联想集团武汉地产项目可行性研究报告.doc

1、联想集团武汉地产项目可行性研究报告“联 想 高 科 经 典 都 市 ”商 品 住 宅 开 发 项 目 可 行 性 研 究 报 告目 录一 、 总 论 二 、 市 场 分 析 三 、 建 设 内 容 四 、 环 保 与 市 政 配 套 五 、 组 织 机 构 与 人 力 资 源 配 置 六 、 建 设 进 度 安 排 及 物 料 供 应 七 、 资 金 筹 措 八 、 效 益 分 析 九 、 研 究 结 论 与 建 议 一 、 总 论（ 一 ） 项 目 背 景1 项 目 名 称 ： “联 想 高 科 经 典 都 市 ”居 住 小 区2 承 办 单 位 概 况 ：“世 纪 地 产 ”是 武 汉 专

2、 业 的 房 地 产 项 目 开 发 公 司 。由 于 其 他 的 在 开 发 项 目 占 用 大 量 资 金 ， 且 本 项 目 工 程 量 大 ， 建 设 周 期 长 。 为 了 降 低投 资 风 险 ， “世 纪 地 产 ”决 定 和 武 汉 高 科 国 有 控 股 集 团 有 限 公 司 及 北 京 融 科 智 地 房 地产 开 发 有 限 公 司 合 作 成 立 控 股 公 司 武 汉 联 想 世 纪 高 科 房 地 产 开 发 股 份 有 限 公 司 开发 本 项 目 。公 司 注 册 资 本 1 亿 元 （ “世 纪 地 产 ”3000 万 元 ， 武 汉 高 科 国 有 控 股

3、 集 团 有 限 公司 3000 万 元 ， 北 京 融 科 智 地 房 地 产 开 发 有 限 公 司 4000 万 元 ） 流 动 资 金 2400 万元 （ 滚 动 开 发 ） 。武 汉 高 科 国 有 控 股 集 团 有 限 公 司 是 经 武 汉 市 委 、 市 政 府 同 意 成 立 的 ， 授 权 全 面 经营 和 管 理 武 汉 东 湖 新 技 术 开 发 区 国 有 资 产 。 集 团 注 册 资 本 15 亿 元 ， 目 前 全 资 、控 股 、 参 股 企 业 35 家 ， 已 成 为 “武 汉 中 国 光 谷 ”建 设 的 主 力 军 ， 是 一 家 集 资 产 经营

4、与 管 理 、 创 业 孵 化 器 、 风 险 投 资 、 技 术 产 权 交 易 中 心 、 工 程 科 学 研 究 、 大 学 科 技园 建 设 于 一 体 的 大 型 国 有 控 股 集 团 。成 立 于 2002 年 6 月 的 北 京 融 科 智 地 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ， 是 联 想 控 股 公 司 为 进 军房 地 产 行 业 而 专 门 设 立 的 全 资 子 公 司 ， 也 是 其 多 元 化 布 局 的 一 个 重 要 棋 子 。3 可 行 性 研 究 报 告 的 编 制 依 据 ：（ 1） 城 市 居 住 区 规 划 设 计 规 范 （ 2） 武 汉 市

5、规 划 管 理 条 例 及 技 术 规 定 （ 3） 城 市 居 住 区 公 共 服 务 设 施 设 置 规 定 （ 4） 住 宅 设 计 规 范 （ 5） 住 宅 建 筑 设 计 标 准 （ 6） 建 筑 工 程 交 通 设 计 及 停 车 场 设 置 标 准 （ 7） 城 市 道 路 绿 化 规 划 及 设 计 规 范 （ 8） 高 层 民 用 建 筑 设 计 防 火 规 范 （ 二 ） 项 目 概 况1 地 块 位 置 ：关 山 一 路 与 楚 雄 大 道 交 会 处 往 南 400m 处 。 光 谷 创 业 街 位 于 本 案 东 侧 ， 南 抵 武 汉 职业 技 术 学 院 ， 西

6、紧 邻 关 山 一 路 ， 北 靠 长 江 有 线 电 厂 。 地 块 紧 邻 光 谷 CBD 中 心 区 ，不 仅 未 来 发 展 前 景 不 俗 ， 其 现 有 配 套 设 施 也 十 分 成 熟 。 周 边 商 场 、 菜 场 、 休 闲 广 场众 多 ， 大 专 院 校 林 立 ， 公 园 、 医 院 等 公 共 设 施 相 距 不 远 。 “联 想 高 科 经 典 都 市 ”居 住 小 区 周 边 有 ： 华 中 科 技 大 学 、 中 南 民 院 、 鲁 巷 广 场 、 关 山 市 场 、 关 山 中 学 、 鲁巷 小 学 、 光 谷 核 心 市 场 、 电 信 数 码 港 、 长

