投资性房地产会计核算存在的问题及对策[文献综述].doc

1、本科毕业设计（论文）文献综述题目投资性房地产会计核算存在的问题及对策学院商学院专业会计学班级会计071学号学生姓名指导教师完成日期2011年1月20日1一、前言部分（一）写作目的投资性房地产作为企业为投资目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物，有的企业将投资性房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产是为了房地产的增值而赢利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。投资性房地产已成为一种普遍的社会现象，成为一些企业的主营业务之一。房地产足一种特殊商品，具有保值和投资的双重功能，在中国经济发展的今大，许多单位和个人都将房地产作为一个投资渠道来实现资金的保值和增

2、值。2004中国房地产金融报告中列出建设部2004年的调查结果，北京市商品住宅投资性购房比例约17，在投资购房中，285在短期内转手，235用于出租，48空置待涨价。以上数据可以看出，随着我国经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。该文主要从投资性房地产的会计确认、计量等环节入手，研究投资性房地产会计的理论框架和方法体系，在追踪国际最近发展动态的同时，结合我国实际经济形式和现行发地产市场发展状况，对投资性房地产的会计核算进行分析探讨，并提出政策建议，旨在提高投资性房地产会计核算的信息质量，促进房地产业的发展。（二）相关概念在分

3、析投资性房地产的会计核算之前，需要先了解什么是房地产、投资性房地产及投资性房地产的确认。房地产又称不动产。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。其中物质实体是指一般的土地或房屋，它是权益的载体，也是一切经济活动的物质基础。依托于物质实体上的权益表现为一种权利，或者是人们拥有的财产权利。房地产的财产权利有着不同的权属状态和丰富的内涵，如所有权、使用权、占有权、抵押权与相应的权利等。广义的房地产是指除上述内容之外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。本论文中所指的房地产均属于狭义的房地产。在中国民法理论和民事立法中，对房地产使用了不动产的概念，如中华人民

4、共和国担保法第92条规定“本法所称不动产2是指土地以及房屋、林木等地上附着物。”2006年财政部颁布的企业会计准则第3号投资性房地产是我国第一部关于投资性房地产方面的准则。在准则中，明确了投资性房地产的定义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的确认应满足两个条件一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流人企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对投资性房地产，按现行准则规定有以成本模式计量和公允价值模式计量两种计量模式。两种计量模式在会计科目使用、初始计量、后续计量等经济业务中会计核算均有不同。（三）综述范围本文参考了20062010年表于会计之友

5、、中国集体经济、现代商业、经济师、金融经济、中国外资、今日财富、商业会计等学术杂志中的研究论文，借鉴了部分硕士论文，通过分析与总结这些文章，对我国投资性房地产的会计核算中存在的问题有了总体的把握。（四）相关主题及争论焦点近几年，我国房地产市场飞速发展，在这一背景下，我国新准则中首次单独提出了企业会计准则第3号投资性房地产，将投资性房地产从原有的固定资产和无形资产中分离出来。我国投资性房地产会计准则在借鉴国际相关会计准则的基础上，在后续计量模式上体现了我国的现实国情。在现实环境下，成本模式固然更加满足信息质量的可靠性要求，但却不能体现资产的实际价值。我国目前市场经济发展还处于转型期，相关配套措施

6、、法律法规还不健全，投资性房地产的会计核算亟待规范。相信随着我国资本市场的进一步规范，相关配套法律法规的建立后能真正实现我国会计行业与国际接轨。二、主体部分（一）投资性房地产会计的研究背景近几年，随着我国经济的快速发展，特别是房地产业的蓬勃发展，企业投资房地产，其目的是出于资金的保值增值，这已成为一种普遍的经济现象。在我国的会计实践中，长期以来，企业把投资性质的房地产看待成普通的固定资产和无形资产，按历史成本入账和分期计提折旧和摊销的处理方法是计量上的使用办法。然而，在经过数年后的投资性的房地产，其初始投资成本一般不但不会因为计提3折旧和摊销而高于市场价值，而且其市场价值还经常大于他们的初始投

7、资成本从而大幅增值。因此，将投资性房地产与一般的固定资产和无形资产视为相同，显然没有办法体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息披露，我国财政部于2006年2月发布了企业会计准则第3号投资性房地产CAS3，这是根据企业会计准则基本准则颁布的，这使得投资性房地产的概念第一次被引入在我国会计准则体系中，并规范着投资性房地产的确认、计量、转换、处置和披露等各个方面。然而在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着许多问题，这些问题将会导致会计信息质量的失真。（二）投资性房地产初始计量的会计核算的研究成果1、投资性房地产的确认方面的研究IASB在改进后的国际会汁准则第40号中指出，有关

