物业管理服务内容及相关要求.DOC

1、物业管理服务内容及相关要求一、滁州技师学院（南校区）物业管理服务项目范围标准及要求（一）项目范围标准及要求滁州技师学院（南校区）位于丰乐大道 2238 号，占地面积约 250 亩，委托服务面积约7 万平方米。有综合楼、办公楼、教学楼、学生宿舍、食堂、实训工厂及实训室、停车场。绿化面积近 2.5 万平方米。 （具体管理内容见服务要求。详细情况请现场勘看，项目慨况以现场实际存在为准） 。项目估算价约 4079596.36 元/二年。（二） 、招标管理内容卫生保洁：校园公共区域卫生，教学楼、综合楼、宿舍楼公共区域卫生，厕所以及校园花草绿化修剪消杀、养护，垃圾清运；保安：校内巡逻；车辆停放及看管，车辆

2、出入及停车场管理；全校秩序维护管理；纠纷现场保卫；夜间值班巡逻，消防、监控、安全等；宿舍管理：男女生宿舍管理。会务服务：院领导办公室卫生保洁、开水供应、大小会议服务等。水、电、木维修：负责校园水电、木工等工程维修工作(三)、物业管理人员及服务要求1、人员配备方案安徽滁州技师学院（南校区）物业管理人员配备表2019 年度 2020 年度序号 服务项目人员明细合计人数序号 服务项目人员明细合计人数1 项目经理 1 人 1 1 项目经理 1 人 12会务服务 1 人（女性，五官端正，22 周岁35 周岁） 1 2会务服务 1 人（女性，五官端正，35 岁以下） 13 宿舍管理员 13 人（其中 7S

3、 管理员 1 人） 13 3 宿舍管理员 21 人（其中 7S 管理员 1 人） 214 驾校后勤 1 人 1 4 驾校后勤 1 人 15 行政楼卫生保洁 3 人 3 5 行政楼卫生保洁 3 人 36 教学楼卫生保洁 2 人 2 6 教学楼卫生保洁 2 人 27 实训楼卫生保洁 2 人 2 7 实训楼卫生保洁 2 人 28 3#宿舍楼卫生保洁 2 人 2 8 3#宿舍楼卫生保洁 2 人 29 宿舍楼卫生保洁 4 人 4 9 宿舍楼卫生保洁 4 人 410 园区及道路卫生保洁 2 人、绿化 1 人 3 10 园区及道路卫生保洁 2 人、绿化 1 人 311收费大厅、待考室、考试中心、多功能教室保

4、洁 1 人 1 11收费大厅、待考室、考试中心、多功能教室保洁 1 人 112 垃圾外运 1 人 1 12 垃圾外运 1 人 113 园区保洁 1 人 1 13 园区保洁 1 人 114 门岗 11 人（其中保安队长 1 人） 11 14 门岗 11 人（其中保安队长 1 人） 1115 巡逻 4 人 4 15 巡逻 4 人 416 16 信息楼卫生保洁 2 人 217 4#、5#宿舍楼卫生保洁 4 人 418 水、电、木维修 1 人 1合计总人数 50 合计总人数 652、物业管理进住学校的工作分类职责：（1）、项目负责人的工作职责：负责学校安全保卫、宿舍、环境卫生、维修、配合完成学校各项赛

5、事、会议接待、军训等大型活动等工作。执行学校的各项规章制度。严格履行协议所规定的职责，完成校领导交给的各项工作。制订年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受学校有关部门的指导和监督；负责检查、监督各项制度的执行情况，定期向学校管理部门汇报工作；合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保员工有良好精神面貌和积极的工作态度；负责所管辖物业的管理相关审批，协调违章和投诉的处理工作，落实学校安全保卫、防火工作。（2）、宿舍管理职责：保证宿舍 24 小时有规定人数值班，负责宿舍钥匙的管理；负责督导住宿人员宿舍内部的卫生清洁，定期组织室长对宿舍 7S 进行检查评比，并对宿舍公共区

