1、土地收回储备方式的理论与实践 【摘要】土地收回实施储备成为土地储备机制运行中遇到的比较新的收储渠道。本文在厘清土地收回与纳入储备的法律依据基础上，结合土地收回储备方式的实践，对规范此种储备方式的程序运作，提出合理化建议，为政府实施土地收回储备提供有益化的决策支持。 【关键词】土地收回；土地储备；建议 闲置土地处置办法（国土资源部令第 53 号）自 2012 年 7 月起施行，依法收回的闲置土地可以纳入政府土地储备。纳入储备为政府处置收回闲置土地提供了重要的方式。土地收回实施储备成为土地储备机制运行中遇到的比较新的收储渠道。在法律层面上明确土地收回的法律依据，实践过程中，严格按照法定程序开展，做
2、好二者的有序衔接，是促进土地收回储备方式正常运行的关键所在。 1.土地收回的法律依据 国有土地使用权收回主要是指，作为土地所有权主体的国家，将已经出让给土地使用权人的国有土地使用权，在出让期限未满 之前，按照法律规定允许收回的情形，由国家提前将所出让的国有土地使用权收回。物权法第 148条规定： “ 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应该依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金 ” ；土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例也对可收回国有土地使用权的情形有着明确规定。国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令
3、第 590号）有关规定明确，房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。闲置土地处置办法明确，闲置土 地的处置可以采取协议有偿收回或无偿收回。 分析前述规定，土地使用权收回是提前收回土地使用权，重新分配利用土地的行为。收回的情形，应当有着严格的限制条件。主要限制条件：一是，收回的原因或情形应符合国家法律法规的规定，不能不当收回；二是，应当严格履行法定的报批程序；三是，因政府或政府有关部门原因提前收回的，应当根据实际情况给予相应补偿。 2.纳入储备的法律依据 国有土地收回后，需及时实施处置。纳入政府储备是收回土地的重要处置方式之一。土地储备管理办法规定，市、县人民政府或国土资 源管理部门依法无偿收
4、回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。闲置土地处置办法规定，对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取纳入政府土地储备予以利用。 分析前述规定，土地收回后可以纳入储备，在法律法规上依据充足。需要注意的是，有关定义的内涵必须清楚。一是，土地收回后，并非纳入土地储备是唯一的处置方式，而可以采取储备之外的其他方式；二是，收回的土地必须土地权属清晰，已经完成登记的要注销登记；三是，作出土地收回决定的主体是市、县国土资源管理部门，而非土地 储备机构。 3.规范土地收回储备方式的建议 厘清土地收回与纳入储备的法律依据，结合土地收回储备方式的实践，对规范此种储备
5、方式的程序运作，提出如下建议： （ 1）土地收回必须符合法律法规规定的情形，不能随意突破。国土资源主管部门应当拟订土地收回方案，方案应对土地收回的对象、土地收回的依据、收回的节点、收回的责任与义务等均有明确的称述。方案应依程序报经政府批准后实施，并由国土资源主管部门发布土地使用权收回公告，向土地使用权人下达收回通知。 （ 2）土地使用权收回后，在程序上， 应首先由市、县国土资源主管部门与土地使用权人解除出让合同或划拨决定书后，再履行土地收储程序。程序开展上不能倒置。 （ 3）土地使用权公告收回，即标志着宗地原来设定的土地使用权利已经终止，法定的土地使用权已经灭失。既然土地权利关系终止，土地使用
6、权消失，土地使用权人就需及时办理土地注销登记手续，防止产生法律权属风险及纠纷。土地权属必须调查清楚，土地使用权人已经实施登记的，必须进行注销登记。在完成这一程序后，土地储备机构必须依照土地登记办法的规定办理初始登记，取得储备土地的使用权。 （ 4）土 地收回对象的调查，包括土地及地上建筑物权属、土地面积、地上建筑物面积、四至范围、现土地用途及地下埋藏物等的审核调查。土地的界址应当清晰，与地块四邻无纠纷，与出让合同核定的用地范围，不得有调整或变更。土地出让人重点要防止地上现状因被占用或临时利用而缩小范围，要为土地交付储备机构创造前提条件。 （ 5）履行土地收储程序中，土地储备机构应与原土地使用权人签订土地收购或土地接受协议，协议中应当明确包含土地的位置与界址、纳入储备的依据陈述、土地补偿的认定、土地交付的条件与期限等内容。 综述，土地收回 储备方式为政府实施收回与储备开辟了新的渠道，为下一步扩大土地储备来源提供了有力支持，运行中须做到依据充足、程序规范，在实践中不断完善。 参考文献 .江必新 .国有土地上房屋征收与补偿条例 M.北京：中国法制出版社，2012
