宁波保障性住房融资问题研究 【文献综述】.doc

1、1毕业论文（设计）文献综述金融学宁波保障性住房融资问题研究保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房强调它的保障性，是政府关注低收入群体的一种政策性住房。保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程。“十二五”时期建造3600万套保障性住房建设目标，2011年建设1000万套保障性住房建设目标，对于任何一国政府而言，都是非常庞大的任务。除有效的规划，强制保障实施以外，如何保障资金的有效供应也是其中最重要的问题之一，那么就需要拓宽融资渠道。关于保障性住房融资渠道问题的研究，国内外的

2、专家学者都进行了一定程度的研究，并且取得了一定的研究成果。由于国内外保障性住房研究起点不同，研究的成果（包括学术论文和著作）也有一定程度的差距。1国外研究综述国外的保障性住房建设起步较早，关于保障性住房的相关文献也相对较多。对于政府对保障性住房建设的政策的措施大多被学者们所诟病，他们认为在现有的基础上可以找出更好杰解决方案。学者们在总结经验的基础上也对保障性住房建设融资方面提出了一些自己独到的见解。KIRKMCCLURE认为，低收入住宅税信用项目经营10年并且帮助了数以万计低产出的单位的发展和低收入家庭的发展。然而，该项目同时被批评的原因是提供更多好处和补贴给开发商来激励他们投资，这种做法是不

3、可持续的。作者通过对发展中样本的分析从密苏里的发现得出减税被银行团联合贷款，与大约33财务被用于的实际上所有企业联合组织化收益支付开发费用。常规借贷提供另外财务的44。不幸地，因为这些来源不覆盖所有费用，开发商加入层另外的补贴的一个复杂，昂贵的过程，一在别的顶部，充分地提供经费给发展。WATARUKATSUMATA的观点是，向购房者提供贷款优惠是保障更多的人能够2住得起房的关键。他同时还强调建造更多小户型的住宅能够有效增加供应量，更够有效调节供需差距，他认为最有效的方法是政府构建一个低息财务系统，居民可以通过这个系统来购买公共住房。MDKAMRUZZAMAN和NOBUYUKIOGURA认为为了

4、能够使更多的人能够住得起房主要是通过住房保障，保障性住房的建设特点应该是简单的设计，大量的雇佣农村廉价的劳动力，这样就可以节约建设成本。而且在孟加拉国抵押贷款来购买保障性住房，同时贷款的抵押物可以是很灵活的，这样能够使大家获得贷款比较方便。2国内研究综述国内保障性住房融资研究起步较晚，但学者们还是取得了一些研究成果。近几年国内学者们主要从制度完善、机制拓展等方面进行的可行性研究，这些主要是从政府层面提供制度支持的情况下方可进行改革从而拓宽保障性住房融资渠道的做法。关于保障性住房融资的制度保障研究，李稻葵（2011）建议应该建立保障性住房融资制度，地方政府对保障性住房没有兴趣，是因为地方政府融资

5、渠道不畅。在他看来，保障性住房并不是完全要靠地方政府补贴，有相当一部分保障性住房可以成为地方政府的良性资产，它的房租足以对建设成本和拆迁成本形成有效覆盖，能够得到比较好的回报，资本市场和银行贷款应该是有兴趣的。因此应该形成一种制度，让地方政府公开透明地去融资，通过资本市场、银行和外部力量监督保障性住房的运营。他认为这方面还大有可为，关键是制度建设需要改革，切断地方政府财政收入和土地出让的直接联系，不改革就不能实现地方政府对保障性住房建设的长期承诺。关于保障性住房担保制度研究，陈杰（2011）的观点是，保障性住房亟需解决担保机制。他认为有必要为住房公积金的建设贷款提供专门的担保机制。这样形成有效

6、的风险控制与风险转移机制，取消缴纳人对公积金贷款的疑虑，同时能够规范目前市场上政府的无效担保行为。关于廉租住房和公共租赁住房的融资，赵以邗（2010）认为作为我国保障性住房的重要组成部分，积极探索适合我国国情的廉租住房和公共租赁房REITS融资途径,加大廉租住房和公共租赁房的融资支持力度,能够疏通民间投资渠道,促进房地产市场结构优化调整,遏制部分城市房价过快上涨。根据目前我3国金融市场和住房市场发展状况,他认为只要完善相关配套支持政策,在部分房价较高的城市通过REITS融资模式加快廉租住房和公共租赁房建设是完全可行的。关于保障性住房融资渠道的创新研究，安华（2006）认为，可以将养老保障和住房