6、域进行清扫。上班时间不能擅自离岗；负责每晚宿舍查房，清点人数，对无故缺宿者，及时询问去向，并向有关领导和人员通报情况；定期查看宿舍设备（设施）的完好情况，发现损坏或发生故障及时报修；严格按照作息时间表的规定时间，定时开关大门和熄灯，按时开关总电源；负责对来访人员的情况进行登记，严禁男女生串寝室，严禁外来人员在宿舍就寝，杜绝学生私自调换宿舍，保证宿舍的安全和正常秩序；制定宿舍管理规定，维护正常秩序，保证安全。宿舍因管理疏忽造成人员人身伤害或财物损失由乙方承担相应法律责任并负责赔偿。保证寝室外楼道、楼梯、扶手和厕所清洁卫生，并负责对室内外环境卫生进行检查监督；全天候负责学校宿舍区域的安全保卫、卫生

7、和秩序等工作，认真履行宿舍管理员职责；乙方有义务对住宿人员履行管理教育职责，有义务对突发事件进行应急处理，严禁学生在寝室私接电源、点蜡烛、燃放烟花爆竹以及吸烟、喝酒、赌博等；按照规定提醒学生遵守作息时间，实行学生寝室点名登记制度，并将情况及时反馈给校方；对宿舍管理员定期培训和工作指导；选派一人专门负责宿舍管理工作；宿舍管理在工作时间里，定时、不定时对宿舍各层楼巡查排查，对于大声喧哗的楼层专门检查；完成学生处交待的其它工作任务。（3）、保安工作职责：、基础建设、人员数量、素质等符合学校安全工作要求。、各项工作制度和岗位职责齐备、合理,内部有专门的质量控制体系。门卫工作、严格管理学校各对外进出口，

8、常开大门需 24 小时派专人值守，按照学校规定时间开关门。、负责门前三包范围内整洁有序、清洁卫生，无乱停乱放、无摆摊设点。、按照学校要求进行进校人员身份识别检查、车辆及访客准入登记，谢绝闲杂以及未经校方批准的人员入内，禁止运载、携带易燃易爆以及违禁器械等危险品的人员、车辆进入校园。、门卫对学校所有大件物品外运及货车运输要进行检查和询问，确定其为非学校资产或得到学校相关部门同意后方可出门，并要详细记录，以防学校资产外流。、指定专人负责门卫室收发工作，对挂号信、公函、报刊等物品要做好登记和转发工作，安全及时投递；有效管理投放入门卫室的快递包裹，严禁无关人员进入门卫室内翻动信件、公函、报刊等物品，否

9、则造成损失由乙方负责。巡逻工作、有专人在校园内 24 小时巡逻，对可疑人员和物品进行盘查，及时排查不安全因素，及时消除安全隐患，并填写巡查记录表。、除既定时间既定路线的巡逻外，对重点区域、重要时段要安排保安人员加强巡逻。、发现可疑人员异常行为等主动盘问，主动干预，发现异常及安全隐患，立即采取措施并报告，制止打架、滋事、偷盗等事件，有效处置各种违法犯罪行为发现和排除各种不安全因素，及时处置各种违法犯罪行为。、按要求定时巡查各监控室，及时报告设备运行情况。消防工作、落实专人对消防器材定期检查、登记并实施有效管理，定期汇报消防安全情况。、所有保安人员要求能够正确掌握各消防栓、灭火器等安全设施的位置、

10、性能和使用方法，一旦发生火灾事故时必须能正确处理。、负责配合保卫处对各部门进行消防及安全培训，组织实施消防及安全演练。交通及车辆管理工作、对校门前三包区域范围内的车辆秩序管理。、按要求做好校园内车辆行驶、停放的安全秩序管理。、负责师生员工车辆的看管守卫，发生丢失或损坏要及时查清，因工作失误造成损失要按有关规定赔偿。、负责学校重要活动时的交通秩序管理。应急处理、制定各种突发安全事故处置预案，并定期组织演练。、执勤人员收到突发安全事件报告时，要反应迅速，处置有效。、重大事件报告要及时，无法控制或较为严重的安全事件能及时报警，并积极配合公安机关进行调查和处理。其他工作、按要求对校内楼宇、校内通道的大

