2018全球住宅报告（房地产）-第一太平戴维斯.pptx

1、 3在 2017年的全球房地 产 大宗投 资 市 场，无 论 零售 还 是工 业 物 业 ， 投 资额 均不及住 宅 。 全球学生公寓投 资 在 过 去五年中增加了 87%。2017年欧洲八大市 场 的租 赁 住宅投资 额 突破 270亿 欧 元 ， 较 2013年增加了19%。 其中德国市 场 的投 资 占比达到54%。 收益率方 面 ， 德国最 低 （ 2.1%）， 英国最 高 （ 4.3%）， 平均收益率 为 3.4%。全球投 资 者都在 寻 求 扩 张 ， 这对 管理效率提出更高要 求 。 学生公寓 领 域的跨境投 资 占比 较 高 ， 达到 46%。 2017年最大宗住宅 资产 交易

2、也是跨境性 质 ， 即黑石集 团 在西班牙的一笔价 值 103亿 美元的投 资 。美国市 场 替代型住宅的迅速 扩张 得益于相 对统 一的 监 管 环 境 。 而欧洲国家众多 ， 政策各有千 秋 ， 投 资 者着 实 需要 费一番工夫理清思 路 。本入快速增 长 通 道 。为 不切 实际 的空 想 ， 其 “房 客 ”身份的持 续时间 要 远远 久于前几代 人。然而租房正日益成 为 一种生活方 式 。 Y一代向往城市生 活 ， 在全球范定制 的 。报 告 讨论 的是不同年 龄 段 长 ， 身体也更健 康 ， 其追求的 东 西跟 Y 人群的居住需 求 。 我 们 重 一代有很多相似之 处 ： 充

3、 满 活力的城 点关注年 轻 群体与老年 群 市 环 境 、 配套 齐 全的 优质 住所以及社体 。 他 们 的需求将部分房地 产领 域 推 区 归 属 感 。不少老人想要靠近在他 乡 异国世界各地的房价都在上 涨 ， 城 市 打拼的成年子 女 。 这 一需求如今也已尤其如 此 。 买 房 对 很多年 轻 人来 说 沦 得到 创 新型住宅模式的回 应。学生公寓正是 细 分 资产蜕变为主流 资产 的成功案 例 。 其 发 展模式或将在其他住宅衍生品 领 域得到复 制 。市 场 不断涌 现 全新的混合型租围 流 动 ， 定居 节 点也明 显 推 迟 ， 灵活 创 赁 模 式 ， 积 极响 应 住

4、户 的需求演 变 ， 这新的住房租 赁产 品 俨 然是 为 他 们 量 身 也使得 传统 住宅 资产 面 临 挑 战 。 这 些新型 产 品可以 带 来 稳 定收 益 ， 因此受拥 有大量 资产净值 的空巢老 人 到投 资 者追 捧 ， 而投 资 又将 继续 推动也在追求新的生活方 式 。 他 们 寿命 更 相关 领 域的 发 展。年 轻 群体与老年群体成 为 部分房地 产领 域快速增 长 的需求支撑一代 人 ， 开一扇门概述到 2030年 ， 20-39岁 人口占 发 达国家 总 人口的比例将达到 23%。 65岁 以上人口 的比例将升至 23%。 这 两大群体逐 渐 成 为 房地 产 的需

5、求主 力 ， 因此了解其需求 有着重要意 义 。爱 丁 堡 、 阿姆斯特 丹 、 哥本哈根 这 三座 年 轻 的城 市 ， 人口 红 利开 发 潜力巨 大 ， 为专 建租 赁 住宅的需求提供着 坚实 保 障。 西 班牙和德国的城市老 龄 化速度 较 快， 或 为 新型老年公寓的 发 展提供空 间 ；但 对 此 类产 品的需求在欧洲各国普遍存 在 。全球流 动 的学生群体 继续 助推 专 建学生 公寓的需 求 ， 如今前往欧洲留学的学生 正呈增加之 势 。 然而 专 建学生公寓的供 应 依然 严 重 匮 乏 ， 罗 马 、 波 尔 图 的供需比 仅 3%， 佛 罗伦 萨 、 里斯本和塞维 利 亚

