XX项目棚户区改可行性研究报告.doc

1、山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告0目 录第一章 总 论 .4一、项目简介 .4二、可行性研究报告编制依据 .9三、可行性研究主要结论及建议 .10第二章 政策背景及建设必要性 .12一、政策背景分析 .12二、项目建设的必要性 .16三、项目建设的可行性 .17第三章 项目市场分析 .19一、山阳县概况 .19二、中村镇概况 .22第四章 项目拆迁安置补偿 .24一、征收概况 .24二、征收安置补偿办法 .25三、安置补偿方案 .33四、实物安置方案 .34五、拆迁补偿费 .35第五章 新建安置房建设地址与建设条件 .36一、总体规划设计 .36二、建设条件 .36三、安置区规划

2、.39第六章 项目建设内容 .41一、项目土地利用 .41二、规划设计依据 .41三、建筑内容及规模 .41四、项目结构方案 .44五、配套工程设计方案 .53山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告1六、绿化、道路等设计方案 .59七、主要技术经济指标 .62第七章 节能评估 .63一、编制依据与范围 .63二、项目能耗估算 .63三、节能措施 .64四、节水措施 .66第八章 环境影响分析 .68一、施工期环境影响分析 .68二、施工期环境影响分析 .69三、项目运营期环境影响分析 .71第九章 安全卫生与消防 .72一、危害因素分析 .72二、安全措施方案 .72三、消防设施 .72

3、第十章 组织机构设置及劳动定员 .73一、项目法人组建 .73一、项目组织机构设置 .73三、人力资源配置 .74四、员工培训 .75第十一章 项目实施进度安排 .76一、项目进度安排依据 .76二、项目进度安排原则 .76三、项目进度安排 .76第十二章 工程招标投标方案 .78一、招标前期准备工作 .78二、招标公告及报名 .78三、投标单位资格审查 .79四、招标文件的澄清或修改 .79山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告2五、投标文件的编制及递交 .80六、开标、评标、定标 .80七、评标委员会的人员组成和资质要求 .81第十三章 纯货币安置 .83一、山阳县房地产市场情况 .

4、83二、纯货币安置补偿办法 .83三、纯货币补偿方案 .90第十四章 投资估算及资金筹措 .91一、投资依据和标准 .91二、估算原则 .92三、项目总投资估算 .92第十五章 投入产出分析 .98一、项目投入分析 .98二、项目产出分析 .98三、社会效益 .99第十六章 财务分析 .101一、财务评价原则 .101二、 财务评价基础数据与参数选择 .101三、项目静态盈利能力分析 .102四、项目财务盈利能力分析 .102五、偿债能力分析 .102第十七章 社会稳定风险分析 .104一、定性分析 .104二、投资风险的控制 .105第十八章 结论及建议 .107一、结论 .107二、建议

5、.107附表：附图：山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告3第一章 总 论一、项目简介（一）项目名称XXXX 棚户区改造建设项目（二）项目实施主体XXX 有限公司 法人代表：XXX 公司于 2012 年 12 月 18 日注册成立，经营范围为投资经营性基础设施建设项目，公益性建设项目和产业机构调整建设项目，受县政府委托或社会经济组织委托代理投资；开展投资咨询服务；移民搬迁项目和棚户区改造项目建设、投资、管理经验；土地整理和贮备；建筑安装及环境工程。是山阳县政府为解决城镇建设中资金短缺难题而出资组建的国有独资公司，注册资金 1 亿元。（三）编制单位编制单位：西安建筑科技大学建筑设计研究院工

6、程咨询资质：甲级简介：西安建筑科技大学为国内著名建筑院校之一，其所属的建筑设计研究院始建于 1958 年，是国家甲级设计院。具有建筑工程设计、工程造价咨询、工程咨询甲级资质，同时具有建筑智能化系统工程专项设计甲级资质，环境污染防治专项设计甲级资质，建材行业（水泥厂，新型建筑材料） 、市政公用行业（给水、排水）乙级资质。山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告4设计院现有工程技术人员 128 人，其中博导级教授 8 人，高级工程师 50 余人，国家一级注册建筑师 25 人，一级注册结构师 30 人，注册城市规划师 3 人，硕士以上学位的技术人员占四成。在上海、重庆、深圳、珠海、广州设有分院。

7、编制单位：商洛市建筑勘察设计院工程咨询资质：丙级商洛市建筑勘察设计院成立于 1965 年，现为建筑甲级，规划、勘察、监理乙级，工程咨询丙级，集文印晒图、招投标代理、房地产开发为一体的综合性科研单位。2005 年 10 月通过 IS09001 质量管理体系。下设 8 个专业所，工程技术人员中具有正高级高级工程师 1 人、高级工程师 15 人、国家注册规划师、注册建筑师、注册结构师、注册岩土工程师、注册造价师、注册监理师等 37 人。（四）项目建设背景棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是经济新常态下推动新型城镇化、改善城市环境、提升城市品位形象的重要抓手。为办实办好这件顺民意的民生大事，商洛提

8、出了政府主导、市场运作、科学规划、分级负责、依法征收、安置先行、配套建设、整片推进的总要求，以全、实、大为标准策划棚改项目，以政策为指导深入开展宣传动员，以规划为龙头优化项目设计，以县区为主体搞好联动拆迁，以安置为前提确保社会和谐稳定，以质量为核心强化项目建设管理，加速推进棚户区改造步伐，真正使群众放心、让群众满意。山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告5山阳县属于多山区，特别是中村镇、银花镇等城镇镇域内也多为山体，自然灾害隐患较大，为生活在深山的无数村民带来隐形威胁。山阳县境内的钒矿产区，是陕西省钒矿资源的主要富集地，其中中村镇为钒矿资源大镇，矿区开采带来经济发展的同时，也为开采矿业的

