房地产价格评估报告 (2).doc

1、 中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交口帝豪大厦 15 楼 - 1 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号：(2016)ZS276-A4 号房地产征收估价报告项目名称：合肥市瑶海区大通路 44 号生活区改造征收项目住宅用房货币补偿基准价评估委 托 人：合肥市瑶海区房屋征收办公室估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司注册房地产估价师：李 英 李青珊估 价 日 期：2 016 年 9 月 30 日 至 2016 年 10 月 8 日价 值 时 点：2016 年 10 月 8 日估价报告编号：皖中信房估字2016ZS276-A4 号中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交

2、口帝豪大厦 15 楼 - 2 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号：(2016)ZS276-A4 号目 录致 委 托 人 函 .- 3 -注册房地产估价师声明 .- 4 -估价的假设和限制条件 .- 5 -估价结果报告 .- 8 -一、估价委托人 .- 8 -二、估价机构 .- 8 -三、估价对象 .- 8 -四、估价目的 .- 9 -五、价值时点 .- 9 -六、价值定义 .- 9 -八、估价原则 .- 10 -九、估价方法 .- 12 -十 、估 价 结 果 .- 12 -十 一 、估 价 人 员 .- 12 -十 二 、估 价 作 业 日 期 .- 12 -十 三 、估

3、价 报 告 应 用 有 效 期 .- 12 -估价技术报告 .- 13 -一、被征收对象实物状况描述与分析 .- 13 -三、被征收对象权益状况描述与分析 .- 13 -六、最高最佳使用分析 .- 15 -七、征收补偿估价工作的基本程序 .- 16 -八、估价方法选用及计算过程 .- 17 -（一）估价方法的选用 .- 17 -1、估价方法适用性分析 .- 17 -2、估价方法的选用 .- 18 -3.本次选用估价方法定义及基本公式 .- 18 -4.估价技术路线 .- 18 -附 件 （均 为 复 印 件 ）（一 ）委 托 书（二 ）现 场 勘 验 照 片（三 ）合 肥 市 瑶 海 区 发

4、展 和 改 革 局 文 件 关 于 大 通 路 44 号 生 活 区 改 造 项 目 开 展前 期 工 作 的 批 复 瑶 发 改 （2016）107 号（四 ）合 肥 市 规 划 局 关 于 大 通 路 44 号 生 活 区 改 造 项 目 规 划 情 况 的 复 函 合 规 函（2016）239 号（五 ）征 收 决 定 公 告（六 ）估 价 机 构 营 业 执 照（七 ）估 价 机 构 资 质 证 书（八 ）估 价 人 员 资 质 证 书中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交口帝豪大厦 15 楼 - 3 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号：(2016)ZS276-A4

5、 号致 委 托 人 函合 肥 市 瑶 海 区 房 屋 征 收 办 公 室 ：由于合肥市瑶海区大通路 44 号生活区改造项目建设的需要，要求对征收范围内的国有土地上的建筑物、构筑物及附属物等进行评估。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司最终被确定为本项目的房屋征收评估机构，并由合肥市瑶海区房屋征收办公室出具委托书，对本项 目进行评估。我公司接受委托，已派出注册房地产估价师对合肥市瑶海区大通路 44 号生活区改造项目涉及的住宅用房（根据委托方提供的资料，房屋建筑面积约为 12000 平方米）进行了实地勘验，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程

6、序，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并 详细考虑了影响房地 产价格的各种因素， 对该 征收项目中的住宅用房货币补偿的基准价进行了估价，目的 为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估提供产权调换房屋同区域类似普通商品房的价值。根据委托方提供的征收决定公告，本次评估价值时点为征收决定公告之日 2016 年 10 月 8 日，经评估，得出如下估价结果：位于合肥市瑶海区大通路 44 号生活区改造项目征收范围内住宅用房货币补偿的基准价单价为 15292 元/。估 价 结 果 应 用 有 效 期 自 本 估 价 报 告 出 具 之 日 （2016 年 10 月 8 日 ）起 至 征 收

7、补 偿结 束 日 止 。估 价 的 详 细 结 果 、过 程 及 有 关 说 明 ，详 见 附 后 的 估 价 结 果 报 告 和 估价 技 术 报 告 。此致法 定 代 表 人 （盖 章 ） 安 徽 中 信 房 地 产 土 地 资 产 价 格 评 估 有 限 公 司2016 年 10 月 8 日中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交口帝豪大厦 15 楼 - 4 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号：(2016)ZS276-A4 号估价师声明我 们 郑 重 声 明 ：1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分

8、析、意 见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、本公司及本次参与估价的估价人员与委托人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、估价师依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-2015）、 房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）进行分析，形成意 见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师李青珊已对本估价报告中的被征收房屋进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。7、本估价报告由安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司负责解释。8、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未 经本估价机构书面

9、同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、 报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。9、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本 报告时请仔细阅读附件。本 报告必须完整使用，对仅使用报 告中的部分内容而导致的有关 纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。姓名 注册号 签名 签名日期李 英 3420060030 2016 年 10 月 8 日李青珊 3420120023 2016 年 10 月 8 日2016 年 10 月 8 日中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交口帝豪大厦 15 楼 - 5 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号

