1、城市产业实践工改开发要点一站式解析 深圳工改工的政策解读、市场价值与创新城市背景Backgroundo.1N土地匮乏局面：集体用地和国有用地的二元化集体土地入市闲置土地处理工业楼宇转让背景：2011年深圳全市建设用地 总建筑规模约 917.77平方公里原农村集体用地 390平方公里土地（占建设用地比例高达 43%）合法用地 95平方公里（占农村集体用地约 24%）困局中三个导向文件名 出台时间 深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见 2008-3-6 工业项目建设用地控制指标 2008-2-18 关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法 2008-9-9 工业楼宇暂行管
2、理办法 2008-9-25 深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法 2008 深圳市人民政府令（第 211号）深圳市城市更新办法 2009-10-22 深圳市城市更新办法实施细则 2012-2-7 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 2012-8“ 1+6” 文件 深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见 2013-1 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） （深府办 2013 3号 ） 2013-1-7 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 实施细则 深规土 2013 721号 2013-12-6深圳市建筑设计规则 2014-7-14 深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案 通知
3、 2014-3-11 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办 2014 8号文） 2014-6深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知 2014-8-8产业升级诉求：从 “ 深圳制造 ” 到 “ 深圳创造 ” 产业方向劳动密集型产业，主要为制造生产，依托国内外贸易迅速发展产业 方向以自主创新为特征，高附加值、高投入、高风险、先导性强产业发展要素人力成本低廉交通系统便利土地使用成本低产业发展要素政策支持优势完善规划及配套优越服务平台行业交流环境产业发展要素完善都市功能舒适 办公环境产业集群优势产业 方向资本和技术密集型，主要为先进制造业和高端服务业与传统加工业所需的
4、生产厂房、现有支柱产业所需的普通写字楼不同，目前大力规划的战略性新兴产业 ，对资本投入、政策支持、配套服务等均有高依存度，需要第三类的产业空间，助推其迅速发展。深圳蛙跳式产业历程工业升级改造：开发企业利益和政府诉求的结合点 工改工项目五大优势土地占比基数大数量多，特区内和特区外可选性较多可选择地块较多 早年面世的智慧广场、美年广场等项目，溢价和获益极高，业内反响激烈同类案例溢价高政策鼓励工业地产开发，在项目立项、专项规划等申报流程相对较短申报时间较短相对城中村，少则上百个，多则逾千个的业主，工改工业主数量较少，谈判难度大大降低业主相对单一工业地块开发的地价成本，与商业、住宅的差距较大，资金占用
5、少前期投入成本较低 工业园区升级改造能够解放土地存量， “ 腾笼换鸟 ” 为产业提供新空间。同时，推进迅速、启动资金低，因此在近几年形成开发热潮。南山中心西区 福田中心区宝安车公庙泰然工业区南油片区、月亮湾大道沿线、科技园片区、侨香路沿线石岩、松岗、西乡、龙华、沙井、福永彩田工业区、福田保税区罗湖清水河、水贝工业区龙岗布吉、下李朗、平湖、 3号地铁沿线随着深圳土地利用进入以 “ 存量二次开发为主 ” 阶段，工改项目数、量齐增，多个区域均有大数量、规模项目规划开发建设，未 来 10-15年 供应量预计超过 3000万平米，竞争日趋激烈工改政策下的开发形势：巨量供应，竞争严峻世联行集团综合体事业部
6、累计操作 100个不同类型、不同区 域工改项目，基本覆 盖深圳所有区域下 辖的各 个街 道，操作面积将近 2000万。SHENZHEN深圳HUIZHOU惠州DONGGUAN东莞HONGKONG香港大鹏新区坪山新区龙岗区罗湖区福田区龙华区光明新区宝安区南山区工改工 覆 盖 深 圳所 有区域所有片区开发策略Strategyo.2N工业地产：多方参与的集体开发决策 工改工参与决策方原业主开发商入驻产业运营方政府与其沟通顺利为推进必要条件，涉及多个部门包括更新办、规土委等，关心贡献率、配套设施等公共指标项目顺利运营保证，可能整合的资源众多，包括物管、商家、平台（设施）提供方项目可行性的前提，对赔偿方式
7、、赔偿数量、物业档次、租金（售价）极其敏感项目执行方，在前期介入阶段，对经济可行性论证是关键，尤其原有体量较大项目项目最终使用者，其入驻起着成败性作用，其需求应被提前了解，定制化满足工业地产：次核心区旧改和新城开发的产业二力驱动 产业微笑 曲线n次核心区工业升级改造项目开发思路：类地产的综合体开发物业功能：展示、营销、总部办公入驻行业：泛产业（类办公客户）打造要点：复合功能、配套完善盈利模式：销售为主开发产业背景：要求较弱n新区开发工业项目开发思路：产业园运营物业功能：研发、测试、生产入驻产业：差异化专门化定位打造要点：政策支持、产业平台盈利模式：复合运营获利（如土地开发、金融融资、政策补贴等）开发产业背景：要求较强次核心区 “ 工改工 ” 操作思路与普通商办物业类似，以价格优势引入自用型客户；尚不成熟的新区，需要通过政策扶持、产业平台、配套搭建等引入特定产业
