硕士学位论文：论预售商品房之预告登记——以预售登记与预告登记的制度接轨为视角.doc

1、1硕士学位论文（20 届）论预售商品房之预告登记以预售登记与预告登记的制度接轨为视角姓 名学 科 、 专 业 民 商 法 学 （ 全 日 制 法 学 硕 士 ）研 究 方 向 物 权 法指 导 教 师论文提交日期2论预售商品房之预告登记以预售登记与预告登记的制度接轨为视角（硕士论文摘要） 2007 年 3 月 16 日，十届人大五次会议高票通过了中华人民共和国物权法 （以下简称物权法 ） ，首次在我国的法律体系中确立了不动产预告登记制度。这样，对于预售商品房而言，存在两个登记制度，即预售登记和预告登记。这两个制度关系如何，到底应当怎样适用，是两个制度并行还是只实行一个制度，目前尚未见到学者论述

2、。因此，笔者在本文将尝试对这个问题进行解答，并尝试就两者的制度接轨提出一些初步的想法。本文共分为三个部分。第一部分主要论述我国物权法中的预告登记制度。由于预告登记制度的核心在于其法律性质以及法律效力，因此，笔者也主要围绕这两个方面进行论述。首先是结合国内外学者的观点，对预告登记的法律性质进行了分析，认为预告登记是债权物权化的表现；其次，结合德国、日本的立法例，从理论上分析预告登记所具有的法律效力，即权利保全效力、顺位保全效力、完全效力和预警效力；最后，结合我国物权法的规定，具体分析我国预告登记制度的法律效力。第二部分主要论述预售登记制度。在物权法出台之前，规范预售商品房登记的主要法律制度就是预

3、售登记制度。有学者认为，在我国，预售登记制度就是预告登记制度，或者说预告登记制度是包括预售登记制度的。因此，笔者在该部分首先明确预售登记制度的内涵，即预售登记包括预售许可登记和预售合同登记备案两个部分；在此基础上比较预售登记与预告登记，指出二者在性质、效力等方面存在区别，预售登记在本质上是一种行政管理手段，并不产生私法上的效力；而预告登记则是一种民法上的制度，能够产生私法上的法律效力。最后，指出预售登记制度存在的问题。第三部分主要论述在物权法的视野下，如何实现预售登记与预告登记的制度接轨。该部分首先从理论上分析了实现接轨的可能的几种基本思路，要么是两个制度并行，要么是实行一个制度；如果是并行，

4、是否具有可行性；如3果实行一个制度，究竟实行哪一个制度，具体如何实行。其次，笔者分析了现有的上海模式，指出上海是如何实现预售登记与预告登记的接轨。在此基础上，笔者最终选择一个可行的进路，并且设计一些具体的措施，以期能够实现二者的制度接轨。关键词 预售登记 预告登记 法律效力1On Registration of Rights in House Sale ContractA perspective of the integration between registration of pre-selling house under construction and registration of

5、rights in house sale contract（Abstract） On March 16, 2007, the Fifth Session of the Tenth National Peoples Congress adopted “Property Law of Peoples Republic of China” with a high majority, which, for the first time, established a registration of rights in house sale contract institution in our coun

6、trys legislation system. As a result, there are two independent institutions in the field of the registration of pre-sale real estate, namely the registration of pre-selling house under construction and the registration of rights in house sale contract. Theres few discussion on how to apply these tw

7、o institutions and whether these two are both necessary. Therefore, the author of this article will attempt to solve this problem, and try to make some preliminary ideas on aligning of the two systems. This article is mainly divided into three sections.The first section focuses on the registration o

8、f rights in house sale contract institution established in “Property Law”. The core of this institution is the legal nature and legal effect. Therefore the author also focuses on these two aspects. In other words, firstly the author analyzed the legal nature of registration of rights in house sale c

9、ontract based on the views of scholars home and aboard, and concludes that the it is a obligatory right with certain characters of property right system; secondly, the author theoretically analyzed the legal effect of registration of rights in house sale contract, namely the effects of priority，the

10、ordinal preservation，the conservation and the prior warning, in the context of the legislation examples of German and Japan; finally, the author specifically analyzed the legal effect of this institution in China Property Law.The second section focuses on the registration of pre-selling house under

11、construction. Before the adoption of “Property Law”, registration of pre-selling house 2under construction is the main system to regulate the registration of pre-sale house under construction. Some scholars believe that in China registration of pre-selling house under construction is registration of

12、 rights in house sale contract, or the latter covers the former. Accordingly, the author first clarified the connotations of the registration of pre-selling house under construction, and concluded that it includes the registration of the permission of pre-sale and filing of pre-sale contract. Furthe

13、r, the author compared the two registration institutions, finding that they are different on nature, effect etc. Registration of pre-selling house under construction is a measure of administrative management without any legal effect in civil law area, while the registration of rights in house sale c

14、ontract is a system in civil law area with civil law effect. In the end, the author pointed out the lying problems of registration of pre-selling house under construction.The third section focuses on how to integrate two institutions from the view of Property Law. This section begins with a theoreti

15、cal analysis of several possible ways of integration. There are mainly two basic choices: both systems are parallel, or they may consist one system. If we choose the former, would it be practical? If we choose the later, how these two institutions be made into one harmonious system? Then the author

16、introduced the Shanghai model of integrating these two institutions, on the basic of which, the author suggested a possible approach and designed some specific measures to harmonize these tow institutions. Key Words registration of pre-selling house under construction, registration of rights in hous

