浅谈调控房价的难点与对策.docx

1、浅谈调控房价的难点与对策 摘要：房价的过快上涨引起各方关切。近年来，国家有关部门连续出台了多项政策措施进行调控，但由于房地产业的特殊性，房价高企的现象仍然没有得到有效控制，调控异常艰难。要保持房地产业的健康发展，为国民经济发展多做贡献和广大人民群众带来实惠，已成为各级政府的一项重要任务。 关键词：价格上涨；房价；调控；难点；对策 中图分类号： F293.3 文献标志码： A 文章编号： 1673-291X（ 2010）36-0153-03 2009 年以来，中国的房地产业仍然呈现较快增长的势头，房价也随之快速地上涨。开发商高价拿地以致 “ 地王 ” 频出且价格一浪高过一浪，购房者从观望、试探性

2、买房再到排队抢购，整个楼市房市呈现一派繁荣景象，仅据国家发改委、国家统计局调查结果显示，去年 12月份，全国 70个大中城市一手房价同比上涨 9.1%，环比上涨 1.9%，房屋销售价格较上年同期上涨 7.8%，涨幅创下 17 个月以来的新高。从最近公布的数据来看也 好不到那里去。房价涨得太快了，平民百姓实在难于支付这样的高房价。 事实上，房价从 2004 年、 2005 年起就开始一路上涨，为抑制房价的过快上涨，打击投机炒房行为，除 2008 年因金融危机国家为扩大内需，实施了降息、减免税费等扶持政策而未采取调控措施外，国务院曾出台一系列的调控政策，从 2005年 4月的 “ 国八条 ” 、

3、2006年 “ 国六条 ” 、 2007年的“ 限外令 ” 以及央行银监会的 359 号文件等，到 2009 年的 “ 国四条 ” 以及相关的其他政策措施，但效果并不明显，甚至出现了调控 反弹，越调控 越反弹的不正常现象。 2010 年初，国家出台了 “ 国十一条 ” 等调控政策，希望能够遏制房价的过快上涨。 笔者认为，房地产业是以消耗土地和建材等资源，以提供人们生存和发展需要的物质资料的一种资本（金）密集型产业，具有自身的特殊性。房地产业又是中国的支柱产业，调控起来更具复杂性。房价的非理性上涨应引起我们的警惕，日本的房地产泡沫破裂，美国的次贷危机，迪拜世界神话的破灭已足够作为我们吸取的教训。

4、本文试对调控房价的难点作粗浅的分析，以期给出可供参考的调控对策。 一、影响房价的几个重要因素 在讨论房价之前，还是了解和 认识一下 “ 房屋 ” （住房）本身。在人类历史上，房屋首先是人们不可缺少的物质生活资料，如从古人的山洞、草棚，金碧辉煌的宫殿、精美的亭台楼阁，到现代的楼房别墅；房屋同时也是身份、财富的象征；从法律意义上讲则属于私人财产，所有人可以采取典当、抵债、赏赐、赠予等形式进行处置，也可作套利、保值、增值的投资工具。房价是房屋价值的货币表现，从现代社会来说，影响房价至少具有如下几个方面的因素： 1房屋的商品性。经济学告诉我们，虽然房屋是人们生活不可缺少的物质资料，但不可否认的是它具有

5、商品性质。在市场经济条件下，房 屋作为商品进行交换，其价格往往随供求关系经常发生波动，商品房会按照市场规律自发地进行买卖交易。当价格高于价值时，就是人们常说的房市过热、 “ 泡沫 ” 等。因此，一般情况下，房屋的商品性是房价客观存在的前提，房价的高低取决于供求关系的改变，亦即是由市场决定的。要使房屋的价格与价值相符，就必须保持房屋供求关系的平衡；而要想调控房价，就必须调节供求关系。 2土地的稀缺性。这实际上是房屋的稀缺性，房屋与土地在量上成正比关系。一定条件下，土地多，房屋数量才会增加，而土地在一定时期内具有稀缺性特点。改革开放初期， 中国对土地的重要性、紧缺性还认识不足，随着经济社会发展和人

6、民生活水平的提高，工业化、城镇化、交通现代化等建设提出了科学规划与分配土地的要求，国家相应设立了土地管理部门，并出台了土地管理法规，土地管理走上了法制化、规范化的轨道。终于，土地资源的稀缺性逐渐被政府和普通民众所认识。作为房地产开发，需要大量适宜人们居住生活的土地。目前，商业性地产开发必须交付一定数量的土地出让和使用税费，一般来说，土地供给越多，环境、位置越优越，所交的税费就越高，房价也就水涨船高，反之则反。因此，土地资源的稀缺性成为政府用来调控土地 供应量以及房屋价格的重要依据。但关键是如何确定地价（土地出让金）。 3.利益的关联性。房地产业是资金密集、利益关联度极高的特殊行业，从利益群体上

