《四川房产测绘实施细则》.doc

1、 四川省房产测绘实施细则 四川省 住房和城乡 建设厅 四 川 省 测 绘 局 二 一 年 四 月 四川省房产测绘实施细则 第 1 页 共 33 页 目 录 第一章 总则 (2) 第二章 房产平面控制测量 (2) 第三章 房产图绘制 (3) 第四章 建筑面积计算规则 (4) 第五章 房屋建筑面积测算 (10) 第六章 共有建筑面积分摊规则 (16) 第七章 房产变更测量 (20) 第八章 成果资 料的检查验收和整理 (21) 第九章 附则 (23) 附录一：术语 (24) 附录二：房屋面积测绘记录手簿 (28) 四川省房产测绘实施细则 第 2 页 共 33 页 第一章 总 则 1.1 目的 为加

2、强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。 1.2 适用范围 在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守房产测量规范和本实施细则。 1.3 依据和标准 中华人民共和国测绘法 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国 城市规划法 四川省测绘管理条例 房产测绘管理办法 房产测量规范第 1单元：房产测量规定 GB/T 17986.1-2000 房产测量规范第 2单元：房产图图式 GB/T 17986.2-2000 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 (建住房 200274 号 ) 转发建设部 关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知 的

3、通知 (川建厅房 2002104 号 ) 1.4 房产面积精度要求 房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表 1-1 计算的结果。 表 1-1 房产面积的精度要求 （ S为房产面积 , 平方米 ） 精度等级 限差（ 平方米 ） 中误差 (平方米 ) 一级 SS 0006.002.0 SS 0003.001.0 二级 SS 002.004.0 SS 001.002.0 三级 SS 006.008.0 SS 003.004.0 各级房产面积的精度适用范围如表 1-2。 表 1-2 房产 面积精度测算等级的要求 精度等级 不同房屋选用的等级 一级 特殊房屋或产权人要求的房屋 二级 商品

4、房或进入房地产市场的房屋 三级 其它房屋 第二章 房产平面控制测量 2.1 房产平面控制网点的布设原则 房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行房产测量规范（ GB/T 17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用 其点位，并对有关点进行联测。 四川省房产测绘实施细则 第 3 页 共 33 页 2.2 房产平面控制点的内容 房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋

5、设固定标志。 2.3 房产平面控制点的密度 建筑物密集区的控制点平均间距 lOO 米 左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距 200 米左右。 2.4 房产平面控制测量的方法 房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、 GPS 定位测量等方法。 2.5 主要技术指标 房产平面控制测量的各主要技术指标按现行房产测量规范（ GB/T 17986.1-2000）的规定执行。 第三章 房产图绘制 房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图 (以下简称分幅图 )、房产分丘平面图 (以下简称分丘图 ) 、房屋座落分布示意图（以下简称座落图）、房产分层平面图（以下简

6、称分层图）和房产分户平面图 (以下简称分户图 )。 3.1 分幅图、分丘图的绘制按房产测量规范执行。 3.2 座落图的绘制可参照四川省房产测绘示范文本（ 1）。 3.3 分层图的绘制 3.3.1 分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。 3.3.2 各层图形应注 明第 x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第 x 层的夹层。 3.3.3 房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按房产测量规范要求绘制在各分层图上。 3.3.4 一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数

7、据完全相同，可只绘低层图形，并注明“ x x层”。 3.3.5 分层图的绘制可参照四川省房产测绘示范文本（ 1）。 3.4 分户图的绘制 3.4.1 分户图是在分 层 图的基础上绘制的细部图， 以一户产权人为单位 ，表示该套房屋的 平面尺寸及周围关系 ，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发 房屋 所有权 证的附图使用 。 3.4.2 以户为单位绘制分户图 (当第 i 至 n 各层分户户形完全相同时，第 i+1 至 n 各层分户图以第 i层代替，并在第 i层后简注 (第 i+1 至 n 层同 )(i=1、 2、 3 n)。 3.4.3 跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。 3.4.4 房

