国有土地上房屋征收补偿的政策研究.docx

1、国有土地上房屋征收补偿的政策研究 摘 要 房屋征收工作涉及范围广、人数多，涉及到不同的利益群体，且涉及居民的切身利益，因此房屋征收补偿政策已成为政府做好征收拆迁工作的重中之重。科学、合法、合理及有效的房屋征收补偿政策有助于推动城区项目建设，并起着一系列的连锁反应。本文从西陵二路快速路四期项目征收补偿实践入手，分析国有土地上房屋补偿政策存在的问题，并探讨城区房屋征收补偿政策的完善措施，为政府适应新形势、新常态并更好地解决房屋征收中存在的问题提供政策依据。 下载 关键词 房屋征收；补偿；政策；快速路四期项目 doi： 10.3969/j.i 中图分类号 D922.33 文献标识码 A 文章编号 1

2、673-0194（ 2017） 14-0-02 1 宜昌西陵二路快速路四期项目实例分析 1.1 西陵中心城区项目建设的基本情况 西陵区作为 “ 首善之区 ” ，是宜昌市的政治、文化、商贸中心和旅游服务功能区，总面积 89.9 平方千米，常住人口 53.94 万人（包含高新区）。西陵区辖 6 个街道、 1 个乡、 1 个经济开发区。近年来，西陵辖区内拟征收项目总计 21 个，总征收面积 892 772.32 平方米，征收户数达 10 316 户，而拟征收项目大多涉及城市基础设施建设及城区棚户区改造，如西陵二路沿线棚改项目、宜昌庙嘴长江大桥棚改项目、西陵二路快速路项目、西陵一路片区棚户区改造项目、

3、 403 厂东棚改项目、环城南路棚改项目、西坝棚改项目等。 1.2 西陵二路快速路四期项目概况 为加快省域副中心城市的建设步伐，扩展宜昌城市骨架，形成南北城区交通环线，连接城区江南、江北，推动宜昌新区大发展，根据宜昌市委、市政府决定，经宜昌市发改委批准立项，拟修建西陵二路快速路，征收安置按照相关规定执行。 1.2.1 西陵二路 快速路四期房屋征收安置补偿方案简介 为完善城市路网布局，缓解中心城区交通压力，西陵区房屋征收与补偿办公室（以下简称 “ 西陵区征收办 ” ）作为征收部门按照决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则开展征收工作。西陵二路快速路四期房屋征收范围南起体育场路，北至大学路，

4、征收户数共 382 户，征收面积约 49 970.21 平方米。正式启动征收之前，西陵区征收办在房屋征收范围内公布房屋征收补偿方案（征求意见稿），征求被征收人的意见，公示期为 30 天。被征收人认可征收补偿方案补偿标准，根据合理的意见对方案进行修改并公 示，上报西陵区人民政府常务会讨论决定后执行。超过 50%的被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定，由区人民政府组织被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改补偿方案，经区人民政府常务会讨论决定后执行。 根据项目情况，区征收办拟定社会稳定风险评估报告并报区维稳办审批。同时，安排项目专班负责具体的征收事宜，明确房屋征收委托实施单位负责征收范

5、围内房屋的洽谈和拆迁工作。推荐三家相应资质的评估公司，由被征收人协商选定评估机构，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。房地产评估机构在规定时限内对被 征收人的房屋进行分户评估，依法做好咨询、复核及专家委员会鉴定工作。 本次征收补偿方案主要针对两类房屋，一类是住宅用房，采取货币补偿和产权调换两种方式；另一类是非住宅用房，采取货币补偿和产权调换方式。同时，征收补偿方案也对未经登记建筑和临时建筑的处理作出了规定。 1.2.2 西陵二路快速路四期项目进展情况 2016 年 4 月底，西陵二路快速路四期项目公示了房屋评估单价。根据每户楼层、朝向、装修等因素的差异，补偿单价为每平方米 6 050

6、 6 450元。该项目自 2016 年 5 月 7 日正式启动 以来，有 318 户居民签订了房屋征收补偿协议，其中，绝大部分居民选择货币补偿，也有部分居民选择产权调换。截至 2016年 10月底，被征收人中有 284户已搬家腾房。较好地完成了阶段性目标，为快速路剩余项目的顺利改造创造了良好条件。 1.2.3 西陵二路快速路四期项目建设实践经验 一是加大宣传力度，普及法规，营造良好的舆论氛围。深入群众家中面对面宣传征收政策，解答困惑，通过实实在在的宣传引导，让被征收户正确认识征收，主动配合工作。二是依法依规征收，保障被征收人的合法权益。在制定征收方案过程中，发 放征求意见表，召集群众代表座谈，

7、走访每家每户，听取被征收户的意见和建议，不断修订完善征收补偿方案，确保方案出台后，妥善安置被征收户，尽可能满足其对安置房地理位置、户型、面积等需求，提高被征收户安置补偿的满意度。三是坚持问题导向，针对被征收人反映的困难问题，完善政策体系。例如，专题研究制定最低补偿面积，建筑面积不足 30平方米的，按照 30平方米给予补偿，临时安置补偿费建筑面积不足 40平方米的，按 40平方米给予补偿等；制定住房公摊面积补助的办法等。四是加强人性关怀，主动为被征收户排忧解难。针对生活困难的被征收户， 在就业、教育、租房等方面提供指导与服务，体现人性化，减少征收矛盾。积极帮助困难户申请经济适用房、廉租房解决住房