6、 也 只有 4%的水 平 。各 类 替代型住宅 产 品的投 资 都在升 温。封面 图 片 ： 阿姆斯特丹市的学生酒店公 寓 （ TheStudent Hotel）前言4 块 概述来源 ： 欧盟 统计 局 、 澳大利 亚统计 局 、 加拿大 统计 局 、 新西 兰统计 局 、 美国人口普 查局 业 主 租客人市们 的 生场活方式 在驱不断 变 化动， 社会 趋 势力以及人口 结 构的 调 整也在改 变人 们 的栖息 场 所 。 这 一形 势 正助推着替代型居所的需求Y（ 与 Z） 一代的崛 起 千禧一代并没有确切的定 义 ， 一般界定 为 在 20世 纪 80年代早期至千禧年前后出生的 人 ，

7、 现龄 15至 34岁 之 间 。 到 2025年 ， 千禧一代占世界 总 人口的比例将达到 50%， 占 劳动 人口的比例更将高达75%。 他 们 将成 为 房地 产 的需求主 力 ， 因此了解他 们 的需求与抱负有着重要意 义 。Y一代的特征 ： 数字技 术 的使用率与熟悉度均有提升 与上几代人同 龄时 期相 比 ， 单 身几率更大 独立生活 节 点推 迟 ， 且最 终选择 租房的几率更大 向往城市生活 成年后初入 职场 偏赶上全球金融危机爆 发 无拘无 束 ， 跳槽 较为频 繁 对 待政 治 、 经济问题 的心 态 更加开明 受教育程度高于前几代人Y一代是最先熟悉数字技 术 的一 代 ，

8、 之后的 Z一代 则 是在技术环 境下成 长 起来的第一 代 。 2018年 ， 欧盟共有 约 8,200万 Z一代人 、 约 9,900万 Y一代 人 。 与 Y一代 类 似 ， Z一代也 拥 有开明心 态 ，成年后可能会 继续 与父母同 住 ， 抑或 长 期租 房。 由于成 长环 境受到全球金融危机影 响 ， Z一代 对 价格的敏感度整体高于 Y一 代 。 Z一代同 样 向往城市生 活 ， 流 动 性 高 ， 且定居 节 点购 房 负 担能 力 购 房 负 担能力已成 为 全球金融危机后的一个全球性 话 题 ，部分原因在于按揭 贷 款 额 度因 监 管收 紧 而大幅 缩 减 。 其 中 ，

9、 贷 款需求（ 贷 款比 例 ） 最 高 、 还贷压 力 （ 月供收入 比 ） 最大的 Y一代受到最严重的冲 击 。 Y一代 购 房者筹集首付的 难 度甚于以 往。而上几代人在 经历购 房 、 贷 款 、 房价上 涨 之 后 ， 手中握有大量净资 产 。 运气 够 好的年 轻 人可 以 “啃 老 ”。 在西方市 场 ， 父母作 为首付 “提款 机 ”的重要角色日益凸 显 。右 页图 表所示 为 部分国家住宅市 场 的 购 房 压 力 。 墨西哥与拉脱 维亚 是所有 调查 国家中 购 房 压 力最小的国 家 ， 平均薪 资 与住宅均价的比例高于 40%。 而在瑞 士 ， 收入房价比 仅为 6%，

10、 属于 垫底水 平 。美国的收入房价比 为 29%， 但数据所反映的只是平均水 平 。在年 轻 人 趋 之若 鹜 的旧金 山 、 纽约 以及洛杉 矶 等大城 市 ， 家庭收入中位数与房价的比 值约为 10%。 因 此 ， Y一代日益 转 向私人住宅租 赁 市 场寻 找居 所 。 目前英语国家 约 有三分之一的人口在租 房 ， 而在租房文化 长 期主 导 、 购 房文化盛行 较 晚的国 家 ， 租房比例往往更 高 。 例 如 ， 奥地 利 、 德 国 、 瑞士的 业 主自住比例均不到 60%（ 见 下 图 ）。 如何 应对 不 “啃 老 ”就 买 不起房的租房一 代 ， 是 发 达国家面临的政策