8、屋内有层高低于 2.20 米 的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“ 层高小于 2.20 米 ”。 3.4.5 分户图的其它图形规格技术要求按房产测量规范执行。 3.4.6 分户图的绘制可参照 四川省房产测绘示范文本（ 1）。 四川省房产测绘实施细则 第 4 页 共 33 页 第四章 建筑面积计算规则 4.1 计算建筑面积的条件 能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件： 1)应具有 永久性 上盖。 2)应有围护 结构 。 3)结构牢固，属永久性的建筑物。 4)层高在 2.20 米 以上 (含 2.20 米 ，以下同 )。 5)可作为人们生产或生活的场所。 4.2 计

9、算全部建筑面积的范围 4.2.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和 计算建筑面积 。 4.2.2 房屋内的夹层、插层、 技术 层 、 结构转换层 及其梯间、电梯间等高度在 2.20 米以上部位计算建筑面积。 4.2.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层 计算建筑面积 。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20 米 以上的，按其水平投影 计算建筑面积 。 4.2.4 室内楼梯、楼梯间、电梯 (含观光梯 )井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层 计算建筑面积 。 4.2.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在 2 20 米 以上的

10、楼梯间、水箱间、电梯机房 、设备 用房 及其附属用房 、 斜面结构屋顶高度在 2.20 米 以上的部位 以及经 主管 部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间， 按其外围水平投影 计算 建筑面积 。 4.2.6 挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影 计算建筑面积 。 4.2.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影 计算建筑面积 。 4.2.8 与房屋相连的有柱走廊 （剪力墙视为有柱） ，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影 计算建筑面积 。 4.2.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影 计算建筑面积 。 4.2.10 地下室、半地下室及其相应出

11、入口，层高在 2.20 米 以上的，按其外墙 (不包括采光井、防潮层及保护墙 )外围水平投影 计算建筑面积 。 4.2.11 与房屋相连属永久性的且 有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影 计算建筑面积 。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算建筑面积 。 4.2.12 玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积 。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。 4.2.13 属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影 计算建筑面积 。 4.2.14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围

12、护结构的，按其高度在 2.20 米以上部位的外围水平投影 计算建筑面积 。 4.2.15 与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。 4.2.16 图书馆的书库，其层高在 2.20 米 以上的， 均按一层 计算建筑面积 。 4.2.17 有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影 计算建筑面积 。 4.2.18 室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆 (场 )看台下方空间加以利用的，四川省房产测绘实施细则 第 5 页 共 33 页 净高在 2.10 米 以上 (含 2.10 米 ，以下同 )的部位，按其外围水平投影计算建筑面积 (多层的按多

13、层计 )。 4.2.19 房屋的飘窗，其窗台台面 结构板不 高于房屋地面 、具有房屋同等使用功能、净高在 2.10 米 以上 ,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影 计算建筑面积 。 4.2.20 层高在 2.20 米 以上 的架空层，按 柱外围 水平投影计算 建筑 面积 。 4.3 计算一半建筑面积的范围 4.3.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 4.3.2 未封闭的阳台、入户花园、庭院、空中花园等 （ 不论其是否有柱 ） ， 未封闭的挑廊， 按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 4.3.3 独立柱、单排柱的

14、门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 4.3.4 无 上盖 的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 4.3.5 有 上盖 不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 4.3.6 有 上盖 、 具有围护结构 、独户使用 的平台，上盖 在围护结构内水平 连续 投影 面积 大 于 或等于 其 二分之一 的 ， 不论其是否有柱， 按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算 建筑面积 。 4.4 不计算建筑面积的范围 4.4.1 层高低于 2.20 米 的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、

15、半地下室、架空通廊等。 4.4.2 突出房屋墙面的构件、配件、装 饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、 无柱雨 篷等。 4.4.3 阳台、挑廊 、 入户花园、庭院、空中花园、 雨篷 、 外走廊 、 檐廊 、 架空通 廊 、穿过 建筑物 的通道 等 ， 以下情况 视为无上盖 ： 阳台、挑廊 、入户花园、庭院、空中花园等与其上盖相距 超过一 个 自然 层 的 ； 雨篷 、 外走廊 、 檐廊 、 架空通 廊 、 穿过 建筑物 的 通道与其上盖 超过二 个 自然 层 的 ； 阳台、挑廊 、入户花园、庭院、空中花园等 的 上盖 在围护结构内水平 连续 投影 面积 小 于 其 二分之一 的。 4.4.4

