老项目经验教训成果转化自检表.doc

1、第 1 页 共 15 页 公司 老项目经验教训成果转化自检表 第一部分：总体规划及公共设施 客户意见及需求 (项目经验教训 ) 简要说明 自我检查情况说明 落实和整改 1 封闭的公共区域部分应考虑物业后期清洁维护 (主要集中在高层群楼 ) 部分公共区域无通道，导致交付后物业难于 清洁维护，引发投诉和物业管理不便 2 公共区域长且陡的台阶及相应临空处应设置护拦、扶手 此细节在设计施工时应考虑到，以合乎规范，杜绝安全隐患 3 公共用地及台阶临空处应安装护栏 安全考虑 4 阳台、楼梯栏杆应符合规范要求并应防儿 童攀爬 /包 括凸窗处理 规范和安全考虑，对细节的把握结果直接体现我们的专业化水平（ J

2、项目 反梁构成可踏面导致栏杆高度不合规范要求） 5 住宅室外绿化标高应低于室内标高 消除渗水隐患（ S 项目 的教训） 6 高大乔木与建筑外墙保持合适距离 安全隐患 /影响采光、通风，客户投诉 7 园建绿化植物应无毒 /无刺 安全考虑，体现对客户的关注 8 园建绿化建议选择桉树等防蚊树种 除虫菊、薄荷、天竺葵、百里香等植物散发的味道，具有天然驱避蚊虫的功效 9 小区道路应考虑种植遮阴行道树 关注客户生活细节 10 背阴处绿化应选择耐阴植物 易于成长，提高项目园建绿化品质 第 2 页 共 15 页 11 公共区域水景水廊的水位不宜过深 消除安全隐患 12 小区有 “ 水装饰 ” 的路面、泳池及周

3、边活动区域须考虑防滑措施 如采用防滑地砖等，消除安全隐患 13 泳池设计应考虑当地卫生防疫要求 如儿童池与成人池分开 14 电梯应具备防夹感应功能 便于老幼乘梯，有利安全（ J 项目 ） 15 多部电梯应考虑联动 减少等候时间 16 电梯轿箱内应保持有效的通风换气 改善空气质量和舒适度 17 地下车库应慎重考虑防水做法、 要求 消除渗漏隐患 18 室外停车场也应设置排水沟 保持排水通畅 19 住宅小区内应设计无障碍通道 公共区域人性化考虑 20 小区应考虑设置垃圾转运站 便于物业后期维护 21 篮球场球架不应距墙太近，否则须考虑防 撞设施 专业化 /人性化 22 公共部分用水宜单独设置水表 能

4、独立核算，便于物业后期操作 23 预留楼层清洁取水龙头 便于物业清洁取水 24 降低公共部分用水设施，如泳池灌水 /喷泉开放对住户的用水影响 避免给水管与喷泉供水系统连接在一起， 导致生活用水水压不足 ，影响生活用水 25 公共管道阀门和常操作件应设在公用部位 降低使用维护时对住户的干扰 26 供电线路设计应考虑抄表到户要求 考虑交付后物业管理需求 27 配电房等敏感而忌水的设备用房应注意选址并预先采用有效防水措施 J 项目 已发案例，发电机房渗漏 28 电梯靠近室外时应有防雨设施 维护及人性化需求，室外扶手电梯 29 室外公共部分接线盒应做防水处理 防止短路 第 3 页 共 15 页 30

5、室外门如采光井门等应采用金属门，并注 意防锈、防腐措施 木门易老化 ,后期维护成本高 31 排污管道应避免 落差低、弯度急、坡度小 易 造成主管道堵塞，导致住户家中污水倒灌或散发臭气 32 室外台阶灯锈死，下雨时易跳闸 合理选材、注意室外环境的特殊要求 33 公共管线无线路图 ,PVC 管易被园建绿化施工及维护时挖断 注意项目各类图纸的完备，利于后续施工 34 电梯厅应有楼层显示屏 人性化考虑，降低盲目等候的烦躁度 35 园建 (木制品 )应选用耐腐蚀耐磨损材料 利于物业后期维护 36 应注意因设施设备振动可能造成的影响（必须预先考虑） JS 项目 一期顶层天台稳压泵振动，公司投资 4.5 万