7、 江 乐 园 、 东 湖 新 技 术 开 区 等 。 位 于 此 地 生活 方 便 而 多 彩 。2 建 设 规 模 与 目 标 ：土 地 面 积 ： 270 亩 （ 180090 平 方 米 ）容 积 率 ： 1.75（ 本 地 块 位 于 武 汉 市 郊 区 ， 沿 关 山 一 路 南 行 800 米 即 达 武 黄 高 速 公路 ， 是 武 汉 光 谷 的 重 点 开 发 地 段 ， 因 此 为 了 吸 引 众 多 的 科 技 人 才 ， 光 谷 白 领 阶 层 来此 购 房 置 业 ， 把 容 积 率 把 握 在 较 小 的 数 值 ）建 筑 面 积 ： 314528 平 方 米开 发

8、 周 期 ： 7 至 8 年土 地 价 格 ： 5400 万 （ 高 科 集 团 储 备 土 地 ， 作 为 股 本 投 入 ）3 周 围 环 境 与 设 施（ 1） 步 行 约 2 分 钟 可 至 586、 521、 715 等 公 交 车 站 ；（ 2） 鲁 巷 广 场 购 物 中 心 关 山 超 市 以 及 关 山 饭 店 等 消 费 场 所 均 几 步 之 遥 ；（ 4） 华 中 科 技 大 学 ， 中 南 民 族 学 院 等 高 校 环 绕 ；（ 3） 武 汉 光 谷 CBD 中 心 光 谷 创 业 街 位 于 本 案 东 侧4 项 目 投 入 资 金 及 效 益 情 况项 目 总

9、投 资 ： 33597.28 万 元自 有 资 金 投 入 ： 12400 万 元住 宅 销 售 价 格 ： 2000 元 /平 米 起项 目 销 售 收 入 ： 59104.00 万 元项 目 税 后 利 润 总 额 ： 16127.14 万 元项 目 毛 利 润 润 ： 27.28项 目 内 部 收 益 率 ： 25.39 （ 三 ） 项 目 建 设 缘 由1 项 目 建 设 有 利 于 我 公 司 在 武 汉 房 地 产 市 场 的 进 一 步 开 拓 发 展公 司 自 成 立 以 来 ， 秉 承 “追 求 卓 越 、 尽 善 尽 美 ”之 企 业 理 念 ， 依 托 开 发 区 的 优

10、 惠 政策 及 政 府 支 持 ， 立 足 于 东 湖 开 发 区 ， 辐 射 武 汉 三 镇 。 通 过 本 项 目 的 开 发 ， 占 据 光 谷CBD 区 域 房 地 产 市 场 ， 发 展 壮 大 公 司 实 力 ， 并 进 一 步 树 立 企 业 在 武 汉 地 产 业 界 的 形象 。2 项 目 的 建 设 符 合 武 汉 市 对 光 谷 建 设 的 精 神国 家 继 续 实 行 扩 大 内 需 、 拉 动 经 济 增 长 政 策 对 房 地 产 市 场 的 潜 力 巨 大 ， 使 房 地 产 开发 企 业 预 期 的 盈 利 将 进 一 步 增 强 。 随 着 国 家 取 消 了

11、 银 行 对 房 地 产 开 发 项 目 贷 款 的 限制 、 解 除 了 房 地 产 开 发 企 业 禁 令 ， 更 加 坚 定 了 房 地 产 业 发 展 的 信 心 。 武 汉 市 政 府 加大 对 房 地 产 业 的 投 入 。 每 年 投 资 100 亿 元 兴 建 600 万 平 方 米 的 住 宅 ， 五 年 共 建3000 万 平 方 米 ， 用 五 年 的 时 间 解 决 30 万 居 民 的 住 房 问 题 的 战 略 方 针 的 实 施 对 房 地产 业 的 影 响 是 十 分 明 显 的 。 形 成 了 二 、 三 级 市 场 联 动 效 应 。 武 汉 市 房 地 产

12、 市 场 多 年健 康 规 范 的 发 展 ， 加 之 广 泛 的 宣 传 引 导 ， 市 场 运 作 逐 步 放 宽 条 件 ， 市 民 卖 旧 买 新 ，二 次 置 业 的 积 极 性 逐 步 得 到 调 动 和 发 挥 ， 我 市 房 地 产 市 场 已 形 成 了 二 、 三 级 市 场 联动 的 良 好 局 面 。 部 分 条 件 好 的 行 政 、 企 事 业 单 位 已 进 入 住 房 货 币 化 分 配 阶 段 ， 房 改前 的 好 条 件 正 在 逐 步 被 消 化 ， 继 而 转 入 个 人 购 房 ， 会 刺 激 住 房 有 效 需 求 ， 形 成 住 房梯 级 消 费

