青云路537弄旧区改造拆迁安置方案草案.docx

1、1虹梅南路金海路通道（虹梅南路段）建设工程项目房屋征收与补偿方案房屋征收部门：上海市徐汇区住房保障和房屋管理局实施单位：上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司二一五年七月二十七日2虹梅南路-金海路通道(虹梅南路段)建设工程项目房屋征收与补偿方案 一 、 征 收 与 补 偿 的 法 律 和 政 策 依 据1、 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 条 例 （ 国 务 院 第 590 号 令 ）2、 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 评 估 办 法 （ 建 房 201177 号 ）3、 上 海 市 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 实 施 细 则 （ 上 海 市 人民

2、政 府 第 71 号 令 ）4、 上 海 市 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 实 施 细 则 若 干 意 见 的通 知 （ 沪 府 办 发 201224 号 ）5、 关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作的若干意见（沪府办发201413 号）6、 关 于 贯 彻 执 行 若 干 具 体 问 题 的 意 见 （ 沪 房 管 规 范 征 20129 号 ）7、 关 于 进 一 步 规 范 本 市 房 屋 征 收 补 偿 工 作 的 通 知 （ 沪 房 管征 2014243 号 ）8、 上 海 市 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 评 估 管 理 规 定 （ 沪 房 管

3、规 范市 20137 号 ）9、 上 海 市 徐 汇 区 人 民 政 府 印 发 徐 汇 区 关 于 贯 彻 执 行 中 居 住 房 屋 补 偿 的 实 施 意 见 的 通 知 （ 徐 府 发 201230 号 ）10、 其 他 相 关 法 规 和 规 范 性 文 件二 、 征 收 目 的根 据 “沪 规 地 （ 2015） EA31000020154309 号 ” 建 设 用 地 规 划许 可 证 ， 该 地 块 位 于 虹 梅 南 路 -金 海 路 通 道 （ 虹 梅 南 路 段 ） 建 设 工程 项 目 的 道 路 广 场 用 地 范 围 内 ， 根 据 国 有 土 地 上 房 屋 征

4、收 与 补 偿条 例 ， 拟 征 收 该 地 块 。33、 房 屋 征 收 范 围根 据 “沪 规 地 （ 2015） EA31000020154309 号 ” 建 设 用 地 规 划许 可 证 的 用 地 范 围 ， 此 次 房 屋 征 收 的 范 围 为 梅 陇 六 村34、 35、 45、 46 号 以 及 虹 梅 南 路 440 弄 2-3 号 房 屋 。四 、 被 征 收 房 屋 建 筑 面 积 的 认 定 办 法对 于 已 经 登 记 的 房 屋 ， 其 建 筑 面 积 ， 一 般 以 房 地 产 权 证 和 房 地产 登 记 簿 的 记 载 为 准 ； 房 地 产 权 证 和 房

5、 地 产 登 记 簿 的 记 载 不 一 致 的 ，除 有 证 据 证 明 房 地 产 登 记 簿 确 有 错 误 外 ， 以 房 地 产 登 记 簿 为 准 。 已经 登 记 的 房 屋 ， 在 房 地 产 权 证 记 载 以 外 的 搭 建 面 积 ， 不 予 认 定 建 筑面 积 。承 租 的 公 有 非 居 住 房 屋 ， 以 房 屋 租 赁 合 同 记 载 的 建 筑 面 积 为 准 。承 租 的 公 有 居 住 房 屋 ， 以 租 用 公 房 凭 证 所 记 载 的 建 筑 面 积 为 准 ； 租用 公 房 凭 证 记 载 的 是 居 住 面 积 的 ， 按 下 表 所 列 的 换