7、保障整合发展，鉴于新加坡的中央公积金和美国的反向抵押贷款的先进经验，我国可以探索出一条适合我国国情的将养老保障和住房保障整合的新路子。它的基本思路是第一步将基本养老保险个人账户与住房公积金个人账户进行整合，资金融通使用。个人可以使用公积金和养老个人账户的资金支付购房首付款和归还公积金贷款，等到还清住房贷款后再集中精力积累养老金，在不影响养老金积累的情况下，提高居民的住房购买力。同时将养老金用于发放住房公积金贷款，在提高养老金收益率的同时，也为公积金贷款提供了大量后备资金；第二步是以房养老。通过盘活个人住房资产提高老年人的生活水平。黄梦雪（2011）提出，要想大力开展保障性住房工作，将相关政策切

8、实贯彻落实的同时，要创新保障性住房的融资方式，在创新时，要同时兼顾房地产企业和障性住房消费者双方的融资方式，形成“双管”创新的模式。针对房地产企业来说，要大力发展房地产信托投资基金，对购房居民来说，建立福利性金融体系。董宁（2011）认为，扩大参与主体，大力探索BT模式，即“建设移交”，由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资，并对工程进行施工建设，在工程验收合格后完成移交等工作，并由政府在约定时间内向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。3总结综上所述，国内外学者对融资渠道的研究已经取得了较丰富的研究成果，特别是我国学者在本国资本市场起步较晚的情况下，借鉴国外的研究经验，结合

9、我国特殊的国情和实际，也总结出了较丰富的研究成果，特别是在融资渠道的创新方面给出了一些独到的见解，为实践中保障性政府融资提供了方法。但作为融资渠道研究的其中一个项目，专门针对保障性住房融资渠道研究，在国内外的文献资料上还是相对较少的。在近几年，出现了一些专门针对保障性住房融资渠道问题的研究，并且取得了一些研究成果，而且这些研究成果都为保障性住房融资渠道问题的研究提供了丰富的理论基础。4参考文献1于祥明发改委研究保障房融资机制，多措施消除资金瓶颈J上海证券报2011（06）2陈杰保障性住房亟需解决担保机制J上海国资2011（04）3张达李稻葵建议建立保障性住房融资制度J证券时报2011024李静

10、静、杜静保障性住房融资中运用REITS的探讨J工程管理学报2011015赵以邗廉租住房和公共租赁住房实行REITS融资的可行性探讨J武汉金融2010（09）6董宁保障性住房融资模式探讨J改革与开放2010（09）7匡国建香港房地产投资信托基金的运作模式及启示J南方金融2009078雷蕙,宇罗华关于REITS在廉租房融资运用中的探讨J市场论坛2008129何正荣美澳加法四国不动产投资信托税收政策介绍J税务研究20060210黄梦雪保障性住房融资方式的“双管”创新D北京北京林业大学，201111安华关于养老保障和住房保障整合发展的探讨D四川成都西南财经大学，200612中共中央宣传部理论局从怎么看

11、到怎么办，理论热点面对面M北京学习出版社，201113顾孟迪房地产金融M上海上海交通大学出版社，199814曹建元房地产金融M上海上海财经大学出版社，199715WATARUKATSUMATAINCENTIVEMETHODFOREXTENDINGEXISTINGSMALLHOUSINGLOTBYLOWINTERESTFINANCINGFINANCINGSYSTEMFORPURCHASEOFHOUSINGLOTINEDOGAWAKUASANEXAMPLEJOURNALOFTHECITYPLANNINGINSTITUTEOFJAPANDJAPANJOURNALOFTHECITY5PLANNINGINSTITUTEOFJAPAN，200516MDKAMRUZZAMANANDNOBUYUKIOGURAENABLINGHOUSINGWITHMICROFINANCEACASESTUDYOFGRAMEENBANKHOUSINGPROGRAMINBANGLADESHDJAPANARCHITECTURALINSTITUTEOFJAPAN，201017YUEFAN，MASAOANDOANDTETSUYASAIGOAFEASIBLESYSTEMOFINFILLSUPPLYFORURBANHOUSINGINCHINADJAPANARCHITECTURALINSTITUTEOFJAPAN,2006