8、困难，让其 “ 居者有其屋 ” 。着重关注困难户，帮助身有残疾的被征收户联系残疾人联合会落实优惠帮扶救助政策，积极协调教育部门解决征收过程中子女入学困难的问题。 2 房屋征收补偿政策存在的问题 2.1 法律法规不健全 关于征收补偿的规定，立法中无论对征收补偿的原 ?t、标准、范围还是对房屋征收的估价、征收补偿的司法救济程序等都存在一定的缺陷，且目前我国还没有形成一部完整的房屋征收 补偿法。例如，在征收补偿的过程中，会涉及一些违章建筑及无证建筑的问题，由于对违章建筑的补偿，在不同时期及不同的机关把握尺度不同，因此，有必要对一些违章建筑及无证建筑的处置予以明确规定。 2.2 评估机制不合理 从征收

9、条例规定可知，我国的房屋拆迁补偿方式有两种：一是货币补偿，二是房屋产权调换。其中，货币补偿金额由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。由于法律没有对市场评估程序作出完善的规定，虽然赋予被征收人申请复核估价结果或另行委托评估机构的权利，但如果对 原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，最后的救济方式只能由房地产价格评估专家委员会作出技术鉴定，这个技术鉴定决定了补偿的最后价格。换言之，无论被征收人对鉴定确定的补偿价格是否满意，都只能选择接受，而无法寻求客观中立的司法机构的救济。 2.3 征收补偿程序不完善 房屋补偿

10、听证制度不健全。国有土地上房屋征收与补偿条例第十一条第二款规定，因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例的规定，那么市、县级人民政府则 应当组织听证会，听证会由被征收人和公众代表参加。但该条例并未规定对房屋征收许可进行听证。另外为了片面追求征收速度而忽视公告、公示等必要程序，即便做到公示，也仅仅流于形式，导致被征收群众相互猜忌，从而引发信访矛盾；有的被征收户虽然补偿到位，但由于程序不到位引发信访甚至诉讼，导致政府败诉。例如，最高人民法院通报的 2013 年全国法院征收拆迁十大典型案例中， ?R 鞍山市艾正云、沙德芳起诉雨山区人民政府房屋征收补偿决定一案中，法院便

11、认定为程序违法。 2.4 住房与社会保障制度不够完善 在我国旧城 区、棚户区等的开发建设过程中，特困户与低收入家庭在被征收居民中占有相当一部分的比例，这就致使经济适用房、廉租房以及补贴房出现供应不足的现象。另外，安置房建设滞后，而政府所建造的供被征收居民购买或租住的安置房、经济适用房以及廉租房，有很大一部分都建设在配套设施不健全的城市边缘或郊区，被征收居民易认为享受不到原有的区位优势及教育、医疗、交通、商务等资源，从而使得选择产权调换的被征收人利益受损。 2.5 非住宅用房征收补偿成为征收工作的瓶颈 在征收实践中，非住宅用房征收与补偿主要依赖于征收人与 被征收单位之间的协商。征收人终会因为征收

12、进度的压力而接受提出的不合理补偿条件，从而造成非住宅用房补偿标准 “ 既无上限、也无底线 ” ，动迁周期拉长，难度也日益加大。 3 完善房屋征收补偿政策的若干建议 3.1 完善相关的法律法规与政策 法律法规与政策是征收补偿的行动指南，进一步完善城乡规划法土地管理法物权法国有土地上房屋征收与补偿条例等法律法规，并立足城区发展实际，严格按照国家规定的相关政策来制定科学、合法、合理的具有操作性的补偿政策来应对城市化进程中出现的各类问题， 如历史原因导致的无批件、无产权证的房屋拆迁安置问题，地段等级的调整问题，房改房、住改非以及成套房装修补偿问题等。有法可依、依法定程序开展征收工作，这样才能规范征收补

13、偿工作的各个环节，才会缓解由于征收而造成的矛盾与纠纷。 3.2 完善征收补偿的评估机制 将被征收房屋的市场价值评估工作放在征收决定发布之前，若对评估价格有异议，可以直接向房地产价格评估专家委员会申请。当补偿决定作出后仍不签约的，需要申请司法强制执行时，必须向法院提交房屋评估价格专家鉴定。 3.3 提高征收补偿工作的规 范性 要坚持依法征收，对征收过程中出现的问题进行依法处置，提高征收补偿工作的规范性。同时，针对无理取闹的被征收户，要坚持原则、坚守法律法规的底线，不能无原则地退让。 3.4 完善住房与社会保障制度 以货币化安置为突破口，搭建棚改商品房安置交易平台，打通商品房转成安置房和保障房通道

14、。通过提高货币化补偿浮动比例，积极引导被征收户关注二手房市场，并吸引二手房中介公司主动介入，从而实现部分居民“ 一步到位 ” 的安置愿望。 3.5 完善非住宅用房补偿机制 在企事业单位房屋 征收补偿中，一是形成良好的沟通协调平台，组成市区两级政府及相关部门的房屋征收协调平台，根据相关政策和标准，定期协调相关重点问题 . 主要参考文献 段异颖 .国有土地上房屋征收补偿制度研究 以上海为例 D.上海：复旦大学， 2013. 周伟杰 .我国城市房屋征收与补偿的博弈分析 D.青岛：青岛科技大学，2013. 住房和城乡建设部 .国有土地上房屋征收评估办法中华人民共和国国务院 .国有土地上房屋征收与补偿条例