上海国有建设用地使用权.DOC

1、 上海市 国有建设用地使用权 开发建设与利用监管协议 （拟稿） 协议编 号： 201 年 月 日 上海市 国有建设用地使用权 开发建设与利用监管协议 本 协议 当事人： 上海味之素调味品有限公司 出 让 人： 上海市松江区规划和土地管理局 通讯地址： 松江区荣乐东路 2111 号 2 号楼 邮政编码： 201613 电 话 ： 57740811 传 真： 57740811 受让人（以下简称“乙方”）： 出资比例： 注册地址： 联系人： 通讯地址： 邮政编 码：电 话： 传 真： 开户银行： 银行账户： 第一章 出让 土地 的 基本情况 第一条 上海味之素调味品有限公司 (转让人 ) 与 (受让

2、人 )依据 中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、关于本市盘活存量工业用地的实施办法 (沪府办 2016 22 号 等 有关法律、有关行政法规 在上海市土地交易市场 完成了 松江 区 松开 IV-169 号 地块转让交易程序。（公示号： ）， 并于 _年 _月 _日签订了上海市国有建设 用地使用权转让 合同 （ 合同编号 : ），受让人须按照本 协议 的约定实施土地开发和利用，并接受相关主管部门的监督和管理。 第二条 本 协议 项下转让宗地名称为 松江区松开 IV-169 号地块 ，宗地编号为 201817463634460239

3、，宗地总面积大写 伍万柒仟柒佰零柒 点贰 平方米（小写 57707.2 平方米） ，其中转让宗地面积为大写 伍万柒仟柒佰零柒 点贰 平方米（小写 57707.2 平方米） 。 本 协议 项下的转让宗地坐落于 松江 经济技术开发 区 。本 协议 项下转让宗地的平面界址为东至味之素、南至索普机 械、西至书海路、北至书敏路 。 第三条 本 协议 项下转让宗地的用途为 工业用地 。 第四条 本 协议 项下宗地的剩余国有建设用地使用权使用期限至 2054年 6月 27 日 止 。 第二章 项目开工、竣工、投产时间履约保证金 第 五 条 为保证受让人按时开工、竣工和投产，受让人同意在本 协议 签订之日起

4、5 个工作日内，按照 土地转让 价款的 20 %向 松江经济技术开发区管理委员会 （产业管理部门或园区管理机构）交纳项目时间履约保证金（或以保函形式提交）。 项目时间履约保证金分为三部分，其中开工时间履约保证金占项目时间履约保证金的 20 %，竣工时间履约保证金占项目时间履约保证金的 30%，投产时间履约保证金占项目时间履约保证金的 50 %。 经认定，受让人按时开工的， 松江经济技术开发区管理委员会 （产业管理部门或园区管理机构）在开工认定后 5 个工作日内，即 年 月 日 之前，全额返还开工时间履约保证金及银行存款利息。 经认定，受让人按时竣工的， 松江经济技术开发区管理委员会 （产业管理

5、部门或园区管理机构）在 竣工 认定后 5 个工作日内，即 年 月 日 之前，全额返还开工时间履约保证金及银行存款利息。 经认定，受让人按时投产的， 松江经济技术开发区管 理委员会 （产业管理部门或园区管理机构）在 投产 认定后 5 个工作日内，即 年 月 日 之前，全额返还开工时间履约保证金及银行存款利息。 第三章 土地开发建设与利用 第 六 条 受让人在本 协议 项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的转让宗地规划条件（见附件 1）。其中： 地上空间中，地上主体建筑物性质为 工业建筑 ；地上附属建筑物性质 与工业生产相关的配套设施 ；地上建筑容积率

6、 1.0；地上建筑面积 以审定的方案为准 平方米；地上建筑限高 24 米 ；地上建筑密度 不大于 40%；绿地率 不低于 20%。 地下空间中，地下建设用地规划性质： 停车库及相关配套用房 ；地下建（构）筑物水平投影最大占地面范围： ；起止深度： 米；地下总用地面积： 平方米；地下总建筑面积：38200 平方米；其中，商业用途建筑面积为 平方米；办公用途建筑面积为 平方米；停车库用途建筑面积为 平方米；工业用途建筑面积为 平方米；仓储用途建筑面积为 平方米。本 协议 未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与 出让人 签订 出让合同 ，补缴土地 出让

7、 金。 其他土地利用要求 。 第七条 受让人应当按照本 协议 约定的土地用途和容积率利用土地，不得改变。本 协议项下的工业项目产业类型不得擅自改变。 第八条 受让人同意，根据规划部门确定的规划设计条件，本 协议 受让宗 地范围内用于企业内部行政办公及生活服务设施的 占地面积不超过 受让宗地建筑面积 的 7 ， 即不超过 4039.5 平方米 ，建筑面积 不超过 8656.08 平方米 。受让人同意不在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施；禁止在 本宗地 内建造单幢建筑面积 150-500 平方米，且三面（两单元并联）或四面临空 的类似别墅建筑。 第九条 受让

