解决房屋拆迁矛盾和纠纷的有效途径研究.doc

1、 本科毕业论文 解决房屋拆迁矛盾和纠纷的有效途径研究 题 目： 解决房屋拆迁矛盾和 纠纷的有效途径 研究 院 （部）： 管理工程学院 专 业： 工程管理 班 级： 姓 名： 学 号： 指导教师： 完成日 期 ： 2011 年 6 月 10 日I 目 录 摘 要 . III ABSTRACT . IV 1 绪 论 . - 1 - 1.1 选题背景与意义 . - 1 - 1.1.1 选题背景 . - 1 - 1.1.2 选题意义 . - 1 - 1.2 国内外研究现状 . - 2 - 1.2.1 国内现状 . - 2 - 1.2.2 国外现状 . - 3 - 1.3 拆迁补偿的意义 . - 5 -

2、 2 新条例面临的挑战 . - 7 - 2.1 储备中心面临的困惑 . - 7 - 2.2 拆迁补偿遇阻地方政策 . - 9 - 3 房屋拆迁补偿与安置 . - 11 - 3.1 房屋拆迁补偿 . - 11 - 3.2 拆迁的意义 . - 11 - 3.3 拆迁补偿形式 . - 12 - 3.4 拆迁与安置 . - 13 - 4 新条例存在的问题及建议 . - 14 - 4.1 新条例将拆迁改为征收更强制 . - 14 - 4.2 新条例公共利益界定仍有瑕疵 . - 14 - 4.3 新条例内容不全面 . - 15 - 4.4 拆迁补偿仍存在争议 . - 15 - 4.5 被征收人仍为劣势群体

3、 . - 16 - 5 解决拆迁纠纷矛盾的有效途径 . - 17 - 5.1 科学定位政府职能 . - 17 - II 5.2 新条例的宣传与落实 . - 17 - 5.2.1 新旧条例的区别 . - 17 - 5.2.2 落实宣传工作 . - 18 - 5.3 建立完善的制约机制 . - 19 - 6 结 论 . - 21 - 谢 辞 . - 22 - 参 考文献 . - 23 - III 摘 要 城市房屋拆迁过程中出现的各种问题是我国工业化、城市化加速发展所引发矛盾的集中体现，它汇集了国家政策法律、土地制度、土地房屋使用权和所有权、公民的基本权利、历史文化遗产保护以及房地产市场秩序等诸多问

4、题，是需要中央政府予以重视和解决的重大社会经济问题。有效解决拆迁中的矛盾具有十分重要的意义 。 城市拆迁中的主要问题。一是新拆迁条例遇阻地方 政策 ；二是城市拆迁补偿安置的问题；三 是 新拆迁条例存在的 一些 问题 。 科学定位政府的职能，合理合法高效的推进城市拆迁工作，做好新条例的宣传落实工作，建立完善的监督制约机制是解决拆迁问题的有效方法。 城市拆迁中的问题纷繁复杂，本文只涉及其中的部分问题，并提出 了自己不成熟的意见。虽然不能对城市拆迁的所有问题都一一解答，但相信随着经济的发展和社会的进步，拆迁纠纷 问题 将 得到一一解决和改善。 关键词 ： 城市拆迁 ， 矛盾纠纷 ， 对策建议 IV

5、Resolves the house relocation contradiction and disputes efficient path research ABSTRACT Urban Housing Units problems arising in the course of Chinas industrialization and urbanization, accelerating the development of a concentrated expression of disagreement, which brings together national policie

6、s, laws, land systems, land use and ownership housing, the fundamental rights of citizens, historical and cultural heritage Protection and real estate market and many other issues, is the need to attach importance to the central government and address the major social and economic problems. Demoliti

7、on of an effective solution to the conflict is of great significance. The main problem in urban demolition. First, the new local policies meet resistance demolition regulations; Second, urban demolition compensation and resettlement issues; three new demolition ordinance some problems. Scientific or

8、ientation of government functions, to promote the reasonable and legitimate and efficient urban demolition work, good publicity implementation of new regulations, establish and improve the supervision and control mechanism is an effective way to solve the problem demolition. Urban demolition problem

9、s in complex, this paper relate to only one part of the problem and put forward their own immature comments. Although not all the problems of urban demolition are all answered, but I think with the economic development and social progress, the demolition will be to solve the disputes and improved. K

