商业销售模式分析及商业案例研究.ppt

1、谨呈仁恒置地（深圳）有限公司项目销售模式研究本报告是严格保密的。模式 售后返租 返租 +回 购 直接销售带 租 约销售操作特征 客 户购铺同 时 与开发 商 签订委托 协议 .将房 产 返租 给 开 发商 .租期内由开 发 商转 租 经营 .租期两到十几年不等； 发 展商一次性返数年租金降低首付； 返租期内 .业 主定 时从 发 展商处 得到定额 租金回报 .在售后返租模式的基 础 上，增加回 购保 证 ，回 购的年限一般为 310年 .直接推出销售，不提供任何附加价值及服务商 铺销 售同 时 ，针对 商铺 自身条件（产 品原因、地段原因等）由开 发 商进 行前期招商，出售时带 租约进 行销

2、售收益方式销 售收入 销 售收入 销 售收入销 售收入优势分析快速 销 售、回 笼资 金分割灵活，客 户层 面广投 资 的收益明确，如果主力店品牌好，则 有 较 强的安全感增 强 客 户对项 目未来升值 潜力的信心，降低客户对项 目投 资风险的敏感度及对 价格的敏感度 .开 发商无商业运营压力；操作简单增 强 客 户对项 目购买 的信心度，适当降低客户对项目投 资风险 的敏感度劣势分析实际 租金收益不能 满足返租所需，政策限制投 资 客 户对回 购 的关注转为 并品牌的关注推售行为主动性差前期招商难 度 较大适用类型主要适用于有主力店承租区域商 铺 的 产权 分割 销售现 状一般、招商 难 度

3、大，但成 长 空 间乐观 的商业项 目街 铺、小规模社区商铺较 成熟区域的集中商 业项 目案例元一 时 代广场 、安徽国 际购物广 场环 球广 场布吉 东 大街文景雅居国 际花都金色巴黎常规下商业项目常见的销售模式本报告是严格保密的。模式 先租后售 出售 经营权整体 销售拍 卖销 售操作特征通 过 前期合理的 业态定位，提前将适合社区品 质 和 业主需要的商家引 进 ，控制社区商业 的品 质，主 导 社区商 业 的前期 发 展将商 铺一定时 期内的经营权进行出售，但不变 更产权。将商 业项 目整体出售给 大投 资客或经营机构 .将商 铺 在公开 场 合拍卖 .在公平竞 争的原则 下 进 行.价

4、高者得.且 该 价在很大程度上可反映市 场对 商铺 价格的承受能力 .收益方式租金收入 +销售收入预 支租金收入销 售收入销 售收入优势分析可控制商 业业态 和 业种 .使布局合理 .保 证社区品 质，令开 发商、 业 主、投 资 者及 经营 者的利益达到一个 较 好的平衡点；便于 统 一管理，培育出铺 位商 业价 值 ；租 约 促 进销售。对产权清晰度要求不高；便于 统一管理；销 售 较快商 铺销售速度 较快；资 金回收期较 短 .便于 实现 价值 最大化， 规 避定价失 误带来的 损 失劣 势分析社区商 业 前期招商 难度 较 大，对发 展商综 合运 营能力要求很高需要 对市 场进 行合理

5、的 专业 定位及管理价 值贬损 ，单 价 难以提升市 场风险较 大客 户 接受程度不高适用类型适用大型社区开 发 的配套商 业销售产权 不清的物 业专业 市场集中商业写字楼裙楼商 业 旺区商 铺 数量不多案例 深圳万科城风 情商 业街东 城海鲜 批发 市场深国投购 物广 场嘉德置地八达商城 铺王现 代城 华 庭常规下商业项目常见的销售模式本报告是严格保密的。模式一：售后返租模式二：返租 +回购模式三：直接销售模式四：带租约销售模式五：先租后售模式六：出售经营权模式七：整体销售模式八：拍卖销售各销售模式案例研究本报告是严格保密的。模式一：售后返租案例一：安徽合肥元一时代广场案例二：安徽国际购物广

