硕士学位论文：论不动产预告登记.doc

1、1硕士学位论文（20 届）论不动产预告登记姓 名学 科 、 专 业 法 律 硕 士 （ 全 日 制 法 律 硕 士 ）研 究 方 向 民 商 法指 导 教 师论文提交日期随着人们日常经济往来越来越密切，其中的风险在密集的交易中被持续的放大，尤其是大宗资产的交易，如不动产交易，在特定情况下，如何保全债权将来得以实现成为人们不得不面对的问题，而不动产预告登记制度的创设，就是为保全以不动产物权变动为内容的债权请求权将来得以实现。预告登记制度自从定型于德国民法典以后，为其他多个国家及地区所援引，如在日本、瑞士以及我国的台湾地区，它已经发展为一项比较成熟的制度。但预告登记之于中国大陆应该说还是一个比较新

2、颖的事物，虽说从 20 世纪 90 年代初开始，于地方立法中有所涉及，但直到物权法的颁布，才在中央立法中予以确立。应当说对于新引进的一项制度，在与我国实际情况的磨合期内，对它展开讨论，是相当有必要，具有一定的积极意义。本篇论文主要是以文献阅读、资料整理为基础，参照德国、日本以及我国台湾地区立法经验，结合我国大陆地区现行中央立法，运用比较分析和经济分析等方法，对预告登记的性质、效力，以及大陆地区相关立法，进行了比较深入的探讨。全文一共分为四章。第一章主要是对预告登记相关概念的一种概述。其一是对预告登记制度的整个发展历史做一个简单的介绍；其二是通过对各家学说的比较分析，对预告登记做一个必要的界定，

3、为下面的展开做铺垫。第二章主要是对预告登记效力的分析，这是本篇论文比较重要的章节。从比较法的角度考察了世界上几个国家和地区关于不动产预告登记效力的规定，由此得出预告登记只有具备了保全权利、保全顺位、满足的效力，才能真正发挥预告登记制度保全债权请求权的作用。并对我国现行法中预告登记的效力进行分析，对比德国、日本和我国台湾地区，结合大陆地区的实际情况，笔者认为大陆地区现行法关于预告登记效力的规定存在众多缺憾，急需我们去进一步细化与完善。第三章主要是对经预告登记之后权利性质的界定，这也是本篇论文中最为笔者头痛的地方。通过比较分析三种不同学说，即物权说、中间型权利说、债权说，笔者基本上认同债权说，即预

4、告登记之债，本质上仍是债权，仍是一种相对法律关系。第四章主要是对我国大陆地区预告登记制度的解读，也是本文的重点。时3空上，以物权法为界，分为前物权法时期和后物权法时期，着重探讨了后物权法时期，大陆地区现行法中预告登记制度存在的一系列缺憾，如在预告登记的适用范围，预告登记的程序等方面存在很多不足之处，笔者在分析探讨的基础上，也提出了自己的一些见解。关键词 预告登记 效力 性质 缺憾1Research on advance notice registration of real estateAlong with the development of the economy, the risks o

5、f trading have been magnified, especially in the trading of high value property, such as real estate. In such situation, people have to face the issue of how to secure their credit; the setup of advance notice registration of real estate is to realize the creditors claim based on real estate transac

6、tion. It has been quoted by a lot of other countries and areas, such as Japan, Switzerland, and Taiwan of our country, since finalized in “German Civil Code“; it has already developed into a mature system. However, advance notice registration is a novel system for the mainland China, though it has b

7、een involved in some local legislation since 1990s; it is established until the issue of “the Property Law of Peoples Republic of China”. As a new system introduced, it is necessary and positive to discuss about it during the fitting period. This thesis, probes deeply into the character, effectivene

8、ss, relative local legislation of the advance notice registration, based on reading and searching the documents and data, consulting the lawmaking experiences of Germany, Japan, and Taiwan region, combining the legislation of mainland China, and using several analyzing means. There are all together

9、four chapters.Chapter one is about the brief introduction of the advance notice registration, introducing the whole history of the system, and defining the system by comparing and analyzing the theories of different experts, to setup the base for following explanations.Chapter two is the important c

10、hapter of the thesis, which is analyzing the effect of the advance notice registration. Based on comparing the different regulations of some main countries and areas, this chapter gives the conclusion that only in the circumstance that the creditor having legal right, possessing the sequence, then t

11、he function of advance notice registration can be realized. On the basis of comparing the different system in German, Japan, and Taiwan area, analyzing the real situation of the mainland China, the writer considers that the system of mainland China is far from perfection, and eagerly need to be perf

12、ected. Chapter three probes into the definition of the rights being registered advance, which is the most difficult part for the writer. Comparing three different theories, which are property theory, medium right theory, and the credit theory, the writer, basically agrees with the credit theory-the

13、rights being registered advance is still a creditors right, belonging to the relative legal relation. Chapter four explains the advance notice registration of mainland China. The writer divides it into two periods to analyze, which is before property law period, and after property law period. The em

14、phasis given to the after property law period, the writer discuss about a series flaws of the advance notice registration of mainland China, such as the scope of application, procedure, and gives his own opinions about how to improve the system. Key Words advance notice registration; character; effe