6、整改；三 期全家乐冷柜振动；三期游泳池水泵整改， 1.3 万 37 发电机进风口应设有送风途径，避免热风 内循环 JS 项目 三期案例 38 水泵房 /配电房设置选位时应考虑对临近住宅影响 降低噪音影响 39 露台标高不应高出室内标高 消除渗水隐患 40 窗户设计时应考虑设置气窗和安装纱窗的需求 通风、防蚊虫 41 泳池按摩池应设对流口，避免流动净化靠 泵进行 降低物业维护费用 42 泳池旁应设计淋浴设施 D 项目 室外泳池旁边设计淋浴设施， 功能缺失不便使用，不符合卫生防疫要求 43 游泳池应 设强制通过式浸脚消毒池 D项目 室外游泳池 未 设强制通过式浸脚消毒池 ，不符合本市卫生防疫要求

7、第 4 页 共 15 页 44 泳池吸污口 应合理设置以保证使用要求（目前采用移动式吸污泵，每耗水量 约200 立方）。 D 项目 泳池仅在靠珊湖一侧泳池壁上设有 7个吸污口，泳池每 次 吸尘时 间超过 7 小时 ，正常开放季节无法满足使用要求 45 住宅与商业配套在设计时应做有效分隔 降低对居住可能产生的不良影响 46 强弱电井应增加排水功能 用电安全考虑 47 电梯轿箱内宜避免采用镜面、不锈钢 耐损 ,利于降低物业后期维护成本 48 建 筑布局及户型设计适当考虑风水因素 关注客户需求 49 房屋外墙一米内全部硬化，不种花草 （浇灌水泥铺面）潮湿，蚊虫较多 50 电梯选型应考虑大型物品搬运

8、(电梯轿箱 )便于床 /钢琴等物品搬运 51 地上车位应避免距离住宅过近 防止尾气和噪音干扰 52 架空层已售私家车位设置活动地桩并加锁 施工时预留 ,便于物业有效管理 53 规划时建议另行安装电梯紧急招援对讲 花城 6-7 期电梯内对讲呼叫，监控中心不能区分呼叫电梯 54 “大连砖”不宜铺行车道路面 “大连砖”受强度和铺装方式限 制，只宜铺人行路面。 J 项目 追求美观，采用“大连砖”垫砂铺设车道路面，破损严重 55 转换层及相关设施检查口应有专用通道进入，以便于维护检修 J项目 污水管道检查口设在五楼转换或商铺顶层，疏通时须穿过业主家，业主不愿配合时无法检修 56 小区内户型设计时应考虑周

9、边环境并采取一定安全防范措施 D 项目 TC 户型靠湖边围墙不安全，多层、小高层入户阳台不安全 第 5 页 共 15 页 57 须注意烟道及相应功能部位的实际排放效果 彩园 03 户型 1-29 层厨房、次卧对应位置因立面向内凹进， 31 层以上向外凸，形成有盖空巷， 1-29 层油 烟凝聚在 29 层，业主投诉，现无有效解决办法 58 连廊等设计须注意防雨及物业后期维护 J 项目 二期连廊飘雨，涂料外墙的墙脚部位是绿化，大雨时从外墙下来的泥沙溅到连廊内、墙面。 水景旁的园林绿化要作好雨水的疏导，避免雨天污水流入污染 第二部分：建筑主体及户内 客户意见及需求 (项目经验教训 ) 简要说明 自我

10、检查情况说明 落实和整改 1 相邻单位间应考虑防攀爬措施 消除安全隐患 /降低客户顾虑 2 避免卧室与客厅阳台相连通 户内公共区域与私密空间有效分隔 3 避免预留孔洞与梁及孔洞管 线之间形成使用冲突 防止影响业主的实际使用 4 客厅全玻平开门应安装门锁 降低客户安全顾虑（花城案例） 5 预留热水器排气孔径应符合要求 注意平衡式热水器的特殊要求 6 示范单位厨卫不应无门 部分示范单位从美观角度无户内门 7 卫生间玻璃淋浴间 (隔断 )不宜太小 至少要 850mm 8 阳台花台 (放花盆处 )设防坠落措施 关注生活细节 /降低高空坠物风险 9 露天外门处宜设雨蓬 关注客户使用细节 10 卧室报警器

