柱山湖休闲小镇项目开发建议书.docx

1、1项目建议书柱山湖项目我单位已考察近三年时间，内部会议多次讨论，并邀请相关专家等现场考察，多次召开论证会议。2014 年，房地产市场趋缓，加之政策调控和市民观望心态，论证认为，该项目具有良好的市场前景，但是资金回笼及销售前景不明朗，所以迟迟未拍板定案。2015 年，房地产政策及开发项目趋于稳健发展方向，国家对开发项目的指导走向理性，市民亟待改善居住条件、休闲养老多元化、市民田园化的居住要求等逐步显现出来，开发柱山湖再一次提上日程。由于公司运作平邑、兰陵等项目的开发，人员资金等不能不允许公司在其他项目上分散精力。目前，我公司其他开发项目已经基本就绪，可以调配出一定的精力进行柱山湖的项目规划和运作

2、，所以，柱山湖再一次成为各个董事的重点关注对象。2017年 6 月，半年董事会会议提出了柱山湖开发的基本理念：“生态柱山、休闲养老、绿色田园、高新农业”。根据项目的发展需要，任命韩文启副总经理专职负责柱山湖项目可研及项目实施。公司在人员、资金、技术力量上全面倾斜该项目，并把该项目做为 2018 年公司的重点实施项目。根据我们这几年来的工作，对柱山湖小镇项目做如下汇报：一、企业有能力做好柱山湖小镇建设临沂金开置业有限公司成立于 2012 年，注册资金为 1000 万元，是一家专注于房地产开发的公司。公司自成立以来，坚持以“诚信为本、质量第一、客户至上、服务至上”为企业理念，提倡团结、互助、奋进思

3、想，不断吸收具有多年房地产开发从业经验的专业人才，组成了一支具有 80以上专业技术职称，开发经验丰富，开发理念超前，技术实力精湛，工作能力优秀的房地产开发团队。公司本着打造精品社区，引领物业潮流的经营理念。先后开发改造了兰陵县尚岩镇驻地的颐尚花园、向城镇的银杏家园、兰陵县驻地向阳花园、费县经济强镇上冶镇驻地的沂蒙财富广场，以上项目投资逾几亿元，项目资金来源全部自筹。公司为加快小城镇建设，改善居住环境，实现城乡一体化尽了微薄之力。2我公司的经营方针是“开发一个项目，造福一方人民，树立一方口碑”。公司以先进的开发理念，成熟的开发经验，诚实守信的经营作风，同心协力、开拓创新，在激烈的市场竞争浪潮中，

4、乘风破浪、拓展思路、锐意进取、再创新高，依托各级政府的支持和优秀人力资源优势，努力把公司打造成为本地最具有竞争力的房地产企业之一，为改善居民的居住条件和美化城市环境做出更大的贡献。针对柱山湖小镇项目，我公司成立由副总经理韩文启为项目经理的领导班子，下设综合办公室、技术部、财务部、招采部、后勤部、规划部等职能部门。目前职能部门人员已经齐备，启动资金1000 万已经到位，待项目立项后各个部门能够立即到位。一、我们为什么要搞柱山湖休闲小镇项目开发1、柱山湖的区位优势柱山湖项目位于莒南县最西南部与临沭县青云镇接壤，原土地属莒南板泉镇岚峨沟、马曹头村土地范围，东临莒南县柱山水库，南至临沭县青云镇用地，西

5、临 225 省道（莒南至新浦），北临板泉镇马槽头村耕地。本项目距莒南县城 20km,距临沭县城 14km，距临沂城市中心 28km，距河东区 20km，距日照岚山港 50km,距江苏省连云港市区 75km，距长深高速青云出口 2km,距新规划曹岚高速出入口 6km,距新规划的临沂南疏港路 2km,距临沂沭埠岭国际机场23km，距连云港白塔埠机场 50km,地理位置十分优越。便利的交通环境，便于我们打造“半小时生活圈”。32、柱山湖的文化优势莒南红色景点众多，有山东省政府诞生地、115 师司令部旧址、中华抗日第一村渊子崖、甲子山战斗遗址、山东新华书店诞生地、山东省第一个团支部诞生地、鲁东南革命烈