7、来说，包括了政府、开发商、银行、中介、购房者，还有提供土地的集体和个人，提供建材的材料商、建筑商，提供信贷的金融机构等等。各种利益最后归集到房价上，构成非常复杂，主要有土地出让金、建安费用、各种税费、银行贷款利息和开发商的利润等等。目前，地价是通过市场行为（拍卖方式）产生的，占房价较大比重，这笔收入和各种税费已成为各级财政的重要来源，而地价更容易被推高作为 财政增收的重要途径。在土地资源紧缺的情况下，地价往往被抬得太高，拍卖价每平米过万元的现象屡见不鲜，如此地价，加上各种政策性税费（它们占房价的比例到底有多少，目前没有公布的权威数据），开发、建设企业单位的利润，不可避免产生高房价。由于利益关系

8、，调控高房价将直接影响政府收益和其他方面的利益，这正是调控高房价的最难点。 4房屋的投资性。房屋既可自住，也可进行投资以获取投资收益，自古以来房屋的买卖交易就一直没停止过。改革开放以来，随着人们生活水平的提高，手中财富的增加，人们除拥有了自住房，还有可供投资的 房子，为此，以房屋买卖为专门职业的行业（中介）便应运而生，更有进行大规模房地产开发投资的大企业、大财团。房地产已成为中央和地方各级政府的重要产业，成为拉动国民经济发展的重要力量。房屋的投资性质，不可避免地产生凭借房地产资源来取高额收益的行为，有的专门进行房地产炒作，对房价推波助澜以获取暴利，由投资变成投机。高房价的形成，重要的力量（当然

9、不排除外来游资）就来源于房地产的 “ 投资 ” （投机）推动。因此，必须大力抑制投资、投机性的炒作，打击这种扰乱房地产市场的行为。 5房地产业发展的政策性。国家直接间接支 持房地产发展的政策有很多，主要有如下几方面。一是国家把大力推进城镇化作为发展战略，无疑对房地产业是极大的利好，目前，国家城镇化发展进程太快，许多城市比改革开放前拓展了许多倍，这是房地产开发快速发展的重要原因。二是信贷支持。无论是开发商还是普通的购房者都可以获得一定额度的信贷支持，开发商获得了大量的经营发展资金；许多需要住房而暂时无购买力的居民（加上住房公积金）都可以买上房子。据国家统计局数据， 2009 年前 11 个月，银

10、行系统为消费者发放的按揭贷款 7 009 亿元，比 2008 年增长了130.1%，为开发企业发放的 贷款约 9 000 亿元，两者合计 16 000 亿元。三是土地供应制度，各级政府通过有计划审批，按市场法则供应商业用地，开发企业通过市场竞争可以优先得到。在宏观经济政策中，国家把房地产业作为国民经济的重要支柱产业，从而确立了房地产业在国民经济中的战略地位，这是非常重要的。 2009 年，虽是金融危机影响最深远的一年，但中国的房地产市场并未萎缩，房价却呈现大幅度上涨，本人认为个中原因很大程度得益于宽松的货币政策，这是出乎业内人士及管理层意料之外的现象，也是管理层不希望看到的现象。 2005 年

11、以来，政府密集出台了一系列关于 房地产业的政策，目的是通过规范管理房地产业，促进其健康发展。但近几年来，房价节节攀升涨幅惊人，越调控越火爆。 这五个因素，既是影响房价的因素，也是调控高房价的难点，此外，人们对房价上涨的心理预期，政府对房价调控的力度与效果，人们追求舒适生活的行为也是重要因素。尽管 “ 房地产新政 ” 执行将近有一年了，但效果并不明显。因此，在不动摇房地产业作为支柱产业这个战略地位的前提下，在这场政府与市场，开发商等各种利益关系的博弈中，如何实现抑制高房价的目标，对政府确实是一种考验。 二、调控房价的应对措施 诚然，房价上涨有其合理的因素，但涨幅速度过大过快，已远远超过人们的承受

12、能力，希望政府采取强有力的措施抑制高房价已成为必然。本人认为，政府设计的调控政策目标，应该是以经济手段为主，行政手段为辅的综合考虑各种因素的政策目标；发展房地产业，指导思想上必须贯彻以人为本的原则，把房屋首先作为生活必需品而不是投资品，把满足广大民众的生活需要放在首位；要把着力点放在打击投机行为和调节利益分配关系上；要有计划开发供应房源，改善房源结构，满足不同层次需求者的需要；注意房地产业的科学布局与发展。 1增加房 源供给，调节供求关系。供求关系影响价格，目前，房地产市场需求旺盛，房价一直在高位徘徊，重要原因是房子供不应求，当然不排除需求的结构性差异，即投资性需求与自住性的需求，应该抑制投资

