利用集体土地发展高端产业的探索与实践.docx

1、利用集体土地发展高端产业的探索与实践 摘 要：稳步推进城乡结合部地区城市化，加大农村集体经济产权制度改革力度，积极探索农村集体资产的有效实现形式，把农民集体资产经营起来，使更多农民成为拥有集体资产的新市民，对推动我国城镇化发展具有重要意义。本文以海淀区为例，系统总结了其利用农村集体土地发展高端产业的经验和做法，希望能对各地区解决城乡结合部经济转型发展问题提供借鉴。 关键词：集体土地；高端产业；经验；启示 北京市海淀区积极探索农村集体建设用地利用新模式，建成了中关村东升科技园、玉泉慧谷科技园、中关村玉渊潭科技商务区等一批 利用集体土地发展起来的高端、高效、高辐射产业园区，有效解决了农村产业升级、

2、农民增收的问题，丰富了首都新农村建设的新内涵，拓展了农村集体土地利用的新价值，同时为高新技术产业、战略性新兴产业提供了发展空间。 1.海淀区利用集体土地发展高端产业的基本情况 1.1 规划建设情况 目前，海淀区已形成的利用集体土地发展高端产业总占地面积 73.9公顷，建筑规模 152.2 万平方米，其中，开发建设乡镇集体产业园占地面积 53.6公顷，占比 72.5%，建筑规模 120 万平方米，占比 78.8%。已形成的 乡镇集体产业园包括中关村东升科技园、玉泉慧谷科技园、中关村玉渊潭科技商务区，分别由东升镇、四季青镇、玉渊潭农工商总公司自主开发建设。各乡镇集体产业园结合区位特点和优势资源，确

3、定了产业发展方向及发展规模。 1.2 开发运营情况 海淀区乡镇集体产业园的开发建设以集体经济组织为主体，在对原有产业占用的集体土地进行充分整合的基础上，坚持自主开发、自主建设，积极利用各种政策资源和发展机遇破解开发建设中的难题，同时结合自身的产业定位、发展目标，采取形式多样的运营模式，推进园区平稳、较快发展。 1.3 建设融资情况 海淀区各乡镇及玉渊潭农工商总公司作为集体产业园开发建设的主体，在开发建设过程中，敢于突破，充分利用各种资源，通过许多行之的方式筹措资金，有效的缓解了开发建设中的融资瓶颈。 1.4 经济、社会效益情况 海淀区各乡镇集体产业园在取得迅速发展的同时，取得了显著的经济效益与

4、社会效益。一是形成了一批符合核心区发展的高端产业。例如以国科激光、泛华测控为代表的电子信息产业等。二是为高新技术企业提供发展空间，有效解决了区域内高新技术企业研发、办公场所紧缺的困境。三是推 动区域经济增长，带动了周边低端服务业态向高端服务业态转型，提高了集体资产保值增值的潜力。四是拉动了农民就业增收。五是周边环境得到改善。 2.海淀区利用集体土地发展高端产业的主要做法、经验 2.1 推动乡镇产业转型升级，大力发展高端产业形态 一是关停低端集体企业，确定高端产业发展方向。随着经济体制的改革，乡镇集体企业失去原有的政策和成本方面的优势，大部分濒临破产。面对增长模式和产业结构调整的严峻现实，海淀区

5、对原有低端集体企业进行清退关停，腾退整合土地资源，积极探索高端产业发展方向 ，启动乡镇集体产业园开发建设。例如，东升镇清退关停包括东升锅炉厂等在内的从事低端产业的多家乡镇工业企业，腾出厂房空间近 8万平方米，在东升工业园的建设基础上启动东升科技园一期开发建设。 二是严格企业引入机制，形成高端产业聚集态势。各乡镇集体产业园在企业引进过程中，严格筛选机制，淘汰科技含量低、规模小，不符合园区产业发展方向的企业，使得入园企业品质普遍较高，保证了园区长期、持续发展。例如玉泉慧谷科技园采用清华科技园成熟的企业选择机制，坚持引进符合高新技术产业和文化创意产业方向的企业入驻，园区刚成立就有北京奥林匹克转播公司

