试题标准答案.doc

1、2012 年 7 月内蒙古金正房地产价格评估有限责任公司房地产估价人员摸底测验姓名：一、 单项选择题（共 40 题，每题 1.5 分。每题的备选答案只有一个最符号题意） 1、存量房地产属于房地产（C ）。 A一级市场 B二级市场 C三级市场 四级市场 2、（D ）不是影响房地产价格的一般因素。 土地成本 人口状况 经济发展状况 人文环境 3估价的通俗含义是估计（ C ）的价格或价值。A现有物品 B一般物品 C经济 物品 D建筑物品 4房地产需要专业估价的基本条件是房地 产具有（ D ）的特性。 A独一无二和供给有限 B独一无二和价值量大 C流动 性差和价值量大 D不可移动和用途多样 5房地产具

2、有供给有限特性，本质上是由（ A ）决定的。 A土地总量有限 B规划 +限制 C房地 产不可移动 D价值量大 6估价报告书中说明的（ C ）限定了其用途。 A估价原则 B估价方法 C估价目的 D估价对象状况 7最适合用市场法估价的是（ B ）。 A用做生产的房地产 B可销 售的房地产 C出租或 营业的房地产 D仅适用于自用的房地产 8某套住宅建筑面积为 100m2，套内建筑面积为 92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价格为 3000 元，则该住宅每平方米建筑面 积的价格为 （ A ）元。 A2400 B2580 C2607 D27609房地产估价之所以要遵守替代原 则，是因 为根

3、据经济学原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的（ D ）。 A成交价格 B理论 价格 C评估价 值 D市场价格 10某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖 方 2625 元/m2 ，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的 7%和 5%。该宗房地产 的正常成交价格为（ D ）元/m 2。 A2000 B2200 C2400 D2500 11下列不属于导致建筑物经济 折旧的因素是（ B ）。 A交通拥挤 B建筑技 术进步 C城市 规划改变 D自然环境恶化12砖混结构二等房屋的残值 率一般为（ C ）。A4%B3% C2% D

4、1% 13有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年， 单价为 3500 元/m 2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为 30 年，单 价为 3000 元/m 2，报酬率为 6%。那么，甲的价格（ B ）乙的价格。 A高于 B低于 C等于 D条件不足，无法确定 14除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（ B ）的状况。 A估价作业日期 B成交日期 时 C估价 时点 D交易日期调整后 15某宗估价对象房地产是在土地使用 权出让的土地上建造的商 场，土地使用 权出让年限为 40 年，建造期为 2 年，建筑物的经济寿命为 60 年，则建筑物折旧的经济寿命为

5、（ A ）年。A38 B42 C58 D60 16某高层楼房占用的土地总 面积为 800m2，总建筑面积为 2000m2，某人拥有其中 120m2的建筑面积。那么如果按建筑面 积进行分摊计算， 该所有人拥 有的土地数量为（ C ）m2。 A40 B45 C48 D50 17在估价报告中陈述（ A ），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A估价师声明 B估价的假 设和限制条件 C估价方法 D估价对象18房地产估价中，遵循独立、客观、公正原 则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ D）的立场上，评估出一个对各方当事人来 说都是公平合理的价

6、 值。A委托人B估价 报告预期使用者 C管理部 门 D中立 19某夫妻共有一套成本价购买 的房改房， 现因离婚进行财产 分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格， 则较合理的估价结果是（ B）。A现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金 B现时该 房改房上市交易的正常价格 C现时该 房屋的房改成本价 D当时该房屋的房改成本价 20如果某房地产现状价值大于新建房地 产的价值减去拆除 现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应 以（A ）进行估价。A保持现状前提 B装修改造前提C转换 用途前提 D重新利用前提21运用收益法评估房地产价 值时，要求利用与估