6、 算 系 数 计 算 建 筑面 积 ：房 屋类 型公 寓 独 立 住宅 (花园 住 宅 ）新 里住 宅新 工 房（ 有 电 梯 、成 套 ）新 工 房（ 无 电 梯 、成 套 ）新 工 房（ 无 电 梯 、不 成 套 ）“两 万户 ” 新工 房旧 里住 宅简 屋换 算系 数2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25征 收 公 有 居 住 房 屋 ， 按 租 用 公 房 凭 证 记 载 的 独 用 居 住 部 位 的 面积 （ 使 用 面 积 ） 作 为 换 算 建 筑 面 积 的 基 数 。 厨 房 （ 灶 间 ） 、 备 餐 室 、厕 浴 室 、

7、 壁 橱 、 箱 子 间 、 走 道 、 晒 台 、 阳 台 、 天 井 、 楼 梯 间 等 部 位的 面 积 不 得 作 为 换 算 建 筑 面 积 的 基 数 ， 但 单 独 调 配 作 为 居 住 部 位 使用 的 除 外 。企 事 业 单 位 房 屋 的 建 筑 面 积 ， 一 般 以 房 地 产 权 证 记 载 的 建 筑 面积 为 准 。 未 经 登 记 的 建 筑 面 积 ， 以 规 划 土 地 批 准 文 件 记 载 为 准 。 实际 建 筑 面 积 小 于 规 划 土 地 批 准 文 件 记 载 的 ， 以 实 际 建 筑 面 积 为 准 。4五 、 征 收 与 补 偿 计

8、户 标 准被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 以 征 收 决 定 作 出 之 日 合 法 有 效 的 房地 产 权 证 、 租 用 公 房 凭 证 、 公 有 非 居 住 房 屋 租 赁 合 同 计 户 ， 按 户 进行 补 偿 。 每 户 只 能 享 受 一 次 奖 励 费 。 被 征 收 人 以 房 地 产 权 证 所 载 明 的 所 有 人 为 准 ， 公 有 房 屋 承 租 人以 租 用 公 房 凭 证 、 公 有 非 居 住 房 屋 租 赁 合 同 所 载 明 的 承 租 人 为 准 。六 、 非 居 住 房 屋 的 及 用 途 的 认 定（ 一 ） 非 居 住 房 屋

9、的 认 定1、 原 始 设 计 为 非 居 住 房 屋 ， 延 续 至 房 屋 征 收 决 定 作 出 时 仍 作为 非 居 住 房 屋 使 用 的 ， 应 当 认 定 为 非 居 住 房 屋 ；2、 公 有 房 屋 承 租 人 与 公 有 房 屋 出 租 人 签 订 了 公 有 非 居 住 房 屋租 赁 合 同 ， 建 立 了 公 有 非 居 住 房 屋 租 赁 关 系 的 ， 可 以 认 定 为 非 居 住房 屋 ；3、 房 地 产 权 证 和 房 地 产 登 记 簿 记 载 的 权 利 人 为 单 位 ， 可 以 认定 为 非 居 住 房 屋 ， 但 其 房 屋 性 质 明 确 记 载

10、为 居 住 或 者 实 际 用 作 职 工或 者 职 工 家 庭 居 住 使 用 的 除 外 ；4、 原 始 设 计 为 居 住 房 屋 ， 经 市 或 者 区 房 屋 行 政 管 理 部 门 批 准居 住 房 屋 改 变 为 非 居 住 用 途 的 ， 除 有 特 别 规 定 以 外 ， 可 以 认 定 为 非居 住 房 屋 。 但 在 2001 年 11 月 1 日 以 前 ， 已 经 以 居 住 房 屋 作 为 经 营场 所 并 领 取 营 业 执 照 的 ， 可 以 认 定 为 非 居 住 房 屋 ； 在 2001 年 11 月 1日 以 后 ， 以 居 住 房 屋 作 为 经 营 场

11、 所 并 领 取 营 业 执 照 ， 未 经 市 或 者 区房 屋 行 政 管 理 部 门 批 准 居 住 房 屋 改 变 为 非 居 住 用 途 的 ， 不 认 定 为 非居 住 房 屋 。（ 二 ） 房 屋 用 途 的 认 定企 事 业 单 位 房 屋 的 用 途 ， 按 照 房 地 产 权 证 记 载 的 房 屋 用 途 进 行补 偿 。 未 经 登 记 的 房 屋 ， 按 照 规 划 土 地 或 住 房 保 障 房 屋 管 理 部 门 批准 文 件 记 载 的 用 途 进 行 补 偿 。 未 经 批 准 改 变 房 屋 用 途 的 ， 不 得 按 照改 变 之 后 的 用 途 补 偿