6、、北京联合网视文化发展有限公司等一批具备相当实力的文化传媒企业相继入驻。 2.2 创新集体土地供地模式，实现土地资源集约利用 海淀区各乡镇集体产业园在开发建设中，积极转变观念，创新集体土地供地模式，对不符合区域发展定位的乡镇老工业企业以及农民宅基地腾退后，并未将整合后的集体建设用地进行征地拆迁国有化或对外长期出租，而是解放思想、创新政策、积极探索作为集体自有用地进行规划建设。同时，部分乡镇集体产业园为应对开发建设过程中的融资难题，也在不断调整土地资源集约利用模式。例如 ，玉泉慧谷一期开发中，将土地用途由绿化隔离产业用地调整为工业用地，并将土地性质由集体土地转为国有土地，为银行抵押贷款的筹资渠道

7、奠定了良好基础。 2.3 优化园区建设筹资渠道，奠定充足资金保障 海淀区乡镇集体产业园建设完全由集体经济组织自主筹集资金，由于原有集体经济积累有限，资金不足往往成为产业园建设过程中的主要瓶颈。各乡镇及玉渊潭农工商总公司在实际开发建设过程中，积极主动，统筹调动各方资源，用活、用透各种政策，按照分期、分阶段的滚动建设模式，多渠道、多方式筹集资金，形成了开发建设充足的资 金链条。例如，玉泉慧谷科技园一期开发建设主要采取 “ 四点齐下 ” 的融资方式，即 “ 贷一点 ” ，直接向银行贷款； “ 投一点 ” ，利用集体经济自投部分建设资金；“ 借一点 ” ，向友邻单位借款， “ 垫一点 ” 由建设商垫支

8、，科技园通过租金进行偿还。 2.4 坚持自主开发模式，切实维护农民利益 农民作为集体土地的共同拥有者，理应享受集体经济发展的成果。海淀区开发建设集体产业园始终坚持 “ 自主开发、把产业留给农民 ” 的建设思路，将集体资产投资于产业园的建设，完全做到了自筹资金、自主建设，使农民变股民、收益按股量化，不仅充分 实现了土地价值，增加了集体经济总量，也使农民真正得到了实惠。一是农民的收入水平进一步提高。农民作为乡镇集体产业园的股民，每年可以获得科技园股份分红的收入。二是农民的就业能力得到进一步提升。各乡镇集体产业园依托地区院校资源，针对就业岗位需要，积极开展多层次、多主题的农民素质提升培训计划。三是农

9、民的社保标准得到进一步提高。各乡镇积极利用产业园带来的丰厚经济效益，加大了对农民社保的投入。 2.5 创新经营管理理念，实现园区科学管理 一是在空间规划上，各个园区积极聘请国际高水平设计团队制订园区整体规 划设计方案，坚持宏观规划的整体控制与建筑类型的灵活设置相结合、坚持建筑风格与产业定位的统一，尽可能为企业提供多样化的选择可能。 二是在园区服务上，各园区均成立专门的物业管理公司，根据各自的条件与需求，分别引入专业化团队、专业人员、先进管理理念，实现从园区客户的引进、入驻到各类手续办理、后勤保障等系列服务都由各个专业团队全程跟踪完成，建立了物业、生活、金融和政策多项服务体系，对入园企业需求进行

10、差异化服务，解决了园区企业的后顾之忧。 三是在产业促进上，各园区结合区位优势，积极探索，实施了一系 列行之有效的措施。例如，东升科技园与清华工业开发研究院等单位合作，玉泉慧谷科技园与清华科技园合作，搭建了科技创新服务平台、科技资源共享平台、技术与成果转化平台，支持园区企业开展研发、成果转让和产业合作，设立自有科技企业孵化器，建设加速器产业基地，实现对科技企业从孵化到加速发展平台的全方位服务。 3.海淀区利用集体土地发展高端产业的一些启示 3.1 加快转变经济发展方式是方向 加快转变经济发展方式是我国经济社会领域的一场深刻变革，是推动科学发展的必由之路。海淀区充分利用先行先试的 政策优势、高校科

