全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则.doc

1、1深圳市物业管理示范、优秀住宅小区标准及评分细则序号 标准内容 规定分值 评分细则基础管理 32 1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 1 符合 1.0，主要配套设施不完善时，每发现一处不合规定扣 0.22、已办理承接查验手续（包括分户查验单、查验问题清单、物品及资料清册等等） 1符合 1.0，每发现一处不合规定扣 0.23、由一家物业服务企业实施统一专业化管理 1 符合 1.0，不符合 04、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确 1符合 1.0，合同不规范扣 0.5，合同写入违规内容扣 0.5，合同未在主管部门备案 05、在房屋销售合同签订时，

2、购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 2符合 2.0，基本符合 1.0，不符合 06、按规定建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1符合 1.0，已建立但管理、使用、续筹。每发现一处不合规定扣 0.5，未建立 07、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度完善 2完善 2.0，每发现一处不不完善扣 0.58、满足法定条件的物业项目，业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 2符合或未成立业主委员会 2.0，无业主委员会名单扣 0.5，无章程等相关制度扣0.5，未备案 09、已成立业主委员会的物业项目，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，

3、双方责权利明确 2符合或未成立业主委员会 2.0，合同不是规定范本扣 1，合同写入违规内容扣 1，合同未在主管部门备案 010、物业服务企业制订创优规划和具体实施方案，并经业主委员会同意 1符合或未成立业主委员会 1.0，不符合每处扣 0.511、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 2制度、工作标准建立健全 2.0，主要检查：物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度、资料管理制度等，每发现一处不完整、不规范扣 0.2，未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣 0.512、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证

4、上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨2管理人员、专业技术人员每发现 1 人无上岗证书扣 0.1，着装及标志符合 0.5，不符合 0一l3、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 2符合 2.0，无计算机扣 1，未装备智能化设备扣 12序号 标准内容 规定分值 评分细则14、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况2执行有关规定 1.0，未执行 0；公开 1.0，未公开 015、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 2包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、

5、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣 0.2 16、建立住、用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 2每发现一处不符合扣 0.217、建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2符合 2.0，值班制度不符合扣 0.5，未设服务电话扣 0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣 0.118、定期向住、用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达 95以上 2符合 2.0，

6、未定期发单扣 0.5，无整改记录扣 0.5，满意率不达标扣 1一19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修、急修及时率 100、返修率不高于 1，并有回访记录 2建立并落实 1.0，建立但未落实扣 0.5，未建立扣 1.0；及时率符合 0.5，每降低 1 个百分点扣 0.1；返修率符合 0.3，不符合0；回访记录完整 0.2，记录不完整或无回访记录 0房屋管理与维修养护 14 1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单无（门） 、户门标号标志明显 2符合 2.0，无示意图扣 0.5，无路标扣0.3，幢、单无、户号每缺一个扣 0.12、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

7、 2符合 2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣 1.03、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，按规定时间清洗外墙、外立面、粉刷公共走廊、楼梯2符合 2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣 0.24、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 2符合 2.0 未按规定设置 0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣 0.1， 有安全隐患每处扣 0.55、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.26、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈

8、蚀 2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.5二7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 2符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.53序号 标准内容 规定分值 评分细则共用设施设备管理 151、共用配套设施完好，无随意改变用途 12、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范23、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻24、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 15、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行26、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污

9、染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案27、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好28、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案29、三北地区，冬季供暖室内温度不低于 16 1三以下每发现一处不合规定扣 0.1：相关操作人员熟悉设备基本情况和重要参数、性能、操作规程；管理处负责人需了解所管理项目的设备基本情况，如电梯台数、厂家规格等；设备消防责任人、设备责任人挂牌上墙。设备房管理制度健全并上墙（各设备房管

10、理规定、安全运行操作规程、岗位职责、值班、管理、交接班制度、设备保养与检修规程等） 。无重大管理责任事故。相关的维修人员应取得有效的上岗证；维修人员身体健康，无妨碍工作的疾病和缺陷。维修人员的维修操作程序符合职业健康安全要求、操作无安全隐患，空调机房、发电机房内的作业场所噪音控制在规定值内，否则，应给操作人员配备安全防噪设施。设备房门上有相应的设备房标识；强电井、弱电井、管道井等门上有相应的强电井、弱电井、管道井标识。设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司 VI 要求；设备房内所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。设备房内地面干净、天花无渗水，无无关物品，物品摆放整齐，无

11、杂物；配备足够的灭火器和应急灯，安装有温度计，通风良好。设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志；流体管道有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识（部位刷红漆或加红色标识） 。设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全；墙上各电气开关、过线盒盖板良好，无缺损，使用正常。设备完好，各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象。设备房内环境温度应保持在 40 摄氏度以下，相对湿度应保持在 80%以下（特殊设备房按照规定） 。照度标准 LX：配电装置室 200，一般控制室 300，主控制室 500（以上在

12、0.75 米水平面上） ；变压器室、风机房、空调机房、泵房：地面 100，电源设备室、发电机室：地面 200。噪音标准，按，一般设备房内(不含发电机房、空调冷水机房)最大不得超过 85 分贝；对发电机房、空调冷水机房噪声测量，测试点选在设备房边界外 1.0M 处，距地面 1.2M；先测本底噪声，再使设备运行，运行稳定后，关上房门，测量运行噪声，最大不得超过85 分贝。4序号 标准内容 规定分值 评分细则三各类设备房门口安装有从地面算起不低于50 厘米，且易跨过的金属制防鼠板。设备房内、外所有在显著位置的控制箱、照明箱、开关箱中的控制器、开关盘以及设备房内的电源开关有明确的用途标识。机电设备统计