16、房屋的天面、挑台、 露台 ， 天面上的花园、泳池。 4.4.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间 安置箱、罐的平台。 4.4.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行 的部份。 4.4.7 利用引桥、高架路、高架桥、 斜坡道、 桥面作为 上盖 建造的 建筑空间 。 4.4.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋 。 4.4.9 检修、消防等用途的室外爬梯。 4.4.10 独立烟囱、 亭、廊 、塔、罐、池和地下人防干、支线等。 4.4.11 与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。 4.4.12 与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊 等 的建筑。 4.4.13 楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论

17、是否利用的部分。 4.4.14 宽度大于 0.30 米 的 楼梯梯段水平间 隙。 4.4.15 宽度大于 0.40 米 的 自动扶梯 安全间隙 。 4.4.16 窗台台面 结构板 高于房屋地面的飘窗。 四川省房产测绘实施细则 第 6 页 共 33 页 4.4.17 上层阳台在公共晒台 、露台 上的投影部分。 4.4.18 室外 台阶 、 走廊外的台阶踏步 、 底层室内楼梯延伸出室外的部分。 4.4.19 跃层式房屋 上层挑空部位 （含 外 墙体） 。 4.4.20 斜坡式人行或车行通道等无 永久性 上盖 的建筑。 4.5 特殊情况下的建筑面积计算 4.5.1 复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据

18、 主管部门 许可的设计图纸，按自然层计算建筑面积。 4.5.2 阳台、挑廊、 入户花园、庭院、空中花园、 架 空通廊 等 的外围水平投影超过其底板外沿的，按底板水平投影计算建筑面积。 4.5.3 未封闭的阳台、挑廊 、入户花园、庭院、空中花园等 ，其 上盖 在围护结构内水平 连续 投影 面积大于 或等于 其 面积二分之一 的 ，按 上盖在围护 结构 内 水平投影面积的一半计算 建筑面积。 4.5.4 屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于 2.20 米 时不计算外墙面积。 4.5.5 对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向内倾斜的，净高 在 2.10 米 以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，

19、超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。 4.5.6 上层室外楼梯水平投影能 覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有 上盖 ，按有上盖 的室外楼梯 计算建筑面积 。 4.5.7 雨 篷 仅 有 一边与墙相连 ， 由墙支撑着的雨 篷 为悬挑雨 篷 ，不计 算 建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨 篷 ，按上盖水平投影面积 的 一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨 篷 ，按柱外围计算建筑面积。 当雨 篷 由两面墙支撑的（如图 4 1）， 不 计算建筑面积；当雨 篷 除由两面墙支撑外 ，还设置 有 一根柱子支撑（如图 4 2），则以柱外围向墙

20、作垂线并与墙围成的矩形面积 的 一半计算建筑面积。 当雨 篷 由三面墙支 撑， 其 建筑面积按如下情况（如图 4 3）计算：雨 篷 外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积 的 一半计算建筑面积 ； 雨 篷 凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点（ P1 与 P2）连线与墙围成部分的盖板水平投影面积 的 一半计算建筑面积（即悬空部分不计 算 面积）。 图 4-1 图 4-2 四川省房产测绘实施细则 第 7 页 共 33 页 图 4-3 4.5.8 建于坡地的建筑 物利用吊脚楼空间设置架空层或 对 深基础地下空间加以利用的，当架空层的地面为斜面且四周有围护结构

21、 (如 图 4 4)，围护结构内 、 净高 在 2.10 米以上 的 计算建筑面积；当架空层的地面修整成平地时，不论有无围护结构，其层高 在 2.20 米以上 的，按柱外围水平投影计算建筑面积；当架空层 的 地面一部分为平地，另 一 部分为坡地的，平地部分的面积按柱外围和坡地交界线计算（ 如 图 4 5）。 图 4-4 图 4-5 4.5.9 建筑物第一层的 出入口 设于凹进的外墙且其顶部为 上 层建筑所盖（如图 4 6）。凹进部分的进深 a 等于或大于其长度 b 者，凹进部 分 计全部建筑面积，若其顶部高度大于一楼层时，仍按一层计算建筑面积；当上述凹进部分的进深小于其长度时，按有盖无柱外走廊