8、投资性房地产的初始成本和后续支出适用统一的资产确认原则，即“当且仅当下列条件满足时，投资性房地产才确认为一项资产1与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业2投资性房地产的成本能够可靠地计量。”英国SSAPL9和香港SSAPL3对此问题的规定都比较简单，认为投资性房地产不是为了企业经营的消耗、而是作为_种投资而持有的，它的处置不会严重影响公司经营活动，因此，对它需要采用与一般固定资产不同的会计处理方法。企业会计准则下公允价值计量下的投资性房地产会计核算与纳税调整（张志勇，2009）中指出投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认符合投资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有

9、的房地产。与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。该投资性房地产的成本能够可靠地计量。根据上述规定，企业应对其固定资产、无形资产等进行重新分类，并对确认的投资性房地产进行恰当的会计处理。2、投资性房地产的初始计量方面的研究IAS40第17段规定，投资性房地产初始应按其成本计量。交易费用应包括在初始计量之中。具体来说，外购投资性房地产的购置成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出。同时，IAS40允许投资性房地产的初始计量可以在成本与公允价值之间选择。自建投资性房地产的成本指投资性房地产建造或开发完工的成本，在完工日之前，企业应采用IAS16号“不动产、厂场和设备”。在完工日，房地

10、产成为投资性房地产，应采用IAS40。启动费使房地产达到完工状态所4必需的启动费除外以外的其他小正常支出、损失，不作为投资性房地产的成本。IAS40对投资性房地产初始确认后发生的后续支出，与其初始成本的确定一致，统一适用普遍意义上的资产确认原则，即原来适用于初始成本的确认原则。关于投资性房地产的会计核算（王俊杰，2010）中指出投资性房地产应当按照成本进行初始计量，外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，以其他方式债务重组、非货币性资产交换等取得的投资性房地产的成本按照相关

11、会计准则的规定确定。3、投资性房地产初始计量会计核算中存在的问题及对策浅析投资性房地产会计核算中存在的问题（温玉彪，2010）中指出在会计准则中，对于投资性房地产初始计量的要求是比较明确的，包括与资产概念完全相同的两项基本条件，即该资产的成本能够可靠地计量和与该项资产有关的经济利益很可能流入企业。但需要强调的是，这两个确认条件不是投资性房地产确认的特殊条件，而是所有资产确认的基本条件，即只有当某项资产在确认符合这两项基本条件的同时，又必须完全符合其本身确认的特殊条件后，才能被作为投资性房地产进行初始计量。如某项房地产资产经济利益很可能流入企业，其成本也完全能够可靠计量，但如果其不符合投资性房地

12、产本身特定的确认条件，就不能作为投资性房地产进行计量。虽然在我国投资性房地产会计准则中已包含其确认的基本条件和特殊条件的理念，但未明确予以规定，这应该在未来准则修改时加以完善。（三）投资性房地产后续计量的会计核算的研究成果1、成本模和公允价值模式下后续计量的会计核算投资性房地产会计核算刍议（曹峰，2006）中指出对已有投资性房地产发生的后续支出，如果估计的业绩标准确有提高并且未来经济利益很可能流入企业，相关的后续支出应增加投资性房地产的账面金额，所有其它后续支出应在发生的当期确认为费用。另外，如果确定某项投资性房地产的账面金额时，考虑了未来经济利益的损失，为恢复该资产的预期未来经济利益而发生的

13、后续支出应当资本化；如果某项资产的买价反映了企业为使该资产达到工作状态在未来必须发生支出的义务如企业购人一幢需要整修的建筑物，在这种情况下，后续支出应增加账面金额，其他为了投资性房地产的经营管理或维持其获利能力而发生5的支出则应当确认为当期损益。根据新准则的规定，投资性房地产的后继计量有成本模式和公允价值模式两种浅析投资性房地产的会计核算方法（赵素存，2008）中指出在成本计量模式下，投资性房地产应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，还应按照资产减值的有关规定进行会计处理。后继支出，也按照固定资产的有关规定，如果为资本化支出，则将投资性房地

