巢湖市城区水环境综合治理工程（陆家河.doc

1、- 1 -巢湖市城区水环境综合治理工程（陆家河政协段）房屋征收补偿方案（征求意见稿）为加快巢湖市城区水环境综合治理工程（陆家河政协段）项目建设，方便该区域（即凤凰山街道光明水果批发市场一期地块）范围内各被征收房屋产权人（以下称被征收人）详细了解房屋征收补偿安置的相关规定和程序，进一步提高该区域房屋征收工作的透明度，根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）、 巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法（巢政 2012115 号）、 巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法实施细则（巢政2012 119 号）和巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费、附属物补偿费标准（巢政 2012121

2、号）等相关 规定，特制定本房屋征收 补偿方案。一、征收项目名称巢湖市城区水环境综合治理工程（陆家河政协段）项目，即凤凰山街道光明水果批发市场一期（红房子）地块。二、项目基本概况（一）征收范围 具体范围以市规划局出具的房屋征收红线图为准（二）征收房屋面积本次房屋征收涉及巢湖市凤凰山街道光明社区约 9 户（含单位）、房屋建筑面积约 4500（以三榜终审公示为准）。- 2 -三、房屋征收主体、房屋征收部门、房屋征收实施单位：（一）房屋征收主体：巢湖市人民政府；（二）房屋征收部门：巢湖市房屋征收办公室；（三）房屋征收实施单位：巢湖市凤凰山街道办事处。四、签约期限（即签订房屋征收补偿协议的期限）自市政府

3、批准实施之日起 3 个月内五、产权调换房屋的地点位置、户型和面积（一）产权调换房屋（安置点）位置住宅房屋产权调换房屋位于量具厂小区（二）住宅房户型及套内建筑面积市大建办、凤凰山街道根据被征收房屋的实际状况从量具厂小区户型中选取部分作为本项目安置房户型，最终以市政府提供的房源为准，其建筑面积、套内建筑面积及其公摊系数等以市房产部门核定的数据为准。住宅房最小户型由市大建办在全市安置用房中统一调配，不仅限于上述安置点。六、被征收住宅房屋、产权调换房屋的评估价格等具体以协商选定的房地产评估机构出具的预评估报告为准（附件一）。七、房屋征收补偿方式及内容（一）房屋征收补偿方式。征收住宅房实行产权调换或者货

4、币补偿方式，被征收人可自行选择；对征收经营、办公、生产及仓储等性质房屋的，按国家、省、市等相关规定办理。- 3 -（二）对被征收人的补偿。包括被征收的房屋、附属物以及室内装饰装修的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业的补偿等。八、被征收房屋补偿的一般性规定（一）已办理房屋所有权证或建设工程规划许可证的房屋。按证载面积（结合实际面积）、结构、用途予以补偿。被征收人在规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并搬迁让房、移交拆除的，房屋建筑年代在 10 年以内（含 10年）成新率按 1.0 计算，10 年至 20 年（含 20 年）成新率按0.95 计算，20 年至 30 年（含 30 年）成

5、新率按 0.9 计算，30 年以上的成新率按 0.85 计算；在规定时间外签约的，按附后的被征收住宅房屋成新上限表和住宅房屋朝向因数修正系数表的标准执行。（二）未办理房屋所有权证，也未办理建设工程规划许可证的住宅房屋。按以下规定办理：1、对 2001 年版地形图有记载的房屋。在规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并搬迁让房、移交拆除的，可以参照已办理土地、规划或房产等有证房屋给予补偿；逾期不签约的，不再享受参照有证房处理优惠。2、对 2001 年版地形图没有记载的房屋。在规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并搬迁让房、移交拆除的，其土地证内的房屋建筑面积（非违章建筑，下同）按其- 4 -50-

6、80%折算，无土地证和土地证外的按其 50折算，剩余部分的房屋建筑面积按不予认证房屋面积给予补偿；其无证或证外房屋的综合成新系数砖混结构按0.9、砖木和简易结构按0.85 执行。3、对不予认证的房屋。按照下列标准给予补偿：砖混结构 400-550 元/、砖 木结构 300-400 元 /、大砖房 200-350元/、简易结构 180-280 元/、彩钢瓦房 80-120 元/；4、对已下达违法建设处罚文书的建筑和认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑，被征收人在规定的拆除期限内自行拆除的。可给予不超过 150 元/的自行拆除工时补助费；逾期未自行拆除的，由市规划部门按照中华人民共和国城乡规划法