22、、檐廊情况处理。 图 4-6 4.5.10 房屋 的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由 非剪力 墙所封闭 、正面无围护结构 的（如图 4 7） ，按上盖水平投影面积 的 一半计算建筑面积 。 图 4-7 四川省房产测绘实施细则 第 8 页 共 33 页 4.5.11 室外 楼 梯与台阶 室外 楼 梯须 同时满足 以 下两个条件： a)室外 楼 梯的起点（地面）至终点（进门）的高差（高度）应不小于一个楼层的高度 。 b)室外 楼 梯的下面不是与山坡连成一体的实体，而是室外 楼 梯的水平投影范围内可形成一个建筑空间。 如图 4 8所示，该建筑的下部分利用山坡建成台阶，而上部分架空后进房屋门而形成的桥，

23、则不 应作 为室外 楼 梯 处理 。但如图 4 9所示，该建筑的下部分紧靠山坡，且其最低部分属人工砌填而形成实体，其余不足一楼层高度部分为架空，则该建筑仍 作 为室外 楼 梯处理 。 图 4-8 图 4-9 4.5.12 室外楼梯和室内楼梯 4.5.12.1 室外楼梯 : a)设置于建 筑物 主体结构以 外 、 仅有扶手栏杆 、 没有墙体封闭的楼梯视为室外楼梯 。 b)设置于建筑物外墙之外 的 有墙体封闭 的 专用楼梯为室外楼梯 。 c)直通顶层的观光电梯视为室外专用电梯 。 4.5.12.2 室内楼梯 : a)设置于建筑 物 主体结构以内 的楼梯、电梯视为室内楼梯 。 b)设置于建筑物外墙之

24、 外的有墙体封闭 的非 专用楼梯视为室内楼梯 。 c)各层使用兼向外观光的电梯，视为室内电梯。 4.5.13 通风井、烟道的面 积计算 4.5.13.1 地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数 计算建筑面积；独立于建筑之外 的 地面部分，有围护结构或柱和上盖，且高度 在 2.20 米以上 的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算 ， 并计入地下室或半地下室的建筑面积中 ； 在地面且位于建筑物内部或附着于建筑物外墙时，按以下情况分别计算建筑面积： a) 若通风井、烟道 的高度 在 2.20 米以上 ，地面部分按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面

25、积中，其通过的地面以上各层应除去该部分的面积值； b)若通风井、烟道的高 度小于 2.20 米，则不计算其建筑面积，其所占用的建筑面积从所在地面建筑空间的建筑面积中扣除。 4.5.13.2 烟道按其通过的 使用层的层数 计算建筑面积 ， 通过的其它不使用楼层， 不 计算建筑面积。 四川省房产测绘实施细则 第 9 页 共 33 页 4.5.13.3 一户专用的内置烟道计入该户的 套内 建筑面积 ， 一户专用的外置烟道计入该户的分摊建筑面积， 层内 多户共用的烟道 列为 其服务范围的共有建筑面积 。 4.5.14 多排柱的车棚、货棚、站台 等 ，若柱为斜柱（如 图 4-10）。以柱 外侧 离地面

26、2.20米处（垂距）的连线水平投影范围内（虚线范围）有盖部分计算全面积（斜线部分）。 图 4-10 4.5.15 没有结构层的立体车库，以传动式的机械设备作为停车位，在车库的中间部位未设固定停车位或多个汽车进出口的，该建筑按一层计算建筑面积（如图 4-11 所示）。 以传动式的机械设备作为汽车载体并在车库中间部位设置多层（结构层）固定停车位的，或使用传动式机械设备间使汽车垂直升降到达多层停车库的，该设备间按立体车库层数计算建筑面积 （ 立体车库层 高 在 2.20 米以上 ） （如图 4-12 所示）。 图 4-11 图 4-12 4.5.16一栋建筑物围合形成的院子， 其闭合 走廊 为非独立柱时， 均属一条有柱走廊（如图 4 13） 。