11、挑 战 。 重点在于如何 满 足世人及后人 对 有保障的租 赁 住房的需 求 。明 显 推 迟 。 待其成年 时 ， 灵活的租 赁 模式自然能 够 投其所 好。人口比 例 ， 按住房使用情况100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%荷 兰 爱 尔 兰澳中 大国 利 亚比利时 芬兰意大利塞浦路斯 希腊斯卢 洛森 文堡 尼 亚葡 萄 西牙 班牙捷克共和国 冰 岛拉 脱 爱维 沙亚 尼 亚 马 耳他保加利 叙亚 利 亚 挪威 波 匈兰 牙利斯 洛 克伐 罗克 地 亚 立罗陶 马宛 尼 亚瑞 士 德国奥 地 土利 耳 其 丹麦 英 国 美 国 日 本 法国 瑞 新典 西 兰 加

12、拿 大 5板 块 概述中国格局西方国家年 轻 群体深深感受到 购 房 压 力的同 时 ， 汇 丰 银行2017年一 项 研究 显 示 ， 中国七 成 “千禧一 代 ”名下有 房 。 数十年的 “计 划生 育 ”以及 历 来的高 储 蓄 率 ， 意味着年 轻 一代除了自己的 积 蓄 ， 还 可以 动 用父母乃 至 （外 ） 祖父母的存 款 。 而随着房价尤其重点城市的房价 涨 到 难 以企及的高 度 ， 两 /三代合力 买 房的现 象或 许 也会很快停 止 。 接下来就像其他国家那 样 ， 无房者永远无 房 。中国政府正在 积 极 发 展住宅租 赁 市 场 ， 以 远 低于住宅 销售用地的价格出

13、 让纯 租 赁 用 地 。 现 已出 现 三种主要 发 展模 式 ， 即租赁 住宅开 发 ， 现 有物 业 翻新改 造 ， 私有住宅集中管理出 租 。 自如正是 这样 一个集中式管理平 台 ， 2018年上半年管理的公寓已经超 过 70万 间 ， 目 标 到年底达到 100万 间。发 达国家的人口老 龄 化 问题当大批 Y一代 进 入住房市 场 以及 职 场 ， 他 们 的父 辈 即 “婴儿潮 ”一代也到了退休年 龄 ， 即将步入人生的新 阶 段 。 据 统 计 ，2015年全球 约 有 6.12亿 65岁 以上人 口 。 预计 到 2050年将增加到15亿 ， 其中 64%的增 长 来自 亚

14、 太 区。 这 一 预测对 于日本而言已是 现 实 。 65岁 以上人口占比超过25%， 到 2030年比例将达到 30%。 中国由于 计 划生育的影 响 ， 人口老 龄 化速度 较 快 ， 预计 65岁 以上人口将从当前的 1.6亿 增加到2035年的 3亿 左 右 。意大 利 、 西班 牙 、 德国也在 经历 人口的快速老 龄 化 ， 预计数十年后 65岁 以上人口将超 过 30%。 到 2035年 ， 这 三个欧洲国家的 65岁 以上人口将合 计净 增 1,300万。抚 养率上 升 ， 对 于政府来 说 是 严 峻的 经济 挑 战 。 这 也将刺激老年公寓需 求 ， 但 产 品形 态 或