13、。根 据 2002 年 第 二 季 度 武 房 指 数 报 告 ， 洪 山 区 房 地 产 市 场 最 大 特 征 就 是 “光 谷 地区 以 住 宅 项 目 为 主 ， 武 珞 路 沿 线 以 商 务 写 字 楼 为 主 ”。 作 为 洪 山 区 两 大 经 济 支 柱“中 国 光 谷 ”与 “电 脑 一 条 街 ”在 洪 山 区 的 经 济 结 构 中 将 占 据 主 导 地 位 。 随 着 中 国 光 谷的 发 展 壮 大 ， 小 区 周 边 土 地 已 成 为 武 汉 市 房 地 产 开 发 的 热 点 ， 在 未 来 的 5 年 内 ，中 国 光 谷 方 圆 50 平 方 公 里 的

14、 区 域 将 形 成 一 个 科 工 贸 年 收 入 超 过 1000 亿 以 上 的高 科 技 产 业 园 ， 加 上 长 江 乐 园 的 带 动 效 应 ， 一 大 批 第 三 产 业 会 在 此 地 蓬 勃 兴 起 ， 本地 域 将 成 为 武 汉 市 人 文 环 境 最 好 、 居 住 质 量 最 高 、 规 划 配 套 最 完 善 的 生 活 社 区 。因 此 ， 我 公 司 决 定 在 此 区 域 内 寻 找 合 适 的 地 段 投 资 建 设 高 品 质 的 商 品 住 宅 小 区 ， 由于 本 区 域 内 土 地 的 稀 缺 以 及 我 公 司 资 金 暂 时 的 短 缺 ，

15、我 们 选 取 武 汉 高 科 国 有 控 股 集团 和 北 京 融 科 智 地 房 地 产 开 发 有 限 公 司 作 为 战 略 合 作 伙 伴 ， 三 方 经 过 协 商 ， 达 成 一致 ， 成 立 合 资 公 司 武 汉 联 想 世 纪 高 科 房 地 产 开 发 股 份 有 限 公 司 共 同 开 发 高 科 集 团270 亩 储 备 地 块 。 具 体 合 作 方 式 在 资 金 筹 措 一 节 中 有 详 细 叙 述 。3 由 于 市 区 可 开 发 土 地 稀 缺 ， 三 方 合 作 开 发 本 项 目 符 合 我 公 司 投 资 开 发 策 略从 土 地 供 应 的 角 度

16、 分 析 ， 由 于 土 地 数 量 的 相 对 稳 定 性 和 自 90 年 代 中 期 以 来 武 汉房 地 产 市 场 的 高 速 发 展 ， 武 汉 市 区 土 地 资 源 日 益 减 少 ， 在 市 区 内 ， 土 地 供 应 绝 对 数量 必 然 呈 现 下 降 趋 势 。 类 似 本 项 目 开 发 可 200 多 亩 以 上 大 规 模 住 宅 区 域 的 土 地 稀缺 ， 土 地 资 源 弥 足 珍 贵 。 随 着 土 地 供 应 市 场 的 秩 序 日 益 规 范 化 ， 为 了 合 理 的 利 用 城市 土 地 资 源 ， 土 地 获 得 方 式 已 由 过 去 的 划

17、拨 、 协 议 出 让 方 式 逐 步 转 化 为 以 拍 卖 、 招标 方 式 为 主 。 而 后 两 种 方 式 必 然 提 高 土 地 获 得 成 本 ， 对 项 目 开 发 建 设 不 利 。本 项 目 由 武 汉 高 科 国 有 控 股 集 团 提 供 土 地 使 用 权 ， 为 资 金 流 动 周 转 和 项 目 建 成 收 益创 造 了 良 好 条 件 。 一 次 性 获 得 大 面 积 有 开 发 潜 力 的 地 块 ， 有 利 于 对 项 目 进 行 滚 动 开发 。 根 据 市 场 动 态 ， 合 理 调 整 设 计 方 案 和 营 销 策 略 ， 稳 步 树 立 项 目

18、品 牌 形 象 ， 这 在武 汉 房 地 产 市 场 并 不 多 见 。 项 目 周 边 楼 盘 的 开 发 已 经 提 升 了 本 地 区 土 地 的 潜 在 价 值 ，本 项 目 的 开 发 可 以 使 潜 在 价 值 得 到 实 现 。4 项 目 开 发 优 势 所 在世 纪 地 产 丰 富 房 地 产 项 目 开 发 经 验 以 及 良 好 的 信 誉高 科 集 团 的 相 关 政 策 优 势 和 充 足 的 土 地 储 备融 科 智 地 依 托 于 联 想 集 团 的 高 科 技 理 念 和 品 牌 优 势（ 四 ） 市 场 分 析1 武 汉 概 况武 汉 市 是 中 国 六 大 中