6、士陵园等。八路军115 师司令部旧址、山东省政府诞生地位于山东省莒南县大店镇。一九六一年十一月，省府旧址被国务院批准为国家重点文物保护单位，是革命传统及爱国主义教育基地。板泉镇位于莒南县城西部 14.2 公里处，南与临沭县相邻，西与河东区隔河相望，北靠岭泉镇，东与十字路镇接壤，2000 年被省政府批准为省级中心镇，素有“名臣故里、柳编之乡”的美誉。总面积 99 平方公里，耕地 7.8 万亩。2006 年被授予“山东省环境优美乡镇”、“临沂市村镇建设明星乡镇”等称号。板泉是明朝重臣王璟的故乡。据明史 王璟传记载：王璟，字廷采，板泉镇大白常村人，生于明正统十二年（1447 年），卒于嘉靖十四年（1

7、535 年）。成化八年（1470 年）中进士，在朝为官 50 余年，辅佐过宪宗、孝宗、武宗、世宗 4 代皇帝，官至都察院左都御史，卒后赠少保。一生勤政爱民，政绩卓著。他耿介忠直，为政清廉的气节，被后人奉为楷模，传颂至今。王璟故后，葬于临沂城东南 3 里处姜园村。大白常村为纪念王璟，在村西南修建了王璟衣冠冢。朝廷所赐 2 套石人、石马等分别安放于临沂市区和大白常村。板泉镇有光荣的革命传统。抗日战争时期，渊子崖村 300 多名村民用土枪、土炮、大刀、长矛抗击过 1000 多名日本侵略军，毙敌 112 名。被誉为“中华抗日楷模村”。中国革命军事博物馆设置专门板块介绍。板泉镇历史悠久，文化底蕴丰厚。人

8、民勤劳质朴。明朝左都御史王璟出生在大白常。1932 年莒南县第一个党支部在板泉崖成立，1941 年 12 月，渊子崖村群众团结一致，英勇抗击日军，被誉为“中华抗日第一村”。4莒南县旅游有孙镗纪念馆、石铁陨景点半日游、山东省莒南佛教文化苑建设项目、八路军 115 师司令部旧址暨山东省政府诞生地二期建设项目、山东省莒南厉家寨纪念馆项目、山东省莒南沂蒙乡村风情园旅游开发项目、山东莒南左山恐龙遗迹地质公园项目、山东省莒南七彩旅游谷开发项目。天佛景区位于县城北，真山、真水、真大佛是其主要特色。 马鬐山风景区，位于莒南县城北 10 公里，景区面积 50 平方公里，山峰海拔 6622 米，是莒南卧佛风景名胜

9、区的一个重要组成部分，有四奇、四怪、四秀之说。3、县委县府的城市规划理念2016 年莒南县政府工作报告提出了莒南对城市发展的和第三产业的构想：莒南县城市发展将实现由传统县城发展为现代化城市；由县城中心城市发展为临沂东部的副中心中等城市；由资源型产业城市发展为资源带动复合型中心城市。在区域发展中，临沂市是全国性商贸中心之一，而日照和连云港都是大陆桥东桥头堡的组成部分，区域物流循环体系已经形成，莒南要主动参与，在这一体系中发挥自身的作用，争取成为区域物流循环体系中的一个独特支点。通过对莒南城市的区域角色与功能定位的分析确定了莒南城市的区域角色定位是临沂日照连云港城市群中的增长极；区域物流循环体系中

10、的重要节点；鲁东南山水旅游滨海旅游的过渡城市；莒南城市的区域功能定位是区域商贸流通基地，具备临港产业、食品加工业、化工业、流通四大主导功能，以及特色旅游和生态观光农业等辅助功能。莒南县城城市性质概括为：临沂日照连云港城市群中的副中心城市，以发展商贸物流、临港产业、旅游为主的生态型山水园林城市。城市发展更快。莒南县新型城镇化规划公布实施，老城和新城协调发展，城市发展空间不断拓展。镇村面貌更靓。推动美丽乡村建设，完成农村危房改造 1555户、改厕 6.3 万户、硬化道路 290 万平方米，打造沂蒙美丽乡村示5范点 19 个，带动提升农村“五化”水平。积极推进宜居小镇、宜居村庄建设，大店镇创建为省级

