梧田站南片区控制详细规划.doc

1、目 录第一章 总 则第二章 土地使用规划第三章 交通规划控制第四章 村庄建设规划第五章 空间景观规划第六章 市政工程规划第七章 专项工程规划第八章 规划指标控制附录: 1、规划用地平衡表2、公共配套设施一览表3、地块指标控制一览表- 1 -第一章 总 则第 一 条 为 了 加 强 梧 田 站 南 片 区 的 城 市 建 设 规 划 管 理 ， 保 证 城 市 规 划 的顺 利 实 施 ， 根 据 中 华 人 民 共 和 国 城 市 规 划 法 和 温 州 市 城 市 总 体 规 划 ， 制定 本 规 定 。第二条 本规定适用于本规划用地范围以内（界线界定见规划图纸）的各项建设工程，是地块出让、

2、开发容量控制和设施配置的主要依据，是下一阶段的规划设计和施工设计的依据之一。除本规划外，允许进一步编制修建性详细规划、专项规划、城市设计、街景规划及施工设计，但对本规划所规定的强制性内容必须严格执行。第 三 条 本 规 定 与 图 集 有 同 等 的 法 律 效 力 ， 两 者 应 同 时 使 用 ， 不 可 分割 。第四条 本规定和图集未涉及的指标，应符合国家、浙江省以及温州市的有关技术规定。第五条 本规定的解释权以及规划实施过程中对各种问题的协调处理，由温州市规划局负责。第六条 本规定和图集自批准之日起生效。第二章 土地使用规划第七条 规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标城市用地分类

3、与规划建设用地标准 （GBJ137-90）的规定。商/住混合用地为 C/R，属自定义用地。第八条 本规划区功能定位为温州市中心区向城市绿心过渡地带的居住综合区，意象定位为“生态水景、人文休闲瓯越水乡有机生长的城市社区” 。本区域适宜于生活居住、商业金融、办公服务及其配套设施的建设。第九条 根据本规划区的功能定位本区的规划结构为“一心二轴三组团” ，以本区的中央公园为绿心，以火车站及城市中轴线为自然和人文景观轴，形成火车站周边地区的商业公建组团及东西两个居住组团，并分别划分为A、B、C、D 四个不同功能街区。第十条 本区规划用地划分为不可兼容用地、补偿兼容用地及可兼容用地三类，其中不可兼容用地指

4、城市基础设施、防灾设施、绿地、城市道路广场用地等；补偿兼容用地指为居民日常生活服务的设施，其内部面积不可缺少，但位置可以有一定微调余地，如小学、幼儿园等内容必须在规范所要求的服务半径内补偿兼容；可兼容用地指商业、金融、服务性项目等，该类用地的审批由规划行政主管部门掌握，具体视交通、景观、环保及是否为特殊控制区等因素综合确定。第十一条 以街坊为单位成片开发时，街坊内各地块的用地界线可根据实际情况适当调整，但其规模和配套设施项目必须符合图集和表 7 规定的指标要求。- 2 -第十二条 地块转让需符合下列要求：1、重要基础设施（包括防灾设施，主、次级道路、河道、桥梁、高压走廊等） ，居住区及城市级绿

5、地一般不得转让。2、出让地块界线可以与规划地块界线一致，也可以几个规划地块一起转让，同一地块一般不宜部分转让（大块的商业设施用地除外） 。3、小区、组团设施应随居住用地一并转让，包括绿地及公共服务设施等，中、小学、幼儿园等教育设施可以由开发商建设，也可以委托教育部门负责建设，但要处理好建设资金问题。4、一般的公共服务设施征用原则是谁受益，谁征用。5、规划行政主管部门有权决定支路、河道支流、防护绿带是否由建设单位征用。6、建筑后退的用地由建设单位统一征用。7、公厕、开闭所用地由所在单位征用，可以由建设单位建设，也可委托相关专业部门建设，但要协调好建设资金和管理权限问题。该地块是否给予地价或政策优

6、惠由规划行政主管部门决定。8、在地块出让的同时，必须同时明确规划设计条件。第十三条 本区的公共建筑根据服务对象可以分为市级、片区级及为居住社区、小区、组团服务的公共服务设施。各类建筑的造型要求与其建筑的性质相吻合，并方便残疾人的使用。第十四条 水、电、气、防灾等设施原则上由专业部门负责实施，开闭所、公厕等设施可以独立设置，也可以附建，但必须统一管理。第十五条 沿河绿地以防护、观赏为主，内部要设置游步道、健身设施、座椅、休息廊等设施；道路绿地以遮荫、观赏为主；隔离绿地以隔音、隔尘、遮挡视线为主；小区、组团级绿地是居民日常游息、观赏、健身的场所，同时具有吸尘、调节气温的作用。植物配置宜选用本土树种