19、 心 城 市 之 一 。 在 1992 年 国 家 公 布 的 中 国 城 市 综 合 经 济 实力 50 强 中 ， 武 汉 名 列 第 六 。 2001 年 ， 武 汉 市 国 内 生 产 总 值 达 到 1348 亿 元 ， 按可 比 价 格 计 算 ， 比 2000 年 增 长 12%。 经 济 运 行 质 量 提 高 ， 全 年 实 现 财 政 收 入150.18 亿 元 ,同 比 增 长 21.8%,占 国 内 生 产 总 值 的 比 重 为 本 11.1%。 自 1992 年 以 来 ,武汉 经 济 发 展 驶 入 快 车 道 ,全 市 国 内 生 产 总 值 连 续 保 持 两

20、 位 数 增 长 ,高 于 全 国 、 全 省平 均 水 平 。 经 济 运 行 质 量 和 效 益 明 显 提 高 ， 人 民 生 活 水 平 继 续 改 善 ， 各 项 社 会 事 业全 面 进 步 ， 实 现 了 “十 五 ”计 划 的 良 好 开 局 。 得 天 独 厚 的 地 理 环 境 ， 经 过 数 千 年 的 开拓 点 染 ， 创 造 了 辉 煌 的 物 资 文 明 和 精 神 文 明 ， 为 武 汉 的 飞 速 发 展 奠 定 了 坚 实 的 基 础 。中 华 人 民 共 和 国 成 立 后 ， 武 汉 经 过 几 十 年 的 发 展 ， 已 经 成 为 一 个 门 类 齐

21、全 的 综 合 性工 业 基 地 ， 华 中 地 区 的 内 外 贸 易 中 心 ， 我 国 内 地 最 大 的 交 通 枢 纽 和 重 要 的 教 育 、 科研 基 地 ， 在 全 国 221 个 地 级 以 上 城 市 中 ， 武 汉 的 综 合 经 济 实 力 居 第 六 位 ， 是 中 国 的特 大 中 心 城 市 之 一 。 改 革 开 放 以 来 ， 武 汉 的 投 资 “洼 地 效 应 ”显 现 ， 目 前 利 用 外 资居 中 国 中 西 部 大 中 城 市 之 首 ， 实 际 利 用 外 资 63.7 亿 美 元 ， 外 资 来 自 全 球 五 大 洲40 多 个 国 家 或

22、 地 区 ， 全 球 500 强 跨 国 公 司 有 35 家 来 汉 投 资 ， 另 有 45 家 设 立 了代 表 处 。迈 向 世 界 超 级 城 市 世 纪 之 交 ， 正 当 世 界 各 大 城 市 都 在 描 绘 新 的 发 展 蓝 图 之 际 ， 美国 未 来 学 家 杂 志 1999 年 6-7 月 刊 发 表 了 著 名 学 者 麦 金 利 -康 韦 所 著 题 为 未来 的 超 级 城 市 的 文 章 ， 预 言 中 国 的 上 海 、 武 汉 将 进 入 21 世 纪 全 球 十 大 超 级 城市 之 列 。超 级 城 市 是 指 具 有 下 列 3 项 条 件 特 征

23、的 城 市 地 区 ： 人 口 超 过 100 万 ； 能 够 可 持 续地 满 足 居 民 的 物 质 和 社 会 需 求 （ 包 括 食 物 、 住 所 、 安 全 、 医 疗 、 保 健 、 交 通 及 教 育等 方 面 的 需 求 ） ； 拥 有 健 康 和 充 满 火 力 的 经 济 环 境 ， 能 够 创 造 、 吸 引 和 培 育 可 产 生足 够 就 业 机 会 和 财 政 收 入 的 经 济 投 资 。 未 来 超 级 城 市 必 不 可 少 的 10 个 因 素 ： 水源 ； 国 际 机 场 ； 与 腹 地 的 交 通 联 络 ； 圆 顶 体 育 场 ； 技 术 中 心 ；

24、 通 信 中 心 ； 公 共 交 通 ；垃 圾 处 理 ； 绿 色 基 础 设 施 ； 新 的 政 治 机 制 。未 来 的 十 大 超 级 城 市 ： 班 加 罗 尔 （ 印 度 ） ； 武 汉 （ 中 国 ） ； 上 海 （ 中 国 ） ； 曼 谷（ 泰 国 ） ； 丹 佛 （ 美 国 ） ； 亚 特 兰 大 （ 美 国 ） ； 昆 坎 -图 卢 姆 地 区 （ 墨 西 哥 ） ； 马 德里 （ 西 班 牙 ） ； 温 哥 华 （ 加 拿 大 ） 。 由 于 地 处 中 部 要 冲 ， 拥 有 高 新 技 术 产 业 以 及 数十 所 大 学 和 技 术 学 院 ， 武 汉 具 有 很 大