10、EY WORDS: City Demolition； Conflicts and disputes； Suggestions - 1 - 1 绪 论 1.1 选题背景 与意义 1.1.1 选题背景 本文研究的是 解决房屋拆迁矛盾和纠纷的有效途径 的问题 ， 重点寻求解决方法的优化。目前， 我国旧城区存在着许多问题，如人均居住面积少、住房质量差、建筑密度高、房层结构差、环境卫生差、 市政和公共设施不配套、房屋布局混乱，商业服务网点分布不合理等， 无法适应快节奏的现代都市生活，降低了城市的辐射功能。所以，旧城改造是城市活力与效率的重要前提条 件，我国土地资源 匮乏 及土地使用率相对较低，旧城改造己

11、成必然。而拆迁 工作是旧城改造的先行工作，拆迁安置工作的成败直接关系到旧城改造 能否顺利进行。随着社会经济的发展 ， 我国城市建设的步伐也逐渐加快， 由于城市建设的加速 ， 房地产开发中出现了大量的房屋拆迁纠纷 ， 房屋拆迁引发的相关问题已经相当严重 ， 法院受理的起诉房屋拆迁 强制执行案件数量呈不断上升的趋势 。 究其根源 ， 一方面反映出公民的权利意识不断增强 ， 敢于主张权利 ； 另一方面也暴露出法律制度的严重缺陷 ： 既有法律制度在发展过程中的不完善 ， 又有基本制度的不合理 ， 如果处理不当极易引 起拆迁各方相互之间的纠纷。现实中也出现了侵犯被拆迁人权益的情形，被拆迁人因不满补偿费用

12、、补偿方式或者因为补偿没得到有效落实而上访，有的甚至采取自焚等极端方式以示“抗议”。这不但影响了社会的稳定与和谐，而且也在一定程度上影响了政府和开发商在人民心中的形象。为此，国家有关部门多次下发文件，要求认真做好拆迁工作，保护人民群众的利益，维护社会的稳定。 1.1.2 选题意义 城市房屋拆迁过程中出现的各种问题是我国工业化、城市化加速发展所引发矛盾的集中体现，它是汇集了国家政策法律、土地制度、土地房屋使用权和所有权、公民的 基本权利、历史文化遗产保护以及房地产市场秩序等诸多问题的焦点，是需要中央政府予以重视和解决的重大社会经济问题。有效解决拆迁中的矛盾具有十分重要的意义，具体表现在：（ 1）

13、 解决房屋拆迁矛盾 有利于合理利用土地资源。随着科技和社会的进步，人们对物质文明的需求不断提升，尤其是居住条件的需求不断提升，但是我国人口众多，人均使用面积极低，不合理的建筑布局极大的阻碍了生活水平的提高，所以实行城市房屋拆迁，是保证国民经济可持续发展的重要举措，是土地资源合理利用的重要手段。（ 2） 解决房屋拆迁矛盾 有利于提高人民的生活质量。通过城 市拆迁改造来美化城市，疏导交通，按照科学的方- 2 - 法重新对城市进行规划和设计，完善城市功能，营造更加科学、优良的居住环境，最终提高城市居民的工作和生活质量。（ 3） 解决房屋拆迁矛盾 有利于改善城市生态环境。拆除原有不合理的建筑及附属物，

14、重新建造高科技、环保型的建筑物，使整个拆迁区域内的生态环境得到改善。（ 4） 解决房屋拆迁矛盾 有利于发展城市经济。通过拆除危旧房屋和影响城市景观的建筑物、构筑物，使城市功能和环境得以改善，可以提高投资吸引力，促进了城市经济的发展。 拆迁安置工作处理的是否得当，拆迁中各方纠纷矛盾处理的是否得 体，成为了制约我国经济水平的提高，人民生活水平的提高的首要问题，常常引起社会的广 泛关注，如何以民文本，积极化解拆迁中存在的矛盾，对于加快工业化 、 城市 化进程 ， 全面建设和谐社会具有深远的意义。 1.2 国内 外 研究现状 1.2.1 国内现状 从 90 年代初开始，中国开始了新一轮的城市化进程，拆

15、迁问题也随之而来。对拆迁问题的研究、思考也逐渐开始。研究的对象初始主要是针对拆迁的技术性环节， 例如 拆迁补偿方式、拆迁评估、拆迁安置等。近几年， 由于城市拆迁改造规模的加大，拆迁问题也日益突出，拆迁人与被拆迁人的矛盾也越来越尖锐，于 2011 年 1 月 21 日 颁布的 国有土地上房屋征收与补偿条例 虽然有效地缓解了其中的矛盾 ， 但是冲突依然存在。面对新的情况， 更是 应 向人性化、和谐改造的方向深入研究。 近几年来，随着我国经济的飞速发展，城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。城市房屋拆迁对实现城市规划目标，推进城市环境面貌更新，合理利用城 市土地资源