7、为主。第十六条 河道整理需得到相关部门批准方能实施，规划本区河道驳岸结合绿化做成自然生态型，通航桥梁应首先保证净空要求，人行桥梁造型宜相对自由与活泼。第三章 交通规划控制第十七条 道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空） ，任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。第十八条 各街坊、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合地块指标控制表及图集的规定。第十九条 本规划区道路系统分为三级：主干路，规划红线宽度 40m，设计车速 40-60km/h，双向六车道，包括惠民路；次干路，规划红线宽度 40m，设计车速 30-40km/h，近期四车道，远期六车道，包括月落

8、垟路、安居路；支路，规划红线宽度 18-24m，设计车速 20-30km/h，包括圣门路、康居路、东阳路、霞南路等。- 3 -道路规划及标准横断面 表 1道路性质序号 路名红线宽度（）道路长度（m）起讫点后退道路红线距离（m）断面形式主干路 1 惠民路 40 1328温州大道瓯海大道5一块板9m（人行道+绿化带）+22（机非车道）+9m（人行道+绿化带）1 月落垟路 40 2586南塘大道汤家桥路5二块板6.5m（人行道+绿化带）+11.5（机非车道）+4m（中央绿化带）+11.5（机非车道）+6.5（人行道+绿化带）次干路2 安居路 40 1080月落垟路瓯海大道5二块板1 圣门路 24 1

9、061月落垟路汤家桥路3一块板3m（人行道）+18（机非车道）+3m（人行道）2 东阳路 24 1217南塘大道惠民路3一块板3m（人行道）+18（机非车道）+3m（人行道）3 霞南路 20 378南塘大道安居路3一块板3m（人行道）+14（机非车道）+3m（人行道）支 路4 康居路 18 1084月落垟路惠民路3一块板3m（人行道）+12（机非车道）+3m（人行道）第二十条 道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线等要求，统一采用黄海高程，道路标高不小于 4.8m（黄海高程） 。通航河道考虑桥下净空要求，按九级航道标准，河道桥梁梁底净空应大于 3m。上跨铁路道路设计标高

10、不低于 15.6m（黄海高程） 。各控制点平面定位及竖向规划 表 2编号 纵坐标（X） 横坐标（Y） 现状标高（h） 规划标高（H）A1 3096316.02 500916.51 约 4.52(现状) 接现状A2 3096333.89 501335.65 3.84 4.80A3 3096356.60 501868.36 4.23 5.70A4 3096496.76 502295.69 4.03 5.85A5 3096499.38 502868.02 3.97 5.80A6 3096502.19 503481.10 3.81 5.0(汤家桥路设计标高)B1 3095735.77 501139.6

11、6 约 4.52(现状) 接现状B2 3095874.40 501494.08 4.36 5.0B3 3095954.00 501750.00 4.42 4.80B4 3095981.76 501891.97 3.70 4.80B5 3096063.14 502308.09 3.81 5.10C1 3095404.96 501256.05 约 4.42(现状) 接现状C2 3095531.31 501612.38 4.02 4.8D1 3095312.56 501687.80 3.78 接瓯海大道辅道设计标高E1 3095618.73 501954.43 3.64 4.80F1 3095728

12、.31 502317.67 3.87 5.0F2 3095437.87 502325.99 4.08 接瓯海大道辅道设计标高G1 3096071.35 502872.81 3.78 4.80G2 3095963.93 503113.84 3.56 4.90G3 3095970.39 503113.84 3.83 4.8(汤家桥路设计标高)注：a.月落垟路各交叉口竖向标高考虑与月落垟河上桥梁的衔接b.月落垟路与圣门路交叉口竖向标高考虑月落垟路上跨铁路的净空要求c.惠民路高架桥的落点位置考虑月落垟路的道路净空要求d.道 路 跨 越 铁 路 ， 铁 路 的 净 空 要 求 是 6.0m,铁 路 通

13、集 装 箱 的 净 空 要 求 是 7.4m。 铁 路 轨 道顶 标 高 在 6.76.9m， 考 虑 桥 梁 结 构 厚 度 后 ， 上 跨 道 路 设 计 标 高 应 不 小 于 15.6m。- 4 -第二十一条 本片区停车需求原则上通过各地块配建停车泊位解决，停车泊位配建标准依据温州市规划管理技术审批规定 ，同时按停车总需求的 15%设置社会公共停车泊位。第二十二条 因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需作相应变动。第四章 村庄建设规划第二十三条 对现状农村居民点采用原地逐步改造和异地安置两种拆迁安置方式。鼓励有条件者接受货币化安置。农居安置尽可能以行政村为界，就近安