12、。5七 、 居 住 房 屋 补 偿 方 式 、 标 准 和 计 算 方 法1、 征 收 居 住 房 屋 的 补 偿 方 式 ：（ 1） 货 币 补 偿 （ 2） 房 屋 产 权 调 换 ： 被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 选 择 房 屋 产权 调 换 的 ， 房 屋 征 收 部 门 应 当 提 供 用 于 产 权 调 换 的 房 屋 ， 并 与 被 征收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 计 算 、 结 清 被 征 收 房 屋 补 偿 金 额 与 用 于 房 屋产 权 调 换 价 值 的 差 价 。2、 根 据 相 关 规 定 ， 经 区 政 府 批 准 ， 本 地 块 补

13、贴 系 数 为 0.3。3、 被 征 收 房 屋 的 价 值 补 偿（ 1） 被 征 收 居 住 房 屋 ：被 征 收 居 住 房 屋 价 值 补 偿 款 =评 估 价 格 +价 格 补 贴（ 2） 公 有 出 租 居 住 房 屋 ：被 征 收 居 住 房 屋 价 值 补 偿 款 =评 估 价 格 80% +价 格 补 贴评 估 价 格 、 价 格 补 贴 计 算 公 式 ：评 估 价 格 ：评 估 价 格 =被 征 收 房 屋 的 房 地 产 市 场 评 估 单 价 被 征 收 房 屋 的 建筑 面 积 。评 估 均 价 ：评 估 均 价 =被 征 收 范 围 内 居 住 房 屋 评 估 总

14、 价 居 住 房 屋 总 建 筑 面积 。如 被 征 收 房 屋 的 房 地 产 市 场 评 估 单 价 低 于 本 基 地 被 征 收 房 屋 评估 均 价 的 ， 被 征 收 房 屋 的 房 地 产 市 场 评 估 单 价 以 本 基 地 被 征 收 房 屋评 估 均 价 计 。价 格 补 贴 ：价 格 补 贴 =被 征 收 房 屋 评 估 均 价 补 贴 系 数 被 征 收 房 屋 的 建 筑面 积 。4、 居 住 困 难 户 的 优 先 保 障 的 申 请 和 审 核居 住 困 难 的 被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 应 当 向 徐 汇 区 住 房 保 障6机 构 提

15、出 居 住 困 难 审 核 申 请 ， 并 提 供 相 关 证 明 材 料 。徐 汇 区 住 房 保 障 机 构 应 当 按 照 “上 海 市 人 民 政 府 令 第 71 号 ”第三 章 第 三 十 二 条 以 及 本 市 经 济 适 用 住 房 的 相 关 规 定 对 居 住 困 难 户 进行 认 定 ， 并 将 认 定 符 合 条 件 的 居 住 困 难 户 及 其 人 数 在 征 收 范 围 内 公示 ， 公 示 期 为 15 日 。 公 示 期 内 有 异 议 的 由 徐 汇 区 住 房 保 障 机 构 在 15日 内 进 行 核 查 和 公 布 。按 照 本 市 经 济 适 用 住

16、 房 有 关 住 房 面 积 核 定 规 定 及 以 下 折 算 公 式计 算 后 ， 人 均 建 筑 面 积 不 足 22平 方 米 的 居 住 困 难 户 ， 增 加 保 障 补 贴 ，但 已 享 受 过 经 济 适 用 住 房 政 策 的 除 外 。折 算 公 式 为 ： 被 征 收 居 住 房 屋 补 偿 金 额 折 算 单 价 居 住 困 难户 人 数 。保 障 补 贴 =折 算 单 价 居 住 困 难 户 人 数 22平 方 米 -被 征 收 居 住房 屋 补 偿 金 额 。本 基 地 折 算 单 价 :11000 元 /平 方 米 。八 、 补 贴 和 奖 励 标 准 （ 仅 限

