1、我国现行房地产税收效率实证研究一、引言 下载 我国现行房地产相关税主要包括房地产开发环节，占有环节和交易环节相关税收，其中开发环节有土地增值税和耕地占用税，占有环节有城镇土地使用税、房产税和城市房地产税，交易环节则有契税、城市建设维护税以及相关的营业税和印花税。将上述相关房地产税加总，并称之为现行房地产税。房地产作为国家重点发展的产业，在地方经济中的作用越来越重要，房地产相关税收占地方财政收入的比重也越来越高。至 2006 年，在全国范围内，房地产税收收入占地方决算收入比重逐年上升。而在省级层面，房地产相关税收总和占地方财政收入大多集中于 713之间，只有少数省份该比重较低，如山西和青海。虽然
2、计算现行房地产相关税收没有考虑土地出让金，我们仍然可以看出房地产税收对地方财政的贡献。因此，房地产税收的征收效率直接影响到地方公共财政能力。本文通过 DEA 模型。选用 19982006 年间的面板数据，在省级层面对现行房地产税收效率进行深入研究。 二、模型选择及数据来源 1、模型选择及变量选择 本文中，利用 DEA 模型的产出主导模型，将地方政府当成一个“投入一产出”单位。变量选取如下： 产出指标：各省房地产相关税收总和，TPTit 财产税总额万元 投入指标： TFIit 全社会固定资产投资总额亿元 RTPTit 财产税占地方财政收入比重 Pit 商品房销售价格元，平方米 Fsoit 商品房
3、本年竣工面积(万平方米) FVit 商品房竣工价值(万元) SSQit 商品房本年销售面积(万平方米) 2、数据来源 本文省级层面相关数据来源为中经网，时间跨度为 1998 年至 2006 年，由于天津和西藏的房地地产相关税收数据不全，因而未采用这两个地区的数据。省级层面的数据包括：(1)现行主要房地产相关税：城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和土地增值税；(2)宏观经济数据：地方政府年度财政收入 三、我国总体房地产税收规模效率、技术效率评价 利用 DEA 模型，先考察全国范围内房地产税收效率逐年变动的情况，如表一所示： 可以看出，各项指标在时序上都是递减的，这说明我国房地产相关
4、税收征收效率逐年降低，同时，伴随着地方政府发展经济的冲动，各地方政府大多只看重短期利益，大量批地卖地，从而没有得到很好的税收效率。因此，在考虑房地产税改革的时候，必须考虑房地产税征收效率的问题。从上面表格推断，中国房地产相关税费征收效率不高，并且呈下降趋势，因此急需改革现行房地产相关税，厘清权责关系，以法律的形式将房地产税征收制度化、规范化，必可提升房地产税在地方财政中的地位，同时逐步建立起更加完善的地方公共财政体制。 四、各区域房地产税收效率评价 我国幅员辽阔，区域经济发展极不协调，因此，在本部分考察过省级地方政府在 19982006 年的平均房地产税收效率，如表二： 可以看出，现行房地产相
5、关税收效率呈现出明显的地域差异，东南沿海省份征收效率高，中西部省份征收效率低。这可能和不同地区的经济发展水平有关。经济越发达的地区，地方财政收入越广泛，地方政府有更大的财政能力去关注土地的长期利用价值，土地财政问题较小。相反地，在中西部地区，经济欠发达，地方财政收入来源有限，很多地方政府财政收入绝大部分来自土地出让收入，导致房地产相关税收效率很低。 五、结论 本文通过实证研究表明，房地产税在地方财政收入中占有重要的地位，随着经济发展和城市化进程的推进，房地产税收占地方公共财政收入的比重越来越大，对地方经济发展的影响也越来越大。研究房地产税收效率具有重要的现实意义。然而，我们发现，1998-2006 年间，我国总体房地产税效率呈下降趋势；从地域来看，东中西部差异也较大，经济越发达的地区，房地产税收效率也越高。因此，为保证我国地方财政收入稳定持续的发展，亟需规范现行房地产税和土地出让金等相关费用，完善房地产税法律制度，提升政府房地产税征收效率，建立一套科学合理的房地产税收制度。 参考文献： 沙安文，乔宝云地方财政与地方政府治理，人民出版社，2006 北京大学 CCER 宏观组，物业税改革与地方公共财政，经济研究，2005 贾康，地方财政问题研究，经济科学出版社，2004
