浅析项目成本管理在房地产项目中的运用.docx

1、浅析项目成本管理在房地产项目中的运用 ; 摘要：项目的兴起为工程项目在成本预算与控制方面提供了完善的理论体系。文章以项目成本管理的相关理念和理论为分析基础，结合房地产开发项目的实际情况，对房地产项目在项目成本管理中应当注意的问题进行了分析。 关键词：项目成本管理；房地产 成本的概念广泛地出现在各种学和管的文献中。中认为成本是企业投入生产的各种要素的租金，中认为成本是企业运营的投入，美国学会对成本概念的定义是 “ 成本是为达到特定目的而发生或应发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量。 ” 成本管理是指：对所发生的成本费用支出有组织、有系统的进行预测、决策、计划、控制、核算、分析与考核等一系列科学

2、管理。项目成本管理是指：根据企业的总体目标和项目的具体要求。在项目实施过程中，对项目成本进行有效的组织、实施、控制、跟踪、分析和考核等管理活动，以达到强化经营管理，完善成本管理制度，提高 成本核算水平，降低工程成本，实现目标利润，创造良好经济效益的过程。 一、项目成本管理的主要观念 (一 )成本效益观念 成本管理观念是人们对成本管理有关问题的认识。传统的成本管理是以是否节约为依据，片面地从降低成本乃至力求避免某些费用的发生人手，强调节约和节省。传统成本管理的目的可简单的归纳为减少支出、降低成本。在经济下，利润是企业追求的首要目标，成本管理工作也应该树立成本效益观念，实现由传统观念向现代观念的转

3、化。 我国目前正处于转型期，主义市场经济体制正在逐步完善，企业 也应该以市场为导向，向市场提供质量尽可能高、功能尽可能完善的产品和服务。企业项目成本管理也就应该与企业的整体经济效益直接联系起来，以一种新的人事观 成本效益观念看待成本及其控制问题。 (二 )多动因的成本管理观念 现代市场经济中，企业作为竞争主体，应该树立怎样的成本管理观念来支配企业的成本管理工作，是一个既有一定理论意义，又有一定现实意义的问题。 库珀和卡普兰在怎样系统的歪曲了产品成本的论文中第一次提出了“ 成本动因 ” 理论，认为成本在本质上是一种函数。使各种独立或交互作用着的 因素 (自变量 )合理驱动的结果，那么驱动成本的动

4、因主要有哪些呢 ? 传统上把业务量 (产量 )看作是唯一的成本动因 (自变量 )，至少认为它对成本分配起着决定性的制约作用，而把其他因素 (动因 )撇开不论。按照这一成本动因思想，企业的全部成本分为变动成本和固定成本两大类。基于这个认识，形成了诸如量本利分析以及依存于产量的弹性预算等在成本费用管理中的具体应用。这些观点有一定的理论基础，但是，业务量并不是驱动成本的唯一因素。 按照库珀和卡普兰的 “ 成本动因 ” 理论。成本动因可归纳为五类，数量动因、批次动因、产品 动因、加工过程动因、工厂动因。从这个观点出发，应在分析有关成本动因的基础上，开辟和寻找成本控制的新途径。比如，按照作业成本法 (A

5、BC 法 )对成本动因的分析，企业成本可划分为有业务量动因驱动的短期变动成本如直接、直接人工等和由作业量动因驱动的长期变动成本 (主要是各种间接费用 )。基于此种认识，在企业成本管理中可考虑通过实现适度经营规模来有效的控制成本，因为通常较大规模比较小规模更有利于降低单位产品成本。 (三 )成本的系统管理观念 受长期计划经济观念的影响，企业在成本管理中往往只注重生产成本的管 理，忽视其他方面的成本分析与研究，这种成本管理观念远远不能适应市场经济环境的要求。在市场经济环境下，企业应能树立成本的系统管理观念。将企业的成本管理工作视为一道系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全