15、不同于 现 有 产 品 。 新一代的老年人寿命更 长 也更健 康 ， 他 们 想要独立生 活 。 他 们 的居住需求与 Y一代非常相似 ： 能接触新潮 流 ， 生活配套 齐 全 ， 可享受 优质 的医疗保健服 务 。 很多老人 还 想和在他 乡 异国打拼的成年子女住得近一 些 。 灵活 创 新的住宅模式正不断涌 现 ， 有望迎合 这类 需 求。“人口定 时 炸 弹 ”， 按国别来源 ： 联 合国人口 司 （ 按中等生育率 预 测）日本 意大利 德国 西班牙 荷 兰 法国加拿 大中国 英国 美国澳大利 亚卡塔 尔 阿 联 酋各国平均收入占平均房价的比例来源 ： 第一太平戴 维 斯世界研究 部 、

16、 世界 经 合 组织瑞 士以色列澳大利 亚新西 兰瑞典韩 国加拿大英国德国爱 尔兰 荷 兰挪威比利 时葡萄牙捷克共和国芬 兰日本法国奥地利匈牙利意大利波 兰西班牙丹麦立陶宛美国斯洛文尼 亚拉脱 维亚 墨西哥爱 沙尼亚购 房 压 力最小希腊0% 10% 20%购 房 压 力最大30% 40% 50% 60% 65岁 以上人口占比 25%以上 65岁 以上人口占比 30%以上2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060 2065 2070 2075 2080 2085 2090 2095 2100板 块 概 述 来源 ： 第一太平戴 维 斯世界

17、研究部根据牛津 经济 研究院数据整理年 轻 欧 洲 % 20-39岁 人口占 比 （ 2028年）2028年欧洲年 轻 指数最 高 、 最低的城市与地 区 值 得关注的欧洲城市全国人口整体 发 展 趋势 所 讲 述 的 ， 仅仅 是故事的一方 面 。一些国家 虽 然老 龄 化速度 较 快 ， 但国内仍有一些区域及城市凭借就业优势 以及 时 尚生活方 式 ， 不断吸引年 轻 人口涌 入。以原 东 德地区 为 例 ， 到 2028年 65岁 以上人口占比 预计 可达到32%， 在欧洲排名前 列 。 而位于 东 德中心的柏林仍将是欧洲 较 年轻6 的城市之 一 ， 65岁 以上人口占比 预 期只有

18、 23%。 按占 总 人口的比例 计 算 ， 则 到 2028年欧洲最年 轻 的城市有爱丁 堡 、 图卢 兹 、 哥本哈 根 、 斯德哥 尔 摩 （ 见 上 图 ） 等 。 浓 厚的城市氛围 、 庞 大的高等教 育 、 众多高端就 业岗 位 ， 是它 们 吸引大批年 轻求职 者的法 宝 。20-39岁 人口20万 100万 +占 总 人口的比例卢 森堡 28%巴黎 28% 图卢兹 29%日内瓦 28%里 昂 28%哥本哈根 28%奥斯 陆 30%斯德哥 尔 摩 27%阿姆斯特丹 30%爱 丁堡 31%26% 7板 块 概述老年欧洲 % 65岁 以上人口占 比 （ 2028年）来源 ： 第一太平

19、戴 维 斯世界研究部根据牛津 经济 研究院数据整理山不在 高 ， 水不在 深 。 上述几座城市 虽规 模不 大 ， 但 应 有尽有 ： 通勤 时间 更 短 ， 设 施更 为 便 捷 ， 工作与生活也更加平 衡 。 年 轻人口的涌入 为 各 类 租 赁 住宅 产 品的开 发 提供了广 阔 空 间。另有一些城市 则 成 为 老年公寓的潜力市 场 。 西班牙近年来人口 净 流入有所下 降 ， 因 为 有大批年 轻 人出国 寻 找就 业 机 会 。 马德里 、 巴塞 罗 那同属于西班牙 较 大城 市 ， 预计 到 2028年 65岁 以上人口将分 别 达到 150万 、 110万 ， 占全市人口的比例