14、置，但确应城市建设需要异地安置的，则在现镇所辖范围内安置。农居安置按照城市居住区模式建设。第二十四条 按村集体被征用土地以 45m2/亩的比例预留村集体的二三产用地，解决失去土地的一部分农村人口就业问题。返还村集体的二产用地在区镇及工业区内统一安置，严格禁止在本规划范围内安排二产留地。三产返还用地应根据本规划用地布局，尽量考虑村行政界线，结合居住小区、组团中心统一规划安排，防止无序的盲目建设。第二十五条 规划允许返还的用地有住宅、商住、商办、小区组团会所、普通办公、幼儿园、小学、社区医疗所、老年活动中心、市场、超市、停车场等。规划不允许返还的用地有道路、市政设施（如消防站、公交站场、加油站、垃

15、圾转运站） 、绿地、河道、高压走廊、主要行政办公用地。第二十六条 农居安置标准采用温州现行政策，并适当考虑农居安置启动和发展余地。农居拆迁安置及征地返还面积补偿一览表 表 3- 5 -安置返回方案一 安置返回方案二序号村名所属乡村户数(户)人口(人)总耕地面积(亩)已征用地面积(亩)已征未返回用地面积(亩)未征用地面积(亩)共需返回用地面积(ha)农居建筑基底面积(m2)农居总建筑面积(m2)需安置农居用地(ha)(含 20%预留)其中村庄改造周转用地面积(ha)实际安置返回面积(ha)用地平衡 (ha)备注需 安 置农 居 用地 (ha)(含 20%预 留 )合 计 需安 置 返回 用 地(

16、ha)用地平衡备 注1 月落垟村 梧田镇 700 430 13.468 270 2.2 19285 36470 5.8 1.7 7.9 -0.1返回已落实24 亩,需再留10 亩左右3.6 5.4 2.2 可多余返回用 地(1.7ha)2 林村 梧田镇 461 1714 1018 310 5 708 3.7 48834 108422 14.6 2.6 16.3 -0.4 返回用地需再 预留 20 亩 10.8 13.2 3.1多余用地可在林村南部设公园绿地3 吕家岸村 三垟乡419(规划界线内)135(瓯 海 大道 开 发 用地 )/ 284 1.3 32819 57468 9.8 1.6 1

17、2 0.9 5.7 7 5 吕家岸村西部 可留出开发4 上田村 鹿城区890(规划界线内)103(油店市场等)/ 787 3.5 0 0 0 0 3.3 -0.2 不 足 部 分 在 温州 大 道 南 侧 解 决 0 3.5 -0.2 基本平衡合计 2856 978 18.5 2049 10.7 100938 202360 30.2 5.9 39.5 -0.5总 安 置 返 回 用地 合 计 已 基 本满 足 要 求 ,并 合备 用 预 留 地20.1 29.1 10.1安置返回用地较宽裕,但实施难度较大注：1、安置返回方案一：农居基底面积3（拆一赔三）1.2（平均容积率）1.2（20%预留面

18、积） ，其中村庄改造启动周转用地占村庄改造用地的 15%左右。2、安置返回方案二：农居总建筑面积（拆一赔一）1.2（平均容积率）1.2（20%预留用地） 。第五章 空间景观规划- 6 -第二十七条 街坊与地块的空间环境设计应以表 7 及规划图集的相关要求为指导。第二十八条 总体景观设计应与南北行政中心区及温州生态园统一考虑，结合“一心二轴三组团”的规划结构布局，形成东西硬质城市空间，中间软质绿化空间的总体风貌。第二十九条 总体上围绕绿心，结合城市景观中轴线，将本区最重要的功能空间、特色场所、景观序列等内容有机连缀起来，丰富城市中心轴景观。原则上城市中轴线在本区范围内控制宽度不小于 200 米。

19、第三十条 广场空间突出个性，是轴线空间的设计结点；绿地系统结合河流水系和居住区绿化形成网络步行系统，各功能空间形成相应的风貌特色。利用大型公共建筑形成标志，有机组织本区空间轮廓线，道路景观通过绿化以及建筑界面处理形成韵律与节奏。第三十一条 沿火车站周边及南塘大道，温州大道布置中高层建筑区；沿瓯海大道布置低多层建筑区，预留中心区城市中轴线，基余为多层建筑区。整体呈西北高东南低的空间意向，以便强化开敞空间与建筑区的界面，并充分发挥较好环境条件地区的土地价值。第六章 市政工程规划第三十二条 各类工程管线一般应沿道路敷设，工程管线的布置，走向满足各专业规划要求。第三十三条 本区给水由周边城市道路给水干

