实际利率对住房商业贷款的影响研究.docx

1、实际利率对住房商业贷款的影响研究摘要：随着我国房地产经济的发展，购房商业贷款比例逐渐增加，购房商业贷款的还款方式及还款利率也备受关注。目前银行购房贷款常用的还款方式为“等额本息还款”与“等额本金还款”两种。由于在房屋贷款合同中规定的还款周期与利率周期不同。导致名义利率与实际利率存在一定的差异，即实际利率小于名义利率，从而使得贷款者偿还银行的利息总额大于由实际利率产生的应偿总额，且采用等额本息还款方式的利息差值大于等额本金还款方式，并两者的差值随着贷款周期的延长而递增。 下载 关键词：实际利率 商业贷款 等额本息 等额本金 中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（20

2、16）07-143-02 所谓购房商业贷款是购房者将房屋作为抵押向银行借款向房地产商支付购买房屋的部分价款，并在未来的几十年里分次偿还给银行的行为，通过住房商业贷款将购房者与地产开发商的负债关系转换为了购房者与银行之间的借贷关系。目前对于购房商业贷款的形式较为普遍，商业贷款的还款方式也是贷款者比较关心的问题，研究学者对于现阶段常用的等额本金还款与等额本息换款两种方式的优劣也存在不同程度的分歧。因此，从不同角度对于还款方式的分析与探讨，对于住房商业贷款的规范化与合理化是具有一定实践意义的。 一、两种还款方式的介绍 1.两种还款方式的概念。 （1）等额本息还款法是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加

3、，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每月还款额固定，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。 （2）等额本金还款是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 2.等额本息还款法与等额本金还款法的比较。两者的相同点是：购房贷款合同规定两种还款方式的还款周期相同，一般情况下是按月支付，且贷款期限与贷款利率也相同，均采用国家基准利率。两者的区别是：根据当前我国购房贷款相关规定，在不提前还款且利率保持不变的情况下

4、，以等额本息还款方式偿还银行贷款时，还款周期内每月的还款金额相同，且前期的还款金额小于等额本金还款的金额，此种还款方式比较适合于发生贷款行为时还款能力有限的年轻贷款者；以等额本金法为还款方式的，同年内每月的还款金额相同，但每年还款额随着贷款时间递延也逐渐减少，这种方式比较适合发生贷款行为时还款能力较强的贷款者。 笔者认为，对于同一笔购房贷款而言，由于“等额本金还款法”偿还本金的速度大于“等额本息还款法”，因此，采用等额本金偿还法的偿还的利息总额小于等额本息偿还法的利息总额，但这并不表明等额本金法要优于等额本息法，在不考虑实际利率的情况下，两种还款方式是没有优劣之分的。但是如果考虑实际利率的问题

5、，两种还款方式就会产生一定的差距。二、名义利率与实际利率 实际利率与名利利率有多种不同的定义，从金融学的角度来讲，名义利率是指银行挂牌标明的年利率，它衡量的是银行客户在存款时从银行拿到手中的利息或在贷款时支付给银行的利息；而实际利率则是按客户实际享受到的全部收益与实际成本相比计算出来的年利率，是客户更为关心的利率。影响名义利率与实际利率的差异性的因素有很多，不同的条件下，名义利率与实际利率的差异也不相同。其中当计息周期与利息周期不相同时，就会使实际利率与名义利率产生差异。对于房屋贷款而言，虽然计息周期与利率周期均按年计算，而一般情况下，房屋贷款合同中却规定还款周期为月，即存在还款周期与利率周期

6、不相同的情况，因此产生了在利率周期内进行多次贷款支付的情况，进一步导致了名义利率与实际利率的差异。 三、名义利率与实际利率对还款金额的影响 1.房屋贷款的名义利率与实际利率的计算。房屋贷款的名义利率即为银行贷款的年利率，自 2015 年国家执行三次降息政策后，目前 2016 年的国家购房商业贷款的年基准利率即名义利率为 4.9%。由于房屋贷款的还款周期为月，则房屋贷款的实际利率应小于名义利率 4.9%。假设年还款总额为P，国家规定的房屋商业贷款的基准年利率为 i（即为名义利率），则按照实际支付情况下，一年的利息总额应为： 即实际利率为名义利率的 0.54 倍，小于银行的贷款利率，即购房贷款者按

7、照实际利率计算的应还的贷款利息总额小于贷款合同中银行要求的实际还款利息总额。 2.采用名义利率与实际利率对两种还款方式进行比较分析。利率的大小直接影响每月的还款金额，因此分别采用名义利率和实际利率对两种还款方式的还款金额进行计算，公式如表 1 所示。 假设在不考虑名义利率与实际利率的情况下，等额本息还款方式与等额本金还款方式没有优劣之分，那么按照上述的计算方法和理论得到名义利率大于实际利率的情况下，总体来看，实际利率计算出来的利息总额一定会小于名义利率计算的利息总额。对于两种还款方式的影响具体体现在两个方面：第一，在相同的利率和贷款年限的情况下，等额本息还款方式的两种利率计算得到的利息差值要大

8、于等额本金还款方式的差值；第二，随着贷款周期及贷款利率的增长两种还款方式的差值呈递增趋势。 四、案例分析 案例介绍：假设某项房屋贷款的贷款总额为 100 万元，在银行贷款基准利率 4.9%的情况下，得到的实际利率为 2.65%，两种还款方式不同贷款年限的还款金额如图 1 所示。 两种还款方式的名义利率与实际利率的差额如图 2 所示。 通过图 1 分析可知，两种还款方式下购房贷款者按照银行要求的名义利率的还款利息总额大于按实际利率计算的还款总额，两种还款方式两种利率下的利息差值均且随着贷款年限的增长而增大。同时，通过图 2 分析可知，等额本息还款的两种利率的差值要大于等额本金还款方式的差值，且随

9、着贷款年限的增长，两者差值呈递增趋势。 由于国家的基准利率随着时间的变化而不断调整，例如 2015 年度就进行过三次降息，因此基准利率在发生变化时，对于两种还款方式的影响如图 3 所示。 通过图 3 分析可知，随着利率的增长，两种还款方式之间的差值呈递增趋势，因此对于购房贷款者采用浮动利率的贷款方式时，应该结合未来贷款利率的变化趋势综合衡量应该采用哪种还款方式，而不仅仅是考虑当下的还款情况。 结论 针对购房银行贷款的按月还息的情况，存在名义利率与实际利率的差异，且实际利率小于名义利率。同时，等额本息还款多还的利息总额大于等额本金还款的利息总额，且随着贷款年限的增加以及利率的增长而逐渐增加。因此在考虑名义利率与实际利率的条件下，等额本金还款方式要优于等额本息还款方式，当贷款年限较长，贷款利率较大的情况下，优先采用等额本金还款方式。