千岛湖县城规划区农村建房对策分析.docx

1、千岛湖县城规划区农村建房对策分析 摘 要 :近年来 ,千岛湖县城规划区农村依托城市带动 ,农村经济得到快速发展 ,农民生活水平显著提高 ,农民群众改善居住条件的积极性日趋高涨 ,为加快城市化进程实现城乡统筹提供了强大动力。但是 ,由于多方面的原因 ,县城规划区内一些村民建房不按规划、不批就建 ,乱搭乱建、非法建设和建新不拆旧的问题相当严重 ,严重影响了农村建房秩序 ,不利于农村整体环境的改善 ,不利于农村基础设施配套建设 ,也不利于农村的和谐稳定。因此 ,如何建立千岛湖规划区农村建房长效监督管理机制 ,切实破解农村建房难题 ,迫在眉睫。 下载 关键词 :千岛 湖 ;农村建房 ;对策 1 千岛湖

2、县城规划区农村建房存在的主要问题 (1)依法管理不到位 ,违法建设现象普遍。以千岛湖县城规划区内东庄村为例 , 城市化快速发展的 3 年里 ,东庄村审批出去的宅基地有 100 多户 , 但这些农村建房仅仅在取得规划部门的选址意见书和国土部门的用地许可后就开始动工建设 ,没有按照法定程序办理村镇建设工程规划许可 .由于缺乏后续的放样验线和竣工验收 ,超高、超层、超红线、超面积建设的现象时有发生 ,建房纠纷日益增多。同样位于千岛湖县城规划区内的坪山村在 2007年超过了 30 户的农村私人住 宅未批先建 ,违法建设已经成风。 (2)土地资源浪费大。据调查 ,千岛湖县城规划区内不少农户建成新楼后 ,

3、旧房闲置或堆放杂物 ,或让老人 “ 坚守阵地 ”; 有的采取假分户、假离婚骗取宅基地的审批。导致村庄建设用地规模逐年扩大 ,已经严重影响城市总体规划。以东庄村为例 , 东庄村农村人口约 700 人 ,而农村建设用地规模已经达到 19.8 公顷 ,人均建设用地指标 282 平方米 /人 ,无论从土地管理法还是村镇规划建设标准来看 ,人均建设用地指标已经严重超出规定的指标要求。虽说在办理土地审批手续时 ,土管部门已经约定必须是一户一 宅、建新拆旧 ,而且浙江省 (中华人民共和国土地管理法 )实施办法第 36 条也有规定 :“ 农村村民经批准易地建造住宅的 ,原宅基地应当在住宅建成后交还村民委员会或

4、者农村集体经济组织 ,并由土地行政主管部门注销原宅基地的土地使用权 ;属于建新拆旧的 ,地上建筑物应当自行拆除 ,拒不拆除的 ,由土地行政主管部门责令限期拆除 ” 。但开展这项工作难度大 ,执行率不到 10%。 (3)质量安全隐患大。由于千岛湖县城规划区农村建房基本上没有办理工程规划许可证 ,大多数属无图纸施工或农民私底下请人无证设计 ,安全隐患很大。按照建筑法规定 ,3 层以上建筑必须要经过正规设计单位进行设计 ,建筑质量必须经质监部门监督检验。另外 ,不少农户没有请正规的施工单位进行施工 ,匠人师傅按照主人的要求干活 ,主人说要怎么砌砖 ,要用多少水泥多少钢筋 ,他们就怎么办 ,使用劣质建

5、筑材料 ,安全隐患非常大。 (4)基础设施难配套 ,村庄环境脏、乱、差。由于集体经济薄弱、土地征用难、缺乏统一的规划等诸多原因 ,导致与村民生产、生活密切相关的道路、电力、消防、排水排污和垃圾处理设施等基础设施、公共服务设施难以配套 ,村民新建的房屋室内已经 “ 现代化 ”, 但村庄的环境仍然是脏、乱、差 ,影响了村民的生活质量 ,影响了村庄的整体和谐发展 ,也影响了国际花园城市的整体品位。 2 千岛湖县城规划区农村建房存在问题的原因 上述我县 “ 城中村 ” 建设暴露出的问题 ,是城乡二元体制束缚下 ,城市化、工业化过程中出现的阶段性普遍现象 ,深入分析以后我们发现既有体制的问题 ,有村民自

6、身的问题 ,也有管理、引导和服务的问题。 (1)观念陈旧。 “ 城中村 ” 农民较多地接受了城市文明的熏陶 ,思想观念和融入城市生活的能力相对偏远乡村的农民有更多的优势。但由于现阶段“ 城乡二元结构 ” 的体制没有完全打破 ,尽管 已身居 “ 城市 ”, 但其所有制形式仍然是农村集体所有制 ,在管理上仍然实行村民委员会自治形式。农村社会保障制度没有完全建立 ,使得 “ 离土没离村 ” 的城中村农民仍受传统观念的束缚 ,思维方式仍有很大局限 ,法制观念淡薄 ,考虑问题更多的关注个人的局部利益、眼前利益。 (2)法规缺失。项目建设的规划管理是从项目选址开始到项目竣工验收的全过程管理 ,农民建房也不