20、管接入，采用环状管网供水。本区排水体制采用雨污分流体制。污水以重力自流排放为原则，减少污水提升泵站，通过南塘大道及汤家桥路污水干管接至杨府山污水处理厂，雨水以就近排放为原则。第三十四条 规划电源为片区内及经过本区的 110KV 变电站供电，10KV 配电站采用环网供电，全部采用电缆方式，共设 8 座 10KV 开闭所。路灯采用独立供电系统。第三十五条 规划设置邮政服务中心两处，电信线路采用电信管道布置在道路的西侧或北侧。第三十六条 规划考虑片区近期以液化石油气为主，远期以天然气供气。近期由瓯海大道规划气化站供气，远期天然气管道供应，由瓯海大道主干管引入，管网成环，双向供气。第三十七条 管线综合

21、规划包括平面综合与竖向综合，按国家有关技术规定。第三十八条 各类地下管线的建设应与道路建设同步进行，不能同步建设的管线应预留位置，其他管线不得占用。其他小型市政设施如公厕、垃圾站、消防栓、雨水口等布置国家和地方有关规范。第七章 专项工程规划- 7 -第三十九条 以人为本加强大环境的综合整治，严格控制新污染源，形成人与自然和谐共处的区域生态环境体系。第四十条 建设开发力度必须与环境容量相适应，项目建设必须坚持环境影响评价制度和“三同时”制度，加强管理和环境评估工作，实行污染物总量控制。第四十一条 居住用地内小型垃圾站按服务半径不大于 200 米设置，并由区内垃圾中转站中转，按标准配套公厕 15

22、座，应为生态型公厕，内部应设置残疾人专用蹲位。第四十二条 本区采用提高地面标高的防洪方式，相应于百年一遇标准的洪水标高为 3.97（黄海下同） ，规划本区建筑室外标高不低于 4.70m，道路标高不低于 4.8m。第四十三条 配合城市防洪总体规划，对月落垟河和圣门河进行改造拓宽，局部新开为东向排洪渠，河道宽度不小于 50 米。同时对其余河道进行驳坎、清淤、加宽等使其有利于行洪蓄洪。第四十四条 本着消防为主，防洪结合，合理布点原则，统一规划消防站，消防用水，消防通道和消防通讯网，区内设标准普通型消防站一处。第四十五条 本区域按一类人防城市要求建设地下人防工程，并在站南广场处设温州市最大的人防工程之

23、一。第四十六条 本区按地震烈度小于 VI 度设置，按国家有关规定。第八章 规划指标控制第四十七条 各街坊、地块的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等指标的控制应符合表 7 及图集的规定。第 四 十 八 条 地 块 指 标 控 制 分 为 规 定 性 指 标 和 引 导 性 指 标 ， 应 符 合 以 下 通 则 ：一、规定性指标1、用地性质用地性质是对地块主要使用功能和属性的控制。表示方式按照国家城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ137-90）中的城市用地分类类别和代号，分类标准划分以小类为主，项目不确定或特殊情况可划分到中类。用地性质确定应符合城市用地总体布局规划，原则上各大类用地不宜

24、变换，对于功能性质相近或相互干扰的类别可以有条件混合使用。同时，允许用地性质具有一定弹性，在小类或中类的范畴里适当变更，并通过用地兼容性来规定，详见下表。站南片区土地使用兼容性规定表 表 4- 8 -居住用地公共设施用地 市政公用设 施用地 绿地用地类别建设项目 R1R2商留办公C1C2科教文卫C3C1市政公用设施用地 U G1 G2多层居住建筑 高层居住建筑 居住小区教育设施（中小学、幼托机构） 居住小区商业服务设施 居 住 小 区 文 化 设 施（ 青 少 年 和 老 年 活 动 实 、 文 化 馆 等 ） 居住小区体育设施 居住小区医疗卫生设施（卫生站、街道医院、养老院等） 居住小区市政