11、门进行管理。、对学校的安全管理提出合理化建议。、完成学校领导或保卫部门交办的临时安保任务。(4)、保洁部门工作职责：具体负责校区整体卫生环境卫生（道路、广场、绿化带、运动场、活动室、公共区域等）及教学楼等公共场地如楼梯、走廊、厕所等的清洁所有公厕的下水道要定期疏通、清理，确保畅通无阻。公厕卫生要确保墙壁干净无痰迹、无蛛网、无灰尘、门窗无灰尘，小便池无尿垢，地面要干净，保证无异味。各楼层室外卫生要做到地面干净，墙壁洁白无印记，楼梯及栏杆扶手清洁无灰尘。校区环境要随时保证清洁无纸屑杂物等。师生车辆停放区域按学校的要求定期打扫，保持清洁。保持车辆按班级摆放有序。负责服务区内花草、草皮内砖头、纸屑等杂

12、物的清理。清除校园杂草每年不少于六次。（5）、会务工作职责：具体负责院领导报刊收发。负责院领导办公室卫生、茶水供应、会议室卫生及大小会议服务。按学校要求配合做好文具用品摆放、横幅悬挂、引导服务等工作。（6）、维修工作职责：保障学校的水电安全，即时维护水电、生活电器，确保正常运行；负责学校墙壁、地面、门窗、家具等基本设施修缮。必须持证上岗。维修所需物资由甲方负责提供。3、物业管理质量与服务要求（1）保安部门：质量要求A依据行业标准，根据校方管理规定与服务要求，制订切实可行的校园保安人员服务整体方案和应急预案，突发事件反应迅速，预案处置有力。B依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校校财产和师生人身

13、不受侵害，维护正常的教学、教研秩序。服务要求：A.树立“服务第一，师生至上”的思想，切实维护学校与师生的人身和财产安全。B.管理坚持原则、慎密严谨；服务以人为本、主动热情；处理问题高度警惕、有理有节。C.上岗人员仪表整洁，业务操作规范，礼貌待人，保持岗位卫生整洁。D.依法办事，文明执勤，不与师生发生争吵，杜绝保安人员与师生发生冲突，禁止出手伤及师生人身安全。E.尽量满足师生合理诉求，有险情必出。队伍建设、管理要求：A. 中标方负责提供进驻保安人员值勤所需的装备、器材、通讯设备、常用办公耗材等。B.从校方安全实际出发，经常性开展在岗人员业务培训和紧急预案演练；C.内部管理体制健全，全面负责日常保

14、安人员队伍的规范化管理。D.中标方必须采取切实有效措施保持保安人员队伍的稳定，保安人员队伍主要管理员更换，应提前一个月以书面形式通知招标人，其他队员更换要提前三天告知招标人；确保服务质量不因人员变动而受影响。E.保安人员应聘、录用、离职等管理档案规范，手续齐全，相应资料必须报校区保卫处备案，禁止离职保安人员进入校园。人员素质要求：A.保安从业人员应知法，懂法，守法，依法办事，必须严格遵守从业规范，模范遵守校园安全管理规定。B.保安人员个人素质条件：身体健康、工作认真负责，退伍军人为佳。C.所聘用的保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，熟知校方的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具

15、备一定的管理经验和处理突发事件能力。否则校方有权要求中标方更换满足条件的人员。D.主管要加强对保安人员业务的管理，确保保安人员在校园内无违规事件发生。（2）保洁部门保洁要求：A做好校园环境卫生保洁工作。保持综合办公楼、教学楼、实训楼、学生宿舍外围、运动场、道路等公共场所清洁卫生。B做好教学楼卫生保洁工作。保持走廊、楼梯、阶梯教室、多媒体教室等公共部位清洁卫生。C做好办公楼卫生保洁工作。定时清扫办公楼活动场所，保持地面、墙面、楼梯无污迹、无灰尘；及时清除活动场所公共部位灰尘、斑点、污迹，保持门窗、玻璃明净亮洁；负责会议室、领导办公室校园保洁工作，保持会议室、领导办公室清洁卫生，负责活动室、培训中