7、价 对象所在区域相同或相似房地 产的客观收益来推算估价对象预期收益， 这主要是依据房地产估价中的（ C）。A合法原则B最高最佳使用原则 C替代原则 D公平原 则 22某估价机构于 2003 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为 2003 年 6 月 15 日。因估价结果有争议， 2003 年 8 月 15 日进行复估， 则复估的估价时点为（A ）。A2003 年 6 月 15 日B2003 年 8 月 15 日 C签订估价委托合同之日 D估价人 员 与委托人商定的某日 23某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周 边多为新建的商品住宅，且 销售形势良好，根据城市规

8、划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。 现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（D ）进行评估。A工业 厂房B工业用地 C商品住宅 D商住用地 24房地产估价的合法原则是针对（C ）来讲的。A估价机构B估价人员 C估价对象 D估价方法25某大厦总建筑面积 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值 2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价 值为 180 万元，建筑面积为 240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份 额为（ C ）。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%26现在借入 500 元，年利率为 10%，两年后的 实际经济价值等于（

9、A ）元。A605B600C650D55027估价 资料保管期限从估价 报告出具之日起计算，一般 应 在（ D ）年以上。A30B25C20D1528收益法的本质是以房地产 的（ B ）为导向求取估价对象的价值。A预期收益大小B预 期收益能力C预 期价格高低D预期价格涨落29估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（ A ）中。A房地产损害赔偿案件B房地 产纠纷案件C房地 产预售D房地产预测30在估价中选取 4 个可比实 例：甲成交价格 4800 元/m 2，建筑面积 100m2，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元；乙成交价格 5000 元/m2

10、 ，建筑面积120m2，首次支付 24 万元，半年后付清余额 36 万元；丙成交价格 4700 元/m 2，建筑面 积90m2，成交时一次付清：丁成交价格 4760 元/m 2，建筑面 积 110m2，成交时支付 20 万元，一年后付清 32.36 万元。已知折现 率为 10%，那么这 4 个可比实例单价的高低排序为（ C ）。A甲乙丙丁B乙丁甲丙C乙丙甲丁D丙乙丁甲31市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于 标准房地产状况，价格低 2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高 1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（ D ）。A

11、1.05B0.97C0.98D1.0332已知年利率是 5%，存款额是 1000 元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（ C ）。A2.5%B3.0%C5.06%D8.0%33某建筑物的重置价格为 800 万元，有效年 龄 10 年，目前该建筑物的剩余经济寿命为 30年，残值率为 5%，土地剩余使用年限为 25 年，未 约定不可 续期。 则建筑物的每年折旧额是（ C ）万元。A13B14C19D2334有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为 50 万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为 110 万元，如果甲地 块的使用权人欲购买 乙地块的使用权，乙地 块的使用权人

12、所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（C）万元。A50B55C5060D60 万元以上35对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（A ）。A楼层对价格的影响更大B朝向 对价格的影响更大C两者同 样重要D因人而异36评估一宗房地产开发用地 2007 年 1 月 1 目的价值， 预测该 宗土地 2009 年 1 月 1 日开发完成后的房价(含地价）为 2000 万元，折现率为 10，则开发完成后房价现值为（ B ）万元。A1562.89B1652.89C1502.63D1520.6337防范估价风险的最后一道防线是（ B ）。A撰写估价报告B审 核估价报告C出具估价报告D估价 资料归

13、档38估价报告经审核合格之后，由负责该估价项目的至少（ B ）名 注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构的名义出具。A1B2C2 名以上D3 名以上C估价机构D项目负责人39房地产估价的基本程序是： (1）获取估价业务；(2）受理估价委托； (3）制定估价作业方案；(4）搜集估价所需资料；(5）实地查看估价对象：(6）分析估价对象价值；(7）测算估价对象价值；(8）判断估价对象价值；(9）撰写估价报告；(10）内部审核估价报告；(11）交付估价报告；(12 ）估价资料归档。其中正确的顺序 选项是（ ）。A(2）(3）(1）(4）(5）(6）(7）(8）(9）(10）(11）(12

