1、浅析我国房地产事业发展过程中调控政策的演变 摘要：自 1978 年我国进入市场经济阶段后，到如今 “ 房地产 ” 早已成为各大主流媒体和普通百姓们讨论的重要话题。如今地产界炒的是沸沸扬扬，我国房地产事业发展政策也在随着市场经济的发展在不停地发生着演变。 关键词：房地产发展；调控政策演变 一、我国房地产发展政策的四个阶段 从 1978年算起，我国房地产的发展已经过了四个阶段，经过这四个阶段的发展，国内地产界基本上已经在慢慢地走向成熟。 第一阶段是从 1978 年 1991 年。这一阶段是房地产的理论突破与起步阶段。这一阶段内我国制定了土地法、规划法，这两部法律的制定为我国房地产发展提供了法律依据
2、，我国的房地产在这一阶段开始起步并不断向前发展。 第二阶段的时间段为 1991 年 1995 年。这一阶段为非理性炒作与调整阶段。其标志性事件为 1992 年的邓小平南巡，在邓小平南巡之后我国南方掀起了房地产开发的高潮，由于非 理性的炒作导致了南方部分地区房地产市场漫长低迷期。 第三阶段为 1995 年 2003 年。这一段时期国内的相对稳定的协调发展阶段。当时在 1995 年之后，国家对第二时期国内房地产进程中出现的问题进行了调控，比如对福利分房制度进行改革，在国内的重要城市进行推广，都纷纷取得了良好的效果，所以这一时期内国内房地产的发展势头良好，市场价格与销售量平稳增长，整体表现稳健，是国
3、内房地产发展表现最好的时期。 第四阶段的时期为 2003年至今。这一阶段是一个调控、反调控和总体反思阶段。 2003 年之后国内部分房地产出 现了过热现象，当时政府为了稳定市场发展，下发了密集的调控政策，特别以 2005年到 2006年最为突出，当时国家从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面进行调控，但政策落实效果并不理想，在 2006 年之后，由于国内国外诸多因素导致了国内房价的井喷式增长，到现在高房价已远远超出了普通百姓的实际消费能力，并且其发展趋势还不明朗。高房价使得人们难以承受，所以 2007年国家出台了信贷紧缩的政策，加之 2008年的国际经济气候使房价有相应
4、回落，但从近期来看其发展趋势还有待观察。 总结大全 二 、房地产的调控政策的演变因素 房地产的调控政策的发展变化是由房地产行业的特性和重要性决定的。 首先，房地产市场具有垄断性。 因为房屋的主要特性是其位置的不可移动性，一旦房屋确定了其位置，其楼层朝向便不可替代，这样就决定了每套房屋的独立性，所以物业在出售与出租时因为这些因素使其具有了一个垄断性，因此在价格上形成了垄断。另外，房地产的开发特点是投入大，回收期长，所以只有少数企业能进入房地产开发的队伍，这样使得房地界竞争不充分。再加上土地供应的有限性等因素更容易形成部分或地域性的垄断。 其次，房市交易存在信息不对称的现象。 这是由于房地产市场的
5、交易具有高价值性的特点而决定的。对于开发商来说，他们对房地产的内部信息往往了如指掌，对土地、建材和市场走向了解的更深入，而对于消费者来说，他们既没有能力也没有精力来挖掘这些信息，从而导致了开发商与消费者在土地附着物等相关信息的拥有上的严重不对称。这样的局面会提高房地产市场的交易成本，同时降低了市场的流动性。 最后，房地产市场缺乏竞争性。 房地产从本质上说是一种不动产，这一特性决定了开发商之间的竞争是一种位置固定的空间竞争 。因为开发商是有各自空间分布的而不是集中于一点进行竞争。空间竞争决定了开发商之间的竞争为少数几家企业的竞争，放眼全国房地产市场，名义上有五万家开发商，但真正构成了竞争实力的也
6、只是少数或同一区域和相近区域的开发商并不多。 思想汇报 再者，除此之外，导致其调控难度的还有这样几点：地价具有捏造性；银行及金融体系发放房地产贷款的偏向性；以及部分政府部门的不正之风。 三、房地产的调控政策引发的争议 从 2006年开始，我国从信贷到土地，从中央到地方，一系列政策的出台无一不指向 “ 高烧 ” 的房价。 我国的政府部门开始进入到了集中调控的阶段。 由于近几年的房地产发展局势，国内的学者、专家对房地产政策的争论相当激烈，普通民众对其的关注也达到了前所未有的程度。 目前有一种说法是这样的： “ 房地产调控全世界都是失败者？ ” 。 虽说这样一种说法有一点偏激，不过在中国发展研究基金
7、会副秘书长汤敏看来，过去对房地产的调控，全世界的政府应该说都是失败者。不然的话，美国也不会在次贷危机面前栽下这么大的跟头，日本也不会出现 20 年经济低迷的。而英国、爱尔兰、希腊、迪拜目前还在因房地产崩盘而做苦苦挣扎。更有意思的是 ，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这一块 “ 石头 ”上。不过也有大量观点认为让 “ 居者有其屋 ” 是政府的责任，不管全世界的房地产调控局面如何，政府都应该想尽一切办法保障人民的利益，不能因为其他国家的调控局面如何而作为我们调控失误的借口。 汤敏认为，内地以前如 70/90 这样的调控政策，大多过于微观，难以起到有效调控的作用。而且对房地产的调控缺乏一个明确的目标
8、 调控的目标到底是什么？是保证人人有住房？还是人人有房住？目标很不清楚。 总结大全 另外有意见这样指出： “ 如果要用调控通胀的机制来调控房价， 那么首先便要建立统一的房价指标体系，也就是建立城市的普通住房价格指数。同时，要设立一个不超过居民年收入增长率的房价容忍指标，一旦超过这一指标，相关部门就要马上启动调控机制，例如可以调整房地产贷款利率、增加土地供应、提高购房首付。 ” 。而汤敏认为，具体的调控手段可以进行深入探讨，中国有条件在世界上首先建立一套完善的调控房价体系。 当然，这一容忍指标也要设立下限，房价大跌时同样不利于房地产市场的健康。笔者认为最理想的状态应该是通过这一体系，让中国房价在四五年内实现一个 “ 软着陆 ” 。