11、宜居小镇，庞疃村、洙边村、龙窝村入选省级宜居村庄。二、我们将如何打造柱山湖小镇柱山湖的优势在于有山有水，有先天的文化底蕴。这是其他项目选址所不具备的。我们对柱山湖的规划原则是“生态、环保、人文、可持续”，尽量利用现有文化资源和优良的自然环境进行规划，打造生态柱山、宜居柱山、休闲养老、高效农业基地为主题的小镇。除满足近期使用的要求，并考虑今后进一步改造的可能，适当体现超前意识。我们对柱山湖小镇开发的基本理念是“生态柱山、休闲养老、绿色田园、高新农业”。规划区共分三期六个板块：一、以景区为依托的养老中心；二、以休闲为依托的度假村板块；三、以湖区为依托的水上乐园、水上垂钓板块；四、以文化资源为依托的

12、民俗风情园、综合服务板块；五、以土地改良为依托的高效农业、高效林业板块；六、以入库河流环境提升为依托的生态湿地保护板块。1、以景区为依托的养老中心板块全国各类老年社会福利机构有 170 多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达 1400 万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。因此养老产业是一个朝阳产业，有非常好的市场前景和投资方向。养老中心围绕柱山水资源优势，突出水景特色，打造“自然水景花卉苗圃生态休闲”特色生态养身和休闲假旅游目的地，项目整体建设风格为中式，将生态与贵族气息和谐统一。功能定位以养老、商务、度假、居住及景点五大功能于一体的综合性旅游项目。养老中心

13、的规划核心是科学合理利用各类土地和相关资源，体现最佳社会经济价值。保护自然生态环境，防止水土流失，不改变土地利用性质，发挥土地利用效能。探索建立农民受益的长效机制，构建永久性的民、企和谐新农村。体现林业生态，展现景观配置。景观、景点、娱乐、休闲布局科学，配置合理。设施建设强调风貌景观化、功能多元化、利用综合化，充分发挥其投资价值，打造最佳的游乐、休闲、人居、商务环境。 养老中心计划建筑面积 1.8 万平方米，计划投资 4560 万元。共设6床位 460 个，其中老年人照料中心 260 床，候鸟式养老公寓 200 套。配套设施包括康复中心、餐厅、放映厅、娱乐室、健身场所等。2、以休闲为依托的度假

14、村板块度假村区充分利用地形特征，建筑顺应等高线，自然地围绕中心花园，错落有致地布置独户度假村，联排度假村和小洋楼。根据风水理论中的“旷”、“奥”关系将中心花园分散成一大（“旷”）和一小（“奥“）两个部分，丰富度假村区外部空间变化和环境景观，且每一户均能获得良好的景观视野。根据地形东、南高，低处向东北角凹入的特点，整个地形具有良好的风水，以山为“脉”，整个基地则为风水理论当中的“穴”，藏风聚气。规划则充分进行把握，在东部保留山体及其植被，将单幢的独户度假村布置在东部，小洋楼和会所布置在南部联排度假村布置在东北及西部，度假村区入口布置于西南角进入。建筑结合地形，利用地下停车、平台下停车库的手法，并

15、通过建筑间的进退、错落、围合强化山地特征，中心花园的主体绿化及叠水等手法更是突出山地住区的标识特点。区内道路规划充分结合地形及建筑，由一大一小的二个中心花园划分为“8”字形环道，充分满足消防要求和小汽车每户均能入7户的要求。在入口处道路与中心花园形成一条轴线，而在度假村区内则是曲折的道路形式，道路断面进行适当的宽窄变化，即方便使用，又使路转景移。在规划中，充分体现植物配置的功能性和艺术性，以方便居民日常生活为原则，尽量满足人们游憩、赏玩等要求，通过植物的色彩、形体、季相的配植处理，结合小品、灯饰，起到优化、美化环境之作用。度假村区西部大片的生态果林，更是为其增添一份非凡的野趣，同时又体现了园林

