1、我国房地产不当估价损害赔偿主体确认现状研究摘要：随着近几年房地产市场的繁荣，估价机构与估价业务越来越多，据有关机构统计，目前在我国，房地产评估从业人员达 25 万人。与此同时，产生的估价损害赔偿纠纷也越来越多，但与房地产估价损害赔偿有关的制度却始终没有得到完善，尤其是估价损害赔偿主体的确认，一直是解决纠纷的主要难题。本文将系统分析我国房地产不当估价损害赔偿主体确认的现状，并归纳出其中的问题。 下载 关键词：房地产估价 损害赔偿 主体 一、现状分析 目前我国房地产估价损害赔偿的主体主要包括估价机构、估价师和保险公司。赔偿主体确定的首要依据是估价委托合同，一份完整的估价委托合同中可以直接规定造成估
2、价损害时的赔偿主体及其他细节。由于估价委托合同的存在，合同法中的有关赔偿条款就可以应用到估价损害赔偿中来了，据合同法第六章规定，赔偿的主体应是签订合同的另一方当事人，即负责履行合同的估价机构或估价师。 当合同中并没约定赔偿主体，或主体约定不清晰时，通常相关当事人的直接索赔对象是房地产估价机构：中华人民共和国证券法二百零二条中指出为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的造成损失的，承担连带赔偿责任。同时，新公司法规定，承担资产评估、验资或者验证的机构因其出具的评估结果、验资或者验证证明不实，给公司债权人造成损失的，除能够证明自己没有过
3、错的外，在其评估或者证明不实的金额范围内承担赔偿责任。其他地方的法规如福建省房地产价格评估管理办法第十七条指出，因房地产价格评估人员过失，给当事人造成经济损失的，由其所在评估机构承担赔偿责任。 但中央及全国大部分地区在明确估价机构的赔偿责任的同时，也指出了估价师的被追偿的责任。建设部房地产估价师执业资格制度暂行规定第二十六条：由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任，所在单位可以对房地产估价师追偿。 而现实中由于估价师的赔偿能力有限，往往不能保证受损失委托人的权益，为了保证当事人利益的实现，减轻估价师及估价机构的赔偿负担，我国正在逐步建立估价机构职业风险基金制度。这种制
4、度使估价机构在持续经营期间，从自身的业务收入中按一定比例提取风险基金，自行管理，不能随意分配，作为估价机构工作失误而依法进行赔偿的准备金。当机构所作的估价项目索赔时，有索赔人提出申请，经协会审核后，在该机构职业风险基金额度内拨付。 目前，随着我国保险系统的不断完善，保险公司也承担越来越多的估价损害赔偿责任。评估机构投保职业责任险是一种国际惯例，既能有效保障当事人的利益，也能帮助化解评估机构执业风险，更是评估机构规模能力和信誉的体现。我国的平安保险公司和中国人民保险公司已经在部分城市开展了职业责任险的业务。根据保险协议，在保险合同有效期内，参保的评估师或评估机构在为委托人提供评估服务的过程中，由
5、于过失造成委托人经济损失，应由被保险人评估师或评估公司承担的经济赔偿责任，由保险公司根据保险合同负责部分或全部赔偿。 同时，由于我国的特殊体制，一些估价机构从属于某些行政部门，估价师可能是国家的行政工作人员，此时，估价损害赔偿主体应根据中华人民共和国行政诉讼法确定。该法第六十八条规定：“行政机关或者行政机关工作人员作出的具体行政行为侵犯公民、法人或者其他组织的合法权益造成损害的，由该行政机关或者该行政机关工作人员所在的行政机关负责赔偿。行政机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的行政机关工作人员承担部分或者全部赔偿费用。” 二、案例分析：四川川地房地产评估有限公司违规评估案 此案是 200
6、7 年 3 月 21 日，建设部通报的 8 起房地产交易秩序典型案件之一。该公司于 2005 年 7 月 27 日至 8 月 1 日，对遂宁市国泰贸易公司位于遂宁市大东街 101 号、43 号房地产进行价格评估时，所出具的房地产估价报告严重违反房地产估价规范，对该项目进行超高评估。四川省建设厅根据房地产估价机构管理办法的有关规定，于 2006 年 10 月 19 日对该公司作出了警告、罚款 3 万元人民币和责令改正的行政处罚。同时对该公司到期的房地产估价机构资质，延期审核换发，待公司整改合格后，重新申请资质证书续期。根据房地产估价师续期注册管理办法对当事房地产评估师刘冰撤消二年续期注册资格。
7、在此类评估案件中，往往是评估机构或评估师个人与委托人串通，进行虚高评估，给政府或银行等金融机构造成损失。此时应调查清楚直接责任在估价师还是估价机构上，即谁与委托人串通，然后根据责任对利益受损者承担赔偿责任。本案中，应查清当事房地产评估师刘冰是独立进行违法评估还是受估价机构指使，然后根据实际情况明确各自责任，确定赔偿主体。 三、结论 由上可见，我国对估价损害赔偿主体的确认仍不明晰，实际工作中也并没有深入追查责任主体，容易导致估价委托人、房地产估价机构和房地产估价师等之间产生纠纷，相互推脱责任，不利于当事人权益的实现。特殊性质的估价机构的存在，也使估价主体更加复杂化。同时，也可以发现，我国对由于估价失实而给政府或银行等金融机构造成损失的赔偿事宜很少涉及，也需要尽快完善。 （责任编辑：张晓辉）