20、分 别为 23%、 24%。 按占 总 人口的比例 计 算 ， 则 到 2028年欧洲 最 “年 长 ”的城市有德累斯 顿 、 热 那 亚 、 毕 尔 巴 鄂 、 尼斯 -戛 纳 （ 见 上 图 ） 等。65岁 以上人口20万 100万 +占 总 人口的比例26%莱比 锡 27%多特蒙德 26%尼斯 -戛 纳 26%毕 尔 巴鄂 28%都 灵 26%热 那 亚 29%德累斯 顿 29% 什切青 27% 罗 兹 26%里 加 26%人口 结 构 8 预测2028年 地 图 附表所列 为 到 2028 年老 龄 化程 度 （ 即 65岁 以上 人口占 比 ） 最高的十个 发 达国 家 /地 区

21、， 以及年 轻 化程 度 （ 即 20-39岁 人口占 比 ） 最高的十 个 发 达国家 /地 区 。 此 外 ， 排名 前 100的城市也在地 图 上有所标 注 。 到 2028年 ， 卡塔 尔 、 阿联 酋 、 巴 林 、 科威特将成 为最年 轻 的 发 达国家 ； 澳大利 亚、挪威和新西 兰 亦成功 跻 身前十 。 “年 轻 城 市 ”有迪 拜 、 墨 尔本 、 深圳和圣地 亚 哥 。到 2028年 ， 日本 65岁 以上人口将达到 30%， 而日本九大城市的老 龄 人口占比 还 将 超 过这 一水 平 。 根据未来十 年 预 测 ， 香 港 、 葡萄 牙 、 德 国、意大利和西班牙的

22、65岁 以上人口占比将达到 较 高水 平 。东 京 、 里斯本和匹 兹 堡都将在老 龄 化城市之 列 。老 龄 世界 65岁 以上人口占比国家 /地区 2028日香本港葡德萄国牙斯 洛意文大尼利亚马芬耳兰他西韩班国牙十大 发 达国 家 /地区2018人口占比28%17%22%22%22%20%21%20%19%15%人口占比30%27%26%26%24%24%24%24%24%23%图 森 27% (+47%)里斯本 25% (+13%)28%纽 约(+4%) 2匹5% 兹(+2堡4%)圣地 亚 哥 31% (+8%)旧金山29% (+6%)圣何塞 28% (+6%)伦 敦 26% (-2%)

23、巴西利 亚 32% (-2%)人来均源G： 第DP一超太过平20戴,0维00斯美世元界的研国究家部/地根区据牛津 经济 研究院数据整理人口 结 构来源 ： 第一太平戴 维 斯世 界人研均究G部D根P超据过牛2津0,经00济0美研元究的院国数家据/整地理区 92028年 最 年 老 的 100座城市（ 按 65岁 以上人口占 比 ）2028年 最 年 轻 的 100座城市（ 按 20-39岁 人口占 比 ） 2028年 最 年 老 的 10个国家（ 按 65岁 以上人口占 比 ） 2028年 最 年 轻 的 10个国家（ 按 20-39岁 人口占 比 ）% 2028年人口占比（ ） 2018-2

24、028年的 变 化幅度年 轻 世界 20-39岁 人口占比国家 /地区十大 发 达国 家 /地区2018 2028人口占比卡塔 尔人口占比54% 48%阿 联 酋 50% 44%巴林 47% 41%科威特 38% 33%巴哈 马 32% 29%卢 森堡 29% 28%波多黎各 29% 27%澳大利 亚 29% 27%挪威 27% 27%大阪 30% (+6%)德累斯 顿 29% (+16%)东 京 27% (+8%)广州 33% (-11%)深圳 57% (-4%)悉尼 30% (+11%)墨 尔 本 30% (+12%)珀斯 29% (+13%)布里斯班 29% (+16%)迪拜 46% (

25、+1%)巴黎 28% (+5%)莫斯科 21% (+34%)新西 兰 27% 27%人来均源G： 第DP一超太过平20戴,0维00斯美世元界的研国究家部/地根区据牛津 经济 研究院数据整理学生公 寓 10 场 （ 且通常 拥 有更高 预 算 ） 的国 际 学生成为专 建学生公寓 项 目的重要需求来 源 。 这 是很多欧洲城市的真 实写留学生人数的增 长继续 刺激 优质专 建学生公寓的需 求 。 我 们对 学生公寓的供需状况 进 行了 分 析 ， 所用数据来自 专门 研究学生住房的独立第三方研究机构 StudentMarketing（ www. ）欧洲学生公寓的 发 展一直与留学生人数的增 长

