房地产经纪综合能力讲义.DOC

1、房地产经纪综合能力讲义第一章：房地产经纪概述1、房地产经纪作用、特性、分类房地产经纪作用：降低交易成本，提高交易效率；规范交易行为，保障交易安全；促进交易公平，维护合法权益。房地产经纪特性：主体具有特殊性；客体具有多样性；内容具有服务性；服务具有有偿性。房地产经纪分类：产居间和房地产代理。2、房地产经纪机构的分类按组织形式划分：公司企业、合伙企业、个体工商户、独资企业。按注册资金划分：中资企业、外资企业。按经营模式划分：直营模式、特许经营模式、混合模式、参股合营模式。按主营业务的不同：新房代理机构、二手房经纪机构、综合型经纪机构。3、房地产经纪机构的设立、备案经纪机构设立的条件：有自己的名称和

2、组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其它条件。房地产经纪机构的备案：领取营业执照之日起 30 日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。4、房地产经纪机构经营信息公示公示内容：营业执照和备案证明文件；服务项目、内容和标准；房地产经纪收费；交易资金监管方式；信用档案查询方式、投诉电话及 12358 价格举报电话；经纪服务合同、买卖合同、租赁合同范本；5、房地产经纪人员职业能力和职业道德房地产经纪人员的能力：熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定；熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作；处理解决房地产经纪业务的疑

3、难问题；运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务；指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。房地产协理的能力：了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定；基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力；独立完成房地产经纪业务的一般性工作；在房地产经纪人的指导下，完成较为复杂的房地产经纪业务。房地产经纪人员的职业道德：遵纪守法、规范执业、诚实守信、尽职尽责、公平竞争。6、房地产经纪风险。 受到行政处罚的风险。 产生民事纠纷的风险：未尽严格审查义务引起的风险；协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险；承诺不当引起的风险；房屋钥匙保管风险。房地

4、产经纪服务合同风险。 产权纠纷引起的风险：产权瑕疵风险；产权转移风险。 经纪业务对外合作的风险：同行机构合作风险；其它机构合作风险。 引发道德风险：经纪人员道德风险客户道德风险。第二章：房地产的概念1、房地产的三要素房地产包括实物、权益和区位（三要素） 。2、房地产的特性保值增值、不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现。3、房地产的种类按房地产开发程度分类生地、毛地、熟地、在建工程、现房4、房屋建筑的分类按建筑物层数或高度分类低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层。5、房屋建筑的分类按建筑结构 砖木结构。 砖混结构。 钢筋混凝土结构：

5、框架结构。剪力墙结构。筒体结构。框架剪力墙结构。框架筒体结构。筒中筒结构。 钢结构。6、房屋建筑的分类施工方法施工方法：现浇现砌式建筑。:预制装配式建筑。部分现浇现砌式建筑、部分装配式建筑。7、房屋建筑的分类设计使用年限设计使用年限分类：临时建筑：5 年。用于替换结构构件的建筑：25 年。普通建筑和构筑物：50 年。纪念性建筑和特别重要建筑：100 年。8、地基的分类按埋置深度：分为深基础、浅基础和不埋基础。按受力性能：分为刚性基础和柔性基础。按构造形式：分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础、桩基础。9、建筑总平面图、施工图建筑总平面图。用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置

6、的平面图。施工图。建筑施工图，包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图。建筑平面图，包括首层平面图、标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图。10、房地产图房地产图。房产图是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。11、成套房屋建筑面积的测算建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积12、房屋设施设备给水的供水方式。直接供水。设置水箱供水。设置水泵、水箱供水。分区、分压供水。排水。一般房地产交易中，客户对生活污水的排放（特别是卫生间排水）较为关心。采暖系统。供暖系统末端的散热方式主要有散热器、风机和热

7、辐射等方式。重点掌握三种方式的优点和缺点。综合布线系统和楼宇智能化。综合布线系统的主要优点是兼容性、灵活性、可靠性、先进重构性。4C 技术，是指现代计算机技术、现代通信技术、信贷控制技术、现代图形显示技术。楼宇智能化由通信自动化、办公自动化、建筑设备电动化系统组成。第三章：房地产交易法律基础1、民法的概念民法是调整平等民事主体之间的财产关系、人身关系的法律规范的总和。2、民事主体包括自然人、法人、非法人组织。不满 18 周岁的自然人为未成年人。16 周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，为完全民事行为能力的人。3、民事法律行为按照效力情形分为有效、无效、可撤销和效力待定的法律行