16、，改善城市居民生活条件起到了积极的作用。但是也要看到 ， 城市房屋拆迁工作是一项政策性、群众性、经济性都很强，非常复杂又十分难做的工作 1。城市房屋拆迁问题是我国工业化、城市化加 速发展所引发矛盾的集中体现，它汇集了国家政策法律、土地制度、房屋使用权和所有权制度、公民的基本权利以及房地产市场秩序等诸多问题的焦点，涉及到政府、开发商、拆迁实施单位、拆迁评估机构、被拆迁群众等多元利益。 近年来，因城市房屋拆迁、居民安置而产生的社会矛盾和冲突不断增加，并日益恶化，己成为全社会关注的焦点问题。我国实行社会主义土地公有制，在计划经济时期，单位和个人住宅用地都是以无偿划拨方式取得，土地的稀缺性及其价值并未

17、受到重视，此时，危旧房屋的重建和翻新都是由政府或单位予以解决，城市房屋拆迁补偿的研究未显现其 意义。然而，随着经济体制由计划经济向市场经济的转轨过程中，土地使用制度和城市住房制度- 3 - 改革的不断推进，由传统的无偿无限期土地使用制度转变为有偿有限期土地使用制度，土地使用权和住房已经成为一种商品，可以进行出让、转让、出租和抵押，可以进入市场流通，在这种情况下，人们认识到了土地使用权和房屋产权的经济价值，城市房屋拆迁的补偿和安置受到高度重视 2。 在热火朝天的拆迁浪潮中，政府、开发商、广大被拆迁人以及社会公众都卷入其中，公共利益、个人利益和政治利益、商业利益交织在一起，彼此间的矛盾纠缠错结、愈

18、演愈烈，并波及到 社会的方方面面，引发社会关系的高度紧张。可以毫不讳言地说，城市房屋拆迁已经演化成为当代中国最易激发矛盾、引起冲突的领域之一，成为城市建设工作中的难题引起中央和地方政府以及广大老百姓的高度关注。 1.2.2 国外现状 迁问题并非中国独有，世界上其他国家也都曾经或正在经历着拆迁带来的诸多社会和法律问题，如何使矛盾得到圆满解决，参考国外的经验和教训，或许我们也需要换一种方式来思考。 美国的特色做法 （ 1）有限的拆迁权 司法制度的严谨，使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎，而民众也会更多地考虑到公共利益。美国 人在碰到不能调和的矛盾时，通常会把“我将在法庭上见你”这句话甩给

19、对方，因为他们知道法庭永远是中立的，在那里矛盾将会得到妥善解决。因此，懂得兼顾对方的利益是拆迁中化解矛盾的最好方式。 （ 2） 补偿的社会标准 美国各个行业都有一个市场形成的、大家承认的、相对公平的“公平市场价格”。美国法律规定 :政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。公平市场价格是双方达成拆迁“合理赔偿”协议的标准。如果不能达成一致，开发商要么放弃拆迁，要么走司法程序。这涉及到公众利益与个人利益孰轻孰重的问题，从而导致政府征地的情况比较复 杂。 （ 3） 公私利益的平衡 美国各州均制定了不同版本的“重要空间法”及动迁细节和补偿办法，赋予政府因水电、道路、公用基础设施、国防等公益事业

20、进行征地的特权。被拆迁户赞同这些，但对地方政府 因经济开发而动用拆迁特权提出质疑，其中的关键在于“公共利益”和“ 合理赔偿 ”的标准难以确定。康涅狄格州的一个城市因军事基地被关闭，经济迅速萧条。为扭转局面，政府打算在原军事基地建设公园。但动迁遭到私有土地拥有者的反对，无论政府给多少补- 4 - 偿金他们都不搬，还一纸诉状把政府告到了法院。官司打到美国最高法院后， 9 个大法官以谨慎的“ 5:4”裁决驳回动迁户的上诉，支持当地政府强制性拆迁。法官们的谨慎，反映了美国司法 机构 努力在公私利益之间寻求一种平衡。总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中各有输赢，一方面令政府在动用拆迁特权问

21、题上更加谨慎，另一方面也让民众逐渐牙惯于更多地考虑社会公共利益。 韩国的特色做法 (1)依法处理一草一木 韩国城市开发法和土地补偿法都对拆迁补偿有着非常详尽的规定。如果是 连片开发，居民们第一件事不是收拾东西准备搬家，而是走家串户先把“拆迁对策委员会”成立起来，以群体的名义维权。他们的原则是 :一草一木都要 付钱，拆迁的结果必须保证每一家的生活都能得到改善。 (2)遵守谈判协商机制 韩国的动迁要经过漫长的谈判过程。首先，要由双方认可的中介机构进行评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要