26、 保持同 步 。 移 多数欧洲国家的高校学生人数在持 续 增 加 。 其中以丹麦的学 民与留学生人数 业 已成 为 英美国家的 热 点 话 题 ， 与此同 时 很多 欧 生人数增 长 最 为显 著 ， 过 去五年的增幅达到 22%； 但需要指 出 ， 基 洲国家也 认识 到 这 两个群体 对 本国 经济 增 长 的重要推 动 作 用 。 德 数相 对较 小是增幅 显 著的原因之 一 。 此 外 ， 德 国 、 奥地利的学生人 国 、 荷 兰 、 西班牙等国已在全国范 围 内推广国 际课 程 ， 并 联 手升 级 数亦有明 显 增 加 ， 较 五年前双双上 涨 18%。 德国的留学生人数已经 高

27、效 营销 策 略 ， 以期追赶英美的脚 步 。 超 过 35万 人 ， 提前超 额 完成政府制定的 2020年目 标 。 英国作 为 欧洲最大的留学生市 场 ， 学生 总 人数 较 五年前有所减 少 ， 同期留学生小幅增加了 2%。来源 ： 第一太平戴 维 斯世界研究部根据各国高等教育 统计 数据整理照 ， 南欧地区尤其如 此 。 有越来越多的本国学生 选择 走 读 ， 住在自 己家 里 。高等教育院校入学人数增 长 情况 入学 总 人数 5年增幅 1年增幅 5年增幅 1年增幅丹 麦 （ 32万 ） 德 国 （ 280万） 奥地 利 （ 43万） 澳大利 亚 （ 150万）爱 尔 兰 （ 23

28、万）比利 时 （ 50万） 法 国 （ 240万） 荷 兰 （ 71万） 西班 牙 （ 160万） 瑞 典 （ 32万）美 国 （ 2,020万） 意大 利 （ 170万）英 国 （ 230万） 葡萄 牙 （ 36万） 波 兰 （ 160万）-25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%学生公寓主要欧洲城市的学生人数来源 ： 第一太平戴 维 斯世界研究部根据 StudentMarketing数据整理供 应严 重 匮 乏的欧洲城市 欧洲各国 专 建学生公寓的供 给 率依然在低位徘 徊 。 英国的供给 率达到 27%， 为 欧洲最高水平 ； 南欧 垫 底

29、 。 意大利是欧洲第四大学生市 场 ， 全国平均供 给 率尚不到 5%。“全国平 均 ”讲 述的只是故事的一 面 。 根据 StudentMarketing的数 据 ， 我 们 分析辨 别 出了学生公寓最 为匮 乏的欧洲城 市 。 供 给率最低的是 罗 马 ， 这 座城市 拥 有近 22.1万名学 生 ， 学生床位 仅6,500张 比例低至 3%。 其次 为 波 尔 图 ， 平均每 100个学生 仅 有 3.5张床 位 。佛 罗伦萨 的供 给 率只有 3.8%， 短期内供 应 加 码 的前景十分乐观 。 全市共有 约 62,400名学 生 ， 其中 23%为 留学 生 ， 且学生公寓单间 的平

30、均租金高达每月 970欧 元 。 市 场 潜力可 观 ， 但投 资 者 应该谨慎 对 待 。 意大利城市的学生公寓市 场竞 品有限且租金高 企 ， 说 明这一板 块 尚未得到充分 检 验。西班牙城市的学生公寓市 场 同 样 呈 现 租金高 企 、 供 应匮 乏的特 点 。 巴塞 罗 那的供 给 率接近 5%， 马 德里略 高 ， 约为 5.7%。 维 也纳表 现 出众 ： 全市共 18.6万名学 生 ， 其中留学生占 28%， 为 学生公寓提供了良好的需求基 础 ； 目前 专 建学生公寓供 给 率 约为 10.3%。 11 本国学生 留学生学生人数：400,000学生人数：180,000学生人

