硕士学位论文：论我国商品房预售制度中预购人权益的法律保护.doc

1、1硕士学位论文（20 届）论我国商品房预售制度中预购人权益的法律保护姓 名学 科 、 专 业 经 济 法 （ 全 日 制 法 学 硕 士 ）研 究 方 向 商 法指 导 教 师论文提交日期2论我国商品房预售制度中预购人权益的法律保护（硕士论文摘要）商品房预售制度起源于香港，对我国内地房地产市场的发展起到了重要作用。对房地产开放商来讲可以起到融资的作用，据有关资料统计表明，在我国房地产开发资金中，预售款已占房地产全部建设资金的 50%左右。对于购买人而言，预售制度为购买人提供了一种投资方向。同时，预售制度对我国金融业的发展也起到一定的推动作用。预购人在预售过程享有法律赋予其的很多权益，但由于商品

2、房预售制度中存在严重的利益失衡现象，预购人在整个预售中都面临很大的法律风险。为保护预购人的利益，我国内地建立了一列的法律制度，比如预售合同登记备案制度、预告登记制度以及预售资金监管制度等等，但这些制度在实际发挥作用方面却存在很多问题，预购人权益得不到法律的有效保障。另外，香港、美国和德国同样也存在商品房预售制度，这些国家和地区在预购人权益保护法律制度方面有很多值得我国内地借鉴的地方，比如预售款托管制度，预告登记制度等等，我们应当在结合我国国情的基础之上对这些制度加以借鉴和完善。本文共有四个部分：第一章介绍了预售制度的基本概念和特征及预购人权益的主要内容，并在讨论预购人与预售人存在利益失衡的基础

3、上分析预购人权益保护的理论基础，即平等原则和契约自由原则。第二章主要分析事前、事中、事后整个预售制度过程中预购人面临的主要法律风险。从本章的分析中可以看出，我国在法律保护预购人权益层面上还存在许多不足之处。第三章在介绍主要国家和地区预售制度中预购人权益法律保护成功经验的基础上，分析了其共同点及值得我国借鉴的地方。这些国家和地区在预售合同审查、预售信息披露、预售资金托管、预告登记制度及事后救济体系等方面的法律制度值得我国内地借鉴。第四章是本文的主要创新部分，本章对如何建立和完善我国预购人权利保护的法律制度提出了自己的见解。在前三章介绍的基础之上，笔者认为预售前应当建立预售合同审查制度并完善信息披

4、露制度，预售过程中应当建立我国的3资金托管制度并完善预告登记制度，同时应当建立我国的事后救济体系，如建立风险担保基金等，以期对我国的预购人权益保护起到帮助作用。【关键词】：预售制度 预售合同 契约自由 预告登记 1Discussion of legal protection of the benefit of prepurchasers in our pre-sale system of commercial housing（Abstract）The pre-sale system of commercial housing, originating from Hongkong, plays

5、an important role on the development of our mainland real-estate market. Its an important way of financing for real-estate companies, just as some relative statistics shows that preselling fund has already accounted for half of the total construction fund needed. For purchasers, its also a way of in

6、vestment. Meanwhile, the pre-sale system has promoted the boom of our financial business. Although prepurchasers are granted a lot of benefits by legislation, they still face enormous legal risks during the total process of preselling, considering the severe imbalance of benefits exists in the pre-s

7、ale system of commercial housing. A series of legislations has been built up to protect the benefits of prepurchasers, like the system of register records, the system of register prenoticing and the system of supervisation of fund of preselling and so on. However, there are a lot of problems to put

8、these legislation into practice, the rights of prepurchasers can not protected by laws. Otherwise, there is also the pre-sale system of commercial housing in Hongkong, America and German, from which we can use their legislations of protecting prepurchasers benefits as reference, such as the system o

9、f the trust of pre-sale fund, the system of register prenoticing and so on. Based on our realities, we should use those systems as reference and improve them.This essay is consisted of four parts:Chapter one introduces basic concept and characteristics of pre-sale system and the main content of the

10、benefits of prepurchaser, then analyzes theoretical basis of protecting prepurchasers benefits, which is the principles of equality and covenant liberty, based on the imbalance of benefits between the prepurchasers and presellers during the process of pre-sale.2Chapter Two mainly analyzes the primar

11、y legal risks the prepurchasers will face before, during and after the total process of pre-sale. By the analyzes in this chapter, we can get that there are a lot of flaws in the legislation of protecting the benefits of prepurchasers.Chapter Three introduces the successful experiences of protection

12、 of the benefit of prepurchasers in the pre-sale system in other countries and regions, and analyzes the common ground and the strongpoints which we can use as reference. The supervisation of pre-sale contract, disclosing of pre-sale information, trust of pre-sale fund, the system of fore-notice reg

13、ister and the system of relief afterwards in those countries and region are all considered to be used as our reference.Chapter Four is the part of innovation in this essay, this chapter proposes new ideas about establishing and improving our legislation system of the protection of the benefit of pre

14、purchasers. Based on the content of previous three chapters, we can see that its necessary to establish the supervisation system of pre-sale contract and improve the system of information disclosing, establish our system of trust of fund and improve the system of register forenoticing, meanwhile, es

15、tablish our system of relief afterwards, like establishing insurance fund and so on, so as to help to enhance the protection of the benefits of prepurchasers in our country.【Key words 】: pre-sale system pre-sale contract convenant liberty register forenoticing 1目 录导 言 .1第一章 商品房预售制度中预购人权益保护概述 .3第一节 商