25、 的 机 会 。2 光 谷 地 区 房 地 产 住 宅 市 场 分 析（ 1） “光 谷 地 区 ”概 况信 息 技 术 的 突 飞 猛 进 ， 给 世 界 生 产 力 和 人 类 社 会 的 发 展 带 来 了 极 大 的 推 动 。 光 电 子技 术 是 信 息 技 术 的 核 心 技 术 之 一 ， 随 着 国 际 互 联 网 业 务 和 通 信 业 的 飞 速 发 展 ， 光 电子 信 息 产 业 将 是 影 响 未 来 社 会 发 展 的 战 略 性 产 业 ， 必 将 成 为 21 世 纪 最 重 要 的 支柱 产 业 之 一 。 在 此 背 景 下 ， 大 陆 许 多 专 家 学

26、 者 建 议 建 立 国 家 光 电 子 信 息 产 业 基 地 。湖 北 省 和 武 汉 市 政 府 审 时 度 势 ， 及 时 决 策 ， 力 争 在 武 汉 创 建 国 家 光 电 子 信 息 产 业 基地 。 去 年 ， 武 汉 以 其 发 展 光 电 子 产 业 的 综 合 优 势 ， 被 国 家 科 技 部 、 国 家 计 委 批 准 为国 家 光 电 子 信 息 产 业 基 地 （ 简 称 “武 汉 中 国 光 谷 ”） 。“武 汉 中 国 光 谷 ”高 等 院 校 和 科 研 院 所 众 多 ， 汇 聚 了 一 大 批 国 内 外 知 名 的 专 家 学 者 ，为 发 展 光

27、电 子 产 业 提 供 了 强 劲 的 智 力 支 持 ； 以 武 汉 烽 火 科 技 集 团 、 长 飞 公 司 、 精 伦电 子 、 华 工 科 技 等 企 业 为 代 表 的 一 批 光 电 子 企 业 ， 已 经 形 成 了 一 定 的 产 业 规 模 ， 形成 了 光 谷 发 展 的 骨 架 ； “武 汉 中 国 光 谷 ”依 托 国 家 级 开 发 区 -武 汉 东 湖 新 技 术 开发 区 ， 有 着 良 好 的 外 部 环 境 和 条 件 ， 这 些 都 为 光 谷 的 建 设 发 展 奠 定 了 良 好 的 基 础 。武 汉 东 湖 新 技 术 开 发 区 50 平 方 公

28、里 范 围 内 集 聚 了 18 所 高 等 院 校 ， 56 个 省 部 属科 研 院 所 ， 65 个 国 家 重 点 学 科 ， 10 个 国 家 重 点 实 验 室 ， 7 个 国 家 工 程 技 术 研 究中 心 ， 43 名 两 院 院 士 ， 20 多 万 名 各 类 专 业 科 技 人 员 ， 35 万 在 校 大 学 生 ， 每 年 有5 万 余 名 大 学 生 从 这 里 走 向 四 面 八 方 。 武 汉 东 湖 高 新 技 术 开 发 区 是 仅 次 于 北 京 中 关 村的 中 国 第 二 大 智 力 密 集 区 ， 拥 有 非 常 丰 富 的 高 新 技 术 人 才

29、 资 源 。（ 2） 建 筑 类 型武 汉 市 （ 光 谷 地 区 ） 住 宅 类 建 筑 其 类 型 现 状 ：多 层 。 作 为 一 种 最 为 普 遍 的 建 筑 形 式 ， 多 层 住 宅 依 然 是 市 场 供 应 量 的 主 体 ， 这 一 点在 城 乡 结 合 部 的 郊 区 房 地 产 市 场 尤 为 突 出 。 目 前 市 中 心 的 多 层 项 目 越 来 越 少 ， 有 彻底 “逃 离 市 中 心 ”的 趋 势 。 反 观 城 市 的 外 延 ， 尤 其 是 近 两 年 房 地 产 开 发 较 热 的 “三区 五 片 ”， 即 汉 口 的 金 银 湖 片 和 后 湖 片

30、， 武 昌 的 南 湖 片 、 东 湖 高 新 开 发 区 片 以 及 汉 阳地 区 的 沌 口 开 发 区 ， 无 论 楼 盘 规 模 如 何 ， 均 以 多 层 物 业 为 开 发 的 主 要 建 筑 形 式 。 从最 近 新 开 楼 盘 来 看 ， 多 层 物 业 也 是 占 着 绝 对 的 比 例 。小 高 层 。 目 前 小 高 层 最 大 的 特 点 是 将 其 “领 地 ”扩 展 到 了 郊 区 。 除 了 在 “寸 土 寸金 ”的 市 中 心 之 外 ， 小 高 层 也 出 现 在 了 离 市 中 心 较 远 的 城 乡 结 合 部 。 位 于 金 银 湖 片 区的 “丽 水

