1、对投资性房地产新准则的探讨摘要:我国财政部于 2006 年 2 月 15 日发布的第 3 号准则投资性房地产。该准则体现了与国际会计惯例趋同的精神,借鉴了国际会计准则第40 号投资性房地产中的相关规定,对其与原会计准则的差异进行了对比分析,指出了准则实施对企业产生的影响,并提出了在实施中应注意的几个问题。 下载 关键词:投资性房地产 公允价值 准则 本着与国际会计惯例趋同的精神,我国财政部于 2006 年 2 月 15 日发布了第 3 号准则投资性房地产,主要规范了投资性房地产的范围、确认和计量、转换和处置、以及相关信息的披露等内容。新准则的适时推出,实现了与国际会计准则的实质性趋同,对于规范
2、企业投资性房地产的会计处理,减少部分企业利用近年来房地产投资的升温及房价、地价的上涨操纵利润的行为起到积极作用。 一、投资性房地产准则与原相关会计处理的比较 由于我国之前并没有出台专门的投资性房地产准则,因此只能将新准则与之前融合在固定资产或无形资产准则中的相关会计处理进行比较。 (一)将具有投资性质的房地产单独列账反映 长期以来,我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则,企业将具有投资性质的房地产作为固定资产或无形资产进行核算。但是从这类资产的实际情况看,在经过数年以后,投资性房地产的市场价值一般不仅不会因为折旧或摊销而低于初始投资成本,反而会远高于其初始投资成本而大幅增值。因此在会计实务上
3、迫切需要将投资性房地产从原来的固定资产和无形资产中划分出来,单独作为一类并制定相应的会计规范进行核算,这样才能顺应经济发展的需要,并与国际会计准则趋同,从而为会计信息使用者更好的提供决策依据。 (二)引入了公允价值计量模式 投资性房地产准则中引入公允价值模式,实现了资产计价模式的重大突破。采用公允价值模式计量的投资性房地产,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。并特别规定,已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。在此模式下,投资性房地产的价值能客观体现,在报表上能反映出资产增值的信息,能
4、向投资者提供更为有效的决策信息。 二、实施投资性房地产准则对企业的影响 (一)使企业资产增值 投资性房地产准则实施的最大影响是促使企业资产增值。在以往的会计实践中,对于投资性物业等投资性房地产一直采用历史成本入账,按预计使用年限计提折旧。近几年来,在房地产资产大幅增值的背景下,大多数投资性房地产的账面净值相对于市场价值已经明显低估。新准则引入公允价值计量模式,将大幅提升投资性房地产的账面价值,使资产增值显性化,而且增值部分计入当期损益,同时在公允价值计量模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少了成本支出,导致了公司利润的大幅提高,从而提高了公司价值。 (二)增强再融资能力 公司价值的提
5、高将会对上市公司的再融资产生重要的积极影响,增加企业的未来发展机会。采用新会计准则对投资性房地产公允计价与国际准则接轨,更加方便了国际投资者横向对比国内、国外企业的价值。对公司的资产增值信息更加透明,有利于公司在资本市场获得正确的定价,从而有利于公司再融资,获得资本市场的种种便利。帮助企业更好的借助资本市场的力量来获得发展。对房地产开发企业来说,从这个角度公允计价,投资性房地产准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值来衡量企业的价值。三、投资性房地产准则在实施中存在的问题 (一)企业每年净利润的波动程度会增大 采用公允价值计量模式后,企业每年的净利润都会受到公允价值变动的影响,呈现出较大
6、的波动幅度。虽然我们现在的房地产业持续高速发展,房价不断攀升,导致投资性房地产的公允价值不断提高,但同样我们要考虑到未来房地产价值减值的可能性,公允价值是一把“双刃剑”,既能带来企业价值的提升也能导致企业价值的减少。 (二)关注未确定用途的土地使用权 未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产,但是,新准则对地产的确认比较严格,只有两种情况,“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”,在分析房地产行业报表时,大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明,这给此次分析带来了一定的难度,可能导致统计结果的不精确。从
7、准则实施的角度看,如果不对这内容加以规范和控制的话,很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。 (三)公允价值实施难 公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点,也是一个无法回避的问题。采用公允价值模式必须满足规定的条件。由于相关市场还不健全,目前还无法满足规定的条件。一方面,由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场很不容易;另一方面,很多房地产上市公司也很难取得一个完全透明、公允、符合新准则要求的市场价格,使其符合新准则条件的交易市场在短期内很难形成。确定公允价值是实施新准则的前提,而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度,新准则中并没有提到
8、应该如何评估投资性房地产的公允价值,但国际准则 40 条中给出了三种评价标准,同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定,这些都是值得我们参考的。 从上述分析可以看出,公允价值模式的实际执行存在一定的难度。采用公允价值的新会计准则的前提是必须有比较活跃的相关交易市场和客观公正的评估机构,而在这两点上我们的基础都比较薄弱,这就在客观上存在操纵利润的可能。另外对那些投资性房地产数量较多的公司,每年增加的评估费用也值得考虑。总之,我们认为新会计准则的采用是大势所趋,将会被越来越多的公司所采用,同时这一会计准则的应用也有利于提高公司的信息披露,从长远看将大大提高市场的效率,并会提升相关公司的投资价值。 参考文献: 财政部会计司.企业会计准则应用指南,2006 财政部.企业会计准则,2006 财政部会计司.国际会计准则第 40 号投资性房地产.会计研究,2000;7 何希倩,陈汉文.国际会计准则第 40 号:投资性房地产的计价模式.新理财,2006;9 (责任编辑:张雄辉)
