1、新版合同示范文本与商新版合同示范文本与商品房买卖纠纷品房买卖纠纷程啸程啸（法学博士、清华大学法学院副教授（法学博士、清华大学法学院副教授）目目 录录 一一 、合同法基础理论、合同法基础理论 二、二、 商品房买卖商品房买卖 纠纷的类型纠纷的类型 三三 、新版、新版 合同示范文本的重点问题合同示范文本的重点问题一、合同法基本知识一、合同法基本知识 （一）合同的涵义（一）合同的涵义 民法通则第民法通则第 85条第条第 1句规定：句规定： “ 合同合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。的协议。 ” 合同法第合同法第 2条第条第 1款规定：款规定： “ 本法
2、所称本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。系的协议。 ”一、合同法基本知识一、合同法基本知识 因此，因此， 合同是平等主体的自然人、法人及合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。义务关系的协议。 （二）规范房屋买卖的法律规范（二）规范房屋买卖的法律规范 1、法律：、法律： 中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法 等等 2、行政法
3、规：、行政法规： 城市房地产开发经营管城市房地产开发经营管理条例理条例 一、合同法基本知识一、合同法基本知识 3、司法解释：、司法解释： 合同法解释（一）合同法解释（一） 、 合同法解释（二）合同法解释（二） 、 商品房买卖合商品房买卖合 同解释同解释 、 买卖合同解释买卖合同解释 等等 4、地方性法规：各地、地方性法规：各地 的房地产交易的房地产交易 条例条例，如，如 重庆市城镇房地产交易管理条例重庆市城镇房地产交易管理条例 、 天津市房地产交易管理条例天津市房地产交易管理条例 等等 5、部门规章：、部门规章： 商品房销售管理办法商品房销售管理办法 、 城市商品房预售管理办法城市商品房预售管
4、理办法 等等一、合同法基本知识一、合同法基本知识 （二）合同法的基本原则（二）合同法的基本原则 1、合同自由原则、合同自由原则 合同法第合同法第 4条规定，当事人依法享有条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。得非法干预。 （ 1）是否缔约的自由；（）是否缔约的自由；（ 2）选择合同向）选择合同向对方的自由；（对方的自由；（ 3）决定合同内容的自由）决定合同内容的自由；（；（ 4）合同形式的自由；（）合同形式的自由；（ 5）约定违约）约定违约一、合同法基本知识一、合同法基本知识 责任的自由；（责任的自由；（ 6） 解约自由解约自
5、由 ；（；（ 7）选择）选择合同合同 争议解决方式的自由争议解决方式的自由一、合同法基本知识一、合同法基本知识 2、诚实信用原则、诚实信用原则 诚实信用原则是指当事人在从事民事活动诚实信用原则是指当事人在从事民事活动时，应诚实守信，以善意的方式履行其义时，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或合同规定务，不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务的义务 。 合同法合同法 第第 6条条 规定：规定： “ 当事人行使权当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 ”一、合同法基本知识一、合同法基本知识 （三）合同的内容（三）合同的内容 如果将合
6、同理解为一种法律关系，则合同如果将合同理解为一种法律关系，则合同的内容是指依据法律规定和合同的约定所的内容是指依据法律规定和合同的约定所产生的权利义务关系，简称合同权利和合产生的权利义务关系，简称合同权利和合同义务。同义务。 如果将合同理解为法律文书，则合同的内如果将合同理解为法律文书，则合同的内容是指由当事人约定的合同条款。容是指由当事人约定的合同条款。一、合同法基本知识一、合同法基本知识 合同法第合同法第 12条规定：条规定： “ 合同的内容由合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人约定，一般包括以下条款： (一一 )当当事人的名称或者姓名和住所；事人的名称或者姓名和住所； (二二 )标的；标的；(三三 )数量；数量； (四四 )质量；质量； (五五 )价款或者报酬价款或者报酬； (六六 )履行期限、地点和方式；履行期限、地点和方式； (七七 )违约违约责任；责任； (八八 )解决争议的办法。解决争议的办法。 ”“”“ 当事人当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。可以参照各类合同的示范文本订立合同。”