17、 居 住 房 屋 ）以 房 屋 征 收 决 定 作 出 之 日 合 法 有 效 的 房 地 产 权 证 、 租 用公 房 凭 证 计 户 ， 按 户 奖 励 。货 币 补 偿 房 屋 产 权 调 换期 限各 类 补 偿安 置 方 式奖 励补 贴 项 目 自 行 购 房馨 宁 公 寓浦 润 苑银 杏 苑夏 朵 小 城 等市 场 价 值 调 换奖 励 签 约 奖 100000 元 /证 100000 元 /证 100000 元 /证搬 迁 面 积 补 贴 1000 元 / 1000 元 / 1000 元 /签 约期 内 补 贴购 房 补 贴 15000 元 / 250000 元 /证 250000

18、 元 /证奖 励 签 约 奖 80000 元 /证 80000 元 /证 80000 元 /证搬 迁 面 积 补 贴 500 元 / 500 元 / 500 元 /签 约期 外 补 贴购 房 补 贴 15000 元 / 250000 元 /证 250000 元 /证7特 别 告 知 ：（ 1） 签 约 当 事 人 选 择 货 币 补 偿 的 ， 签 订 上 海 市 国 有 土 地 上 房屋 征 收 补 偿 协 议 ； 选 择 购 买 基 地 动 迁 安 置 房 的 ， 签 订 上 海 市 国有 土 地 上 房 屋 征 收 补 偿 协 议 和 安 置 房 （ 现 房 ） 认 购 书 ， 另 需填

19、 写 配 套 商 品 房 供 应 单 。（ 2） 在 征 收 补 偿 方 案 确 定 的 期 限 内 达 不 成 补 偿 协 议 ， 经 徐 汇 区人 民 政 府 作 出 补 偿 决 定 的 被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 ， 以 “房 屋 产权 调 换 ”中 的 市 场 价 值 调 换 进 行 安 置 （ 非 居 住 房 屋 除 外 ） 。九 、 用 于 产 权 调 换 房 屋 的 基 本 情 况 和 选 购 方 法 （ 仅 限 居 住 房屋 ）1、 本 基 地 用 于 产 权 调 换 的 房 屋（ 1） 动 迁 安 置 房 ： 馨 宁 公 寓 （ 华 发 路 406 弄 ）

20、 ； 浦 润 苑 （ 浦 航路 718 弄 ） ;银 杏 苑 （ 城 鸿 路 222 弄 ） 。（ 2） 市 场 价 值 调 换 房 ： 夏 朵 小 城 （ 银 春 路 1799 弄 ） 等 。2、 房 屋 产 权 调 换 选 购 方 法 ：（ 1） 凡 选 择 本 基 地 产 权 调 换 房 源 的 被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 ，必 须 按 规 定 签 订 补 偿 协 议 。（ 2） 基 地 的 动 迁 安 置 房 每 证 限 购 三 套 ， 其 中 徐 汇 区 房 源 （ 馨 宁 公寓 ） 每 证 限 购 一 套 。 购 买 基 地 提 供 的 动 迁 安 置 房 的

21、总 金 额 不 得 超 过该 户 被 征 收 房 屋 的 补 偿 金 额 与 购 房 补 贴 之 和 （ 即 被 征 收 房 屋 的 房 地产 市 场 评 估 价 格 +价 格 补 贴 +产 权 调 换 动 迁 安 置 房 的 购 房 补 贴 ） 。（ 3） 符 合 条 件 的 居 住 困 难 户 ， 增 加 的 困 难 户 保 障 补 贴 可 用 于 申 购动 迁 安 置 房 （ 申 购 动 迁 安 置 房 总 金 额 不 可 超 过 评 估 价 格 、 价 格 补 贴 、居 住 困 难 增 加 货 币 补 贴 款 、 购 房 补 贴 之 和 ） 。（ 4） 奖 励 期 结 束 后 ， 根