15、ctiveness; flaws1目 录导 言 .1第一章 预告登记的概述 .2第一节 预告登记的历史渊源 .2第二节 预告登记的界定 .2第二章 预告登记的效力 .3第一节 预告登记的效力 .3一、关于预告登记效力的概述及评价 .3二、德国预告登记的效力 .4三、日本假登记的效力 .6四、我国台湾地区预告登记的效力 .7第二节 我国预告登记的效力规定及缺憾 .9第三章 预告登记的性质 .13第一节 预告登记性质的学说争议 .13一、债权说 .14二、物权说 .15三、中间型权利说 .15第二节 笔者之于预告登记性质的观点 .16第四章 预告登记之于中国大陆地区 .18第一节 前物权法时期大陆

16、地区预告登记制度概述 .18一、中央立法关于预告登记的规定 .18二、地方立法关于预告登记的规定 .19第二节 大陆地区现行法中预告登记制度的缺憾 .19一、关于预告登记的适用范围 .20二、关于预告登记程序问题 .22三、关于预告登记的效力 .26结 语 .27参考文献 .28后 记 .311论不动产预告登记导 言毫无疑问，相对于动产来说，不动产往往由于其价值的重大，对人们的生活有着更为深刻的影响，大多数时候它能直接左右城市居民的生活质量。但在我国大陆地区，现实生活中因为不动产交易所引起的纠纷和诉讼，却有逐年上升的趋势，如何保障以不动产物权变动为目的的债权能够得到实际履行，是法律面临的一项重

17、大任务。而预告登记制度的创设，为其中问题的化解，提供了渠道。民法体系较我国大陆地区完善的国家及地区，诚如德国、日本、瑞士、以及我国台湾地区，它们对该预告登记规定虽存在大大小小的差异，但在保障以不动产物权变动为目的的债权实现这一方面的努力值得我们去借鉴。应该说大陆地区对预告登记制度的引进，地方立法先行一步，从上世纪 90年代开始，关于预告登记的规定见诸于众多地方性登记条例，这也为在全国性立法中确立预告登记制度做了有益的尝试。 物权法曾经被很多学者给予很大的期望，诚然预告登记制度的引进对我国物权法制建设起了很大的推动作用，但由于其规定的原则性，宽泛性，与人们的期望还是有不小的差距。正因为其规定的原

18、则性，在带来希望的同时，也引起业界了不小的争议，如在一些重要概念方面的模糊，为以后相关配套细则的出台留下了足够的想象空间。而其后建设部出台的房屋登记办法虽然对预告登记实施细则做了一个较为详细的规定，但仍很难就现实中存在的一些困惑，做出合理的解释。应该说预告登记在大陆还是个新事物，正是因为如此，对我国大陆地区不动产预告登记制度展开讨论成为一种必要，从 2001 年开始，每年都有法学或法律硕士研究生把预告登记作为自己毕业论文研究方向，但因为立法滞后的原因，更多是在一种比较与假设中展开讨论，对于我国大陆地区现实立法的解读却并不多见，而本文主要是围绕我国大陆地区中央现行立法，对预告登记制度展开讨论。第

19、一章 预告登记的概述第一节 预告登记的历史渊源预告登记制度最初起源于普鲁士法所规定的异议登记。早期的普鲁士法上的异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记又称为“为保全权利和顺位的异议登记” ，目的在于保全物的请求权；而其他种类的异议登记仅具有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。后期普鲁士法，即 1872 年 5 月 5 日的所有权取得法以及土地登记法并未全面废止早期的异议登记，而是将其称为预告登记，并承认两种类型的预告登记：一是保全已经成立的物权的预告登记。这种登记又被称为物权保全的预告登记，即登记簿存在误载时，对于真实权利人有丧失权利的危险，所采取的保护手段。可

20、见，这种预告登记目的在于打破登记簿的公信原则，保护真正权利人的利益，除此之外，并不改变其权利的性质。二是为保全物权的移转、消灭的债权请求权的预告登记。这种登记与物权保全的预告登记不同，它与公信原则没有什么关系。 1实质上，第二种意义上的预告登记属于债权请求权的预告登记，是现代预告登记的渊源。而第一种意义上的预告登记一般认为是现代异议登记的发端。其后，几经周折而定型于德国民法典之中，这为后世法律提供了可供借鉴的模式，而瑞士、日本等国从德国不动产预告登记制度的研究中吸收养分，分别建立了与本国制度相协调的预告登记制度 。 2第二节 预告登记的界定预告登记的界定因各国法律背景及实际情况的不同，其所包涵义也各有不同。如德国，根据德国民法典第 883 条第一款之规定：“为了保全转让或废除土地上的一项权利的请求权，或保全转让或废除设定于土地上的权利的请求权，或保全变更此种权利的内容或顺位的请求权，得于土地登记簿中为预告登记；” “为了保全将来的请求权或附有条件的请求权，也准许为预告登记。 ”1 渊源主要参考王佚著：物权变动论 ，人民大学出版社 2001 版，第 164-167 页。2 卢佳香：预告登记之研究 ，台湾私立辅仁大学 1995 年硕士学位论文，第 1948 页。