8、人同意本 协议 项下宗地建设项目 在交地后 6 个月 内 （即 年 月 日 之前）开工，在交地 后 30 个月内（即 年 月 日 之前） 竣工 , 在交地后 36 个月内（即 年 月 日 之前） 投产。特殊项目在特别约定条款中另行约定。 受让人不能按期开工，应提前 30 日向 出让人 提出延建申请，经 出让人 同意延建的， 延建期限不得超过 3 个月，其项目竣工时间相应顺延 。 受让人不能按期竣工，应提前 30 日向 出让人 提出延建申请，经 出让人 同意延 期 的， 延期期限不得超过 3 个月 。 第十条 受让人同意本 协议 项下宗地的项目 固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大

9、写 贰拾捌万肆仟玖佰拾捌 万 元（小写 284918 万元），投资强度不低于每平方米人民币大写 肆万玖仟 叁 佰 柒 拾 叁 元（小写 49373 元）。本 协议 项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和土地转让价款等。 第十一条 受让人同意本 协议 项下宗地建设项目在交地后 3.5 年内（即 年 月 日 之前）达到达产销售收入不低于每年人民币大写 贰拾玖万伍仟伍佰捌拾贰 万元（小写 295582万元），达产税收总额不低于每年人民币大写 八仟肆佰 万 元（小写 8400 万元），达产税收产出强度不低于每年每平方米人民币大写 壹仟肆佰伍拾陆 元（小写 1456

10、元）。 第十二条 受让人在本 协议 项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按照有关规定办理 。 受让人同意政府为公用事业需要建设的地下铁道、隧道、综合管沟、地下道路、民防工程、地下管道与管线等进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的，政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。 第十 三 条 对受让人依法和按照本 协议 约定使用的土地使用权，在本 协议 约定的使用 年限届满前， 出让人 不得收回，本 协议 另有约定的除外；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的， 出让人 应当依照法定程序报批，并根据收回时本宗地

11、范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值和剩余年期土地使用权的土地转让价款给予受让人补偿。 第十 四 条 本 协议 项下宗地建设项目完成后，受让人 应当向签订 协议 的 政府相关 部门提出申请，对本 协议 项下建设项目土地利用情况和 协议 约定内容执行情况进行检查核验，经验收合格的，由 政府相关部门 出具竣工验收合格证明。其中： 实测计容建筑面积超过本 协议 约定总量的，但在规划许可允许 误差控制范围内的，超出面积部分以本 协议 约定的地价补缴土地出让价款，再予以验收。 实测总建筑面积超出规划许可允许误差控制范围的，须按照违法建设查处程序，对超出建筑面积部分依法处理后，再予以验收。对于违法面

12、积补缴土地出让价款的，应将全部超出面积（含规划允许误差范围 超出 面积）按照届时补缴的时点进行地价市场评估，并在经 出让人 集体决策后，按照市场评估价与 协议 约定地价标准两者择高补缴。 第 十五 条 受让人应汇交岩土工程勘察报告，履行地质灾害防治义务，并对本宗地范围内分布的地面沉降监测防治设施及浅层地热能监测设施等进行 保护。 第十 六 条 受让人应当做好本 协议 项下宗地建设项目竣工档案资料的收集和整理，并按规定向市或区（县）城建档案管理部门报送。 第四章 土地使用权转让、出租、抵押 第 十七 条 本 协议 项下的土地使用权不得整体转让，不得分割转让。 本 协议 项下宗地范围内房屋不得分幢

13、、分层、分套转让。 土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经 出让人 同意。 第 十八 条 本 协议 项下土地房屋整体转让，按照本条第 （一） 款的规定执行： （一）向 出让人 提出申请，经 出让人 同意，按照相关法律法规执行； （二）由 出让 人 或园区管理机构优先收购。 采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。 第 十九 条 本 协议 项下土地使用权抵押时，应当整体抵押。抵押物所担保的主债权，仅限于开发建设本 协议 转让地块的贷款，且不得超过本 协议 约定的土地转让价款总额。 以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照上海市房地产抵押办法的有关

14、规定办理。 第二十条 本 协议 项下宗地抵押权实现时，按照本条第 （一） 款的规定执行： （一）抵押物竞买人资格必须经过规划国土资源管理部门、产业管理部门和园区管理机构综合认定，符合产业导向 和园区规划要求； （二）由 出让人 或园区管理机构优先收购本宗地土地使用权。 第五章 期限届满 第 二 十 一 条 除根据社会公共利益需要收回本 协议 项下宗地的，本 协议 约定的使用年限届满，受让人需要继续使用本 协议 项下宗地的，应当至迟于届满前一年向 出让人 提交续期申请书。 受让人提出续期申请前， 需向 松江区经济委员会 （产业管理部门或园区管理机构） 申请综合评定，经 松江区经济委员会 （产业管

