1、试析我国房地产泡沫形成的原因及对策 摘要 由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务。 关键词 房地产 泡沫 原因 对策 当前，我国房地产存在投资比重过高，房地产贷款增长过快，商品房空置率过高，房价收入比过高等泡沫状况，究其原因主要是以下因素所引起 : 一，我国房地产泡沫的形成原因 1.土地价格垄断。土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策的配套。土地要素市场的缺失使我国的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明
2、显。 2.房地产开发市场行政垄断。房地产行业是资金密集型行业，没有巨额的资金，企业无法进入这一行业 。弱化了房地产行业的竞争。加上我国根深蒂固的地方保护意识，形成了房地产开发企业的局域性垄断。 3.地方政府经济利益影响下的房地产价格。政府应该主要充当房地产市场的协调者、管理者和服务机构，但是在中国的房地产市场，地方政府成了经济利益的最大获取者。政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50% 80%，于是，地方政府在利益的驱动下，或明或暗助推房价上涨，这是造成房地产市场秩序极不规范的根源。 4.城市化进程加速促使住房需求刚性化。随着我国政治、经济体制的改革，原有的城乡二元户籍壁垒被打破， 我国的
3、城市化进程大大加快。城市经济快速发展，聚集了大量的城市人口 ;城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市 ;城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造 ;住房消费的更新换代，住房消费潜力被激发。所有这一切都使得城市对住房的需求加大。 5.房地产租赁市场不完善。我国房地产租赁市场很不完善。现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主休是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，加之又缺乏有效的市场管理，使正常的租赁市场需求者望而却步。 6.房地产投资与投机。我国经济高速发展，居民手中积累了大量的货币资金，住房消费成为了新的消费热点
4、。住房价格呈现稳定的增长，住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣。我国居民本就有购房置业的习惯，为了扩大内需，鼓励先富起来的家庭购买第二或第二套住房，这就使得房地产消费迅速高涨。再者，我国近几年房地产需求的增长带动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的惟一投资渠道。 二，我国房地产泡沫治理的对 策 1.尽快建立土地要素市场。建立土地要素市场，通过市场发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价
5、值低估，在我国各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉，其基础就是土地价值的严重低估 ;另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。房地产开发商通过在政府机构中寻求其行政人、行业性垄断、区域性垄断、集体合谋压低低价、垄断性信息优势、强制拆迁等手段，以远低于市场价值的批租拿到优良位置土地 开发权。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我国房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。 2.割断地方政府与房地产市场的经济、政治利益。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产
6、价的将近 30% 40%左右。如果再加上占房地产价格 20% 40%的土地费用，地方政府在房产上的收入将近占到整个房地产价格的 50% 80%。在欧美国家，地价、税费相加大约占到住房价格的 20%左右。而这些 滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若鹜。不改变以经济发展速度为主要指标考核政绩的传统，不斩断地方与房地产业之间的利益纽带，就很难从根本上扭转房地产过热的现象。 3.综合运用税收、金融政策，控制入市资金量。经济泡沫形成的前提是非理性预期，而基础则是资金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽紧银根，控制入市资金量。在当前货币资金供应
7、总量一时难以控制的情况下，不如改变思路，以更有针对性的税收、金融政策对房地产泡沫进行精确打击。在当前情况下，建议 :(1)尽快征收物业税 (不动产税 )，抑制住房的盲目需求。 (2)对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。 (3)提高居民住房转让所得的税率。 (4)可考虑征收遗产税，改变居民的心理预期。(5)取消期房销售制度，改为现房销售制度。 (6)对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。 4.大力发展住房租赁市场。对出租住房的业主实行税收豁免政策。对低收入者购房和租房的税收优惠政策。对为低收入者开发租用住房的私人公司实行税收抵扣。 5.分化城市功能，延伸住房供应空间。过多
8、的基础设施集中于主城区 ，强化了人地矛盾，抬高了地价、房价，成为房地产沫的催化剂。分散基础设施，分化城市功能，延伸大城市的地理空间，既是我国城市进一步发展的明智之举，也不失位平抑房价，解决住房困局的良方。 总之，伴随我国经济发展和城市化的加速，我国房地产市场需求的旺盛局面还会持较长时间。如何进一步改善我国居民的住房条件，让 “ 居者有其屋 ” ，是我国和谐社会建立的重要目标。房地产业持续健康发展，离不开对房地产市场的有效调控，而房地产泡沫的治理则是房地产宏调控的主要目标，对此我们必须有清醒的认识。 参考文献： 马辉 :当前我国房地产泡沫的实证分析 J.经济研究参考， 2008（ 34） 陈书明 :中国房地产泡沫的形成机理研究 J.经济论坛， 2008（ 11）