7、等规定予以强制拆除，不予补助。2001 年版地形图和违法建设名单由市规划局科室负责人审核、经分管负责人签字并加盖单位公章后提供给巢湖市凤凰山街道办事处（光明水果批发市场区域房屋征收办公室）和市认证办，各相关单位应严格把关，以保障公平、公正。（三）持有合法有效的工商营业执照、税务登记证及其完整纳税凭证，且持续和正在营业的，但未经规划、国土部门批准，将住宅改变用途并进行经营活动的房屋，按以下规定处理：1、1990 年 4 月 1 日（不含 4 月 1 日）原中华人民共和国城市规划法施行前改变房屋用途的，可以“按一层一进” 房- 5 -屋建筑面积认定为经营用房，并按经营用房给予补偿安置；2、1990

8、 年 4 月 1 日（含 4 月 1 日）至 2001 年 11 月 1 日（不含 11 月 1 日）期间改变房屋用途的，可以按照经营用房房地产评估价格与原住房房地产评估价格差价的 9060给予经营补助，每月增减系数按 0.2158计算，并按照住宅房用途给予补偿安置；3、2001 年 11 月 1 日（含 11 月 1 日）以后改变房屋用途的，按照住宅给予补偿安置。依据国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知（国办发明电200342 号）、住建部关于对城市规划管理等有关问题的复函（建办函200588 号）和安徽省、巢湖市的相关规定，房屋征收实施单位根据被征收人提供的有效工

9、商和税务两证照并结合其经营活动状况（正在经营）、经营年限（连续经营）、经营面积（“ 一层一进 ”）、经营位置等综 合情况，对规定时间内签约并持相关合法证件的可按认证的“ 一层一进” 房屋建筑面积按 200-500 元/ 标准给予适当补偿 。被征收人享受经营补助的房屋面积由市认证办牵头组织市征收办、市场监管、税务及凤凰山街道、光明社区等相关单位共同确定。（四）未经规划、国土部门批准，有下列情形之一的，按原房屋用途认定并给予补偿安置：1、将生产、办公、仓储用途改为住宅用途的房屋；- 6 -2、将生产、办公、仓储互改用途的房屋。九、征收住宅房屋相关规定（一）征收住宅房屋套内建筑面积的规定1、对征收单

10、体非共产权、无共有共用的房屋。其套内建筑面积按该房屋建筑面积的 97.5%计算，公摊系数为 2.5%。2、对征收多层，存在共有共用、非单体的房屋。其套内建筑面积按该房屋建筑面积的 95%计算，公摊系数为 5%。3、被征收人选择产权调换的，对计入公摊建筑面积的2.5%和 5%部分。不再给予补偿。4、对计算一半面积的室外楼梯、无柱走廊、门斗等。不计入套内建筑面积，按被征收房屋评估基准价结合成新等修正系数给予货币补偿。（二）选择产权调换方式1、临近选房原则：按照套内建筑面积临近档选房且“征一补一、互补差价” ；2、增购面积原则：被征收人应根据被征收房屋的套内建筑面积，结合征收部门提供的安置房源进行选

11、房，在户型面积不完全一致的情况下，应选择最邻近套内建筑面积的房屋套型进行安置（不得跳上档或跨上档），可增加（或减少）建筑面积选房，但增购的建筑面积每户（含回迁2 套的）合计在0-15。3、建筑面积结算原则：应安置的房屋建筑面积=被征收- 7 -房屋的套内建筑面积（1+ 应选安置房的 实际公摊系数）；4、结算价格分类原则：（1）同等套内建筑面积部分：被征收人在签约期限内签约的按安置优惠价结合楼层差价结算；被征收人在签约期限外签约的按市场价结合楼层差价结算。（2）被征收人选择临近档（即不跨档）产权调换房屋建筑面积超出应安置建筑面积（15）部分：按建筑安装成本价（1600 元/）结算； 对超出 15

