1、安邦研究部 刘恩侨2015.2.10REITs对房地产服务业发展有积极作用什么是 REITsREITs（ Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种以 发行收益凭证 的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进 行房地产投资经营管理 ，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国纯属私募信托不同， REITs绝大多数属于公募。它既可以封闭运行，也可以上市交易。按照投资类型的不同， REITs又可分为 权益型 （直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、 抵押型 （将募集资金透过中介贷给开发商，收益来源于利息）和 混合型 （兼有权益型
2、和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。此外，按照组建和运营方式的不同，又可分为 伞型合伙房地产投资信托 (UPREITs)和 伞型下属合伙房地产投资信托 （ DOWNREITs）等。一是收益主要来源于租金和房产升值；二是大部分收益将用于分红；三是 REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低；四是 REITs对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。同时，政府庞大自持物业可通过 REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本；五是 REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税 (免除企业所得税 )，从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取 REI
3、Ts在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型 REITs可替代银行贷款融资渠道；六是 REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资； REITs股权具有良好的变现性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。REITs的具体特点美国上市 REITs的物业构成十分丰富美国上市 REITs的中长期收益率要高于其它指数。例如， 1971-2008年美国上市权益型 REITs收益率 11.2，高于同期 S&P500和道琼斯的收益率 9.49和 6.38。 美国 REITS的发展历程美国 REITS的发展历程上图：美国上市 REITs总市值呈爆发性增长。截至 2010年，美国 R
4、EITs总资产已经由1970年左右的 10亿美元飙升至 3890亿美元，一共增长 388倍，保持 40年年均复合增速16.08%的高增长。特别是 1993年以来的 REITs上市热潮中， REITs的上市总市值更是呈几何级别的上升。下图：美国 REITs总市值已远超过传统地产开发行业。我国 REITS发展的政策背景时间 政策内容2013年 7月 国务院下发 关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见 ，提出 “ 用好增量，盘活存量 ” 的总体货币政策指导思路，支持经济结构的调整和转型升级。资产证券化业务是盘活存量的重要工具之一。2014年 3月 证券公司资产证券化新规出台，业务常规化，可证券
5、化的基础资产包括企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业等不动产财产等。在 8月 28日的国务院会议上，李克强总理提出信贷资产证券化要常规化，并且部分资产支持证券可以在交易所流通。2014年 9月 30日 中国人民银行发布 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知 。文件多层次入手，对房地产信贷进行进一步放松。其中， 通知 除对合理建设给予贷款支持外，明确表示扩大市场化融资渠道，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（ MBS)；积极稳妥开展房地产投资信托基金（ REITs）试点。2015年 1月 住建部下发指导意见称，要积极推进 REI
6、Ts试点。按照官方的说法，REITs试点的推进，不仅有利于促进住房租赁市场发展，还有利于拓宽中小投资者的投资渠道。我国发展 REITs的优势和劣势因素分析l 2014年 4月，我国首单 REITs中信启航专项资产管理计划正式推出。该计划的期限为 3-5年，投资标的为北京中信证券大厦及深圳中信证券大厦。由于制约 REITs推出的各种政策障碍尚未得到实质性解决（ 美国 REITs可免征企业所得税，而中国尚未此项税收优惠政策 ），因此虽然该产品与海外成熟 REITs仍存在差异（如 流动性 等），但考虑到国内相关 资产管理 计划的缺失，以上产品仍具备象征意义。我国 REITs规模要远小于其他房地产信托
7、l 上图： 我国 REITs规模要远小于其他房地产信托l 目前，我国仅有基金化房地产信托产品，主要是私募性质，其规模要远小于其它房地产信托产品。截至 2014年 1季度末，我国基金化房地产信托产品规模合计128.52亿元，仅占投向房地产资金信托余额 1.15万亿元的 1.12%。发展初期和未来我国上市 REITs的规模测算REITS对我国房地产行业的影响l 随着我国经济步入结构性调整以来，货币政策逐步趋向稳健，更强调存量不变下结构性优化。这给房地产开发资金来源带来负面影响。例如， 2010年之前我国房地产开发资金来源增速保持 20以上。进入2011年持续调控以来，房地产开发资金来源增速出现快速
8、下滑。l 新一届中央政府继续稳健偏紧的货币政策。截至 2014年前三季度，房地产开发资金来源累计 8.99万亿元，增速下滑至 2.3%。从 2014年上半年房地产资金来源构成看，自筹资金占 33%，其他资金占 32%（其中的定金和预收款占 19.27%），各项应付款占 20%（其中应付工程款占 11.51），国内贷款占 15.27%，利用外资占不到 1%。l 由此可见，房地产企业来自国内贷款、定金和预收款、应付工程款的资金合计达 46.05。这说明我国房地产开发资金有 46%以上来源于银行信贷。这既加大了银行金融风险，也不利于房地产企业的长期稳定发展。而 REITs可以为我国开发商提供稳定的外部资金融资渠道 。