8、为。民事法律行为有效具备 3 个条件，第一：行为人具有相应的民事行为能力；第二：意思表示真实；第三：不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。4、委托、代理与居间的对比分析相同点：都依据服务合同确立。都是有偿服务。行为结果都是直接归属于委托人。不同点：从事经纪活动的名义不同。从事经纪活动的法律性质不同。受益方、报酬支付方和服务完成标准不同。5、承担民事责任的方式主要有以下 11 种停止侵害。排除妨碍。消除危险。返还财产。恢复原状。修理、重作、更换。继续履行。赔偿损失。支付违约金。消除影响、恢复名誉。赔礼道歉。6、诉讼时效一般诉讼时效为 3 年。民法总则规定，自受到损害之日起超过 20

9、年的，人民法院不予保护。7、无效合同无效合同是指国家不予承认和保护的、没有法律效力的合同。8、不动产物权的种类不动产物权包括用益物权、所有权、担保物权。不动产所有权：是不动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占有、使用和收益的权利。9、婚姻家庭中的房屋登记属于夫妻共有的房屋，如登记一方所有的，可通过登记增加另一方为共有人，属于更正登记。若是夫妻一方在婚前购买的房产（婚前房产） 。并已办理房屋登记的，在婚姻存续期间，添加夫妻另一方为房屋共有人的，属于转移登记。10、法定继承的顺序第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。第四章：房屋租赁1、房屋租赁分类：按用途，住宅

10、和非住宅租赁。按目的，自住和投资。按租赁期长短，短租和长租。2、房屋租赁特点：租赁价格相对稳定。季节性变化明显。交易更为频繁。属地区性市场。3、房屋转租条件：转租的房屋必须合法。须经出租人书面同意。转租期限不得超过原合同规定的期限。4、出租人的禁止行为 违反规定分割出租。 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住。 将未取得完全产权的经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用。 在房屋租赁合同期内，出租人单方面随意提高租金水平的。 企事业单位、个人将非居住用房出租给他人居住使用。5、承租人的禁止行为 保障性住房转租的。 违反租赁用途和使用要求使用房屋。 擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施。

11、 不得损害其他业主和使用人的合法权益。 严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动。6、承租人的优先权 租赁期间，承租人死亡的，申请继续租赁的，应同意。 租赁期间，房屋所有权发生变动的，申请继续租赁的，应同意。 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖 5 日前通知承租人。 具有下列情形的，承租人住宅优先购买权的，不予同意。出租人将房屋出卖给近亲属。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未表示购买的。善意购买租赁房屋并已经办理房屋所有权转移登记手续的7、影响房屋租金的主要因素 房地产市场因素。包括房屋租赁市场供求关系和房价因素。 房屋基本情况。包括区位情况、实物情况、权益状况。 房屋出租的具体情况

12、。8、房屋租赁环节的税费增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税。第五章：房屋买卖1、买卖市场的类型。 按房产流转次数，分为新房市场和存量房市场。 按房地产的用途，分为居住房产市场和非居住房产市场。 按交易时的开发建设状态，分为现房市场和期房市场。 按房地产的档次，分为高档、中档、低档房地产市场。2、买卖市场的特点。垄断竞争性。区域性。周期性。易于形成泡沫。3、商品房预售的条件。 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣

13、工交付日期； 取得商品房预售许可证。4、不能买卖的房屋类型 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封的。 依法收回土地使用权的房屋。 共有房屋，未经其他共有人书面同意的。 权属有争议的房屋。 未依法登记领取权属证书的房屋。 未经抵押权人同意的已抵押的房屋。 法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。5、共有房屋买卖的规定 共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。 按份共有人处分共有房屋，经占份额 2/3 以上的按份共有人同意即可。6、抵押房屋买卖的规定 买卖也设定抵押的房屋，须经过抵押权人的同意。 二手房买卖时，卖房一般先要解押。7、出租房屋买卖的规定 买卖不破租赁。 出卖人出卖房屋，提前 1

14、5 日通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。8、其它住房买卖规定 已购公有住房买卖：以市场价购买的公有住房，可以自由买卖。以成本价和标准价购买的公有住房，则需补交相应价款。 经济适用房买卖：需要满 5 年，才能够买卖。 限价商品房买卖：需要满 5 年，并补交差价和一定比例的地款。9、房地产价格的特点 房地产价位与区位关系密切。 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 房地产价格易受交易者的个别情况影响。 房地产价格形成的时间通常较长。10、房地产价格的影响因素 供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。 一般因素包括社会因素、经济因素、行政因素、人口因素等。 个别因素。指影响单套房屋的价格因素，包括面积、用途、户型、楼层、朝向、房屋类型、设施设备、装饰装修、新旧程度、权利性质等。 区域因素指对某一特定范围的房地产价格产生影响的因素，包括交通因素、外部配套设施因素、周围环境和景观因素等。11、房地产价格的分析方法：市场比较法。价格趋势分析。投资收益率分析。