11、设置位置应合理 设置在床位正背后 ,已失去实际意义 第 6 页 共 15 页 11 生活阳台门多规格洗衣机应能进入 便于客户使用 /体现专业化 12 洗衣机预留位应满足多数机型尺寸 便于客户使用 /体现专业化 13 厨房应注意预留电器位与房门开启冲突 关注细节 /提高专业化 14 厨、卫预留热水器位置和给排气孔洞 为客户居家生活提供便利 15 示范单位内地板铺装须做防潮处理 16 示范单位厨房顶应预留检查口 便于保修操作 17 示范单位应注意避免假装修 不利于示范单位的销售 18 装修房房厨卫墙地面瓷片须满贴 考虑防潮 19 示范单位合同保修期应 延长 原合同保修期仅一年，存在风险。交付时，保

12、修期已过或临近届满，许多隐藏问题（如卫生间防水）入住后才暴露，处理难度大，装修单位因保修期已过不在负责，而总包更不愿承担其保修。应将保修期延至两年以上，并对防水另做保修时限要求。规定施工单位在保修期内按房屋接管验收表内容检查、维护不少于 2 次。经客服复查，发现施工单位对检查维护不到位的， 可以延长保修期 20 房屋墙体内暗埋的镀锌管易爆裂 桂苑三期 2001 至 2003 年 发生 30 多 单， 虽过保修期， 但 业主认为墙内水管 其未动 过，不应 2-3 年就坏了，认为是质量问题 21 大户型单位厨房面积也应相应增大 关注和引导客户需求 22 应谨慎处理阳台和露台的上下关系 防止高空抛物

13、风险与客户违章搭建 23 入户门尽量避免正对电梯口 /楼梯口 私密性考虑 第 7 页 共 15 页 24 避免设计过窄 (狭长 )的阳台 提高阳台实用性 25 底层卧室不宜直接通向入户花园 安全性考虑 /风水 26 洗衣机位不适宜安排在厨房 不符合多数客户使用习惯 27 卫生间手纸架的位置要合理 关注生活细节 28 卫生间内应尽量避免使用木制品 考虑防潮（如木制天花吊顶） 29 卫生间宜预留排气扇孔 为客户居家生活提供便利 30 户内设计应避免出现“黑房间”，却无法避免应考虑排气及通风设施 D 项目 独立别墅一楼小卫生间为 “ 黑房间 ” ，无排气通风措施。公寓卫生间未留排气扇孔洞 31 围墙

14、施工应将防爬网 /刺一并施工 便于物业安全管理，避免重复施工 32 卫生间臭气管应避免被挡住 33 主卧卫生间排水采用 PVC 管材应考虑降噪措施 上下楼层间噪音干扰 34 厨房应考虑消毒碗柜的位置 关注生活细节 35 须注意示范单位英制配件与公制配件冲突 避免选用英制配 件 /专业细节 第三部分 居住性能及居住设备 客户意见及需求 (项目经验教训 ) 简要说明 自我检查情况说明 落实和整改 1 窗户设计应考虑开启扇和便于清洁 D 项目 别墅二楼周边为落地窗或固定窗，无开启扇，通风差，难清洁。地下车库也全是固定扇，改为开启扇或通风百叶 2 可视对讲摄像头高度 /角度应合理 J 项目 角度不合理

15、，无法摄到来访者 第 8 页 共 15 页 3 顶层空调板 /位须避免被坡屋面遮挡 无法放置空调 4 插座要避免被设置在储藏柜里面或被其遮挡，或被潜在的后序工程遮挡 合理安排前后工序可能产生的 使用冲突（ D项目 推拉门后的插座） 5 煤气表位置应避免户门开启后碰撞 使用冲突应纳入专题研究 6 厨卫排水管弯头最低点距地面应大于2.4m 考虑对厨卫吊顶的影响 7 苑落单元门应有效降低开关噪音 防止噪音扰民 8 空调百页在关注美观的同时更应考虑耐用性 风吹日晒雨淋，对材料和后期维护要求高 9 建议阳台上除地漏外增设溢水口 防止堵塞后，积水倒灌入室内 10 热水器排烟罩应考虑防水措施 防止雨水倒灌