10、：(2016)ZS276-A4 号估价的假设和限制条件估价的假设：1、一般假设（1）、注册房地产估价师已对委托方提供的资料进行了检查，并将被征收房屋的权属、面积 、用途等资料记载入估价报告，假设委托方提供 资料合法、真实、准确，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留和隐瞒；（2）、估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了充分关注，但估价对象在价 值时点是否存在安全隐患没有相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假设其无安全 隐患和环境污染；（3）、假设该估价对象在价值时点达到最佳使用状态，且权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制。（4）、假设房地产市场供应关系、市

11、场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。（5）、假设估价对象已经处在交易过程中，估价 师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。 （6）、假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的 时间进行交易， 对交易 对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。（7）、假设估价对象在价值时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、 规模、环境和用途等情况下可以继续使用。（8）、本次估价时，估价人员未对估价对象隐蔽工程进行测量、 实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、 质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。2

12、、未定事项假设（1）、根据估价人员调查，被征收对象用于产权调换的房屋既未开工建设也无详细中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交口帝豪大厦 15 楼 - 6 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号：(2016)ZS276-A4 号规划条件和具体建设单位，即安置房的具体位置、建设单位、建 设时间、房屋的层次、朝向、室号、户型、周 边环境无法确定，本次估价根据委托方提供的原地安置的要求确定产权调换区域为合肥市大通路 44 号附近，东起手套厂宿舍，西至教体局宿舍，南起联合大院 22 幢，北至星海苑围墙， 学区为合肥市大通路小学和合肥市第三十八中学。3、背离事实假设根据估价人员调查了解，

13、被征收对象用于产权调换的房屋既未开工建设也无详细规划条件和具体建设单位，本次估价参照合肥市规划局 合规函（2016）239 号文件结合合肥市新建成的安置小区规划评估类似普通商品房屋的价格，假设本估价对象建筑类型为高层，建筑结构为钢混，位于第一层，建筑面 积为 90-100 平方米，室内为毛坯，土地使用权性质为出让，用途 为住宅。4、依据不足假设无依据不足假设5、不相一致假设（1）、根据委托方提供的资料，本次估价中涉及的被征收房屋为位于合肥市瑶海区大通路 44 号生活区改造项目的住宅用房。 该项目位置东 起手套厂宿舍，西至教体局宿舍，南起联合大院 22 幢，北至星海苑围墙。根据合肥市人民政府文件

14、（合政（ 2015）187号）文，本次估价对象为合肥市瑶海区大通路 44 号生活区改造 项目周边同区域类似普通商品住宅用房。估价报告使用限制：1、本次估价时，被征收房屋的位置、用途、建筑面积等均以委托方提供的房地产权证、合肥市瑶海区发展和改革局文件关于大通路 44 号生活区改造项目开展前期工作的批复、合肥市规划局 关于大通路 44 号生活区改造项目规划情况的复函和房屋征收决定公告为准。2、本次估价时，根据合肥市人民政府文件（ 合政（2015）187 号）文，估价 对象为本征收项目提供产权调换房屋同区域类似普通商品住宅用房，根据征收补偿方案为位于合肥市瑶海区大通路 44 号生活区改造项目附近，东

15、起手套厂宿舍，西至教体局宿舍，中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交口帝豪大厦 15 楼 - 7 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号：(2016)ZS276-A4 号南起联合大院 22 幢，北至星海苑围墙， 设定建筑类型为高层，建筑 结构为钢混，位于第一层，建筑面积为 90-100 平方米，室内 为毛坯，土地使用权性质为出让，用途为住宅，学区为合肥市大通路小学和合肥市第三十八中学。若提供产权调换房屋所占的土地使用权为划拨，需对土地使用权进行价格调整。3、本次估价时，估价人员未对估价对象隐蔽工程进行测量和实验，本次 评估假设其无基础、 结构等方面的重大 质量问题，且符合国家有

16、关技术、 质量、验收规范， 符合国家有关安全使用标准。4、此次评估不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也未考虑估价对象在未来可能承担的抵押、担保、租赁等事宜以及特殊的交易可能追加付出的价格等对评估价格的影响。5、本次价值时点为征收决定公告之日 2016 年 10 月 8 日，本报告评估结果的有效期自估价报告出具之日起至征收补偿结束日止。6、本报告估价结果为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估提供产权调换房屋同区域类似普通商品房的价值，不得作其它用途使用。7、根据合肥市人民政府文件（合政（2015）187 号）文，本次报告估价结果为被征收项目提供产权调换房屋同区域类似普通商品房的价格确定被

17、征收住宅用房货币补偿的基准价。评估中对估价对象用于产权调换房屋的物业管理、人文环境等不利因素不进行修正。8、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必 须重新估价。9、本次估价结果为房地合一价格，未包含附属物价值及机械设备等搬迁费用。10、本次评估结果未考虑假设估价对象在正常情况下应支付的相关税费，包括但不限于营业税、土地增值税、企业所得税、契税、交易费等。估价结果报告中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交口帝豪大厦 15 楼 - 8 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号：(2016)ZS276-A4 号皖中信房估字2016Z

