我国产权式酒店浅析.docx

1、我国产权式酒店浅析 摘要：通过对产权式酒店的起源、概念和分类进行研究，结合西方产权式酒店发展的条件，根据目前中国产权式酒店的发展规模和市场环境，提出了应通过建立健全有关的法律法规、加强开发商的规范操作、积极加入分时度假交换系统和开展多元化、本土化经营来促进中国产权式酒店的发展。 关键词：产权式酒店；发展；投资 一产权式酒店的起源 在 20 世纪五六十年代，欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会的主流。在工作之余，休闲自然就成了这部分人群的主要需求。因此，当有房地产商在地中海沿岸开发建造了大量的海滨别墅时，欧美的一些富人便前去纷纷购买。但因为他们不在当地工作，只有到度假时才来住上一段时间，所以海

2、滨别墅大部分时间都是闲置的。后来，法国有 12 个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，并达成了一个聪明的约定：每户都拥有一个月的使用权，轮流来该别墅度假居住，就这样聪明简单的解决了房子的闲置问题。这就是英文中的 “TIMESHARE” ，即 “ 时空共享 ” ，作为一 种特殊投资和消费模式，它将投资与休闲度假相结合，属于旅游房地产 ,是经济发展到一定程度的必然产物 ,符合经济资源共享的发展趋势。 二产权式酒店的概念阐述 产权式酒店是将酒店分成单元的形式出售给投资人，同时投资人又委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，从中获得一定投资回报的物业形式。 产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店

3、将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营，获取投资回报。一般情况下投资人拥有该酒 店每年一定时间段的免费居住权，可以作为个人投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假场所。酒店在硬件设施上要满足两个条件，首先要建在著名的风景区附或繁华的商业区，以保证拥有充足的客源；其次就是产权式酒店要达到星级标准，这主要是为了满足当前广大旅游者的消费需求。 三产权式酒店的分类 （一）时权酒店 即有约定期的使用酒店客房的权利。这是产权式酒店的最初形式，是将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的使用权，消

4、费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间的居住权。 （二）纯产权式酒店 是指将酒店的每一个单位 分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。纯产权式酒店按照功能又分为商务型及度假型。 （三）住宅型酒店 即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅。其中最多的是养老型酒店，是指投资人购买用于退休后养老的物业，在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报，一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。 （四）高尔夫

5、、登山 、滑雪圣地的度假村 指在高尔夫、登山、滑雪等地开发的度假别墅项目。 （五）时值度假型酒店 指消费者购买一定数量的 “ 分数 ” ，这些 “ 分数 ” 就成为他们选购产品的货币。 “ 分数 ” 消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。他们可以使用这些 “ 分数 ” 在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。 简历大全 四西方产权式酒店发展的条件 （一）中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群 在工业化国家的发展过程中，随着社会大众财富的不断增长，不仅刺激了社会 大众对休闲度假旅游的需求，也不断激起广大中产阶层

6、对旅游商业房产的投资热情。这就是当今欧美国家既存在以纯休闲度假为目的的时权酒店；也有兼顾休闲度假和房产投资相结合的产权式酒店物业；同时，还包括 20 世纪 60 年代初期在美国出现的，以旅游房产为投资对象的房地产投资信托（ REITs）品种，该类信托产品就是为了满足广大普通投资者能够得到与实力较强的投资机构对旅游商业房产同样的投资机会而出现的纯投资金融产品。 （二）产权式酒店所处地理位置优越 国外的产权式酒店多建在具备 3S（阳光、海滩、海水）条件的地区，或者是自然风 光独特、运动健身设施齐全的地区。丰富的旅游资源是吸引客源的前提条件。 一般而言，产权式酒店位置越好，未来升值的潜力就越大；地区

7、酒店需求量越大、酒店星级越高，酒店经营期客户的收益安全性也就越强。 （三）分时度假消费的配套 分时度假指消费者每年都有一个固定的度假计划，因而度假酒店或度假村能把房间或别墅的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用权的期限可以是 20 年、 30 年甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一周的度假，与此同时还享有该时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益及公共配套 设施的优惠使用权。后来经过发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，他可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一

8、家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后，无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力，可以实现一地投资异地享受。 简历大全 五中国产权式酒店的发展 （一）中国产权式酒店的发展规模 产权式酒店从上世纪 90 年代传入我国后迅速风靡多个大城市。 20 世纪 90年代后期，分时度假酒店的概念传入国内，在珠三角和 海南 “ 登陆 ” ，并逐步演变成为极具中国特色的产权式酒店，并于 1999 年在海口市率先亮相，当即受到投资者的追捧。之后，该投资经营模式相继进入广州、北京、上海、深圳等地。 1999 年，我国实行黄金周的休假制度，使得人们的休闲、旅游需求剧增。 2001 年 11 月，中国正式