31、数：25,000伦 敦波 尔 图里斯本爱 丁堡塞 维 利亚图卢兹马 德里巴塞 罗 那佛 罗伦萨米 兰维 也纳布 尔 诺罗兹华 沙阿姆斯特丹柏林汉 堡不莱梅 马 斯特里布 鲁 塞 尔巴黎奥斯 陆斯德哥 尔 摩罗马12 寓 佛 罗伦 萨 、 罗 马 、 波 尔 图 、 华 沙的租金均指 单 间 （ 单 人套间 ） 来源 ： 第一太平戴 维 斯世界研究部根据 StudentMarketing数据整理设 施 盘 点 对 17座欧洲大 陆 城市 专 建学生公寓的分析表 明 ， 现 有的 设施配套极 为 缺 乏 （ 见 右 页 上 图 ） 。 公共事 业 属于基 础 服 务 ， 大多数城市（ 83%）

32、的租金已 经 包含 这 部分 费 用 。 洗衣房是最常 见 的 设 施，但依然有三分之一的公寓 项 目没有配 备 。 所有物 业 中 ， 40%配有书房 ， 37%设 有自行 车 停放 处 ， 35%设 有停 车 位 。 我 们调查 的所有城市 中 ， 仅 四分之一的 专 建学生公寓配有健身 房。这 一 现 状印 证 了欧洲大 陆 市 场 的后 续 潜 力 。 新供 应 商以及国际 投 资 者将不 仅带 来更 优质 的 产 品 、 国 际专业 知 识 ， 也将 实现 更大规 模的运 营。以及国 际专业 知 识 文化影响与餐食供 应 西班牙城市的学生公寓一般都提供餐 食 ， 且餐 费 无需另 付

33、 。 例如 ， 塞 维 利 亚 77%的学生公寓提供某种形式的餐食 ； 马 德 里 、 巴塞罗 那的比例分 别为 53%和 37%。 绝 大部分提供一日三 餐 。 意大利城市的情况相 对逊 色 ， 提供餐食的学生公寓 仅 占 20%到 25%。 而在德 国 、 瑞 典 、 波 兰 ， 专 建学生公寓的租金 则 不含餐 食。这 从一方面反映出各国文化的影 响 。 例 如 ， 南欧国家非常重 视共同 进 餐的 传 统 ， 故公寓提供商也在其公寓 产 品中延 续 了 这 一惯例 。 但考 虑 到国 际 学生比重上 涨 ， 饮 食 习惯 更 趋 多 元 ， 公寓 项 目也开始 顺应这 一 变 化。新供

34、 应 商将 为这 些市 场带 来更 优质 的 产 品 公寓里亦有向公众开放的咖啡 馆 与餐 厅 ， 便于学生自行 选择时间 前往用 餐 。 移 动 外 卖 APP也不断出 现 ， 学生可以 轻 松 线 上点餐 ， 而 这样 一 来 ， 公寓里就需要 设 置公共就餐 区 。 可供租用的公共厨房也 给 想要共同用餐的租 户 提供了更多 选 择。尔高低供租应金布 尔 诺爱 丁堡 高租应金阿姆斯特 丹 伦 敦斯德哥 尔 摩奥斯 陆兹图卢兹不莱梅维 也 纳马 斯特里赫特华 沙柏林 汉 堡布 鲁 塞 尔巴黎马 德里米 兰低租应金波 图塞 维 亚 里罗马斯本 巴塞 罗 那 佛 罗伦萨低高供租应金利供给率 （床位数量/学生总数）400,000 名学 生300 500 700 900学生公寓平均月租 金 （ 单 间）1,100 1,300 1,5000%5%10%15%20%25%部分欧洲城市的学生公寓供 给 情况30%100