16、心考场、模拟室清洁卫生。D做好厕所卫生保洁工作。定时冲洗厕所，保持卫生间内无异味、无积水、无污垢、无卫生死角。E做好重点部位杂物清除工作。及时清除院落、平台、楼顶、绿化带及水面杂物，杜绝因杂物堵塞导致下水道不通及楼体局部积水、渗漏。F定时清运生活垃圾，生活垃圾做到日产日清。G.早上 7：30 前必须要搞好洗手间的卫生，课间要及时冲洗，保证无臭味散发。H.垃圾清理后送到垃圾中转站（含食堂、超市） 。I.垃圾须每天清走，此项工作由中标方负责。公共场所保洁规范及要求表 1：项目 保洁措施 质量要求大厅、走道、常用楼梯、地面 每天尘推两边，随时保洁。地面干净整洁，无灰尘、无污迹，接缝、边线处清洁。电梯

17、轿廊 每天清擦一遍，每周不锈钢清洗剂研磨保养 1-2 遍 轿廊整洁光亮，无灰尘、无污迹、无手印。消防楼梯、扶手、瓷砖墙面地面每日尘推 1 次，扶手、墙面每天擦拭 1 遍。表面干净，无灰尘、无污渍，金属表面光亮楼顶、天台、雨水口 每月清扫、清理一次。 无杂物、无积水。消防箱、电器开关、指示牌等公共设施 每周擦拭 2-3 次公共设施表面无灰尘、无污渍，无杂物，消防箱外表光亮。可达到天花板、空调送风口 每周擦拭 1-2 次 无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。公共部位公共卫生间 每日清洁两次，遇到大规模会议的随时清洁。蹲厕内小便池刷洗干净。保持无异味、无污迹、无水渍，台石面无水迹、无皂迹、无毛发、光洁明亮、面

18、盆无水锈、光洁、镜子表面明亮无水渍、无擦痕、边缘无灰尘，保持空气清新，无异味。办公室办公桌椅等办公设施设备、卫生间每日清洁两次，可达到玻璃每周擦拭一次。室内无灰尘、环境整洁，物品摆放有序。会议室 每天清洁一次，会议前后各清洁一次 室内无灰尘、环境整洁，物品摆放有序。多媒体教室演播室 每天清扫一遍，每周湿拖一遍。 室内整洁干净，无明显积尘。室内部分活动室 每周清扫二次 室内整洁干净，无明显积尘。表 2：材质 保洁措施 质量要求大理石 每天尘推两遍，根据需要进行抛光处理 表面光亮洁净，接缝四周无污垢。水磨石 每天尘推两遍，根据需要进行抛光处理 表面光亮洁净，无污垢。瓷砖 每天拖擦两边 表面光亮、四

19、周边角无积尘，无污渍。木地板每天清扫除尘 1-2 遍，据使院方要求每年打蜡 1-2遍表面光亮、四周边角无积尘，无污渍。地毯每天使用后吸尘一遍，根据使用情况每年清洗 2-4次色泽均匀，无灰尘。亚光 每天擦拭一遍 表面无污迹色泽均匀。不锈钢 镜面 百洁布每天擦拭一遍 表面明亮，无水印，无污迹。玻璃大厅可达到玻璃每天清擦一遍，玻璃清洗液擦拭一遍，其他部位每周一遍洁净明亮，通透性强，无污迹，无污渍。PVC 板 每周清擦 1-2 遍 表面无积尘，无污渍。（3）学生宿舍管理员有从事过学生宿舍管理工作的经验。否则校方有权要求中标方更换满足条件的人员。学校为宿舍管理员提供夜间值班室（非管理人员不得入住） 。未

20、经甲方允许，乙方不得让他人代班，不得在宿舍区待客，不做影响宿舍环境和正常秩序的事，不得擅自安排非住校生住宿、占用房间。服从校方的安排调度（包括节假日、周末） 。不得在住宿区内从事任何经营活动；不得在宿舍区使用电炉、取暖器等大功率电器。一经发现，立即辞退。造成危害的按有关规定赔偿。做好本公寓楼学生的日常服务、管理、育人工作，处理本公寓楼中日常发生的各种问题，随时了解掌握学生的思想动态，重大问题及时进行有效处理上报。做好学生室内卫生的每月检查工作，认真做好记录，及时填写卫生情况检查报表并将检查结果上报相关领导。督促学生搞好室内卫生，引导学生养成良好卫生习惯，对公共部位卫生情况进行检查，检查保洁员的