15、理部门或园区管理机构） 认定达到相关标准的， 出让人 应当予以批准。 出让人 同意续期的，受让人应当依法办理 出让 、租赁等有偿用地手续，重新 签订出让、租赁等土地有偿使用 合同 ，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。 第 二十二 条 土地出让 期限届满，受让人申请续期，因综合评定不符合标准的或因社会公共利益需要未获批准的，本 协议 终止， 出让人 无偿收回土地使用权，受让人应依照规定办理土地使用权注销登记，交回国有土地使用证。 出让人 和受让人同意本 协议 项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第 （一） 款约定履行： （一）由 出让人 收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，

16、并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿； （二）由 出让人 无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施； （三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。 第 二 十 三 条 土地出让 期限届满，受让人没有申请续期的，本 协议 终止， 出让人 无偿收回土地使用权，受让人应依照规定办理土地使用权注销登记，交回国有土地使用证。 本 协议 项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由 出让人 无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，

17、出让人 可要求土地使用者移动 或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。 第六章 不可抗力 第 二十四 条 协议 双 方当事人任何一方由于不可抗力原因造成的本 协议 部分或全部不能履行，可以免除责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行期间发生的不可抗力，不具有免责效力。 第 二十五 条 遇有不可抗力的一方，应在 7 日内将不可抗力情况以信函、电报、传真等书面形式通知另 一 方，并在不可抗力发生后 15 日内，向另 一 方提交本 协议 部分或全部不能履行或需要延期履行的报告及证明。 第七 章 违约责任 第 二 十 六 条 受让人因自身原因终

18、止本 协议 项下宗地项目投资建设，在本 协议 约定的开工建设日期届满前不少于 30 日向 出让人 提出终止履行本 协议 并请求退还土地申请的，经同意，按照以下约定处理： 出让人 按剩余年限的土地转让价款收回 剩余年期的土地使用权；全额返还项目时间履约保证金及银行存款利息。 第 二 十 七 条 受让人同意本 协议 项下宗地建设项目开工时间管理，按照本条第 （一） 款约定履行： （一）受让人未能按照本 协议 约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，以开工时间履约保证金的 50%支付违约金；超过 6 个月的，以全部开工时间履约保 证金支付违约金。超过一年未开工的， 出让人 有权解除本 协议 ，并

19、按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收 回 土地使用权。全额返还竣工时间履约保证金及银行存款利息，全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息。 （二）受让人未能按照本 协议 约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向 出让人 支付相当于土地转让价款总额 的违约金， 出让人 有权要求受让人继续履约。超过一年未开工的， 出让人 有权解除本 协议 ，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收 回 土地使用权 受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应 依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回土地使用权。 第 二 十 八 条 受让人同意本 协

20、议 项下宗地建设项目竣工时间管理，按照本条 第 （一） 款约定履行： （一）受让人未能按照本 协议 约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，以竣工时间履约保证金的 50%支付违约金；超过 6 个月的，以全部竣工时间履约保证金支付违约金；超过一年未竣工的， 出让人 有权解除本 协议 ，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收 回 土地使用权，全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息。 （二）受让人未能按照本 协议 约定日期或同 意延建所另行约定日期竣工的，每延期一日，应向 出让人 支付相当于土地转让价款总额 1的违约金。超过一年未竣工的， 出让人 有权解除本 协议 ，并按相当于地块剩余年

21、限土地使用权转让价款的价格收 回 土地使用权。 本 协议 项下宗地建设项目超过一年未竣工， 出让人 收回土地使用权的， 出让人 和受让人同意本 协议 项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第 （ 1） 项约定履行： （ 1）由 出让人 收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿； （ 2）由 出让人 无偿收 回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施； （ 3）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。 第 二 十 九 条 受让人未能按照本 协议 约定日期投产的，以全部投产时间履约保证金

22、支付违约金，并由 松江区经济委员会 （产业管理部门或园区管理机构）和受让人重新约定投产日期，最长不得超过 3 个月，即 年 月 日 之前。受让人投产日期经 松江区经济委员会 （产业管理部门或园区管理机构）认定，超出重新约定投产日期的， 出让人 有权解除本 协议 ，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格 收回 土地使用权。 本 协议 项下宗 地项目超出重新约定投产日期未投产， 出让人 解除本 协议 的， 出让人 和受让人同意本 协议 项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第 （一） 款约定履行： （一）由 出让人 收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内