9、工作人员带来安全隐患。中村镇镇区部分区域内，包含大量棚户区范围，平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、环境卫生脏乱差，急需进行改造提升。镇区现状过境路 15 米，老镇区主干道 58 米，道路无法满足中村镇日益发展的趋势。其他电力、给水排水及环保环卫等基础设施条件薄弱。安全隐患严重、生活环境较差、基础设施配套落后已成为中村镇棚户区面临的突出问题，也是迫切需要解决的问题。（五）项目建设规模1、拆迁规模本次建设项目征迁范围为山阳县中村镇棚户区改造建设工程征迁安置规划区域，东至硫酸厂，西至中村中学，南至山郭公路，北至民房自然边界。拆迁范围用地面积 2182

10、57 平方米（ 327 亩） ，共计拆迁 889 户（套） ，拆迁总建筑面积 98600 平方米。征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。拆迁建筑的建成时间基本超过 30 年。2、安置方式拆迁安置采用实物安置和货币补偿相结合的方式进行。签订拆迁安装补偿协议套数 889 套，312 套选择实物安置，涉及拆迁面积山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告637432 平方米，577 套选择货币安置，涉及拆迁面积 69240 平方米。3、新建安置区规模本项目实物安置方案为就地集中安置，安置区位于山阳县中村镇移民新区一期建设范围，项目建设用地北至中山路、南到郭山路、西至河东路、东到东环

11、路。安置区占地面积 18377 平方米（合 28 亩） ，新建住宅安置房建筑面积 31732 平方米。室外道路面积 5573 平方米、绿化面积 6431平方米。安置区共新建 8 栋安置房，其中： 1 号楼5 号楼为 6 层多层建筑，户型结构为一梯二户，3 个单元，可以安置 180 套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积 105.68 平方米； 6 号楼7 号楼为 6 层多层建筑， ，户型结构为一梯二户，2 个单元，可以安置 96 套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积 97.05 平方米； 8 号楼为 6 层多层建筑，户型结构为一梯三户，2 个单元，可以安置 36

12、套，分散布置于各个楼层，户型为两室两厅一卫，户型面积 84.7 和 68.3 平方米。4、货币安置本项目 577 套选择货币补偿，设计拆迁面积 69240 平方米，纯货币补偿额度合计为 9105 万元。（六）项目总投资及资金来源1、总投资估算山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告7项目总投资为 29524 万元，其中，静态总投资 28008 万元，建设期利息为 1516 万元，详见下表。序号 费用名称 额度 占比1 拆迁费用 12873 43%2 新建安置投资 5347 18%3 货币安置费用 9105 30%4 工程建设其他费用 397 1.3%5 预备费 286 2.7%6 建设期利

13、息 1516 5%项目总投资 295242、资金筹措项目资本金 29524 万元，其中,自有资金 6524 万元，中长期贷款 23000 万元。3、项目建设工期项目建设周期 36 个月,自 2016 年 6 月开始，至 2018 年 6 月完成。（七）主要技术经济指标表安置区的主要技术经济指标详见下表：序号 名称 单位 数量 备注1 安置区用地面积 18377 28 亩2 安置区总建筑面积 31732 仅为安置区建 筑面积3 容积率 1.7 仅为安置区4 建筑密度 % 205 绿地率 % 356 层数 层 6山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告87 安置居住套数 套 3128 安置居住

14、人数 人 10929 总停车位 辆 127（八）社会效益本项目的建设符合山阳县中村镇城市总体规划的要求，可改善城镇居民的居住环境、提高人民群众的生活水平；提升山阳县中村镇的城镇风貌，优化城镇的对外形象。同时对建设和谐社会，推进中村城镇建设、提升区域生态水平、持续改善民生、保持社会祥和稳定有着十分重要的意义。本项目建成后，能够显著改善本区域的城镇面貌及城镇生态系统。棚户区拆迁后，将对该片区进行统一规划完善城市配套相关设施，提升整个城镇的文化品位，带动中村镇经济的发展。除此之外，由于本项目的建设，将会带来大量的就业机会。项目的建设过程将会给设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。项目建好以后，需

15、要大量的人员对环境维护，也给物业公司提供了机会。可见，本项目的建设会给社会提供大量的就业机会。二、可行性研究报告编制依据1、 国务院关于加快棚户区改造工作的意见 （国发201325号） ；2、 中华人民共和国招投标法(中华人民共和国国家主席令第21 号)；3、 中华人民共和国环境影响评价法(中华人民共和国国家主席令第 77 号)；山阳县中村镇棚户区改造建设项目可行性研究报告94、 陕西省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见(陕政发20143 号)；5、 陕西省城市棚户区改造专项补助资金管理办法 ；6、 陕西省建筑工程综合概预算定额 ；7、 陕西省工程建设其他费用定额 ；8、 山阳县城市总体

16、规划（20112020 年） ；9、 山阳县中村镇总体规划 ；10、 山阳县中村镇棚户区改造修建性详细规划 ；11、商洛市人民政府关于进一步加快棚户区改造工作实施意见；12、 商洛市人民政府关于印发棚户区改造管理暂行办法的通知 ；13、陕西省以及商洛市现行的有关法规、标准、规范、规定以及相关行业标准和行业规范。14、委托方提供的相关资料。三、可行性研究主要结论及建议本项目的实施，符合陕西省和山阳县中村镇的总体规划以及中村镇未来发展的要求，不仅能够提高所在区域居民的生活水平，也能够完善区域交通条件、改善社会环境和社会整体面貌。本项目为棚户区改造项目，实行的是政府主导、市场运作的方式。项目由政府予以资助补贴，各项技术经济指标满足要求，财务上可行，并且项目在建成后对整体环境的改善、推进陕西省棚户区改造的工作有很