6、方位的分析研究。一方面，为使企业产品在市场上具有强大的竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产(制造 )过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计：向后延伸到顾客的使用、维修及处置，按照成本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本 、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等成本范畴。另一方面，随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化。与此相适应，成本管理的内环也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如资源成本、资本成本、服务成本、产权成本、环境成本等。最后，在市场经济条件下，企业管理的重心由企业内部转向

7、外部，由重生产管理转向重经营决策管理，研究分析各种决策成本也就成为企业成本管理的一项至关重要的内容，如相关成本、差量成本、机会成本、编辑成本、付现成本、重置成本、可避免成本、可递延成本、未来成本等等。 二、项目理论的简要回顾 (一 )成本意识 成本意识，也有译为 “ 成本警觉 ” 的。在西方国家主要指： (1)注意控制成本，使成本不超出限额； (2)在生产经营活动中，经常保持成本的最低水平； (3)努力使成本降低到最低数。成本意识是现代成本管理中一个最为基本的立足点。 现代成本意识是指企业管理人员对成本管理和控制有足够的重视，不受“ 成本无法再降低 ” 的传统思维定式的束缚。充分认识到企业成本

8、降低的潜力是无穷的。以 “JIT”(Just -In-Time Production，适时生产控制 )和“ 成本企划 ”(Target costing/Costdesign ， TC/TD)为代表的日本成本管理实践不同于西方的一个重要特点是：与其设定合理的目标，不如设定理想的目标。必须指出，这种无穷尽降低成本的思想必须依靠战略构筑、组织措施的配合才能形成现代完整意义上的成本意识。表现为，一是把降低成本的工作从管理部门扩展到供应、生产和设计等各个部门。形成全厂全员式的降低成本格局，形成纵横贯穿企业各部门的 “ 组织化成本意识 ” ；二是将降低成本从战略布局的高度加以定位，即从选择开发项目种类、规

9、模起就注入成本思考，确立具有长期发 展观的 “ 战略性成本意识 ” 。 (二 )成本效益 成本效益是价值工程思想的一种体现。当代，作为企业来说，应当着眼于需求，向市场提供质量尽可能高，功能尽可能多的产品和服务，以满足人们提高生活水平的要求。为了实现这一目的，往往要增加一部分成本，企业成本管理的目的应是以尽可能少的成本支出，获得尽可能多的使用价值。从而为赚取利润提供尽可能好的基础。这里， “ 尽可能少的成本支出 ”与 “ 降低成本 ” 在概念上是有区别的， “ 尽可能少的成本支出 ” 不一定有着 “ 降低成本 ” 的结果。这就是成本效益理论。 ; (三 )成本抑减与 成本避免 又称 “ 成本节省

10、 ” ，即以一种改造的眼光对现存的企业从整体上和微观中都进行细致、深入的考察，力求在工作现场不徒耗无谓的成本和改进工作方式以节约成本将发生的成本支出。成本抑减的结果是树立更新的标准。常用的抑减手段有工作方法的改进、产品设计及品质的改良、价值分析法的运用、配件来源向外采购或自行制造的选择、全面质量控制、最采购、现型规划技巧、及时存货管理方法的使用等。系统的说，成本抑减表现为“ 成本维持 ” 和 “ 成本改善 ” 两种执行形式：节约能耗、防止事故、以招标方式采购原或设备，属于成本维持的初级形式； 现代 “ 适时生产系统 ”则将成本维持提高到了新的高度，它以 “ 零库存 ” 形式节约了几乎全额的库存

11、成本；以扩大生产规模和提高劳动生产率来降低单位产品成本则不同于成本维持。它有着更为积极的改善态势，当然也只是一种基于传统规模的质朴且粗劣的改善方式：现代的 “ 作业成本分析 ” 及其相配合的业绩计量与评价方式则是一种更为精密、更为深入的成本改善方法，其成效在欧美实务界有目共睹。 (四 )全生命周期成本控制 在传统成本控制思想下形成的各种控制手段 “ 如标准成本控制法、预算控制法等 ” 固然服务于降低成本的目标。但充其量 只是较早期的 “ 成本维持 ” ，它以达成及维持目前标准为目标。随着成本管理实践的发展， “ 成本改善 ” 与 “ 成本避免 ” 两种形态的成本降低方式应被纳入更广泛的成本控制