21、每日清洁工作，同时搞好自己的包干区卫生。加强管理，对学生的违纪和不文明行为进行批评教育，促进学生文明行为的养成，并将有关情况予以记录，及时报告相关领导。熟悉在本公寓楼住宿的学生，并保持与学生公寓管理教师和各寝室长密切联系，交流情况，共同做好本公寓楼管理工作。对学生寝室钥匙的安全使用负责。负责统计本站每日报修任务并上报。协助维修员进行维修，并检查维修质量，反馈 11学生对维修的意见。每天对公寓内外进行至少四次安全巡查，及时消除安全隐患，发现盗窃、火灾、打 12架、闹事等重大情况及时采取有效措施，并上报相关领导（重大事故和苗头可越级报告） 。协调督促值班员做好值班工作，查看值班工作和值班记录。 1

22、3协助做好宣传、检查工作，及时将学生的检查和考评情况汇总。 14对学生进行夜间抽查，做好外出不归、晚归学生的统计工作。 15完成校方布置的其他任务。（4 ）维修服务要求配备合格的专业维修人员，维修工种齐全，特殊工种须持证上岗。服从后勤统一安排调度使用，遵守学院维修管理制度。主动承担学院安排水电、五金、木工、门窗类维修工作任务，及时完成报修事项，并认真做好维修记录和回访，建立报修、维修档案和安全检查台账。定期检查公共设施使用状况，发现设备、设施损坏的要及时报告。突发事件需要抢修或重大维修的要及时报告学校，启动抢修应急预案。厉行节约、反对浪费，严格执行维修材料领用管理规定。遵守学校各项规章制度，按

23、要求做好值班工作，严禁擅自离岗。寒、暑假要对宿舍楼、教学楼、办公楼等场所设施进行集中检修，确保开学正常使用。完成学院布置的其他相关管理和服务工作。4、其他要求（1）所有人员年龄要求：管理团队要求年轻化，项目负责人和保安主管要求 22-45周岁，其他人员 22-60 周岁，身体健康（要有健康证,中标后进场前提供给校方） ，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。其中保洁人员中必须安排 1 人作为会议服务专职人员，要求：女性，22 周岁35 周岁，身体健康，责任心较强，形体符合工作要求，品德良好，工作态度端正，无不良记录。（2）招标方有权要求对素质差或工作质量差

24、的员工进行更换。（3）中标方人员的住宿与就餐，医疗、工伤、养老等社会保险与意外等人身保险，以及治安等问题由中标方自行解决，相关费用计入报价，中标后与招标方无任何关系。（4）中标方日常保洁所需的设备、工具、统一服装、清洁剂、公共场所垃圾袋等清洁用品用具费用由中标方承担。（5）中标方必须遵守和严格执行国家和地方物业管理法规和条例。（四） 、物业管理目标1、制定物业管理发展规划，有计划、有检查，业主满意率达 95%以上；2、有效投诉处理率达 100%；3、管理范围内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生；4、环境卫生、消杀、绿化达标率为 100%；5、利用现代化管理手段对学校物业进行管理 100%；

25、6、消防管理有专人负责，消防器材要定期检查，登记，设定责任人。(五)、服务期限：1 、服务期限：二年，招标方按照招投标文件及合同价款等对中标方进行量化考核，若考核不合格，招标人有权终止合同。如因不可抗拒或国家政策引起的变化，双方协商解决。2、合同终止或合同期满后半月内投标人自动撤离，如未在规定的时间内撤离给学校造成的损失，将依法追究责任。(六)、其他相关要求：1、以上服务内容，由于物业公司工作不力、监管不到位等自身原因引起的各种事故及造成的各类损失，由物业公司承担全部经济和法律责任。2、物业公司遵守物业法规，承担招标方的物业服务及物业安全责任，达到物业工作质量标准。3、物业公司应严格按照物业协议，按规定人数上岗，执行物业岗位职责、服务质量标准，承担物业管理服务、安全运行责任，达到全职全责。4、物业员工必须经培训合格后上岗，胜任本职、本岗工作。凡达不到工作要求的员工，物业公司应及时调换。5、物业员工文明上岗，统一着装，标志明显，自觉遵守相关规章制度。6、遇雨雪天气，及时组织人员清理道路、各门门前保证畅通无阻。