16、11 预留冷风进风口，考虑室外机散热要求 ,防止空调 “ 热风短路 ” J 项目 二期 6、 7、 8 号楼特殊层的下一层 D户型主卧室外机位前方有一面墙档住（比一期宽约 20 公分），顶部因特殊层阳台罩住，上升热气无法排出，致使空调百叶发烫，室外机散热不良 ， 保护 性 停机 12 空调位与电源位置应适当 （避免空调电源线长度不够）专业 /细节 13 空调冷凝水管接口不要高于空调管线预留口 防止冷凝水排水不畅，有渗漏隐患 14 灯具开关避免设置在入户门后 开关不便，忽略专业化细节 15 下沉式卫生间回填层考虑排水要求 回填层排水不畅导致积水，有渗漏隐患 16 别墅、 TOWNHOUSE 可视

17、对讲宜设两套 （多层复式）便利客户、提升品质 17 客厅空调应兼顾壁挂式和柜机的安装需求 分析客户可能需求，最大化满足客户 18 室外空调机位大小应合理 机位与厅房使用面积相匹配 第 9 页 共 15 页 19 坡屋面的雨水槽选材、安装需更到位 提高排水能力，消除渗漏隐患 20 复式洋房室内楼梯照明建议采用两地开关控制 提高使用便利，提升品质 21 露天信报箱应该有挡雨罩 关注使用细节 22 须注意梁对室内净高的影响 符合规范，提到住宅空间利用率 23 避免外墙（坡屋顶）发光 /反光装饰对住宅产生光污染 光污染已经越来越引起重视 24 空调板避免设在山墙上 便于空调安装 25 空调出风口不宜正

18、对卧床 居住实用性对空调预留位的要求 26 冰箱插座设计应合理 ,不设置在冰箱位正后面 关注细节 27 抽油烟机排烟口不宜对着卧室窗户 降低住宅污染 28 大面积露台宜增加地漏数量 提高排水效果 29 建议阳台能接入水电 提高阳台实用性 30 可能产生噪音的公共设施应避免与住宅相邻 如配电房、泵房等设施，如有应告知并在合 同中体现和注明 31 项目配 套商铺能预先考虑油烟排放及噪音影响 商业配套可能的特殊要求，如烟道尺寸等 32 进户门 /客厅 /阳台平开门应安装门吸 成品保护（考虑墙上装防撞胶皮）， 装修房装门吸 33 楼道窗户应考虑通风问题 S 项目 翠柏苑 H602、 J601 业主反映

19、楼道 1至 5层设有活动窗，而 6楼为封闭式固定窗。空气中废气、热气由下向上循环， 6 楼窗户设计不科学，强烈要求整改 34 建筑地下车库等应考虑搬家便利性 如车辆可直接开进车库或最近处等， J 项目 第 10 页 共 15 页 业主在搬家时有诸多投诉 35 地下车库应注意观感并与项目品质相称 地下 车库过低，且上面管道凌乱，给人压抑、杂乱之感， J 项目 业主有投诉 36 坡地建筑应注意设置无障碍通道，小区应注意无障碍设施的设置 S 项目 六、七期属坡地建筑，各苑内的道路布局多采用台阶，给老人和推婴儿车出行业主造成极大不便 第四部分 工程质量类 客户意见及需求 (项目经验教训 ) 简要说明

20、自我检查情况说明 落实和整改 1 冷热水管应连通，便于检测渗漏情况 便于项目后期客户服务保修操作 2 阳台栏杆容易生锈 注意选材，老化太快同样美观和项目形象 3 玻璃胶易发黑问题 卫生洁具玻 璃胶易发黑，影响美观 4 木门、窗、玻璃等在交付前应做好成品保 护 该项为交付及保修过程中最易遭投诉也最难以处理的 5 应有效防止种植楼板产生渗漏 A、楼板裂缝，防水层被拉裂； B、楼板陶粒层地漏被不同程度堵塞，陶粒层富含的积水无法排走 6 窗户周边易渗漏水 主要为凸窗墙体裂缝；墙体渗漏水，外墙面渗水；空调孔渗水；以上几点 往往 多次 返 修仍然有渗漏现象 ，难以根除 7 厨卫冷热水管外接龙头口嵌入墙面过深 贴瓷砖后影响使用 8 墙面抹灰不平、空鼓、裂缝、起砂等 各项目均不同程度存在，须加 强施工控制