13、表、机电设备台帐填写规范、及时。水泵房、配电房、空调机房、发电机房等的巡查记录按规定时间填写，填写内容规范。、级设备的日常、一级、二级保养按保养计划规定的时间进行，填写的保养记录内容规范、详细；每类、每种设备分开填写；三级设备按计划进行保养并填写记录。发电机及其他规定定期启动运行的设备按规定时间运行，及时填写运行记录；备用应急发电机系统可随时启用。设备维修记录健全，及时归档在机电设备台帐后页。按规定进行周巡视，填写周巡视记录。按规定定期进行水池（箱）加药、规范填写加药记录。设备房作业场所照度、产生的照度测试记录齐全。空调循环水加药记录、水处理记录、水质检验合格证齐全。设备房作业场所噪音、产生的

14、环境噪音的测试记录齐全，固体废弃物、废油、废水等有毒有害物质的处理有记录。室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案，各种证件齐全。供电设备设施运行状态正常，可操作，巡视、检验、维护、操作记录完整。公共照明设备完好。电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案。监控设备齐全、完好无损，

15、控制范围符合设计和安全要求，操作台整洁；监控录像画面清晰、画面切换稳定，音频视频线路接线牢固、布线规范、标识清楚，监视摄像镜头干净无灰尘、连接线路规范无锈迹，焦距调整、云台各角度动作灵敏，监控的控制设备运行状态良好，按钮、开关、插头、指示灯无缺损。录相带或硬盘存放时间不少于 7 天。远红外防越位防盗系统、门禁系统、背景音乐系统、车场管理系统、公用天线系统工作正常。按规定时间排除故障，保证系统工作正常。5序号 标准内容 规定分值 评分细则秩序、消防、车辆管理 10 1、小区基本实行封闭式管理（开放式小区每栋楼入口实行 24 小时值守）1 符合 1.0，不符合 02、有专业秩序维护队伍，实行 24

16、 小时值班及巡逻制度；秩序维护人员熟悉小区的环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责2 符合 2.0，无专业秩序维护队伍扣 1.0，其它每发现一处不符合扣 0.23、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 1 符合 1.0，无具体的防范措施扣 0.5，标识每缺一处扣 0.1四4、消防设备设施完好无损，可随时启用；消防通道畅通，制订消防应急方案2 符合 2.0，以下每发现一处不符合扣 0.1:消防水泵、风机、防火卷帘门、手报等末端设备处于自动状态。消防中心可随时启动消防水泵、风机、防火卷帘门等设备，消防对讲、消防广播、消防泵、风机、防火卷帘门、警铃工作正常。消防控制主机、消防联动控制柜运行

17、正常，各种控制开关、按钮、指示灯齐全并标有功能标识。消防控制主机、消防联到控制柜内清洁无灰尘、线路整理规范，工作电压正常（控制箱、电瓶） 。消防报警系统无故障点，探测器、手报、风阀、水流开关、水压开关功能正常。消防系统的模块箱、控制箱内清洁无灰尘、线路整理规范。消防中心能够正常迫降电梯。消防栓箱内清洁无灰尘、配件齐全、水龙带完好无损，无私自动用消防栓情况，栓口不漏水。防火卷帘门外观清洁无灰尘、运行灵活无异常磨擦声，就地手动、启动及联动正常，上下限位置正常，防火卷帘门开关盒玻璃完好无损。防火卷帘门现场应有编号，防火卷帘门下的地面有两条黃色警戒线，防火卷帘门两边有警示牌。气体灭火系统储藏器压力、机

18、械运转等正常，无故障，控制柜时间显示正确。灭火器压力显示正常，铅封、保险带完好无损。出口指示灯控制器面板（包括电压）无异常、荧光显示板正常、清洁无尘。各种指示发光管正常、疏散示意图、照明设施和引路标志完好。6序号 标准内容 规定分值 评分细则5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记2 制度完善 0.5，基本完善 0.3，不完善 0；因管理责任造成车辆丢失扣 0.5(管理单位公开承诺赔偿的不扣)；每发现一台车辆乱停放扣 0.1，出入无记录扣 0.26、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序2 符合 2.0，制度不全或不落实的扣 1.0，乱停放，每部车扣 0.2四环境

19、卫生管理 14 1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.22、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁2 未实行责任制的扣 1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣 0.5，未实行标准化保洁的扣 0.53、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 2 每发现一处垃圾扣 0.2，未达到垃圾日产日清的扣 0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣 0.54、房屋共用部位共用设施设备无蚁害 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.25、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.26、房屋共用部位保持

20、清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.27、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.28、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合 1.0，不符合 09、排 放 油 烟 、 噪 音 等 符 合 国 家 环 保 标 准 ， 外 墙无 污 染 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2五绿化管理 7 l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 02、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象 2

21、符合 2.0，基本符合 1.0，不符合 0 3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃2 长势不好扣 1.0，其它每发现一处不符合扣 0.2 分4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2六精神文明建设 3 l、开展有意义、健康向上的社区文化活动 2 符合 2.0，基本符合 1.0，不符合 02、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0七管理效益 5 l、物业管理服务费用收缴率 98以上 2 符合 2.0，每降低 1 个百分点扣 0.52、提供便民有偿服务，开展多种经营 2 符合 2.0，基本符合 1.0，不符合 0八3、本小区物业管理经营状况 1 盈利 1.0，持平 0.5，亏本 0注：本考评标准及评分细则已经市局组织专家讨论并修订。