浅谈房地产开发企业避税行为的会计思考.docx

1、浅谈房地产开发企业避税行为的会计思考 摘要：房地产业的迅速发展成为了推动我国国民经济发展的新亮点，然而房地产企业的税收增长却与其销售额增长存在着诸多不协调之处，这与房地产企业的纳税行为存在着必然联系。基于此现状，本文就房地产开发企业避税行为进行会计思考，进而提出规范地产开发企业纳税行为的对策建议。 作文 关键词：房地产开发企业；避税行为；营业税；土地增值税；企业所得税 近些年来，随着房地产业的迅速发展，房地产业逐步成为居民消费和市场投资的热点，占据着国民经济支柱产业的地位，对推动国民经济的稳定发展发挥着至关重要的作用。房地产业被誉为中国暴利行业之首，在其高速发展的二十多年来，销售额已增长了近百

2、倍，但是，该行业的税收收入增长却较为缓慢。这其中，房地产开发企业的避税行为成为了造成这一现状的主要原因之一。 一、房地产开发企业避税行为分析 当前，我国房地产税包括营业税、城市维护建设税 、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、印花税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等。而房地产开发企业的主要税收集中于营业税、土地增值税、企业所得税上，这三大税种的税收之和约占整体税收的 90%左右。所以，房地产开发企业的避税行为也主要集中在这三大税种上。 （一）营业税的避税行为 1.利用无形资产入股规避营业税 现行营业税法中规定：以无形资产投资入股，接受投资方风险共担、利润共享行为，不征收营业税。在投资后转

3、让其股权的也不征收营业税。所以，许多房地产开发企业利用合作建房的方式来规避税收 ，即一方提供充足资金，另一方提供土地使用权（视为无形资产投资入股，对其免征营业税），两者以共享利润、共担风险的经营方式组建合营企业合作开发建房，从而达到规避税收、增加效益的目的。 开题报告 t 2.利用减少税基规避营业税 房地产开发企业营业税的计税依据是纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用。价外费是指向对方收取的集资费、代收代垫款项、手续费等。房地产开发企业在销售房屋时往往会发生价外费，即代收燃气费、水电初装费等，这会使企业扩大税基、增加营业税。而物业管理单位的营业税计税依据 是物业管理的全部收入除去代

4、业主支付的燃气、电、水或代承租者支付的燃气、电、水、租金等费用的余额。因此，房地产企业可以利用委托物业公司收取这部分费用的方式，减少营业税缴纳。 （二）土地增值税的避税行为 1.利用出售方式规避土地增值税 我国土地增值税采用的是四级超率累进税率，税率从 30%到 60%，税率随着增值额的加大而增高。所以，房地产开发企业在制定房产售价时一定要权衡其对土地增值税的税额影响，如在售楼时，企业出售毛坯房，应依法缴纳土地增值税，而对于出售精装修房，应签订一份毛坯房合同和一 份装修合同，将一部分收入转为劳务收入的形式，即可规避一部分土地增值税。 2.利用税收优惠政策规避土地增值税 土地增值税条例规定：纳税

5、人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，不征收土地增值税。房地产开发企业根据此项优惠政策，可以通过调整商用住宅、非普通住宅与普通住宅比例的方式，增大普通住宅的成本，减少其他类型住宅的成本，以达到利用税收优惠政策规避土地增值税的目的。 （三）企业所得税的避税行为 房地产开发企业规避所得税最常用的方式是虚增成本、减少利润。房地产开发企业的建设项目由于施工周期长、结算方式欠缺规范化，而造成原始票据多样化，经常出现以收据作为支付凭证暂时入账的情况，这为房地产开发企业偷逃税款埋下了隐患。此外，在工程建设中，人工费也是一笔数额较大的支出，所以房地产企业经常以虚增人工费的方式加大成本，以

6、达到规避企业所得税的目的。 二、规范地产开发企业纳税行为的对策建议 （一）完善房地产税制 1.建立健全房地产税收法律体系 就目前情况来看，我国房地产立法层次较低，在房地产开发及交易环节上的立法还有待于进一步完善，所以，国家应 结合产业政策，根据房地产开发企业的不同经营方式和类型制定操作性强、规范严密的税收法规细则，以改变房地产企业某些经营环节上无法可依、有法难依的现状。 2.优化税收结构 优化税收结构应从以下三个方面着手：其一，适当减少税种、简化税率档次、减少税收优惠政策、简化征税程序；其二，从外延上逐步扩大征税范围，从内涵上合理调整法定免税项目；其三，制定的税率符合当前市场经济的发展需要，不

7、能过高也不能过低。 3.重视房产税的全面性、侧重性 简历大全 房地产企业市场运作包括四个阶段，即土地批 租阶段、房地产开发阶段、房地产流通阶段、房地产保有阶段。完善的房产税制应全面涵盖这四个阶段，并且应有侧重点，当前我国房产税制重点落在交易阶段，而忽视对保有阶段的税收制定，这不利于房地产业的健康发展。所以，我国应完善保有环节的税种、税制，充分发挥税收的宏观调控作用。 （二）加大房地产税收征管力度 首先，税收部门应加强化对房地产开发企业的税源监控，加强与规划、建委、计委等房地产开发项目审批部门的沟通与联系，掌握企业的总体审批情况，遏制在房地产开发环节发生偷逃税行为。重点监查开发工程的票据和成本核

8、算是 否真实、准确，防止企业利用虚假合同及票据虚增成本，以达到逃税的非法目的；其次，制定并落实税收执法责任制及税收执法权的监督制度，对于执法过程中出现的过错行为追求其责任，从而推进依法治税的进程；再次，规范和整顿房地产开发企业的税收秩序，杜绝出现违规批准缓税、延税及人为调节税收进度的现象，严格掌控税收减免的尺度和范围。此外，依法查处涉税违法案件，并加大惩治力度，坚决杜绝以罚代刑、以补代罚。 结论： 总而言之，在房地产开发企业的多种避税行为中存在着合法合理避税行为与违法避税行为，企业应坚持在不违反法 律的前提下，利用税收优惠政策进行合理的税收筹划，减轻企业税负，坚决不能铤而走险，为追求眼见利益而触犯法律法规选择违法避税行为。同时，通过不断完善房地产税制，加大房地产税收征管力度的方式，进一步规范房地产开发企业的纳税行为，使我国房地产业步入依法纳税、依法治税的发展轨道。 参考文献 王雯茜 .房地产企业土地增值税避税行为研究 J.现代商贸工业 .2011.(1). 季翔 .纳税筹划在建筑房地产企业的应用 D.南京理工大学 .2006.