18、S276-A4 号一、估价委托人合肥市瑶海区房屋征收办公室二、估价机构估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司地址：合肥市潜山路与淠河路交口帝豪大厦 15 楼法定代表人：胡朝伟机构等级：国家壹级资质资格证书号：建房估证字2013108 号三、估价对象（一）本次征收评估的项目背景根据委托方提供的合肥市瑶海区发展和改革局文件（瑶发改（2016）107 号）关于大通路 44 号生活区改造项目开展前期工作的批复、合肥市规划局（合规函（2016）239号）知，大通路 44 号生活区改造项目位置东起手套厂宿舍，西至教体局宿舍，南起 联合大院 22 幢，北至星海苑围墙 。项目总占地约 6.9 亩 ，

19、征收面 积约 1.2 万平方米。建设内容为通联家园复建点公共停车场或绿化用地。该地块用地性质为居住用地，容积率不大于 2.5，建筑密度不大于 25%，绿地率不小于 25%。（二）被征收房屋区域状况被征收房屋位于合肥市瑶海区，东起手套厂宿舍，西至教体局宿舍，南起 联合大院 22 幢，北至星海苑围墙 。附近有 130、135、111、149、509 等多路公交车经过，公共交通网络发达。周边地区有合肥市第三十八中学、大通路小学、和平广场、合家福超市、喜福楼大酒店以及银行、菜 场、 宾馆等，该区域住宅 紧密度较高，有恒盛豪庭、星海苑、来安花园、大通小区、省直和平花园、荣成雅居苑等，生活配套设施完善，较

20、适宜居住。（三）被征收房屋概况被征收房屋 226 户，总建筑面积约为 12000 平方米，均为多层住宅用房，混合 结构，建成年代为上世纪八十年代。水、电、数字电视等配套 设施完善。中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交口帝豪大厦 15 楼 - 9 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号：(2016)ZS276-A4 号估价对象建筑物经现场勘察，维护保养状况一般，承重结构未见不均匀沉降， 门窗基本齐全，整体观感一般。（五）、估价对象概况根据估价人员调查，被征收对象用于产权调换的房屋既未开工建设也无详细规划条件和具体建设单位，即安置房的具体位置、建设单 位、建 设时间、房屋的层次、

21、朝向、室号、户 型、周边环境无法确定，本次估价根据委托方提供的原地安置的要求确定 产权调换区域为合肥市大通路 44 号附近，东起手套厂宿舍，西至教体局宿舍，南起 联合大院 22 幢，北至星海苑围墙 ，设定为建筑类型为高层 ，建筑 结构为钢混，位于第一层，建筑面积为 90-100 平方米，室内为毛坯，土地使用 权 性质为出让，用途 为住宅，学区为合肥市大通路小学和合肥市第三十八中学。四、估价目的为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估提供产权调换房屋同区域类似普通商品房的价值。五、价值时点以征收决定公告之日 2016 年 10 月 8 日作为价值时点。六、价值定义本次评估所指的价格是：为确定本征

22、收项目住宅用房货币补偿基准价而评估提供产权调换房屋同区域类似普通商品房的价值。本次估价设定估价对象为建筑类型为高层，建筑 结构为钢混，位于第一层，建筑面 积为 90-100 平方米，室内为毛坯，土地使用权类型为出让，用途为住宅。评估中对估价对象用于 产权调换房屋的物业管理、人文 环境等不利因素不进行修正。七、估价依据（一）法律法规1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国物权法；中信评估地址:安徽省合肥市潜山路淠河路交口帝豪大厦 15 楼 - 10 - 项目联系电话： 0551-65417331序列号：(2016)ZS276-A4 号4、国有土地上房屋

23、征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第 590 号）；5、国有土地上房屋征收评估办法（建房201177 号）；6、合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法（合政（2015）29 号）；7、合肥市人民政府关于修改合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知（合政（2015）187 号）；（二）技术标准1、房地产估价规范（GB/T50291-2015 ）；2、房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）；3、房屋完损等级评定标准1999 年 11 月 8 日建设部发布；4、合肥市房地产估价协会文件（关于印发合肥市国有土地上房屋征收评估规程试行的通知）（合估协（2016）2 号）；（三）委托方提供

24、的文件资料1、估价委托书；2、合肥市瑶海区发展和改革局文件关于大通路 44 号生活区改造项目开展前期工作的批复瑶发改（2016）107 号；3、合肥市规划局关于大通路 44 号生活区改造项目规划情况的复函合规函（2016）239 号；4、房屋征收决定公告（合（瑶）房征告（2016）第（06）号）；（四）估价方收集的有关资料1、现场勘察资料；2、市场调查资料；3、估价师收集的其他资料。八、估价原则根据估价委托，结合估价对象的有关情况，本次房地产估价遵循下列原则：独立、客观公正原则、合法原则、价值时 点原则、替代原 则 、最高最佳利用原则。1、独立、客观、公正原 则：指站在中立的立场上， 实事求是、公平正直地评估出对