11、研院所多的区位优势和大量科技成果转化落地迫切的市场优势，坚持把建设高科技产业园区，拓展高科技产业发展空间作为推动乡镇产业结构优化升级和转变经济发展方式的主攻方向。 3.2 创新集体建设用地使用模式是核心 目前，农村集体建设用地大多通过征地拆迁或长期出租的形式获取短期高额收益，但长远看，不利于农村集体经济的可持续发展。海淀区各乡镇在农村集体土地的开发建设中，改变了农村集体建设用地开发的传统模式和做法，探索了集体土地自占而不征和先征地再定向出让的开发模式，自有物业 “ 只租不售 ” 的经营方式，让农民带着土地的权利参与工业化，保障土地非农化后农民对土地收益的分享，使农民的土地财产权利得到了切实的尊

12、重和保护。 3.3 坚持镇村主体作用是利用集体土地发展高端产业的基础 建设乡镇高科技产业园面临着资源统筹、资金整合、利益协调、招商等方面的诸多困难。实践中，海淀区始终坚持镇村的主体地位，统筹各村的产业用地、资金，实现资源聚焦、财力聚焦、力量聚焦、工作聚焦，实行统一开发、规模化经营，并建立起共建共享的新机制，极大地调动了广大农民的积极性，形成了工作的强大合力。 3.4 坚持因地制宜是利用集体土地发展高端产业的关键 海淀区在开发建设乡镇集体产业园的过程中，并没有千篇一律，将成功的开发建设、运营管理经验在其他乡镇照搬照用，而是因地制宜，围绕核心区产业发展方向，结合各乡镇的区位特点和自身实际，充分考虑

13、开发建设过程中遇到的困难和问题，制定不同的产业和功能定位，采取不同的开发、建设、融资、运营、管理方式，形成了乡镇集体产业园的 “ 玉泉慧谷模式 ” 、 “ 东升模式 ” 、 “ 玉渊潭模式 ” 。这三种模式各具特色，主要体现在：一是土地性质不同。玉泉慧谷一期将集体土地转为国有土地，而东升一期 、玉渊潭土地性质没有改变，仍为集体土地。二是融资方式不同。三者在每个开发阶段采用不同的融资渠道组合，主要包括集体经济积累、银行抵押贷款、建设商垫资等方式，具体投入比重根据实际需要有所不同。三是运营主体不同。东升、玉渊潭运营主体为所属集体企业，而玉泉慧谷引入清华科技园为战略合作伙伴，由其提供专业团队、先进管

14、理理念。四是经营方式不同。东升、玉泉慧谷将园区出租给入驻企业，并向其提供各项服务，以 “ 租金 +服务管理费 ” 为主要盈利方式，而玉渊潭自主经营旗下酒店、物业、置业集团，以其营业收入为主要盈利方式。这些不同既体现海 淀作为高新技术产业聚集区的区位特征，也充分体现了各乡镇自身的特点和优势。全市其他区县各乡镇可以采取 “ 一地一策 ” 、 “ 一地一品 ” ，打造出更多各具特色、更有发展潜力的乡镇集体产业园。 4.结语 综上所述，持续推动城乡结合部地区经济发展已经成为我国城镇化进程中的一项首要课题，充分利用农村集体用地发展高端产业，不仅顺应了转变经济发展方式的大潮流，同时妥善解决了农村集体用地使用效率低、使用不科学、农民收入低等现实问题。北京市海淀区利用农村集体用地发展高端产业的成功经验，值得各地区在结合各自实际的基础 上，进行借鉴和学习。 参考文献 刘淇 .使更多农民成为拥有集体资产的新市民 N.人民网， 2012. 刘淇 .全力推动首都科学发展 为建设中国特色世界城市而努力奋斗 在中国共产党北京市第十一次代表大会上的报告 J.北京支部生活， 2012，（ 3） .