14、产科目的余额，包括“投资性房地产累计折旧摊销”科目余额转入“在建工程”科目，发生的改扩建支出也计入“在建工程”，待工程完工时，将“在建工程”的账面余额全部转入“投资性房地产”。费用化的后继支出会计处理计入“其他业务成本”。投资性房地产两种核算模式的比较研究（骆静艳，2010）中指出企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的

15、差额做相反的会计分录。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。2、不同计量方法对企业的影响投资房地产会计核算相关问题探讨张谢蓉魏寅,2009中指出第一，成本计量模式对企业的影响。新会计准则规定投资性房地产的初始计量采用成本模式，后续计量可以选择应用成本模式或公允价值模式。税法规定，对于投资性房地产通常情况下不得调整固定资产账面价值。可见税法也将投资性房地产也作为固定资产或无形资产处理。其初始计量与会计核算相同。新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。由此可以看出，在成本模式下新会计准则和税法的处理基本一致。第二，公允价值计量模式对投资性房地产核算及税务的影响。在公允价值模

16、式下，两者存在明显的差异。新会计准则在投资性房地产的业务处理上引入了。“公允价值”作为会计核算的计量模式。会计准则规定，一方面，投资性房地产在年末按公允价值调整其账面价值，差额计入损益，这就可能会大幅度的提高或降低企业经营业绩；另一方面公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，6相比于成本模式下无疑会提高企业利润。根据相关企业所得税政策的规定“企业以公允价值计量的投资性房地产持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”可见，在税务处理上一方面对投资性房地产不确认公允价值变化所产生的所得，另一方面还应计

17、提折旧或摊销，基本还是与成本模式的核算方法一致。由此可见，新会计准则与税法不一致产生的差异。将影响企业所得税费用。由于上述情况会对当期损益产生影响，因而也会对当期企业所得税费用产生影响，进而影响企业的净利润。3、投资性房地产后续计量会计核算中存在的问题及对策对的质疑（崔金勋卢宪森许强，2008）中指出对于新准则选择计量模式的依据不够明确，新准则没有指明“其他方式取得的投资性房地产”的具体方式包括哪些，我们可以归纳为接收捐赠的、投资者投入的、非货币资产置换的、企业合并并入的、作为存货的房地产转换而来的、作为自用的房地产转换而来的等等。投资性房地产会计核算存在的问题及改进建议（徐丹琦，2010）中

18、指出在投资性房地产的初始计量与后续计量中，其账面价值与公允价值之间差额在账务处理上缺乏一致性，及公允价值与账面价值之间差额的账务处理中存在差异。其处理结果如下从资产持有的状况来分析，采用公允价值模式的投资性房地产的核算应该参照可供出售金融资产的核算，将公允价值与其账面价值的差额记入“资本公积”账户。但是为了与其他资本公积有区别，也是为了投资性房地产处置前确认的价值变动方便转回，可以在“资本公积”的科目下设置“公允价值变动公积房产或土地使用权”子科目，并对处置投资性房地产的收益，根据投资性房地产初始取得的目的不同，分别计入“投资收益”或“营业外收支”。（四）投资性房地产转换的会计核算的研究成果1

19、、投资性房地产转换的日常会计核算投资性房地产转换的会计处理（戴拥军，2009）中指出投资性房地产可以转换成其他资产，房地产的转换，是对房地产进行的重新分类，主要是因为房地产用途发生改变，并且企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产与其他资产进行转换或者将其他资产转换为投资性房地产作为存货的房地产，改为出租；投资性房地产开始自用；自用建筑物7停止自用，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。2、投资性房地产转换的会计核算中存在的问题及对策对投资性房地产转换的会计核算（万东琴，2008）中指出在新会计准则及相关解释中，对公允价值模式计量下投资性

20、房地产的转换的会计处理有所不妥。针对这个问题其相应对策如下自用房地产或存货转为采用公允价值计量的投资性房地产时，转换日账面价值小于公允价值的差额，实际上属于当期损益。为防范上市公司利用房地产转换调节利润，改变所有者权益结构。可讲会计核算方法改为存货或自用房地产转为采用公允价值计量模式的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。浅析投资性房地产的会计核算（史君，2010）中指出投资性房地产可以转换成其他资产，房地产的转换，是对房地产进行的重新分类，主要是因为房地产用途发生改变，并且企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之