13、性需求。政府可在如下三方面采取措施。一是在数量规模上，增加供给总量，应根据城市（镇）人口概况以及土地资源情况制定房屋供应计划，优先安排经济适用房（包括各种保障房、安居房、限价房等，下称民生房）的建设与供给。二是完善房源结构，经济适用房、小户型房与舒适、大面积、享受型的高档房之间应该有合理比例，从民生角度看，经济适用房、小户型房应占多 一点比例；建设解困房有计划有目标地售卖给低收入者。三是在销售政策上，优先照顾首套自住房的购买者，限制第二套房控制第三套房及以上的购买行为。经过一定时期，逐步使城市困难居民都能买得起房，住得起房，真正做到居者有其屋，同时让消费者也有更多更好的房屋选择，有能力者住上更

14、好的房子。 2多管齐下，加大调控力度。对房价屡控屡升的现象，说明我们的调控力度不够。因此，我们应该抓住影响房价的主要因素进行调控，着力点放在调减炒房者的收益上，从而降低炒作动机。一是对土地转让，和建设一定数量的经济适用房等民生房挂钩，实 行捆绑地价政策，对开发建设民生房者，征收低地价和交易税费，对开发建设高档商品房者，征收高地价，交易税费相应提高。各地政府根据市场价格、土地供应和当地居民的消费能力等情况，合理测算价格，采取招标方式确定地价。交纳地价也可区别对待（最新规定拿地首付为不低于总价的 50%）。二是在交易税费上，采取强有力的税收、信贷手段，实行有保有压的差别调控政策，重点调控炒房者的投

15、机行为，亦即重点调控投资性需求。对在一定时期内交易转手次数不同，实行差别税费管理办法，原则上按交易转手次数进行累加。对销售第二套及以上的非自住房者，按销 售的增值额征收一定比例的增值税，甚至交易所得税。考虑在适当的时机开设物业税。在信贷政策上，对第二套房购买者可提高首付比例（目前已定为首付至少 40%）以及按揭利率，对第三套房及以上购买者，应停止银行按揭。严禁各大金融机构超越政策规定违规放贷。三是简化税种和收费项目。目前房地产开发经营转让过程中的税种，主要有房产税、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等十三余种，政府收取的房地产费主要有土地使用费、各种管理费、服务费、补偿费以及银行收取的贷款利

16、息等。可以按土地出让、房屋建设与交易三个环节设计税费项目，合并或撤销 后方便操作，大体保持不高于当前的税费收入水平。 3履行行政职能，保障调控政策落实。近年来，中央政府制定一系列调控政策，地方各级政府也相应制定具体执行落实细则，遗憾的是效果并不理想。由于房地产业已成为许多地方的重要经济力量，特别是与地方财政关系非常密切， “ 土地财政 ” 已成为地方政府的重要来源，牵一发而动全身，全国各地的情况也不尽相同，调控起来非常困难。因此，调控高房价，既要市场这个无形的手，也要政府有形的手，采取必要的行政干预措施，并加大政策调控和执行落实的力度。一是建立行政首长责任制，把调控高房价 作为专项治理工作来抓

17、，地方省、市一级政府主要负责人作为贯彻落实国务院政策精神的第一责任人，严管土地审批、房地产业的开发及其工作；二是坚决禁止银行违规放贷，控制信贷闸门，违者给予严肃处理；三是坚决打击违规圈地屯地屯房的行为，对严重扰乱房地产市场、操纵房价、屯地屯房的开发商，视情节轻重予以罚款、停批土地等处罚；四是必要时实行房价设限政策；五是科学推进城镇化进程，重点控制一二线城市特别是一线城市的发展规模，稳步发展二三线城市以及小城镇，从而科学规划布局房地产业，使投资与需求逐步转向发展空间更为广阔的二三线城市以及 小城镇。由于高房价主要是在一线城市以及沿海与部分内地经济发达的二线城市，所以必须把调控重点放在这些地区。六

18、是做好宣传工作，向社会民众广泛宣传中央和地方各级政府关于房地产业政策以及政府的调控措施，做到信息畅通，缓解民众对房地产市场的紧张情绪；加强房地产交易的风险教育，媒体应客观正面报道房地产市场的有关情况，严禁不实、对房价进行有煽动性的报道。 房地产市场关系着千家万户，也关系到国民经济这个大局，党中央、国务院制定一系列的有关政策措施，既是对房地产市场的呵护，更是一种希望，当然也需要各级政府、企业和广 大民众的支持和配合。调控房价是一项长期而又艰巨的任务，当前，调控工作正处在关键时期，耐心和决心非常重要，这场博弈的成败关系着政府的权威与信誉。我们都期望通过调控，使房价合理、市场稳定，供给充裕，达到房地

19、产市场健康发展的目标。我们不妨拭目以待。 Talking About the Difficult Points and Countermeasures of the House Price Adjust and Control in Short ZHANG Xian-ji （ GD Finance Institute， Guangzhou 510445， China） Abstracts:The fast house price rising causes the different levels of the nation to pay much more attention about i

20、t.Recent years， the concerned state government has continuously unveiled many policies and steps so as to adjust the fast house price riste business， the phenomenon of high house price is not effectively controlled at ll the house prn good order， the government should do more for the national economic development and the broad masgovernment and the different levels of the state governmtrol； difficult points；countermeasure 责任编辑 陈凤雪