1、浅析我国房地产泡沫产生的原因 危害及其对策 摘 要 作为我国国民经济支柱产业，房地产业越来越受到人们的关注。本文分析了房地产泡沫产生的原因和房地产泡沫的危害，提出优化我国房地产市场结构、促进房地产业健康发展的对策。 关键词 房地产泡沫； 市场结构； 宏观调控 年以来，随着我国房地产业的高速增长，房地产市场运行机制的一些弊端也日渐突出。房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题日益突出，成为社会各界关注的热点。 一、房地产泡沫产生的原因 市场结构不合理 房地产开发商为追求高额利润，往往将自己的项目投向高档住宅、别墅、商业用房，而对于老百姓真正需要的普通住宅、经济适用房、廉租房却不愿进行建设，这
2、一方面造成高档房屋的空置率不断提高；另一方面中低价位普通住宅和保障性住房供不应求，抬高了商品住房的平均价格。 市场秩序混乱 少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段哄抬房价，误导市场预期。部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动需求，抬高了土地和商品住房的价格。 过度投机 一些地区投机炒作现象严重，投机性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资，或者担心房价继续上涨而提前入市。 二、房地产泡沫的危害 房地产泡沫的存在会抑制实体经济发展 房地产投资的迅猛增长影响到整体社会投资结构的优化。房地
3、产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，房价不断上涨，由于 “ 羊群效应 ” ，投机者和投资者不断增加，原本投资到实体经济的大量资金随之涌入房地产行业，从而使得实体经济的发展由于资金短缺而受到抑制。 房地产泡沫会破坏金融秩序 在我国，尽管融资渠道越来越多元化，但银行信贷仍是房地产企业最重要的资金来源。房地产建设所需的资金主要来自银行的信贷资金，个人购房款也主要是按揭贷款。不规范的住房抵押贷款操作导致房地产价 格虚高，会加重消费者的负担，增大购房者的违约风险，一旦出现经济不景气，大量购房者违约，形成银行的不良资产，将给金融机构带来了大量的呆账和坏账，金融机构不仅无法收回
4、利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。 房地产泡沫破灭导致生产和消费危机 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失以及 被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。企业倒闭意味着大量的员工失业，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。 房地产泡沫破裂可能引发政
5、治和社会危机 房地产泡沫的长期存在，导致城市地价持续高涨，人们更加确信土地价格会越来越高，一些投机者购买大量的土地囤积居奇，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用。同时，由于房地产价格的持续上涨，房地产持有 者与非房地产持有者，城市与农村的贫富差距越来越大，导致新的社会分配不公，严重挫伤社会劳动者的积极性。随着房地产泡沫的破裂和经济危机的发生，大量工厂倒闭，失业人数剧增。人们生活难以维持，犯罪案件激增。这有可能引发政治和社会危机，加剧社会动荡。 三、优化房地产市场结构的对策 加强政府宏观调控 （） 改善供给和供应结构，建立面向满足国内居民基本居住需求的住房供应体系，加快租赁市场的发展，形成租
6、售并举的居民住宅消费机制。可以借鉴新加坡住宅供应模式，将面向市场需求的高 档商品房与面向国内居民基本居住需求的经济适用房、保障性住房、公租房分开供应。对于后者，适度扩大公租房比例，从公积金贷款和售价等方面给予优惠，确保房价符合本国居民消费能力。而对于前者，则全部采用市场化，根据市场变化而自动调节。 （） 遏制投机性需求。要把政策落到实处，必须推行购房实名制，确保一个地区或一个城市房地产市场全面联网，买卖房屋、抵押贷款等相关信息都能通过适当的法定程序查阅，对短期内反复买卖住房的投机者加强税收征管，加大对偷逃税收的查处力度。 （） 削弱地方政府与房地产市场间的 利益联系。目前，土地批租、房地产交易
7、契税等收入已经成为一些地方财政收入快速增长的主要来源。因此，应对土地批租、房地产等相关税收在中央和地方之间重新确定合理的比例，以削弱地方政府推动房价上涨的积极性。 强化土地资源管理，坚决打击违法行为 通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域 的违法犯罪行为要严厉惩处。 总结大全 建立房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系 通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我国房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意。要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，从土地供应、税收和预售管理等方面及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业泡沫的产生。 参考文献 洪开荣 房地产经济学 武汉：武汉大学出版社， 陈心仪，徐佳 房地产泡沫的成因分析 现代商业，（）：
