1、浅谈关于土地房屋征收中的若干问题摘 要：2011 年，国务院公布了国有土地上房屋征收与补偿条例并施行，在新的条例下，由征收带来的矛盾纠纷呈显著下降趋势，但在实际操作中，还存在诸多问题。本文主要阐述了在房屋征收中存在的问题，并提出了一些对策，以供参考。 下载 关键词：房屋征收；问题；对策 随着经济的发展和城市化进程的不断加快，我国的城市建设步伐也明显提速，伴随着旧城棚户改造，在房屋的征收过程中也暴露出了一些问题和矛盾，不仅制约了房地产经济的发展，也影响了人们正常的工作和生活，也给社会造成了不安定因素。因此，对房屋征收过程中的一些问题进行探析，具有十分重要的现实意义。 一、各类房屋在征收中的矛盾分
2、析与解决 （一）出租房屋 房屋征收条例第二条明确规定了是对征收房屋所有权人给予的补偿。在实际情况中，所有权人与使用人处于分离状态，这是典型的租?U 行为，征收时就应当考虑两个因素：一是保护房屋所有人的合法权益，二是保护承租人的合法权益。它涉及补偿安置和解除合同两个法律关系。这两个法律关系表面是独立的，但实际是关联的，所以在处理时应当同时考虑。为了达到良好的社会效果，被拆迁人在获得货币补偿之前，必须对承租人进行补偿。如果被拆迁人选择产权调换的，应另给承租人提供其他租用房屋。（二）抵押房屋 所谓抵押房屋，就是设定了抵押权，依照法律规定已由被征收人作为履行债务担保物的房屋，这类房屋未经抵押权人同意，
3、被征收人不得擅自做出处分。而在实际生活中，以民间借贷居多，双方文字为据，大部分忽略了抵押登记制度的存在，这类房屋就为征收时埋下了矛盾。一种情况，抵押房屋拆除补偿完毕后，债权人才得到消息；另一种情况是债权人在征收补偿实施前已得到消息，但没有公认的法律依据，被征收房屋的债务人又不予以配合而造成的债权得不到实现。以上这两种情况，要求征收人站在公平的立场，协调双方矛盾，告知双方应有的责权，通过掌握的双方具体情况具体分析，解决纠纷，不使矛盾进一步激化。 （三）房屋用途 制定合理的房屋用途认定标准，正确认定被征收房屋的用途，是解决好房屋用途争议的前提条件。在新的征收补偿条例中，对于房屋用途的界定没有具体提
4、及，而在国有土地上房屋征收评估办法第九条提到一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，但在实际征收调查中，其用途是与权属证书不符的。 围绕房屋用途的争议不仅在征收当中难以回避，而且在目前社会活动中也是一个难以回避的法律意识问题。一方面在相当的人群中，现代法律意识尚未被接受，人们还习惯于按老经验、老习惯办事。另一方面新的经济市场决定了法治的新原则，而征收人不能对“法无禁止，便是权利；法无授权，便为侵权”充分理解。前者是充分保障市场主体的行为能力，保障房屋经济效益最大化，如房屋所有人将房屋用于法无禁止的领域是其权利，其实际用途只要不违法，就应当被承认；后者是严格要求社会管理者在行使行政管理权时，必
5、须有法律的授权，从制订政策办法到具体的执行都要受到严格的控制。也就是说被征收房屋用途的界定要由专业部门而非实施征收的部门。 （四）查封房屋 在征收实践中，作为征收人应当努力尽到合理的义务，要摸清楚被征收房屋是否已被法院查封。如果已被法院查封的，一般应当采取货币补偿的方式，将补偿款存放到征收主管部门，以等待法院最后执行。 二、依法行政，人性征收 （一）正确运用调解手段，有效化解诉讼矛盾 当前，调解是社会效果最好的矛盾化解方式，征收中涉及的方面关系比较多，容易造成矛盾，少数征收单位责任意识淡薄，工作人员素质良莠不齐，工作方法较简单粗放，缺乏耐心、热心和责任心。征收中遇到困难挫折，有时过分强调诉讼，
6、依赖法院强制执行。某些案件法院强制执行后，往往以消极的态度对待被征收人，后续的思想教育，安置补偿等工作脱节，形成案了事没了，从而造成上访案件，并给下片征收乃至整个地区征收工作带来负面影响。所以征收单位要有大局意识，要有充分的预见性，对上访户、钉子户要有一个统一的有效的解决办法，不要让矛盾形成“蝴蝶效应”，既加大了法院的后续工作，又影响了社会稳定。 （二）提高办事效率，做好公共服务工作 在征收中要保护被征收人的合法权益，有权利必有救济，无救济不成其权利。救济制度的缺失不容忽视。征收人也应适时转变工作重心和工作方式，从征收参与者的身份走出来，做好房屋征收的服务与协调工作。现场安排司法救助和专业咨询
7、服务人员，减少被征收人盲目咨询或由于咨询不对口而跑冤枉路，不能正确运用法律而损害了自身利益后激化矛盾：这边房屋征收实施者以现金奖励的方式激励被征收人达成征收协议，那一边对有纠纷需要诉讼解决的被征收者，按照民法普通程序进行诉讼，激化矛盾，容易出现过激行为。在人性化，灵活务实解决问题的今天，我们应专门为由征收引起的诉讼开辟绿色通道，或者成立房屋征收裁决机构，迅速有效地化解矛盾。 综上所述，房屋的征收工作是一项复杂而艰巨的工作，其与国民经济的发展、社会的稳定有着密不可分的关系，稍有差池便会给社会带来巨大冲击，因此，一定要做好房屋征收工作中各个阶段的准备，寻找最优方式尽早解决存在的矛盾，减少“钉子户”“上访户”，为我国经济的发展和社会的稳定营造良好空间。 参考文献： 张振良.城市拆迁中的若干问题及解决办法J.中国法制网，2009.