14、）B(1）(2）(3）(4）(5）(6）(7）(8）(9）(10）(11）(12）C(2）(1）(3）(4）(5）(6）(7）(8）(9）(10）(11）(12）D(1）(2）(3）(4）(5）(7）(6）(8）(9）(10）(11）(12）40估价业务应当以（ C ）名义统一受理， 统一收取费用。A估价师B估价机构业务承接人员C估价机构D项目负责人二、多项选择题 （共 12 题，每题 2 分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合 题意的答案，请在括号内填写相应的编 号。 错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5分）1下列对房地产估价本质的认识 ，正确的是（ BCD ）。 A

15、房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值 B房地 产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 C房地 产估价是提供价值意见而不是作价格保证 D房地产估价会有误差，但应 将误差控制在合理的范围内 E房地产估价是门科学不是艺术 2土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（ AC ）。 A无视建筑物的存在，即将其 设想为无建筑物的空地 B重视 建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物 C考虑 建筑物存在对土地价值的影响 D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响 E重视土地对建筑物价值的影响 3下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（ ACE ）A交通便捷程度B朝向、楼 层C周围环

16、 境和景观D建筑规模E外部配套设施4最高最佳使用必须同时满足的条件包括（ ABCD ）。 A法律上 许 可 B技术上可能 C经济上可行 D价值 最大化 E使用上 简便 5估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ACDE ）。 A实地查勘记录 B委托人照片 C估价 项目来源和接洽情况 D估价中的不同意见 E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见6房地产估价所评估的是房地 产的（ CE ）。A投资价值B账面价 值C市场 价值D使用价值E交换价值7房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ABE ）综合决定的。A估价对象的房地产类型B估价方法适用的对象和条件C估价人 员的技术水平D委托人的特殊要求E所收集

17、到的资料的数量和质量 8不同的估价目的将影响估价结果，是因 为（ ADE ）。A估价目的不同，估价对象的范围可能不同B估价委托机构的不同，估价的性 质可能不同C估价 时点的不同，估价方法也可能不同D估价时点的不同，评估的价 值类型可能不同E估价依据不同，估价应考虑 的因素可能不同9在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（ BDE ）。A农用地改为非农建设用地B在写字楼旁新建大型游乐场C住宅区道路禁止货车通行D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E常常遭受洪水威胁10功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或 过剩所造成的建筑物价 值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（ CD ）等。A意

18、外破坏的损毁B市场 供给的过量C建筑 设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化11根据房地产估价的合法原 则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（AC ）。（2005 年试题）A土地所有权B国有工 业用地土地使用权 C宅基地土地使用权 D大型游乐场 E乡镇企业用房 12估价中的最高最佳使用具体包括（ ACE）等。A最佳用途B最佳位置 C最佳 规模 D最佳环境 E最佳集约度 13在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（ABE ）直接相关。A性质B用途 C所有 权人 D使用权人 E面积14在成本法中，直接成本利润率的计算基数包

19、括（ AB ）。A土地取得成本B开 发成本C管理 费用D销售费用15收益性房地产的价值就是其未来 净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ABC ）。A未来净收益的大小B获 得净收益的可靠性C获 得净收益期限的 长短D获得净收益预期16在明确了估价基本事项的基 础上， 应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括（ ABCD ）。A拟采用的估价技术路线和估价方法B拟调查 搜集的 资料及其C预计 所需的 时间、人力、 经费D估价作业步骤和时间进度安排17估价程序的作用有（ ABCD ）。A规范估价行为B避免估价疏漏C保障估价 质量D提高估价工作效率E保 证估价结果的正确性18房地产估价业务的渠道归纳 起来有（ AC ）。A被动接受B行政命令C主 动争取D行政划拨E不正当竞争19在获取估价业务时，（ ABCE ）的情况的估价机构和估价师不应承接该项业务。A与估价需求者有利害关系B与估价 对 象有利益关系C超出了自己的业务范围D受行政主管部门委托E自己的专业知识和经验 所限而难以评估出客观合理的价 值20下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ABC ）。A估价对象B估价 时点C价 值类型D估价方法E估价所需材料http:/