23、建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿； （二）由 出让人 无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施； （三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。 第 三十 条 本 协议 项下宗地项目投产后，经 松江区经济委员会 （产业管理部门或园区管理机构） 认定，项目固定资产总投资和投资强度未达到本 协议 约定标准的，受让人应按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，支付相当于同比例土地转让价款的违约金，并继续履约。 第 三 十 一 条 在本 协议 约定的达产日期之后 1 个月内，本 协议 项下宗地项目由 松江区经济委员会 （产业管理部门或园区

24、管理机构）进行达产认定。 项目税收总额未达到本 协议 约定标准但不低于本 协议 约定标准 50 %的，受让人应按照实际差额部分的 50 %支付违约金。受让人支付违约金后，即可视为已履行本条款。 第 三十二 条 受让人因自身原因在达产之后提出退 还土地使用权申请的，经同意，按照以下约定处理： 出让人 解除本 协议 ，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收回 土地使用权。 出让人 和受让人同意本 协议 项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第 一 款约定履行： （一）由 出让人 收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值

25、，给予受让人相应补偿； （二）由 出让人 无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施； （三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。 第 三 十 三 条 本 协议 项 下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本 协议 约定的最低标准的， 出让人 可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地转让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本 协议 ；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本 协议 约定最高标准的， 出让人 有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地转让价款的违约

26、金。 第 三十四 条 工业建设项目的企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指 标超过本 协议 约定标准的，受让人应当向 出让人 支付相当于本宗地转让价款 1 的违约金，并自行拆除相应的建筑设施。 第 三十五 条 受让人在使用本 协议 项下宗地出现以下情形的， 出让人 有权解除本 协议 ，并按相当于地块剩余年限土地使用权转让价款的价格收 回 土地使用权： （ 1）违反本 协议 第 三十一 条约定， 在 协议 约定的达产日期之后 1 个月内，经 松江区经济委员会 （产业管理部门或园区管理机构）认定，项目税收总额未达到本 协议 约定标准 50%的

27、； （ 2） 自企业约定达产年限后的第 3 年开始每 3 年，由 松江区经济委员会 （产业管理部门或园区管理机构 ） 对本 协议 项下宗地范围内的产业项目进行综合评估认定，评估不达标的； （ 3）违反我国法律、法规和本 协议 第 四 章约定进行转让、抵押或改变土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构的。 违反本条约定， 出 让 人解除本 协议 的， 出 让人和受让人同意本 协议 项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第 （一） 款约定履行： （一）由 出让人 收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿；

28、（二）由 出让人 无偿收回本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施； （ 三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。 第 三十六 条 本 协议 项下宗地受让人违反本 协议 约定，擅自改变土地用途，违法情节严重，在规定期限内未完成整改的， 出让人 有权解除本 协议 ，无偿收回土地使用权。 出让人 和受让人 同意本 协议 项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第 （ 二 ） 款约定履行： （一）由 出让人 收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿； （二）由 出让人 无偿收回本宗地范围

29、内建筑物、构筑物及其附属 设施； （三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。 第 三十七 条 本 协议 项下宗地使用造成严重环境污染，经环保部门认定， 出让人 有权解除本 协议 ，无偿收回土地使用权，并要求受让人承担全部的土壤和地下水地质环境修复成本。出让人 和受让人同意本 协议 项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，按照本条第（ 二 ） 款约定履行： （一）由 出让人 收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿； （二）由 出让人 无偿收回本宗地范围内 建筑物、构筑物及其附属设施； （

30、三）由受让人移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。 第三十八 条 若在转让人与受让人办理本 协议 项下宗地的国有建设用地使用权转移登记手续前解除 上海市国有建设用地使用权转让 合同 的，本 协议 自动解除。 第 八 章 适用法律及争议解决 第 三十九 条 本 协议 的订立、效力、解释、履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律和上海市的地方性法规、规章。因履行本 协议 发生争议，由甲、乙 双 方协商解决；协商不成的，按照本条第 （ 二 ） 款约定处理。 （一）向 仲裁机 构申请仲裁； （二）依法向人民法院提起诉讼； （三）其他 。 第九章 特别约定 第四十条 特别约定： 1、本

31、地块计容建筑面积为： 57421 平方米 2、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为： 100%，建筑单体预制率不低于 40%或单体装配率不低于 60%，应按以下规定建设及管理：上海市住房和城乡建设管理委员会关于本市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则（试行）的通知（沪建建材（ 2016） 601 号）。 3、应用 BIM 技术的要求根据关于进一步 加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知沪建建管联【 2017】 326 号文要求执行。 4、本地块其它管理要求按 松江 区各行政职能部门征询单回复意见执行（详见附件）。 第 十 章 附 则 第 四十一 条 本 协议 自 双 方 签订之日起生效。 第 四十二 条 本 协议 双 方 当事人均保证本 协议 中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起 15 日内以书