房地产企业项目管理初探.docx

1、房地产企业项目管理初探摘要:对于房地产企业来说想要控制好工程的造价,就要管理好工程项目建设的各个阶段和环节。文章结合企业的具体实践从如何评估、创建、计划、架构等问题入手探讨了房地产企业项目管理的方法。 下载 关键词:房地产企业;房地产项目;项目管理 一个房地产企业若想在激烈的市场竞争中谋得生存和发展,最重要的就是降低房地产工程的造价。但是现今很多房地产企业的工程项目管理都缺少一套科学的完善的管理方法体系制度。正是在这样的背景下,本文结合企业的具体实践从如何评估、创建、计划、架构等问题人手探讨房地产企业项目管理的方法。 一、项目管理 什么是项目管理的方法呢?房地产项目管理是工程项目管理的一个分类

2、,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。房地产项目根据管理者不同,又可以分为:建设项目管理、设计项目管理、工程咨询项目管理、施工项目管理和后期物业管理。 对工程实行项目管理,是对于整个工程的施工过程而言的,分析一个项目管理的好与坏,需要对整个项目的施工过程有个清晰明确的把握。而且房地产的项目管理也不同于其他行业的项目管理,它有着自身行业的特殊性。由于房地产的项目流程长,一次性资金投资量大而且回笼慢,这就使得在房地产领域中进行项目管理具有必要性。 根据房地产项目施工的过程

3、,整个项目管理分为三个阶段:策划设计阶段、施工阶段和经营管理阶段。下面就这三个阶段进行逐个分析。 二、从策划设计阶段抓起 在这一阶段的主要工作就是房地产公司的主要领导人与相关的技术工作人员的充分沟通和协凋,以确定项目工程的合理性与可行性,确立投资的风险、预算等等。但是当前我们谈房地产的项目管理,往往会忽略了项目工程建设的前期准备工作和前期对工程造价的预算控制,而一味地将注意力放在了项目的施工阶段。虽说这对于成本的控制也有一定的效果,但是源头没有抓住,也就不能从根本上进行造价的管理和控制。而工程建设项目前期的投资决策和设计阶段就是这个源头的根本与关键所在。 投资决策阶段对于相关职能部门的作用不大

4、,这主要还是取决于企业领导的经验和具有战略性的眼光。而源头的重中之重就是工程项目的设计阶段,它对于建设工程项目投资的影响是主要的,应从以下四个方面来强化这一阶段的管理和造价的控制:首先,为了优化设计方案,就要严格遵循设计方案招投标准制度推选出最为优秀的工程设计方案。其次,由于对项目的设计进行限额是控制工程项目建设和控制投资规模过程中行之有效的方法,采用项目的限额设计是十分必要的。再次,可以借鉴许多发达国家在建设工程项目中开展的价值工程研究的活动。项目的价值工程应用是在 1947 年由美国创立的,现在已经应用在各行各业中。取得了很好的成效。虽说价值工程技术在 20 多年就传入我国,但在应用的广度

5、和深度上与发达国家相比仍然存在距离。在我国,由于一些设计人员对于价值工程的原理和方法没有掌握透,运用传统设计技术而忽视了经济性和创造性,所以在施工的过程中不能成功地掌握并运用这一技术。所以价值工程活动的成功组织和开展,往往能为许多承包商获胜添砖加瓦,赢得竞争,获得利润。最后,是对设计图纸的会审与审查工作,在这个阶段,要认真地理解原设计者的设计意图,尽量将设计的总体和细节都掌握到位,将工程的特点、难点和关键点都归纳出来,并且在这个基础上对工程的总体部署和施工方案都要有初步考虑。图纸的审查还要经过综合会审和专业会审。 三、抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段 招投标的阶段,这个阶段是在工程建设项目的设

6、计阶段完成之后进行。招投标阶段是确定工程施工合同价款的一个重要阶段,对今后的施工又或是竣工之后的工程结算都有着直接的影响。在这个过程中最重要的问题就是工程造价的确定。因为造价的确定一方面可以达到控制预算的目的;另一方面也能为接下来的工程投资规模和施工阶段工程造价核实工作确立依据。 首先,采购的招投标(设备与材料)和施工招投标是工程招投标的两个方面。要想对质量和进度的都有个很好的掌控,那么就必须对投标的开发商进行择优“录取”。首先,严格审查施工单位的资质,这时少不了对开放商的实地考察;其次,还要合理询标。这项工作的重心就是排除不合理的报价;再次,合同类型的谨慎确立。一个恰当的合同类型既有利于得到