16、绿化在生态环境中的积极效益，从而提高整个环境质量和度假村区品味。度假村规划目标：1、依山就势，结合自然，突出山地特色，建立一流的生态度假村区。2、创造功能齐备，设施完善，环境优美的高档次居住场所。3、建立山地居住区先进开发模式，创造更为人性化的居住空间。4、度假村坚持一别墅一景观的设计原则，把别墅融入到秀美的山水风景中，山水是别墅的依托，别墅是整体规划中的景观小品。度假村规划 700 套及相关服务设施等，总建筑面积 18.5 万平方米。计划投资 5.55 亿元。83、以湖区为依托的水上乐园板块注重生态保护，顺天时、地利而建，展现人的活力与自然魅力和谐交融，重视景观效果。以市场需求确定项目产品和

17、服务，始终保持先进安全的市场形象，把娱乐性与精神陶冶结合起来。不仅内部各子项目之间形成一体，本项目与周边环境、景点和项目也形成有机结合的关系。水上乐园项目包含可移动支架水池，充气水池为构架、以水上滑梯、水上闯关竞赛为刺激源，丰富多彩的浮具为点缀，结合不同的动漫文化元素，充分利用充气游乐产品形象描述精确、功能齐全、美观安全等特点，打造具有一定动漫文化内涵的戏水主题乐园。欢乐水世界集游泳、娱乐休闲、嬉水、体育锻炼、亲子乐园、动漫文化、竞技比赛为一体。该板块一期投资 3100 万元，包括景观岛、湖区水上游艇、码头、沙滩浴场、儿童游乐及上游休闲垂钓等。计划投资回收期限10 年。94、以文化资源为依托的

18、民俗风情园、综合服务板块根据多次实地考察和调研的结果，对风情园规划主要有一下几个基本思路：一、在空间布局上划分为“一轴两翼”。“一轴”即贯通南北的风情步行街，“两翼”则以“一轴”为中心，分为东面“文化休闲翼”和西面“文化生态翼”，突出临沂旅游资源最突出特征“自然原生态文化”。二、在规划布局上以西门为主入口（靠 225 省道），北门、东门为次入口，并按功能分为六大功能区：政务商务接待区、文化休闲区、民俗风情体验区、文化交流区、娱乐休闲区和红色文化纪念区。三、在空间渗透上，园区休闲文化区能很好的向城市渗透，为市民和游客提供文化休闲、娱乐、购物和体验的场所。同时，城市的背景山体、水体、竹林景观又能很

19、好的向园区渗透，丰富园区文化生态区域景观内容，增强园区可游性和可赏性。该板块建筑面积 2 万平米，包括板泉印象星级酒店接待中心、以板泉美食及特产为主的特色商业街、名臣王璟祠堂、道教文化遗址复古等。民俗风情园建成后，将成为：10成为区域临沂城镇居民养老休闲中心。成为区域临沂范围内居民观光休闲游乐的“目的地”。加速推进临沂特色旅游业发展，增强旅游竞争力。树立临沂特色旅游品牌，提升临沂旅游品位。整合临沂文化资源，打造 A 级民族特色公园，努力实现打造临沂旅游强镇的目标。该项目计划投资 6000 万，服务中心自主经营，商铺租售兼营。计划十年回收投资。5、以土地改良为依托的高效农业园板块柱山湖规划控制区域内，部分为荒草地及山岭地，大部分为贫瘠农田，不具备高效农业种植的条件，根据园区实际情况，计划对耕地采取覆土或换种植土壤的办法改良种植环境。待改良土地2840 亩。高效农业采用租赁方式或合作分成方式经营。作为一个有担当的企业，首先考虑农民的收益。村居农民安居乐业，企业才能有良