22、据 实 际 房 源 使 用 情 况 退 回 多 余 的 房 源 。（ 5） 具 体 选 房 办 法 另 行 公 布 。十 、 房 屋 征 收 评 估 机 构 选 定 办 法房 屋 征 收 决 定 公 告 公 布 后 ， 区 房 屋 征 收 部 门 将 房 屋 征 收 评 估 项8目 在 市 估 价 师 协 会 网 站 上 发 布 ， 接 受 估 价 机 构 报 名 ， 并 将 经 审 核 符合 条 件 的 估 价 机 构 名 单 在 房 屋 征 收 范 围 内 张 贴 公 示 。房 屋 征 收 部 门 组 织 被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 在 5 个 工 作 日 内 ，在 张

23、 贴 公 示 的 估 价 机 构 名 单 中 协 商 选 定 估 价 机 构 。 协 商 不 成 的 ， 房屋 征 收 部 门 应 当 组 织 被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 在 张 贴 公 示 的 估 价机 构 名 单 中 进 行 投 票 ， 按 照 简 单 多 数 的 原 则 ， 以 得 票 数 多 少 的 顺 位确 定 估 价 机 构 。 房 屋 征 收 部 门 将 确 定 的 估 价 机 构 名 单 在 房 屋 征 收 范围 内 和 市 估 价 师 协 会 网 站 上 予 以 公 告 。十 一 、 房 屋 征 收 补 偿 的 签 约 期 限签 约 期 限 为 30 天

24、。 （ 具 体 日 期 另 行 公 示 ）十 二 、 搬 迁 期 限 和 搬 迁 过 渡 方 式 、 过 渡 期 间本 基 地 的 安 置 房 均 为 现 房 ， 由 被 征 收 人 自 行 过 渡 。被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 应 当 在 征 收 补 偿 协 议 约 定 或 者 征 收补 偿 决 定 确 定 的 搬 迁 期 限 内 完 成 搬 迁 。十 三 、 一 次 性 搬 迁 补 助 费 （ 仅 限 居 住 房 屋 ）一 次 性 搬 迁 补 助 费 =600 元 / 被 征 收 房 屋 建 筑 面 积 。十 四 、 搬 家 补 助 费 （ 仅 限 居 住 房 屋 ）搬

25、 家 补 助 费 =35 元 / 被 征 收 房 屋 建 筑 面 积 ， 每 证 低 于 1600 元 ，按 1600 元 /证 发 放 。签 约 期 内 按 期 搬 迁 的 ， 另 免 费 提 供 搬 场 车 一 辆 次 ， 但 需 承 担 因搬 运 贵 重 物 品 增 加 的 额 外 费 用 。十 五 、 装 修 补 贴 （ 仅 限 居 住 房 屋 ）根 据 被 征 收 房 屋 装 修 程 度 按 建 筑 面 积 给 予 装 修 补 贴 ， 补 贴 单 价以 评 估 公 司 出 具 的 评 估 报 告 为 准 。十 六 、 家 用 设 施 移 装 费 （ 仅 限 居 住 房 屋 ）1 固

26、定 电 话 移 装 费 ， 每 号 140 元 或 按 现 行 有 关 规 定 （ 凭 缴 费 单 据 ）；2 管 道 煤 气 拆 装 费 ， 每 户 160 元 或 按 现 行 有 关 规 定 （ 凭 缴 费 单 据 ）9；3 有 线 电 视 移 装 费 ， 每 户 240 元 或 按 现 行 有 关 规 定 （ 凭 缴 费 单 据 ）；4 空 调 拆 装 费 ， 每 台 400 元 （ 按 实 计 算 ） ；5 热 水 器 拆 装 费 ， 每 台 300 元 （ 按 实 计 算 ） ；6 宽 带 移 装 费 ， 每 户 90 元 或 按 现 行 有 关 规 定 （ 凭 缴 费 单 据 ）