22、分别计入补偿费之内。如果有一处临街的房屋，房主听说拆迁动议了，突击把房子改造成饭店，这个法律不予认可。但是，如果某处房屋原来是饭店，现处于歇业之中，如在拆迁前宣布恢复营业，开发商就只能按饭店给予高价补偿。这样算下来，拆迁费 用十分惊人。因此，在韩国很少有像中国一样成群连片的旧区改造。私营企业拆迁开发住宅，要么提供的补偿金足以令住户满意，要么就是谈判失败放弃项目，发生纠纷的机会很少。 (3)向钉子户妥协 在韩国，纷争较多的是公益事业征用土地，如修建城市铁 路、高速公路等，经常因拆迁问题发生居民与警察之间的肢体冲突。有一 比较著名的案例，韩国政府为驻韩美军修建新军事基地在平泽地方征用土地，但遭到当

23、地居民暴力抵抗，多次引发流血冲突 ，尽管总统和总理多次亲临现场劝说，但居民拒不让步，令政府头疼不已 ，最后不得不宣布推迟建设计划四到五年，无奈地 把包袱丢给了下届政府。据媒体介绍，韩国也有最牛“钉子户”，数年 前，京瓷道内有一公司成片拆迁开发，四周的房子全都搞定了，只剩下 一家对祖业极为热爱的房主，不管给多少钱补偿都坚决不 卖房子，开发商毫无办法，最后只好用大楼把这一家围了起来，成为一 道独特 的景观 。 国外对拆迁及补偿规定相对严格 ，主要表现在以下几个方面：（ 1） 强调程序。国外对- 5 - 拆迁有严格的法律程序，必须经过全面的正当程序检验，具体包括 :征用程序 、 行政征用立法程序、听

24、证程序、强制拆迁程序等 。 （ 2） 强调公平。政府必须为征地拆迁提出足够的理由并给予公平补偿。一般都 有社会化的中立估价机构，如被拆迁户对评估价格不满意，还可以采取补救和协商措施，最终由司法裁决。当被拆迁户与征用机关不能就补偿数额达成一致时，争议被提交法庭裁判，美国、英国、法国大都如此 ， 征地拆迁中财产权的转移及有关补偿数额的确定，都是以司法裁决的方式 做出 决定。 （ 3） 强调公正。大致有两种补偿原则 :适当补偿原则和生活权补偿原则。适当补偿原则，就是只要符合公益征用的目 的，就按照必要的程序拆迁，给予公正的合理补偿。生活权补偿原则， 不仅要按市场评估价格对拆迁户进行补偿，还要充分考虑

25、被拆迁户为恢复到原有的生活状况所必须 的生活补偿。例如，因公共设施建设，需要拆迁市民的土地或房屋，如果仅仅按市价给付补偿，有可能不足以让他们恢复与原来同等的生活状况，为此必须再给予一定生活补偿。对于国外的这些做法，有很多值得我们借鉴的地方，我国拆迁立法应在考察各方成功经验的基础之上进一步完善，取长补短，建立和谐拆迁之路。 1.3 拆迁补偿的意义 （ 1） 有利于土地资源的节约 利用 随着社会经济的不断发展以及人们需求的提高，城市中的原有的旧房屋便会出现结构、功能、建筑容积率、建筑密度等方面的问题， 不能很好适应社会经济的发展以及现代城市发展的需要，势必造 成城市土 地资源的低效利用甚至闲置。同

26、时，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，对居住、 商业、交通用地提出了更多的需求。面对城市建设用地供给的约束， 需要进行旧城改造，盘活城市土地资产，提高城市土地资源的集约利用水平。而开展城市房屋拆迁补 偿问题研究，目的是要推进旧城改造顺利实施，以促进城市土地资源的节 约利用 3。 （ 2） 有利于城市经济的健康发展 过去，我国城市发展缺乏科学规划，各用地单 位划地为域，土地资源的空间配置不合理，大批污染严重的工业企业坐落 在市区。随着时间的推移，这些老企业不仅污染环境，而且经济 效益差，使城市经济发展受到了限制。通过拆迁， 可 以调整城市的功能区，使大批污染严 重的企业远离 市中心，这不仅能改善城市环境，还为招商引资提供了条件。同时，这些企业通过搬迁，可以重新考虑污染的防治，选择新的经济附加值高而污染小的产品，提高经济效益，促进了整个工业企业经济效益的增长，增强国民经济实力。 （ 3） 有利于城市规划目标实现