21、一的，应当将投资性房地产与其他资产进行转换或者将其他资产转换为投资性房地产作为存货的房地产，改为出租；投资性房地产开始自用；自用建筑物停止自用，改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（五）投资性房地产处置的会计核算的研究成果1、投资性房地产处置的会计核算解析新会计准则中投资性房地产核算的内涵（朴颖梅，2010）中指出处置采用公允价值模式计量投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产成本”科目按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产公允价值变动

22、”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收人借记或贷记“公允价值变动”科目，贷记或借记“其他业务收人”科目。若存在原转换日记人资本公积的金额。也一并转入其他业务收入，借记“资本公积其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。2、投资性房地产处置的会计核算中存在的问题及对策投资性房地产会计核算存在的问题及改进建议（徐丹琪，2010）中指出处置投资性房地产产生的利得和损失计人营业利润，不符合新会计准则中“区分8收入与利得、费用与损失”的要求。新会计准则规定，出租固定资产或无形资产的收入应该计入其他业务收入，固定资产或无形资产摊销价值计入“其他业务成本”，而自用的固定资产与无形资产

23、的处置收益或损失均计入“营业外收入”与“营业外支出”。笔者认为，新会计准则明确了以出租为目的的房产和持有并准备增值后转让的土地使用权为投资性房地产。因此，投资性房地产应该为企业准备长期持有，赚取租金或等待增值的资产，并不打算随时出售，应视同长期资产核算，租金收入可计入“其他业务收入”，处置投资性房地产产生的实际经济利益流入是企业利得，不应计入“其他业务收入”，计入“营业外收支”会更加妥当。此外，初始取得投资性房地产的目的即为取得租金或增值收入的，该投资性房地产的租金收入与增值收益计入“投资收益”比较妥当。三、总结部分综上所述种种引发了学术界对于投资性房地产的深入思考和广泛讨论，分析投资性房地产

24、的界定、初始计量、后续计量、存在的问题缺陷以及今后的改进方向等等，得出了很多有意义的结论。我国对投资性房地产的研究尚处于基础阶段，所以仍然存在许多问题，我们只有通过不断探索来找出解决问题的办法。主要参考文献1张志勇企业会计准则下公允价值计量的投资性房地产的会计核算与纳税调整J中国外资20097972关永森谈投资性房地产的确认、计量及核算J中国集体经济2010（11）23243程宪军浅议新准则中投资性房地产会计的变动及影响J现代商业，2010112104曹峰投资性房地产的企业会计核算邹议J经济师2006（2）2295张谢蓉，魏寅投资房地产会计核算相关问题探讨J金融经济2009（4）1831846

25、温玉彪，赵茜浅析投资性房地产会计核算中存在的问题J会计之友,201081181197赵素存浅析投资性房地产的会计核算方法J商品储运与养护，2008（8）787998史君浅析投资性房地产的会计核算J今日财富，2010（3）189徐丹琦投资性房地产会计核算存在的问题及改进建议J商业会计，20106202210刘婷再探投资L生房地产会计核算模式净现金流模式J中国管理信息化，2009（11）242611万东琴对投资性房地产转换的会计核算研究J中国商界，2008（11）8712梁治公允价值计量模式下的投资性房地产J新西部，2009（10）586013朴颖梅解析新会计准则中投资性房地产核算的内涵J中国管理

26、信息化，2010（11）222414史敏企业会计准则第3号投资性房地产解析J财会月刊，2006（09）12415胡淑红投资性房地产会计核算探讨J财会通讯，2010（3）737416骆静艳投资性房地产两种核算模式的比较研究J经济研究导刊，2010（9）585917曹万选“投资性房地产“的会计核算及应注意的问题J社科纵横，2008（11）666918王俊杰关于投资性房地长的会计核算J郧阳师范高等专科学校学报2010,11424419ARMONAT,STEFANPFNUER,ANDREAS,ASSETALLOCATIONVERSUSENTREPRENEURIALDECISIONSINREALESTATEINVESTMENTBRIEFINGSINREALESTATEFINANCE,SEP2004,VOL4ISSUE2131146,16P,2DIAGRAMS,1CHART20MARSEGUERRAGIOVANNICORTELEZZI,FLAVIADEBTFINANCINGANDREALESTATEINVESTMENTTIMINGDECISIONS,JOUNALOFPROPERTYRESEARCH,SEP2009,VOL,26ISSUE3193212,20P,5GRAPHS