27、；7家 用 （ 独 用 ） 电 表 ， 每 只 80 元 （ 凭 收 费 单 据 按 实 计 算 ） 。十 七 、 非 居 住 房 屋 的 补 偿 方 式 、 补 偿 标 准 、 计 算 方 法 及 奖 励 标准1、 补 偿 方 式 ： 货 币 补 偿 。2、 补 偿 标 准 及 计 算 方 法 ：被征收房屋的评估价格:被征收房屋的房地产评估价格由选定的房地产评估机构评估确定。设备搬迁和安装费用:设备搬迁和安装费用由选定的房地产评估机构评估确定。无法恢复使用的设备费用:无法恢复使用的设备重置价结合成新的费用，由选定的房地产评估机构评估确定。停产停业损失补偿：停产停业损失的补偿标准，原则上按照被

28、征收房屋市场评估价的 10%确定。特殊情况的按照被征收人、公有房屋承租人提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，由房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。3、奖励标准：被征收人在签约期内签约的，给予评估价格 5%的奖励；被征收人在签约期内签约的,并在合同约定的期限内腾退土地和房屋的，给予评估价格的 5%奖励。10十 八 、 协 议 履 行征 收 补 偿 协 议 签 订 后 一 方 当 事 人 不 履 行 补 偿 协 议 约 定 的 义 务 的 ，另 一 方 当 事 人 可 以 依 法 提 起 诉 讼 。十 九 、 补 偿 决 定房 屋 征 收 部

29、门 与 被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 在 征 收 补 偿 方 案 确定 的 签 约 期 限 内 ， 达 不 成 补 偿 协 议 ， 或 者 被 征 收 房 屋 所 有 权 人 不 明确 的 ， 徐 汇 区 人 民 政 府 按 照 征 收 补 偿 方 案 作 出 补 偿 决 定 。二 十 、 司 法 强 制 执 行被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 在 法 定 期 限 内 不 申 请 行 政 复 议 或 者不 提 起 行 政 诉 讼 ， 在 补 偿 决 定 规 定 的 期 限 内 又 不 搬 迁 的 ， 由 徐 汇 区人 民 政 府 依 法 申 请 人 民 法 院

30、强 制 执 行 。二 十 一 、 受 委 托 的 房 屋 征 收 事 务 所 名 称上 海 市 徐 汇 第 二 房 屋 征 收 服 务 事 务 所 有 限 公 司二 十 二 、 办 公 室 接 待 地 点 和 时 间地 点 ： 虹 梅 南 路 440 弄 一 楼 基 地 办 公 室时 间 ： 周 二 至 周 六 12： 00 至 20： 00接 待 电 话 ： 54283859二 十 三 、 其 它 事 项1、 房 屋 征 收 与 补 偿 协 议 应 当 由 房 屋 征 收 部 门 与 被 征 收 人 、 公 有房 屋 承 租 人 签 订 。 签 订 征 收 与 补 偿 协 议 的 被 征 收

31、 人 、 承 租 人 、 当 事人 应 当 负 责 安 置 房 屋 使 用 人 、 共 同 居 住 人 。 公 有 住 房 根 据 上 海 市房 屋 租 赁 条 例 的 规 定 ， 由 符 合 法 定 条 件 的 新 的 承 租 人 签 约 。 共 同居 住 人 有 多 人 的 ， 应 协 商 确 定 签 约 代 表 ； 协 商 不 成 的 ， 由 公 房 产 权人 指 定 确 认 。 若 上 述 签 约 人 因 故 不 能 亲 自 签 约 ， 可 依 法 委 托 他 人 签约 。 但 必 须 提 供 委 托 双 方 在 征 收 事 务 所 当 面 签 名 盖 章 的 书 面 委 托 书或 经 公 证 机 关 公 证 的 委 托 书 。2、 征 收 与 补 偿 协 议 签 订 后 ， 被 征 收 人 、 公 有 房 屋 承 租 人 应 当 在征 收 与 补 偿 协 议 或 者 补 偿 决 定 确 定 的 搬 迁 期 限 内 ， 并 负 责 将 房 屋 使