9、加入 WTO，中国市场成为世界最为瞩目的焦点之一，外商入境人数与日俱增，这一形势为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。北京、上海、广州、深圳、海南、浙江、西安等地都掀起 了产权式酒店的投资热潮。据统计，目前我国的产权式酒店项目已发展到了 200 多个。 （二）中 国产权式酒店的市场环境 1.市场消费潜力开始释放 这源于近几年我国对外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念。同时全新的休闲消费观念为分时度假消费 简历大全 带来了商机。旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富，具有较大的吸引力。一方面旅游度假区随着国内旅游消

10、费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受。 2.产权式酒店的市场虽已形成，但市场制度、法规和秩序却有待规范 跨国间频繁的商务活动以及旅游业的 兴旺，使得产权式酒店有了长足的发展空间。据世界旅游组织预测，到 2020 年，中国将成为世界最大的旅游目的地国，来中国旅游的游客将达到 1.371亿人次。这为产权式酒店提供了巨大的客源。另外，加上国内旅游的迅速发展，产权式酒店的市场已经形成。但是，市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此。前些年产权式酒店的失败正是说明了规范化经营的重要。 3.国内分时度假体系还有待成熟 国外分时度

11、假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换。而 国内分时度假体系还不成熟。虽然国际分时度假公司进入中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同，但是数量较少，即便全球最大的分时度假交换公司 RCI 在中国的成员酒店也不足 20 家。这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。 总结大全 （三）中国产权式酒店的发展策略 产权式酒店的出现，既是房地产企业在传统住宅消费逐渐减少、投资型房产需求大幅增长的情形下房产开发模式的转变；也是酒店企业适应不断变化的旅游消费市场需求的创新；同时，也将是广大金融类企业迎合中小投资者投资

12、旅游 房产的金融产品创新。但是，由于我国产权式酒店的时间短、经验少，需要在以下方面加强： 1.健全有关的法律法规 由于产权式酒店在我国仍属新兴房地产的投资方式，尚无专门的法律法规或其他规范予以调整，因此在发展过程中存在着法律地位不明确、无明确政策可依等问题，并由此引发缺乏诚信，酒店价值与价格悬殊，购买者难以承受等市场障碍，并导致行业形象受损，甚至引发社会信用危机等。国家相关政府部门应加快建立完善相关法规、规章等规范性文件的制定、实施，建立完善的监督机制，加大宣传、引导力度，保证产权式酒店投资市场的稳步、健康发展。 同时还要引入第三方的监督机制，这样才能达到使整个市场公平有序、健康发展的目的。

13、2.重视长期效益，摒弃短期行为 从开发商角度看，不能只看产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定的好处，更要认清这一项目存在需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者，坚决杜绝强迫性销售和欺骗性销售。通过建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障， 增强其投资的信心。 开题报告 3.积极完善分时度假交换系统 国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换，而我国产权式酒店

14、、分时度假消费均不同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率仅 60%出头、闲置客房很多的背景下，要由卖方推动市场需求；而且国内分时度假体系还很不成熟，即便全球最大的分时度假交换公司 RCI 在中国的成员酒店也不足 20家。因此，应组建国内度假交换网络、充分利用我国现有的度假资源，满足国内外旅游者的多样性度假需求，通过与同业进行广泛的横向联合 ，增强产权式酒店的连锁优势，从而取得较高的投资回报。 4.开展多元化经营和本土化经营，培养忠诚顾客 产权式酒店和一般星级酒店一样，服务是整个竞争的焦点，从客观上来讲，有竞争就会有同质，而有同质就需要有差异，酒店所能够提供的最大差异就是提供 “

15、个性化服务 ” 。规范化、标准化的服务给顾客带来满意，而高水准或真正意义上的个性化服务给顾客的是 “ 满意加惊喜 ” 。只有这样，在竞争激烈的情况下，酒店才能留住顾客。另外，由于我国的带薪休假制度尚未真正确立，消费者一般有周末度假的习惯，所以对于购买产权式酒店的业主，消费酒店客房的时 段也应该本土化，以 2-7天的标准比较适应中国的实际情况。 作文 产权式酒店作为一种新型的投资方式和消费模式，既满足了人们休闲度假的需求，又满足了人们对房地产投资的需求，另外作为旅游业形式的创新，又对我国的房地产业有极大的推动作用。相信随着国家相关法律法规的颁布和完善、休闲度假市场的进一步发展，加上合理的本土化经

16、营，中国的产权式酒店必将迎来灿烂的明天！ 参考文献： 吴丹 . 产权式酒店发展问题及前景初探 J .北方经济， 2009， (18). 陈泳杏 . 产权式酒店 :旅游地产投资的有效途径 以海南省为例 J.资源与人居环境 , 2010， (02). 闫伟红 . 我国产权式酒店发展的现状及对策 J.内蒙古财经学院学报 (综合版 ), 2009， (01). 高金瑞 . 我国产权酒店发展状况分析 J.现代商业， 2010， (29). 余菲菲 ,左仲明 . 国内产权式酒店研究综述 J.池州学院学报， 2009，(03). 作者简介：陈瑞霞（ 1981 ），女，河南驻马店人，河南商业高等专科学校旅游管理系，讲师，硕士研究生，主要从事酒店管理研究。 思想汇报