31、佳 园 ”开 盘 ， 其 一 期 工 程 推 出 了 数 栋 八 层 带 电 梯 的 小 高 层 ， 再 加 上 户 型 上 的创 新 设 计 ， 市 场 反 映 良 好 。 此 外 ， 近 期 开 盘 的 位 于 青 山 区 工 业 二 路 上 的 “宝安 公 园 家 ”在 其 规 划 中 也 有 数 栋 小 高 层 项 目 。 这 一 现 象 打 破 了 “小 高 层 只 能 在 市中 心 生 存 ”的 定 式 。高 层 。 目 前 武 汉 市 高 层 物 业 尴 尬 的 现 状 正 在 被 城 市 中 心 区 日 益 增 多 的 新 一 代 高 层 住宅 项 目 所 改 变 。 市 中

32、心 几 个 高 层 楼 盘 的 面 世 ， 为 高 层 物 业 市 场 增 添 了 几 分 亮 色 。 福星 城 市 花 园 、 怡 景 花 园 等 楼 盘 纷 纷 亮 相 ， 而 且 都 以 高 品 质 树 立 江 城 楼 市 的 顶 级 豪 宅形 象 ， 使 高 层 物 业 的 现 状 有 所 改 观 。别 墅 。 江 城 特 有 的 丰 富 水 资 源 成 就 了 众 多 的 别 墅 项 目 。 就 目 前 的 实 际 情 况 来 看 ， 别墅 市 场 中 无 论 从 供 应 量 还 是 市 场 的 接 纳 程 度 看 ， TOWNHOUSE（ 即 联 排 别 墅 ） 都是 最 好 的

33、。 究 其 原 因 ， 一 方 面 是 联 排 别 墅 自 身 的 优 势 ， 即 住 宅 功 能 齐 全 ， 并 且 位 于郊 区 价 格 相 对 较 低 ， 绿 化 率 高 ， 环 境 优 美 ； 另 一 方 面 是 因 为 随 着 二 次 置 业 者 在 购 房人 群 中 所 占 的 比 例 不 断 增 大 ， 要 求 改 善 生 活 质 量 的 购 房 消 费 者 日 益 增 多 ， 直 接 促 使别 墅 的 需 求 量 增 大 。 目 前 汀 香 水 榭 、 水 蓝 郡 和 黄 金 海 岸 等 楼 盘 的 此 类 物 业 都 取 得 了良 好 的 市 场 效 果 。 本 项 目 建

34、筑 类 型 ：以 高 层 （ C 型 ） 为 主 干 ， 周 围 点 缀 布 局 （ A、 B、 D、 E 型 ） 多 层 住 宅 。 整 个 小 区外 观 上 错 落 有 致 ， 1.75 的 容 积 率 保 证 了 充 足 的 绿 化 面 积 和 多 处 现 代 景 观 小 品 设 置 在住 宅 楼 周 围 。配 比 ：多 层 ： A 型 8 栋 、 B 型 6 栋 、 D 型 12 栋 、 E 型 7 栋 高 层 ： C 型 14 栋3 目 标 市 场 地 位项 目 销 售 目 标 群 如 下 ：（ 1） 外 企 、 高 新 技 术 企 业 、 金 融 证 券 信 息 业 界 白 领 人

35、 士 ；（ 2） 周 边 高 校 的 教 师 以 及 工 作 者 ；（ 3） 欲 改 善 居 住 条 件 的 置 业 者 ；（ 4） 政 府 及 企 事 业 单 位 中 层 以 上 管 理 干 部 ；（ 5） 外 地 来 汉 的 经 商 者 。（ 6） 其 他（ 五 ） 结 论本 项 目 社 会 效 益 、 经 济 效 益 、 环 境 效 益 俱 佳 ， 项 目 可 行 。（ 一 ） 市 场 概 况1 武 汉 市 总 体 经 济 状 况武 汉 市 是 中 国 六 大 中 心 城 市 之 一 。 在 1992 年 国 家 公 布 的 中 国 城 市 综 合 经 济 实力 50 强 中 ， 武 汉

36、 名 列 第 六 。 2001 年 ， 武 汉 市 国 内 生 产 总 值 达 到 1348 亿 元 ， 按可 比 价 格 计 算 ， 比 2000 年 增 长 12%。 经 济 运 行 质 量 提 高 ， 全 年 实 现 财 政 收 入150.18 亿 元 ,同 比 增 长 21.8%,占 国 内 生 产 总 值 的 比 重 为 本 11.1%。 自 1992 年 以 来 ,武汉 经 济 发 展 驶 入 快 车 道 ,全 市 国 内 生 产 总 值 连 续 保 持 两 位 数 增 长 ,高 于 全 国 、 全 省平 均 水 平 。 经 济 运 行 质 量 和 效 益 明 显 提 高 ， 人

