1、对房管所会计核算问题的探究摘 要 本文通过对比，分析了现行体制下房管所的管理模式和核算模式，阐述了新形势下房管所财务管理和会计核算。 下载 关键词 产权私有化 物业管理 会计核算 20 世纪 90 年代，深化城镇住房体制改革拉开了序幕，住房所有权实现由公有化向私有化的转变，同时也给房管所对住房的管理职能带来了巨大的变化。房管所职能去除了对房屋的配置职能，保留了收租、维修管理职能，还增加了对新增物业小区的物业管理的职能。房管所管理模式由以房养人、以租养薪的计划经济管理模式转变为自主创新、自行创收来解决人员经费不足问题的管理模式。 一、传统房管所会计核算 传统房管所会计核算执行的是行政事业单位会计
2、制度和行政事业单位会计准则，遵循收支两条线原则。对所管辖范围内未出售旧公房的房屋租赁收入、已出售旧公房的维修费收入等均按计划执行、按保准收费，列入“事业收入”科目下设二级明细科目核算；所属房屋维修及已出售的旧公房共用部位维修费用通过“事业支出”科目下按支出类型设置二级明细科目核算。 二、现行体制下房管所的管理模式和核算模式 随着住房体制改革，单位停止了住房实物分配，住房公积金推进了住房货币化的进程，商品房交易买卖促进了产权私有化程度的提高。政府为了保障百姓居有所住，建立和完善了如廉租房、公租房、经适房、限价房等住宅产权性质形式。房管所除了负责房屋租赁、房屋产权管理、房屋及附属设施修缮的传统业务
3、外，还要对所属诸如上述产权的房屋进行物业管理和服务。 三、新形势下房管所如何进行财务核算 房管所要?m 应市场经济体制改革的要求，充分发挥自身优势，增强竞争意识，加强运用主动性、开拓性的创新机制，开源节流，健康发展。财务核算遵循收支两条线原则，更新财务人员理念，改变核算惯例，加强财务管理，严格控制费用支出，提高经济效益。 （一）严格遵守会计法规，加强收入管理，控制支出管理 1.房管所收入做到依法取得，应收尽收。例如，房屋租金收入和共用部位维修费收入为事业性收入依据财政和收费局文件定价标准收取，主要用于房屋维修。保障房房租收入，是指享有政府保障性住房的居民缴纳的房租，这部分房租不构成房管所收入，
4、只是代收，全额上缴保障房管中心后一并上缴财政，由财政统一支配，用于保障性住房的维修和管理。物业小区收入主要是物业费收入和停车费收入。物业费收入取之于民，用之于民。它是政府指导结合市场定价，是物业服务内容核算的结果，主要用于小区保安保洁、绿化硬化、房屋及公用设施维修维护、电梯养护维修、物业日常管理等。物业费收入和停车费在“经营收入”科目中核算，可分小区分内容下设二、三级明细科目。 2.房管所严格按照计划核算和控制成本，避免不必要的开支，保证资金正常运行。房管所作为自收自支的事业单位，经编办核定为二类公益类事业单位，执行事业单位会计制度和会计准则。事业支出科目含工资福利支出、商品和服务支出、对家庭
5、补助支出和基本建设支出等明细科目，下设三级科目核算明细支出。其中工资福利支出涵盖了工资津贴、社会保障费用支出，这部分支出涉及在职人员工资和各类保险，关系到每个职工的切身利益；商品和服务支出包含办公经费和维修费用支出，这部分支出是富有弹性的，有节约的潜力。既要干好工作，又要保质保量，既要过好紧日子，又要保证维修质量；对个人和家庭补助支出包括退休人员和遗属人员费用支出等；基本建设支出为办公设备和专业设备购置费。经营支出主要是物业小区支出，包括物业管理人员支出和物业管理基本设备及维修费用支出。物业管理人员支出项目有物业管理人员工资福利、小区清洁卫生费、小区保安费用。为了降低物业管理成本，应提高人员基
6、本素质，按面积合理配置保安保洁人员，提高工作效率，减少人员数量，节约开支总量。物业管理基本设备及维修费用支出项目有办公经费、固定资产折旧费、法定税费、电梯设备运行费、电梯设备维修维护费、车库管理费等。定期进行运行设备检修和维护，延长基础设施设备的使用寿命，延长更新换代的年限，控制运营成本，节省支出。物业费支出在“经营支出”科目中下设明细科目核算。 （二）建立健全房管所资产管理制度，规范资产购置、使用、出租出借和处置行为 1.严格按照标准配置单位资产，实行资产购置审批手续。事业单位购置固定资产应按照需求合理配置，经财政部门和上级主管部门批准后方可购置。 2.建立资产清查管理制度，加强资产日常管理
7、和定期清查，保证资产的安全性和可靠性。例如，对一些消耗大的固定资产要勤维修检修，保证资产正常使用。 3.建立资产出租出借申报审批制度。本着资产使用价值最大化原则，对长期闲置资产进行出租出借，充分挖掘资产潜力，做到物有所值。按照资产管理部门的要求，报经主管部门审批、财政备案后执行出租出借手续，出租出借所得纳入单位收入。 4.建立资产处置和报废审批制度。房管所对已损坏不能正常使用的资产进行处置，应由资产使用部门会同资产管理部门和财务部门提出申请，要通过单位领导集体审批，报财政部门批准后方可处置。 （三）加强物业小区财务制度建设和管理，保证资金的合理运用 第一，房管所用在物业管理方面的资金有限，既要保证小区居民有良好的生活环境，又要保障物业管理的长远发展，就必须合理地规划资金使用。第二，房管所定期进行财务分析，评价物业管理效率。防范各种风险，科学地规范物业管理行为。 （作者单位为唐山市住房和城乡建设局税务庄房管所）