25、公用设施（含出租汽车站） 居住小区行政管理设施（派出所、居委会等） 居 住 小 区 日 用 品 修 理 、 加 工 场 小型农贸市场 小商品市场 居 住 区 级 以 上 （ 含 居 住 区 级 ， 下 同 ）行政办公建筑 居住区级以上商业服务设施 居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会） 居住区级以上医疗卫生设施 办公建筑、商办综合楼 一般旅馆 商住综合楼 农副水产品批发市场 社会停车场、库 客货运公司站场 其他市政公用设施 不能兼容： 兼容，但必须得到规划部门的审核，在满足一定的条件下允许设置；可以无条件地设置。2、开发强度规定开发强度规定主要包括用地面积、容积率、建筑密

26、度和绿地率的规定。用地面积用地面积是对地块平面大小的控制。单位：公顷（万平方米） 。地块的大小根据规划项目的具体情况，一般划分不跨越支路，以用地性质、组团、现有单位和已征地单位等用地范围界线来划分地块，并便于用地的管理和划拨土地的方便。地块面积不大于 10 公顷，地块内可以包括 7 米以下道路。用地可由一个单位独建，也可由几个单位合建。若一个地块不能一次规划建成，则一次性用地数量不能少于 40%，并且余下部分尽量划分整齐。容积率容积率是指地块总建筑面积与基地面积的比值。单位：万平方米/公顷。容积率的确定主要综合考虑到合理的经济效益和良好的环境、社会效益，涉及地块区位、建筑性质、建筑密度、高度、

27、间距、环境景观和拆建比等。在满足自身的规划要求下，若地块为城市提供公共使用空间（如公共绿地、广场、通道、停车场等）和公益设施，可以原详细规划或控制指标的基础上酌情增加建筑面积，具体奖励办法参见温州市规划管理相关规定。规划对容积率作以下通则性规定：多层住宅 1.0-1.8，中小学 0.5-0.7；商住综合（多层）1.2-2.0、 （中高层）2.0-3.5；商业金融 1.5-2.5；行政办公 1.2-2.0。建筑密度建筑密度是指总建筑基底面积占基地用地面积的百分比。单位：%。建筑密度指标确定主要考虑环境质量、地块区位、使用性质、建筑高度、- 9 -容积率、建筑安全、卫生间距、气候条件和地形坡度、朝

28、向等，并结合现状。规划对建筑密度作以下通则性规定：多层住宅 25-30%，中小学 15-25%；商住综合（多层）30-35%、 （高层）25-30%；商业金融 35-40%；行政办公 28-30%。绿地率绿 地 率 是 指 地 块 内 地 面 绿 地 面 积 总 和 占 基 地 用 地 面 积 的 百 分 比 。 单 位 ： %。规划对绿地率作以下通则性规定：住宅30%，中小学、幼儿园30%。商贸金融20%，行政办公、文化娱乐、医疗卫生30%。公园、小游园70%。3、基地布置规定基地布置规定主要包括建筑后退红线和基地出入口方位的规定。建筑后退红线建筑后退红线是建筑控制线与道路红线或地块边界的距

29、离。单位；米(m)。建筑后退距离确定主要根据地块位置、使用功能和消防、日照、安全、卫生、视线等要求，与建筑高度和道路红线宽度有关。按温州市技术管理审批规定。出入口方位出入口方位是指街坊内或地块内机动车道与外围道路相交的出入口方位和位置，其确定主要考虑减少对外围交通干道的干扰，并合理组织引导地块内部交通。一般情况下，每个地块设置一到两个车辆出入口，如果需要设置两个以上车辆出入口时，由规划部门作个案处理。规定地块机动车出入口至道路交叉距离须保证：出入口离主干路交叉口（主+干）不得小于 120 米；离主次干路交叉口（主+次）在主干路上不得小于 100 米；在次干路上不得小于 80 米；离次干路交叉口

30、（次+次）不得小于 50 米；且出入口相互间距（包括非机动入口和机动车出入口）在主干路上不得小于 10 米；在次干路上不得小于 7 米，否则只许右转。4、建筑形体规定建筑形体规定主要指对建筑高度的规定。建筑高度是指地块内建筑最大高度的限制。单位：米（m）道路沿线建筑 H25+W（H 为建筑高度，S 为后退红线距离，W 为道路红线宽度）规划对建筑高度作以下通则性规定：住宅 24 米以下，中小学 20 米；商住综合（多层）24 米以下；（高层）70 米以下；商业金融 20 米以下；一般办公 24 米以下；行政办公 40 米以下。5、设施配置规定设施配置规定主要指对基地停车泊位和配套设施的规定。停车泊位停车泊位是指地块内部必须配置的机动车和非机动车停车的数量，主要根据建筑性质、规模和所处区位来确定。详见表 7。