37、民 生 活 水 平 继 续 改 善 ， 各 项 社 会 事 业全 面 进 步 ， 实 现 了 “十 五 ”计 划 的 良 好 开 局 。得 天 独 厚 的 地 理 环 境 ， 经 过 数 千 年 的 开 拓 点 染 ， 创 造 了 辉 煌 的 物 资 文 明 和 精 神 文 明 ，为 武 汉 的 飞 速 发 展 奠 定 了 坚 实 的 基 础 。中 华 人 民 共 和 国 成 立 后 ， 武 汉 经 过 几 十 年 的 发 展 ， 已 经 成 为 一 个 门 类 齐 全 的 综 合 性工 业 基 地 ， 华 中 地 区 的 内 外 贸 易 中 心 ， 我 国 内 地 最 大 的 交 通 枢 纽

38、 和 重 要 的 教 育 、 科研 基 地 ， 在 全 国 221 个 地 级 以 上 城 市 中 ， 武 汉 的 综 合 经 济 实 力 居 第 六 位 ， 是 中 国 的特 大 中 心 城 市 之 一 。 改 革 开 放 以 来 ， 武 汉 的 投 资 “洼 地 效 应 ”显 现 ， 目 前 利 用 外 资居 中 国 中 西 部 大 中 城 市 之 首 ， 实 际 利 用 外 资 63.7 亿 美 元 ， 外 资 来 自 全 球 五 大 洲40 多 个 国 家 或 地 区 ， 全 球 500 强 跨 国 公 司 有 35 家 来 汉 投 资 ， 另 有 45 家 设 立 了代 表 处 。迈

39、 向 世 界 超 级 城 市 世 纪 之 交 ， 正 当 世 界 各 大 城 市 都 在 描 绘 新 的 发 展 蓝 图 之 际 ， 美国 未 来 学 家 杂 志 1999 年 6-7 月 刊 发 表 了 著 名 学 者 麦 金 利 -康 韦 所 著 题 为 未来 的 超 级 城 市 的 文 章 ， 预 言 中 国 的 上 海 、 武 汉 将 进 入 21 世 纪 全 球 十 大 超 级 城市 之 列 。超 级 城 市 是 指 具 有 下 列 3 项 条 件 特 征 的 城 市 地 区 ： 人 口 超 过 100 万 ； 能 够 可 持 续地 满 足 居 民 的 物 质 和 社 会 需 求 （

40、 包 括 食 物 、 住 所 、 安 全 、 医 疗 、 保 健 、 交 通 及 教 育等 方 面 的 需 求 ） ； 拥 有 健 康 和 充 满 火 力 的 经 济 环 境 ， 能 够 创 造 、 吸 引 和 培 育 可 产 生足 够 就 业 机 会 和 财 政 收 入 的 经 济 投 资 。 未 来 超 级 城 市 必 不 可 少 的 10 个 因 素 ： 水源 ； 国 际 机 场 ； 与 腹 地 的 交 通 联 络 ； 圆 顶 体 育 场 ； 技 术 中 心 ； 通 信 中 心 ； 公 共 交 通 ；垃 圾 处 理 ； 绿 色 基 础 设 施 ； 新 的 政 治 机 制 。未 来 的 十

41、 大 超 级 城 市 ： 班 加 罗 尔 （ 印 度 ） ； 武 汉 （ 中 国 ） ； 上 海 （ 中 国 ） ； 曼 谷（ 泰 国 ） ； 丹 佛 （ 美 国 ） ； 亚 特 兰 大 （ 美 国 ） ； 昆 坎 -图 卢 姆 地 区 （ 墨 西 哥 ） ； 马 德里 （ 西 班 牙 ） ； 温 哥 华 （ 加 拿 大 ） 。 由 于 地 处 中 部 要 冲 ， 拥 有 高 新 技 术 产 业 以 及 数十 所 大 学 和 技 术 学 院 ， 武 汉 具 有 很 大 的 机 会 。2 武 汉 房 地 产 市 场 概 况国 家 继 续 实 行 扩 大 内 需 、 拉 动 经 济 增 长 政 策

42、 对 房 地 产 市 场 的 潜 力 巨 大 ， 使 房 地 产 开发 企 业 预 期 的 盈 利 将 进 一 步 增 强 。 随 着 国 家 取 消 了 银 行 对 房 地 产 开 发 项 目 贷 款 的 限制 、 解 除 了 房 地 产 开 发 企 业 禁 令 ， 更 加 坚 定 了 房 地 产 业 发 展 的 信 心 。武 汉 市 政 府 加 大 对 房 地 产 业 的 投 入 。 每 年 投 资 100 亿 元 兴 建 600 万 平 方 米 的 住 宅 ，五 年 共 建 3000 万 平 方 米 ， 用 五 年 的 时 间 解 决 30 万 居 民 的 住 房 问 题 的 战 略 方