7、例外。新的城乡规划法出台以后实施办法和细则没有出台 ,对城中村农房建设的具体操作办法没有作进一步明确。县政府 2007 年下发的 210 号文件对规划区内的农房 建设是明确建设部门必须出具规划红线图。对是否需要办理用地规划许可证、工程规划许可证 ;是否需要组织放样和竣工验收均未作明确规定。导致违法建设行为越来越多 ,并难以界定。 (3)规划滞后。 2004 年浙江省政府下拨补助经费编制村庄规划 ,一段时期内 ,千岛湖县城规划区内部分村庄都开始编制村庄规划。但村庄规划涉及农民切身利益的农村私人宅基地和承包地在调整过程中遇到巨大阻力 ,使得规划农居点的建设用地得不到调整 ,规划无法实施 ,村民对编

8、制规划缺乏积极性。 (4)监管困难。根据淳政办 2007210 号文件的规定 :“ 规划区范围内的农村私人建房必须征得建设规划主管部门的同意 ,出具规划选址意见书 ”,是否需要办理用地规划许可证和工程规划许可证未作明确。导致目前绝大部分 “ 城中村 ” 农民建房 ,只办理了 “ 一书 ”, 没办理 “ 两证 ” 。而建设工程的规划管理是全程管理 ,未办理 “ 两证 ”, 没有提供设计图纸 ,对建筑立面、超高、超层、超面积的监管很困难。 (5)经济薄弱。除个别 “ 城中村 ” 之外 ,我县绝大多数 “ 城中村 ” 的村级经济基础薄弱、实力不强 ,既拿不出 “ 钱 ” 来统一征用调整规划作为农居点

9、的建设用地 ,也没有资金用于村庄 基础设施的配套建设 ,导致村民只能在阴暗、潮湿的老村 “ 见缝插针 ” 建新房 ,村庄建筑密度大、土地利用率低 ,村庄公共基础设施用地被挤占 ,形成了 “ 一线天 ” 、 “ 握手楼 ” 、 “ 贴面楼 ”等通风、采光均不能满足要求的新农房 ,导致了低水平的重复建设 ,农房越建越新 ,村庄的整体功能越来越弱。 3 对策 针对千岛湖县城规划区内农民建房存在的诸多问题 ,经过深入调查研究 ,我们认为解决问题的关键在于进一步解放思想 ,统一认识 ,疏堵结合、让利于民 ,在实施农居点规划建设和管理上加大执法力度的同时提供各种优惠措施 ,调动村民依法建 设的积极性。重点

10、做好以下几方面工作 : (1)切实做好千岛湖县城规划区内村庄规划编制工作。 规划作为建设的依据 ,一方面有利于集约节约城市建设用地 ,确保城市建设稳定发展 ;另一方面 ,规划也有利于实施农村建房规划管理 ,对农民建房起到很好的指导和约束作用。近年我县农村经济发展迅速 , 城中村、城郊村农民建房意愿强烈 ,编制规划显得尤为迫切。 规划编制的责任主体 :规划区范围内东庄村、排岭村、宋家坞村、周坑村、青溪村由规划局负责组织编制 ;马路村、宕里村、联丰村、汪家村、坪山村、前坞村由青溪新城 管委会负责组织编制 ;屏湖村、进贤村由度假区管委会负责组织编制 ;其他 9 个村庄由千岛湖镇政府负责组织编制。 分

11、清缓急 ,分期实施。划分核心区和一般区 :根据城市近期发展规划要求 ,将千岛湖城市规划区范围内村庄划为核心区和一般区 ,核心区村庄包括东庄村、排岭村、宋家坞村、周坑村、青溪村、马路村、宕里村、坪上村、前坞村、屏湖村和进贤村 ,除上述所述以外村庄都作为一般区村庄。 规划编制的主要内容 :针对规划编制后实施不下去等问题 ,规划编制要通过深入调查、召开座谈会等形式 ,提出解决农村私人承包地和旧宅基地调整方案 ;通过提高规划的透明度 ,对村民住宅宅基地和建设标准多方面征求村民意见 ;因村制宜 ,结合实际 ,分类编制新农居点详细规划和旧村庄整治规划 ,新农居点规划提倡 “ 以公寓房和农民联建房为主 ” 的小区模式 ,旧村庄整治规划通过改善道路、完善市政基础设施和进行原址拆建及房屋修缮等多措施并举改善村容村貌 ,实现旧村的有机更新。