16、品房预售制度概述 .3一、商品房预售制度的概念及本质 .3二、商品房预售制度的存废之争 .6第二节 预购人权益保护概述 .7一、预购人权益的主要内容 .7二、预购人权益保护的理论基础 .10第二章 商品房预售中预购人面临的主要 法律风险分析 .13第一节 预售前至预售合同签订阶段预购人面临的主要法律风险 .13一、预售人虚假宣传对预购人权利造成的法律风险 .13二、签订商品房预售合同时预购人面临的法律风险 .15第二节 预售合同签订之后房屋竣工前预购人面临的 主要法律风险 .17一、预售人挪用预售款、携款潜逃或不合理利用预售款造成逾期交房甚至无法交房的风险 .17二、预购人的期待权与银行的抵押

17、权冲突时面临的法律风险 .18三、预购人的期待权与承包人的建设工程款优先权冲突时面临的法律风险 .22第三节 房屋竣工后预购人面临的主要法律风险 .23一、预售人逾期交楼且该逾期是可归责于预售人的 .23二、商品房竣工后，开发商不提供有关证明协助预购人办理房屋产权登记 .23三、预售人在建设商品房过程中偷工减料、以次充好、造成商品房质量不合格无法居住，或其他施工品质不良影响预购人未来的居住 .24四、面积不符合约定 .252第三章 主要国家和地区预售制度中预购人权益法律保护的比较分析.27第一节 主要国家和地区预购人权益法律保护概况 .27一、香港预购人权益法律保护概况 .27二、美国预购人权

18、益法律保护概况 .28三、德国预购人权益法律保护概况 .30第二节 中外预购人权益法律保护制度的比较分析 .31一、预售制度内涵不同，监管力度不同 .31二、注重对预售合同的审查 .32三、强调信息的全面、真实、及时的披露 .32四、第三方对预售款进行托管 .33五、德国的产权登记制度 .34六、良好的事后救济制度 .35第四章 预购人权益保护的法律规制 .36第一节 预售前预购人权益保护的法律规制 .36一、建立预售合同事前审查制度 .36二、完善信息披露制度 .37第二节 预售过程中预购人权益保护的法律规制 .39一、建立我国的预售款托管制度 .39二、完善我国预告登记制度 .42第三节

19、完善法律救济体系 .47结 语 .49参考文献 .50在读期间发表的学术论文与研究成果 .54后 记 .55论我国商品房预售制度中预购人权益的法律保护导 言商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款（全部或部分）的行为。与商品房现售相比，商品房预售的优点是显而易见的，对于房地产开发商而言，将正在建造中的商品房预先出售，通过收取购房者预付款的方式可以提前收回一部分开发资金并筹集一部分建设资金，从而缓解开发商资金的不足、搞活经营，据建设部的统计，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短 10 个月；对于预购人来说，由于预售商品房的销售价格往

20、往低于现售商品房，购买预售商品房既可以用于自住以实现资产的保值增值，也可以在开发商交房后将其转卖以赚取现房与期房之间的差价；另外，预售制度还能增加银行资金的流动性，减少金融贷款风险 1。 基于上述优点，商品房预售交易方式由最初的仅在广州、深圳等沿海开放城市被引入发展到迅速在全国范围内推广，并最终在我国法律中被确认下来。目前，商品房预售已成为我国房地产市场上最常见的一种商品房销售方式。从2006 年的数据来看，房地产销售额达到了 2 万亿元，其中，期房销售占了其中的七成多。换言之，现在市场上有 70以上的商品房属于期房范畴 2。然而，商品房预售制度中同时存在严重的利益失衡现象，预购人在整个预售中

21、面临很大的法律风险。预售中开发商利用自身的优势地位，利用虚假宣传、欺诈、利用格式条款侵害预购人权益，同时“一房二卖”甚至多卖，重复抵押等行为也常有发生，预购人面临商品房质量瑕疵，延期交房，面积缩水，产权证难办理，物业管理等方面的问题，甚至很多情况下，预购人面临“人财两空”的风险。预购人倾其所有没有买来安居，却买来了无尽的辛酸和烦恼。与此同时，我国现行法律制度却未能阻止占优势地位的开发商凭自己的强势损害弱势预购人的利益，也未提供足够的保护预购人权利的法律武器，甚至在合同自由1 沈芳：论商品房预售中预购人权利的法律保护 ，华中科技大学硕士论文，2005 年，第 8 页。2 吴睿鸫：别轻言取消商品房

22、预售制度 ，http:/ 年 3 月 26 日。2的原则下，强势主体更加为所欲为。越来越严重的利益冲突引发了我国预售制度存废之争，成为每年两会的热点话题之一。笔者认为，不可否认我国预售制度存在很多问题，尤其是对预购人利益保护方面存在不足之处，然而制度本身没有好坏，而在于对其设计的是否合理，预售制度不应当取消而应当完善。本文在认定预售制度应当存在并其对相关基本概念介绍的基础之上，认为我国现阶段预购人处于弱势地位应当给其特殊的保护。然后，采用归纳的方法分析目前我国整个预售环节中预购人面临的主要法律风险，再采用比较研究的方法，在对主要国家和地区预售中预购人权益法律保护制度介绍的基础上，结合我国的现状进行对比分析，总结出在预购人权益法律保护方面值得我国借鉴的地方。最后，提出完善我国预购人权益法律保护的建议。本文的最终目的就是为我国预购人权益保护提供更完善的法律制度。