1、公允价值与投资性房地产研究 摘要：对于投资性房地产，如果将其作为一般的固定资产并提取折旧，其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。同样的，将它们按照流动资产按成本与市价孰低的计价原则来处理，也是不合适的。在这样的情况下，探讨公允价值在投资性房地产会计准则中的应用至关重要。 下载 关键词：公允价值 房地产投资 准则 公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。即假定企业处于持续经营，不打算或不需要清算，不打算大副度削减经营规模或按不利条件进行交易。公允价值是双方都愿接受的公平交易的价格，也就是交易的双方必须了解标的的情况，交易双方的信息不对称应尽可能小，不
2、存在恶意的欺诈，并且交易应本着自愿的原则进行，清算等其他非持续经营下的交易价格，或强迫性交易的价格不是公允价值。 一、现行投资性房地产计量方法的弊端 随着经济发展和投资观念的改变，对有关房地产或物业 项目进行投资，逐渐成为一种时尚。但是由于投资性房地产在经过数年后，其市场价值往往超过其账面价值，同时对于房地产的投资一般金额大、周期长、流动性和变现能力较差，通常具有高风险高收益并存的特点。在现行企业会计制度下，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计使用年限提取折旧。若一个企业进行房地产投资，在现行会计制度下此房地产应按历史成本记入企业的固定资产，并按其估计使用年限提取折旧。显然
3、，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况， 并给企业当局进行利润操纵提供了很大的空间，极大的损害了会计报表使用者的利益。所以，将投资性房地产作为一般的固定资产计量和提取折旧显然是不适合的。 二、投资性房地产准则对公允价值的运用 为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部在新准则中单独发布了企业会计准则第 3 号投资性房地产。规定， “ 投资性房地产 ” ，是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。主要包括己出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供
4、劳务 或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。一般开发企业用于销售的存货 (开发产品 )，不属于投资性房产。但企业持有的批租用地，有可能被纳入投资性房产之列。在现行会计制度中，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的。准则要求 :在会计报表中将单列 “ 投资性房地产项目 ” ，会计处理可以采用成本模式 (与固定资产差异不大 )或者公允价值模式，但以成本模式为主导。在下列情况下 :（ 1）有活跃的房地产交易市场，（ 2）同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够从房地产市场上 取得，也可以采用公允价值计量模式。在公允价值计量模式下不
5、计提折旧或者减值准备，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 ;后续计量使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为改良，计入投资性房地产账面价值 ;反之计入当期费用。投资性房地产转换为自用房地产或存货，以转换日公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益 ;转换日公允价值大于原账面价值，将其差额在已计提的减值 准备或跌价准备的范围内计入当期损益，剩余部分计入资本公积。 三、公允价值在投资性房地产会计准则应用的注意事项 就目前情况看，投资性房地产
6、的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，新准则未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。新准则考虑到可操作性等方面的原因，借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，列示了四 种可供选择的方法，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。也就是说，房地产开发上市公司如果采用公允价值模式，也要像
7、现在香港的房地产开发类上市公司一样，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。采用公允价值计量，意味着上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。由于投资性房地产的公允价值反 映了现时租约的租金收入以及鉴于现时市况假设未来租赁可获取的租金收入，所以采用公允价值模式计量后，折旧摊销将不复存在，避免了会计政策导致的损益差异，企业将以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就意味着公司的利润将会有巨幅波动，租金收益的稳定性将不复存在。即使公允价值仅出现 5%左右的小幅波动，损益就可能出现成倍的或正或负的变化。而具体变化多少，还要看新旧准则之间的衔接问题，这也给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是 否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。 参考文献： 财政部 :企业会计准则 (2006)，经济科学出版社， 2006 年版 夏文贤、吴益兵 :“ 新会计准则体系公允价值观及其纳税影响 ” ，财会通讯， 2006（ 4） （责任编辑：段玉）