6、场特征 : 客户购铺同时与开发商签订委托协议 .将房产返租给开发商 .租期内由开发商转租经营 .租期两到十几年不等； 发展商一次性返数年租金降低首付； 返租期内 .业主定时从发展商处得到定额租金回报本报告是严格保密的。元一时代广场 (2005年 12月 28日开业）u元一时代广场位于合肥市新站区胜利路与凤阳路交汇处西南角，占地 44亩，建筑面积 15万平方米，是目前安徽省最大的高层综合建筑群。u安徽首席体验式时代欢乐主题购物公园，元一时代广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体 。u该建筑总共四层： -1F停车场； 1F潮流精品； 2F女人世界； 3F运动领地； 4F

7、休闲天地。进驻的品牌有：国美电器、北京华联、肯德基、时代百货、音乐皇庭，城市花园咖啡、欢乐频道 KTV、欢乐谷游乐场、环球影城等。u位于负一层的大规模地下停车场，拥有近四百个停车位 。商铺售价 ：1F均价： 30000元 /平米2F均价： 14500元 /平米3F均价： 11000元 /平米4F均价： 1万 元 左右 /平米本报告是严格保密的。uSHOPPING MALL集购物、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游、商务八大功能于一体，组合了北京华联、国美电器、名店街、肯德基、招商银行、翼飞音像图书城、 KTV、游乐场、美食广场、环球影城、大规模地下停车场等重要联合经营业态，辐射人群达 100万

8、以上。 u经营情况：新站区依托元一地产项目、安徽大市场等商业经济，形成了新的商圈。元一时代广场购物中心，也成了构筑合肥新商圈的区域经济商业先行者。周边成熟的高尚住宅、店铺及大型的公建配套设施形成辐射安徽的人流、物流、信息流、资金流的平台，再加上元一时代广场自身的商业优势。新的商圈经济正欣欣向荣。 元一时代广场 (2005年 12月 28日开业）本报告是严格保密的。安徽国际购物广场（ 2004年 12月开始营业）u座落于长江西路与屯溪路及合作化路的交口 u拥有 77000平米的经营面积和五百余停车位 u运用 “ 一站式 ” 全新商业模式，引入 SHOPPINGMALL国际商业流行理念集购物、休闲

9、、餐饮、娱乐等为一体的大型购物广场。 u总分 4层，地上二层半，地下一层半。-1F 家乐福建材旗舰店1F 国购名城店2F 家乐福超市3F 文化、休闲、美食广场本报告是严格保密的。u安徽国际购物中心是安徽华源投资有限公司投资 3.5亿元人民币兴建的大型现代购物中心u率先引进世界 500强法国家乐福、深圳家福特建材、国美电器、屈臣氏、运动 100、味千拉面、美高美国际俱乐部、肯德基等 u核心商圈覆盖人口 45万。辐射商圈覆盖人口 200万。因本案所处位置地势相对长江路两端较低，故俚间有 “ 聚宝盆 ” 之说。历史价格 记录时间 均价 最高价 最低价1 2008-7-30至今 37000/平方米 /

10、 /2 2008-7-15 37000/平方米 / /3 2008-5-12 37000/平方米 / /4 2008-3-31 34000/平方米 / /5 2007-3-2 / 33000/平方米 9000/平方米6 2007-2-15 9580/平方米 / /安徽国际购物广场（ 2004年 12月开始营业）本报告是严格保密的。 售后返租模式于上世纪 90年代末期进入我国，很快便受到了开发商、投资者以及有关各方的青睐。 对于发展商来说 ，商铺如果只租不售，至少长达十几年的投资回收期令其焦心，而通过售后返租，能够以高价很快售出所开发的项目，资金可迅回笼； 对于投资者来说 ，发展商的分割出售大大降低了投资门槛，中小投资者也可以通过售后返租模式不费心思地坐享高投资回报，并实现资产的保值增值；而对于银行来说， 30% 40%的首付比例相对一般住宅项目而言，按揭比例并不算高，还款期限也不算长，因而不少银行觉其风险较小而乐助其成。 小结：