城市投资评价报告.doc

1、 1 目 录 一、城市市场趋势评价指标 2 (1) 新开工面积 / 施工面积 2 (2) 施工面积 / 销售面积 2 (3) 预售面积 / 批准预售面积 2 (4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 3 (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面 积 3 (6) 商品住宅价格增幅 / 人均 GDP 增幅 3 (7) 投资性购买所占的比例 错误 !未定义书签。 (8) 房价收入比 3 (9) 新建商品住宅空置率 错误 !未定义书签。 (10) 租金 / 价格比 错误 !未定义书签。 (11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 4 (12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出

2、人均储蓄余额）增幅 4 (13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 4 (14) 个人 购房信贷比 错误 !未定义书签。 二、市场趋势预测辅助定性指标 4 (1) 产业结构特征 5 (2) 民营经济发展状况 5 (3) 房地产开发水平 5 (4) 未来城市规划及重大建设项目 5 (5) 地方政策导向 5 (6) 重大城市活动 5 (7) 重大经济发展机会 5 三、运作可行性指标 5 (1) 城区面积 5 (2) 常住人口 5 (3) 人均 GDP 5 (4) 商品住宅年销售面积 6 (5) 商品住宅年销售额 6 (6) 土地机会 6 (7) 政府配合效率 6 四、附件：指标定义和

3、数据来源要求 错误 !未定义书签。 2 主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。 一、 城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积 指标的意义： 该指标也称开工率，是重要的前瞻性指标。 新开工面积 反映 12 年后 的 预售供应量和 23 年后 的 现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地 产开发企业对市场 的 预期。 该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积 /销售面积 比值 的变化趋势。 2001 2002 2003 2004 2005 商品 住宅新开工 面积 商品 住宅施工

4、 面积 新开工面积 /施工面积 (2) 施工面积 / 销售面积 指标的意义： 施工面积反映了 1 2 年 内的期房和现房 供应量 ； 施工面积 /销售面积比值 的变化反映 供求 是否平衡 发展 ， 该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。 2001 2002 2003 2004 2005 商品 住宅施工 面积 商品 住宅销售 面积 施工面积 /销售面积 (3) 预售 面积 / 批准预售 面积 指标的意义： 即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况， 该指标合理区域在 0.8-1， 在一般情况下不应大于 1。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅预售面积 商

5、品 住宅 批准预售 面积 商品住宅预售率 3 (4) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 指标的意义： 此项指标 是直接反映投资结构是否合理 及其变化趋势 的基础性指标。 2001 2002 2003 2004 2005 房地产开发投资额 固定资产投资额 房地产开发投资额 /固定资产投资额 (5) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 指标的意义： 此项指标是表明一、二级市场是否协调发展的重要指标 。 当比值大于 1 时，提示开发商手中待开发土地数量增加。 2001 2002 2003 2004 2005 新增住宅用地可建面积 商品住宅新开工面积 比值 (6) 商品住宅价格增幅 /

6、人均 GDP 增幅 指标的意义： 该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。 一般而言， 将 实际 利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与GDP 的增幅或收入的增幅相接近。 2000 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅价格增幅 人均 GDP 增幅 比值 要求：图 表说明。 (8) 房价收入比 指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹配程度；将各城市的房价收入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和

7、未来增长空间的相对大小。 2001 2002 2003 2004 2005 房价收入比 4 (11) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 指标的意义：主要 反映历年来房价增长与居民收入的 增长是否匹配 。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅价格增幅 人均可支配收入 增幅 比值 (12) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出人均储蓄余额）增幅 指标的意义： 该指标可以对“商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅”这一指标起到侧面印证的作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力，而人均消费支出人均储蓄余额能从侧面 印证 居民的经济实力，

8、因此用这一指标来辅助判断房价水平与居民收入水平是否匹配。 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅价格增幅 （人均消费支出 人均储蓄余额）增幅 比值 (13) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 指标的意义： 该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心 。 如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会影响宏观经济的协调发展，另一方面也会过度激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发规模。 2001 2002 2003 2004 2005 房地产开发贷款余额 全社会企业贷款余额 比值 二、市场趋势预测辅助定性指标

9、5 (1) 产业结构特征 主要 介绍 历年三次产业所占比重 ，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业 。 (2) 民营经济发展状况 主要指民营经济对 GDP 的贡献程度。 民营经济发展好的地方，个体私营企业主群体较大且支付能力较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。 (3) 房地产开发水平 包括产品开发水平、营销水平、 知名品牌开发商的数量等。 (4) 未来城市规划及重大建设项目 (5) 地方政策导向 包括 预售政策、 地质条件、规费 等。 (6) 重大城市活动 包括是否 承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。 (7) 重大经济发展机会 三、 运作可行性 指标 (1)

10、 城区面积 指 以“区”为行政单位的 部分的 土地面积 之 和 (2) 常住人口 分别给出 全市常住人口和市区常住人口 (3) 人均 GDP 2001 2002 2003 2004 2005 人均 GDP 增幅 6 (4) 商品住宅年销售面积 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年销售面积 增幅 (5) 商品住宅年销售额 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年销售额 增幅 （ 6） 产业发展趋势：招商引资量、经济外向性 （经济外向性） 、主导产业及主要产业园产值、知名企业。 (6) 土地机会 包括国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、低价水平等 (7) 政府配合效率