17、e sale contract, legal effects1目 录引 言 .1一、问题的提出 .1二、研究方法与文献 .3三、论文结构 .4四、论文中法律术语的使用 .4第一章 物权法中的预告登记制度：保护先预购人的法理基础 .4第一节 预告登记的法律性质 .5一、国内外学者观点综述 .5二、预告登记制度的法律性质分析：兼论国内外学者观点 .6三、小结：预告登记制度的应有之义 .9第二节 预告登记的法律效力：理论分析 .9一、预告登记的一般效力 .9二、预告登记的特别效力 .13第三节 我国物权法预告登记的效力 .15一、预告登记具有权利保全效力 .15二、预告登记期间的处分行为：绝对无效主

18、义 .16三、预告登记与国家公权力的关系：没有明确 .17四、预告登记的效力期间：3 个月抑或 2 年 .17第二章 预告登记的实践：商品房预售登记及其存在的问题 .19第一节 现行法中的预售登记：预售登记制度的内涵 .19第二节 预售登记与预告登记的区别 .20一、二者性质不同 .20二、二者效力不同 .21三、二者强制性不同 .21四、二者适用范围不同 .21五、二者是否公示不同 .212第三节 小结：预售登记制度存在的问题 .22第三章 物权法视野下预售登记与预告登记的制度接轨 .23第一节 制度接轨的理论构思 .23一、基本思路及其分析 .24二、现有途径：上海模式 .25三、笔者的选

19、择 .25第二节 物权法下实现制度接轨的具体措施 .26一、坚持现行法的预售许可登记制度 .27二、明确预售合同登记备案的法律效力 .27三、建立预售合同登记底簿制度 .28四、完善预告登记的法律效力 .30五、实现登记角色的转变 .31结 语 .33参考文献 .34后 记 .391论预售商品房之预告登记以预售登记与预告登记的制度接轨为视角引 言一、问题的提出在我国，商品房买卖分为两种，即预售和现售。 1商品房预售，是指“房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为；” 2商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款

20、的行为。商品房预售制度是我国不动产交易领域借鉴香港做法的产物，就其本质而言，是把将来生成的房屋提前销售出去，买受人享有在房屋盖成后请求出卖人移转房屋所有权的权利。 3商品房预售，一方面有利于房地产企业筹集建设资金，加快资金周转，提高资金使用效率，降低资金使用成本；另一方面也为购房者提供了一种低于现房价格的购房方式，有利于房地产市场的更新和发展。自从商品房预售制度引入我国，其已成为我国目前普遍流行的商品房销售办法。在物权法出台之前，我国现行法关于商品房预售的有关规定中，与预购人关联紧密的唯一的法律制度便是预售登记制度。 4随着物权法的出台，预告登记制度在我国得以确立。物权法第 20 条规定了预告

21、登记制度：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 ”预告登记制度发源于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区“民法”所继受，从而成为民法中一项重要的物权制度。 5我国学术界将其翻译为预先登记、预登记、暂先登记等，在日本民法中1 高富平、黄武双著：房地产法学 （第二版） ，高等教育出版社 2006 年版，第 212 页。2 城市商品房预售管理办法

22、第 2 条。3 参见李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒著：不动产登记程序的制度建构 ，北京大学出版社 2005 年版，第 439 页。4 参见刘小勇：商品房预售合同登记备案制度研究 ，北京大学 2008 年硕士学位论文，第 1 页。5 参见杨峥嵘：商品房预售适用预告登记制度之管见 ，载法学评论2008 年第 1 期。2被称为假登记，我国台湾地区“土地法”则直接采用预告登记之提法。 6预告登记的目的在于保全不动产物权的请求权，或者是转移或使其消灭的请求权，或者是房地产权利内容或顺序变动的请求权，或附条件或期限的请求权。 7与预售登记制度相比，有学者认为，在我国房地产交易实务中，预售登记制度“接近”预告

23、登记制度； 8有学者认为，在我国，商品房预售登记常常被“称为”预告登记，预告登记的主要功能在于通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利，我国商品房预售登记属于预告登记。 9“商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记，或称预登记。 ”10“物权法第 20 条所规定的预售登记，实际上是一种预告登记。” 11笔者对此有不同理解。对于商品房预售行为，我国有关法律法规均要求实行预售登记。城市房地产管理法第 45 条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理

24、部门和土地管理部门登记备案。”城市商品房预售管理办法第 6 条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。”该办法第 10 条第 1 款也规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”因此，所谓的预售登记，实质上是行政机关的一种行政管理行为，是对开发商课以的公法上的义务，立法并没有考虑这种登记对于预购人而言具有怎样的私法效力。因此，预售登记并不是预告登记

25、。 12“我国民事立法在预告登记制度方面存在空白关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别。 ”136 参见孙鹏著：物权公示论以物权变动为中心 ，法律出版社 2004 年版，第 190 页。7 参见高富平著：物权法专论 ，北京大学出版社 2007 年版，第 408-409 页。8 高富平、黄武双著：房地产法学 （第二版） ，高等教育出版社 2006 年版，第 108 页。9 参见王利明著：物权法论 ，中国政法大学出版社 2003 年版，第 172 页。10 符启林主编：商品房预售法律制度研究 ，中国政法大学出版社 2002 年版，第 81-82 页。11 王利明著：物权法研究 （修订版）上卷，中国人民大学出版社 2007 年版，第 361 页。12 实际上，商品房预售登记制度充满了行政管理法的色彩，这一点，从城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法均以“管理”命名即可略见一斑。此外，关于预告登记的私法效力，将在下文中论述。