7、竞价的胜利,也可以使得各方承担的风险能分担一些。一般说来,大中型工程多使用单价合同为主。而那些规模技术小、工期较短的工程项目,则建议使用总价合同;最后,在编制签订合同的时候要严谨、细致。尽可能做到风险的量化,明确责任,约定好有关风险的权利和责任,减少合同双方日后责任不清的现象,特别是要将项目的管理嵌入合同中。 其次,工程造价的控制管理。在这个环节中第一是要以预防为主,进行安全管理。为了尽量的避免工程中的索赔,合同管理就要抓好。在工程施工前,要在施工和设计单位双方的都在场的情况下现场进行签证,算清楚要进行的工程量及造价增减的可能性,合同中还要将时间地点和一些原初的数据等都清楚标明,不能笼统泛泛。

8、并且为了避免工作的重复,就要注意比较同时期的工程量清单。 再次,在控制项目实施的工程概算方面,我们要建立一个双向的监理机构,全方位的跟踪监管工程的造价管理,要想对工程的概算和结算进行全面的监管,掌控在施工的时候可能会发生的一些价格或数量的变动,就要聘请专门的工程监理部门。关于工程项目的任何变更,在现场都要做好仔细的责任签证。在施工中所执行的合同,合同双方都要认真审查,务必对它要把握清楚。任何对项目的支出都要审查明白,定时分析和控制总量,防止超前支付,严防项目的超预算。 四、项目工程竣工审计时期的管理和控制 一个施工项目的审计工作,是相对于整个的施工生产活动的过程来说的。对项目实行管理是提高劳动

9、效益的措施;而对项目的预算成本加强管理,则是降低项目的成本,是项目管理中首当其冲的问题。成本的控制可以从项目洽商、对承包商的索赔进行严格的审查、工程原料的管理几个方面进行。工程签证管理制度是作为开发商必须要遵循的,预算、工程等有关部门要明确各自的职权,这样才能保证不会发生虚假不实的签证。同时,为了使工程签证的客观性和准确性得到保证,那么工程签证就要得到及时的办理,而且签证还要描述的客观、准确。 为了准确地控制工程的决算,工程概算的审核机制就要得到加强。通过审核工程的设计预算,杜绝随意扩大项目的投资又或是出现少算漏算等随意行为,尽量减小预算与决算之间的差距。一个合理的工程预算能全方位地对整个工程

10、投资有个正确的反映,这样投资单位开发商就可以通过工程的预算统筹安排资金,并且通过计算预算与决算的差异来及时调动或抽离资金,提高资金的投资效率。所以说一个工程投资项目的决算监督审查力度怎么都不为过,要坚持按照实际办事的原则。 五、结语 总之,房地产的项目管理不是一成不变的,而是一个实时变动的过程。这个项目的管理要借助多方共同的努力。对房屋项目工程的管理要在项目的整个施工都贯穿落实到位,工程项目建设的每个阶段,都要有对资金的控制监管思维,每个建设周期中的重要信息都不能放过,要对其充分利用,掌握好市场经济的波动,对每笔建设施工资金的正确流向都要掌控好,从而尽量减少或避免投资资金的无故流失,将投资资金的效益最大化。把工程建设预算尽量控制在有效的限额之内,对施工的过程中差生的偏差进行及时的修正,以确保实现项目管理的目标,实现较好的投资效益和社会效益。引导房地产企业的投资资金的向合理的方向流动,让投资实现良性的循环。只有这样房地产企业才能在这个激烈的市场环境中立于不败的地位,实现项目的成功。 参考文献 哈罗德?科兹纳,张增华,吕义怀译,项目管理的战略规划、项目管理成熟度模型的应用M,北京:电子出版社,2002. 李强,项目管理成熟度模型对比研究J,财经界(下半月刊),2006. 朱广君。姚林,丛锦松,建筑施工项目管理与组织成熟度模型研究J,2006.