广肇高速公路已近完工；西江水道上行可达广西梧州，下行可达广州、香港；再加肇庆大桥等各处桥梁的连接，以端州区为中心点，已形成一个完善优良的水陆交通网络。3-3肇庆市区国民经济主要指标指 标 名 称 1987年 1999年 1999年 比1987年 +% 年 均 递 增 %一 、 国 内 生 产 总 值 （ 万 元 ） 21456 187120 7.7倍 19.8其 中 ： 第 二 产 业 （ 万 元 ） 7130 125280 16.6倍 27.0其 中 ： 工 业 （ 万 元

9、） 5690 118160 19.8倍 28.7第 三 产 业 （ 万 元 ） 11060 57300 4.2倍 14.7二 、 工 业 总 产 值 （ 万 元 ） 23525 708088 29.1倍 32.8三 、 全 社 会 固 定 资 产 投 资 （ 万 元 ） 4193 60002 13.3倍 24.8四 、 社 会 消 费 品 零 售 总 额 （ 万 元 ） 22361 172060 6.7倍 18.5五 、 财 政 收 入 （ 万 元 ） 1877 21642 10.5倍 20.7六 、 总 人 口 （ 万 人 ） 19.3 31.4 62.7 7.2七 、 农 业 总 产 值

10、（ 万 元 ） 5278 8202 55.4 6.5说明：1987 年作为基期年。3-4肇庆市区国内生产总值（GDP）（当年价格）单位：万元总 量 比 重 %一 、 国 内 生 产 总 值 33090 128288 157800 174470 203839 225069 100.0第 一 产 业 4966 7946 8660 8970 9160 9035 4.0第 二 产 业 11916 61470 79180 86880 111064 125658 55.8工 业 10410 52810 70110 77170 100436 115029 51.1建 筑 业 1506 8660 9070 9

11、710 10628 10629 4.7第 三 产 业 16208 58872 69960 78620 83615 90376 40.2其 中 ： 批 零 餐 饮 业 7741 27390 33110 37830 41550 44874 19.9金 融 业 2760 10200 10480 10490 9400 10105 4.5房 地 产 业 733 3920 5210 5710 6492 7128 3.2二 、 人 均 国 内 生 产 总 值 （ 元 ） 3620 11253 13330 14300 16570 18020 1999年指 标 名 称 1990年 1995年 1996年 199

12、7年 1998年3-5肇庆市区社会消费品零售总额单位：万元项 目 1990年 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年总 计 36724 120252 134366 145097 159607 172060一 、 按 经 济 类 型 分国 有 16016 36682 32957 30415 22373 21147集 体 4095 16001 17528 15729 18200 16183个 体 6957 30416 36688 43111 58180 71517私 营 902 585 709 992 1372其 他 9656 36251 46608 55133 59862 6

13、1841二 、 按 行 业 分批 发 零 售 贸 易 业 1578 61041 67965 69604 76676 85775其 中 ： 个 体 5582 23917 28283 33554 47199 57108餐 饮 业 4390 17238 20324 20718 23017 25757其 中 ： 个 体 1261 6360 8234 9420 10803 14244制 造 业 366 323 389 242 546 656其 他 10390 41560 45688 54533 59368 59872其 中 ： 农 民 对 城 镇 居 民 9656 35611 45688 54533 59368 598723.3 综合评述一、 投资开发大型商业物业，在全国经济正常发展的前提下，对本地区经济增长状况的了解就显得很重要，地区经济的高速发展，使市民消费力及消费需求不断提高，是大型商业物业得以生存及发展的前提。近年肇庆的城市建设及经济发展很快，是大家有目共睹的，这就为本项目的开发创造了良好的大环境。