12、范畴。以产品全生命周期目标成本为起点的成本控制极具现代特色。 通常产品的生命周期是从某种产品与市场的关系来说的，从产品进入市场到退出市场一般经历导人期、成长期、成熟期与衰退期这样一个循环。然而就每件产品形成乃至消亡的历程而言，经历的则是从企划、开发、制造到顾客使用、废弃这样一种循环。所谓生命周期成本 (Life cycle cost，LCC)是在后一 种意义上使用生命周期这一术语的。 LCC 有狭义与广义两种认识。狭义的 LCC 是指在企业内部及其相关联方发生的由生产者负担的成本，具体指产品企划、开发、设计、制造、与物流等过程中的成本。广义 LCC，又称 “ 全生命周期成本 ”(Total l

13、ife cycle COSt)，则不仅包括上述生产方发生的成本，而且要把消费者购入产品后发生的使用成本、废弃成本等也包括在内。在产品的全生命周期过程中，每个阶段都有其独自的成本特性，不但各阶段成本发生额不尽相同，而且各阶段 “ 能确定的成本额 ” 更是有极大的差距，指出了过程阶 段与成本特性的关系。 三、项目在房地产项目中的运用 (一 )设计阶段的成本控制 项目设计的优劣不仅直接影响着建设费用的多少和建设工期的长短，而且也影响建设项目的使用价值和收益，因而设计阶段对项目投资的影响最大。据，在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为 75 95，在扩初设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的 35

14、 75，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为 5 35。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的和设计阶段。根据以往所开发的项目统计，设计费一般只占建安工程总 造价的 1左右，但正是这 1的费用，对工程造价的影响却占 75以上。按价值工程的理论来说，加入设计费的投入可以降低建设项目的成本，即增加 10的设计费可节约 5的总工程造价。 (二 )工程承发包阶段的造价控制 通过建设项目招投标，发包中位可以在众多的投标中位之间选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。就招投标性质可以分为闭口和不闭口，就形式上来说有施工图招标、工程量招标、费率招标等，不同的情况适合不同的招标方式，不同的招标方式都有其

15、优缺点。因此无论用哪种形式招投标都必须考虑到对今后的工程 实施和结算时可能带来的负面影响。 对开发商来说知道工程的大概造价越早越好，以使能早点确定预期价格，做到心里有数。要做到这点方法有一种：是用闭口价格，但这一般只有在施工图纸出齐情况下，才可能实行闭口价，这种方式常以多层住宅居多：一是在采用非闭口价包干的情况下。待施工图出齐之后，可以进行预算审价，既对施工中位的预算进行审核，又实行包干，这样也能较早确定中位造价。因为设计修改和工程变更、签证所涉及的金额般占总造价的比例较小，只须大概估个金额即可。但闭口价同样存在风险，转别是工期较长的项目，各种政策的出台 ，价格的升降都是双方应充分考虑到的，另

16、外对于装修部分因价格千变万化，材料型号、式样、生产厂家都往往在施工过程中边落实边施工，难以采用闭口价的形式来确定其总价。 (三 )施工阶段的成本控制 质量控制、工期控制、成本控制是项目监理中位的三大任务。但目前监理公司素质参差不齐，部分工作只是停留在质量控制这个层而上，因而成本控制还是由建设中位决定。因此。若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最重要的就是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性 、工程造价上的性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。如在某商品房的施工方由于施工之前没有详细地审查施工图纸，使结构出现逆斜梁并未及时更改，既给建设中带来了额外的经济损失，又增加了施工中位的技术难度，同时还降低了房屋使用的舒适度。 (四 )工程预决算的成本控制 在下一步的项目开发中，还需进行建设工程过程的造价进行监控。建设工程过程的造价监控一般是指建设造价咨询等中介机构，接受发包方 (建设单位 )的委托，运用专业技术知识，自项目立项至竣工结算，为建设单位提供建设项目的过程、方位的造价咨询服务 。通过工程造价的监控，确保投资价款的合理使用，最大限度地发挥建设工程的投资效益。