12、（含两户型面积档差原因）部分：在规定时间内签约的按安置价结合楼层差价结算，在规定时间外签约的按市场评估基准价（即市场价）结合楼层差价结算。（3）涉及跨档选房的，其增购建筑面积（15）部分：上靠临近档的档下面积按建安成本价结合楼层差价结算，档上面积在签约期限内签约的按安置优惠价结合楼层差价结算、在规定时间外签约的按安置价结合楼层差价结算；其增购面积超出 15部分：在规定时间内签约的按安置价结合楼层差价结算，在规定时间外签约的按市场评估基准价（即市场价）结合楼层差价结算。（4）对独立户持证住宅建筑面积在 20-50之间且属于唯一住房（经房产、国土、属地街道社区等有关部门联合核实无误后，夫妻双方及其

13、共同生活未成年子女的唯一住房证明由市房地产管理局出具或由社区、属地土地所、街道主要负- 8 -责人签名加盖单位公章且经公示无异议）选择最小套型安置的，增加的建筑面积按建安成本价结算；无证或非唯一住房的，补足至 50建筑面积部分按建安成本价结算，补足至 50建筑面积以后的增购面积按本方案第九（二）4 条（1）-（3）款结算。5、选定的安置房建筑面积不足应安置的建筑面积部分：按被征收房屋的市场评估基准价（即市场价）结合修正系数结算。6、被征收户在选房安置时，对同一户型的安置通过“先交钥匙、先选房”的方式确定房源。（三）选择货币补偿方式选择货币补偿方式作为唯一补偿方式的，严格执行房地产价格估价规范（

14、朝向、成新等，见附件）。货币补偿金额按照货币补偿基准价结合被征收房屋结构、成新、楼层、朝向等修正因素，按评估结果结算。十、征收非住宅房屋相关规定征收非住宅（含经营、办公、生产及仓储等性质）房屋的，按国家、安徽省、巢湖市等相关规定办理。十一、其他补偿（一）附属物及附属设施、装饰装修等补偿按照关于印发巢湖市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费、附属物补偿费标准的通知（巢政2012121 号）- 9 -执行。（二）搬迁费补偿1、住宅房屋：500 元次（选择产权调换的补偿两次）；2、非住宅房屋：7 元/（按实际使用的合法有效建筑面积一次性予以补助）。（三）临时安置费（房租）补偿实行产权调换的，被征收人

15、原则上实行自行过渡，过渡期限自领取交房验收单之日起开始计算，住宅房原则上不超过 18 个月，非住宅房原则上不超过 30 个月，据实结算。1、住宅房屋：在过渡期限内，根据被征收房屋的合法建筑面积按 8 元/月 标准支付；被征收住宅房屋属于唯一住房且建筑面积不足 60的，过渡期限内临时安置补助费按 60计算（逾期的房租按认证后的实际建筑面积结算）。实行现房安置或货币补偿的，支付 3 个月临时安置费。逾期未安置的，自逾期之月起，不满 12 个月（含 12 个月）的，按照规定标准的 50增付临时安置费；超过 12 个月的，按照规定标准的 100增付临时安置费。2、非住宅房屋：在过渡期限内对营业用房，根

16、据被征收房屋的合法建筑面积按照 15 元/ 月 标准支付；在过渡期限内对生产加工仓储旅馆浴室等非住宅房屋，根据被征收房屋的合法建筑面积按 7 元/ 月标准支付；- 10 -实行现房安置或货币补偿的，支付 3 个月临时安置费。（四）停产停业损失补偿征收单位和个人生产、经营性质的非住宅，实行产权调换的，在过渡期内根据被征收房屋合法有效面积，每月按照货币补偿基准价的 5定额标准计算停产停业损失补偿。现房安置或货币补偿的，支付 6 个月停产停业损失补偿.（五）非住宅房屋逾期的房租或停产停业损失费。均按原标准结合认证的建筑面积据实结算。十二、优惠和奖励措施被征收人在规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并在约定的时间内腾空房屋交房屋征收实施单位拆除的，享受以下措施：（一）安置房结算降价优惠（即安置价）为充分维护被征收人的合法权益，改善居住条件，共享城市发展成果，决定将量具厂小区高层安置房结算价格由评估基准价 元/降价为 元/ ；小高层安置房结算价由评估基准价 元/ 降价定为 元/。（二）安置房价格再折算优惠（即优惠价）在规定的签约期限内，签订补偿协议并搬迁让房的，安置房价格再享受九折优惠，即量具厂小区高层安置房结算价格按 元/90%= 元/计算；小高 层安置房结算价格按 元/90%= 元/ 计算。（三）被征收房屋合法面积奖励