43、 针 的实 施 对 房 地 产 业 的 影 想 是 十 分 明 显 的 。形 成 了 二 、 三 级 市 场 联 动 效 应 。 武 汉 市 房 地 产 市 场 多 年 健 康 规 范 的 发 展 ， 加 之 广 泛的 宣 传 引 导 ， 市 场 运 做 逐 步 放 宽 条 件 ， 市 民 卖 旧 买 新 ， 二 次 置 业 的 积 极 性 逐 步 得 到调 动 和 发 挥 ， 我 市 房 地 产 市 场 已 形 成 了 二 、 三 级 市 场 联 动 的 良 好 局 面 。部 分 条 件 好 的 行 政 、 企 事 业 单 位 已 进 入 住 房 货 币 化 分 配 阶 段 ， 房 改 前

44、的 好 条 件 正 在逐 步 被 消 化 ， 继 而 转 入 个 人 购 房 ， 会 刺 激 住 房 有 效 需 求 ， 形 成 住 房 梯 级 消 费 。3 武 汉 商 品 住 宅 价 格 走 势2001 年 武 汉 市 房 地 产 市 场 呈 现 出 市 场 活 跃 ， 交 易 量 放 大 ， 价 格 上 涨 并 逐 步 走 高 的 态势 。 本 季 度 洪 山 区 高 档 物 业 依 然 保 持 3600 元 / 。 虹 景 豪 庭 、 曙 光 嘉 园 等 楼 盘 盘的 加 入 也 起 到 了 一 定 的 作 用 。 洪 山 区 ： 2002 年 第 四 季 度 洪 山 区 住 宅 价

45、格 指 数 为 1488.67 点 ， 比 上 季 度 上 涨 了36.92 点 ； 住 宅 平 均 价 格 为 2325.85 元 /平 方 米 ， 比 上 季 度 上 涨 了 57.68 元 /平 方 米 ，涨 幅 为 2.54%。 洪 山 区 指 数2001 第 四 季 度 1145.392002 第 一 季 度 1273.522002 第 二 季 度 1327.122002 第 三 季 度 1451.752002 第 四 季 度 1488.67此 季 度 武 珞 路 沿 线 楼 盘 销 售 均 价 在 3000 元 /平 方 米 左 右 ， 且 销 售 情 况 良 好 ： 书 香门 第

46、 售 罄 ， 均 价 在 3200 元 /平 方 米 左 右 的 兆 富 国 际 大 厦 取 得 了 3000 平 方 米 以 上的 销 量 。 究 其 原 因 ， 一 是 有 良 好 的 地 理 位 置 ， 交 通 方 便 ； 二 是 该 区 域 楼 盘 有 充 足 的消 费 群 体 高 校 教 职 工 和 成 长 中 的 新 小 企 业 、 个 人 投 资 者 ， 如 书 香 门 第 住 宅 主 要针 对 的 是 高 校 教 师 和 博 士 、 研 究 生 等 。 从 市 场 现 状 看 ， 武 珞 路 沿 线 地 处 城 市 中 心 ，土 地 成 本 比 较 高 ， 因 此 开 发 的

47、项 目 多 为 高 层 的 商 务 写 字 楼 或 商 住 楼 。楚 雄 大 道 沿 线 聚 集 了 名 都 花 园 、 尚 文 创 业 城 、 华 城 新 都 、 当 代 光 谷 智 慧 城 等 多 个住 宅 项 目 ， 除 了 名 都 花 园 价 格 达 到 2900 元 /平 方 米 以 外 ， 其 他 楼 盘 均 价 在 1940元 /平 方 米 上 下 浮 动 ， 该 区 域 高 校 众 多 ， 有 较 好 的 自 然 环 境 与 人 文 环 境 ， 购 房 者 多 以高 校 教 职 工 为 主 。 华 城 新 都 本 季 度 销 售 量 在 1 万 平 方 米 以 上 ； 当 代 光 谷 智 慧 城 本季 度 销 量 也 保 持 在 5000 平 方 米 左 右 。 总 体 而 言 ， 楚 雄 大 道 沿 线 楼 盘 体 本 季 度 价 格都 有 所 提 高 。楚 雄 大 道 以 南 沿 珞 狮 南 路 聚 集 了 丽 岛 花 园 、 新 开 盘 的 明 泽 半 岛 尊 邸 和 南 湖 山庄 。 丽 岛 花 园 往 南 楼 盘 由 于 均 价 逐 渐 降 低 ， 取 得 了 较 好 的 销 售 业 绩 ， 此 季 度 新 开 盘的 明 泽 半 岛 尊 邸 取 得 了 开 门 红 ， 销 量 在 4000 平 方 米 左 右 。 该 区 域 楼 盘 呈 现 别 墅