1、关于商品房预售资金监管的可行性研究【摘 要】商品房预售是目前我国房地产开发中主要的销售方式。作为一种期房交易、其直接关系到购房人的切身利益，如果不对商品房预售进行有效监管势必会使相关利益主体承担巨大风险。由于商品房预售资金涉及开发企业的根本利益，所以对预售资金进行监管可作为降低房地产市场风险的最有力的手段。如何对商品房预售实行资金监管已成为当务之急。 【关键词】商品房预售资金；监管意义；监管信息 近年来，随着城市建设步伐加快，房地产开发投资规模不断扩大，商品房销售势头良好。在这种形势下，开发企业为了尽快回笼资金，都在想方设法加快商品房的销售，其中不乏因工程进度原因而尚不允许销售的冻结房源，一部
2、分有刚性需求的消费者冒着利益可能受到损害的风险去购买，因此而导致的投诉和上访屡见不鲜。由于开发企业违规销售冻结房源，使得政府监管十分被动，因此，实行商品房预售资金监管显得尤为重要。 一、商品房预售资金的监管背景 商品房预售资金监管是房地产市场发展的需要和必然趋势。商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将商品房预售资金存入银行专用监管账户，只能用于本项目建设，不得随意支取、使用，同时对出现拖欠农民工工资等特殊问题还可以从商品房预售资金中扣除。政府部门要对商品房预售实施有效的监管，真正可以管理到位的最佳手段就是要管住“钱” 。因此，实行商
3、品房预售资金监管，是当前管理商品房预售行为最为有效的办法。商品房预售资金应全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，以确保预售资金专项用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。 二、商品房预售资金的监管意义 1、有利于保障社会稳定。商品房预售资金监管可以防止开发企业挪用资金，控制开发企业的不规范运作行为，大大减少抽逃资金、烂尾楼、延期交房、盲目投资等情况的发生，从而增强购房者的信心，保护购房者的合法权益，保障社会稳定。 2、有利于防范金融风险。绝大多数开发企业的运营资金均来自于银行贷款，当房地产市场出现较大波动时，开发企业很可能会把风险转嫁给金
4、融部门、转嫁给购房者。而实行商品房预售资金监管以后，资金使用将会得到有效控制，这样便可防范金融风险，提高银行贷款的安全系数。 3、有利于保证工程建设。商品房预售资金监管要求一个预售许可证对应一个专用账户，并保证监管资金优先用于工程建设，这样能够有效防止因开发企业使用预售资金进行滚动开发造成的工程烂尾、项目延期等情况的发生，而开发企业为了快速回笼资金，就必须加快工程进度，从而形成良性循环，确保商品房如期交付使用。 三、建立商品房预售资金监管信息平台 1、严格规定房地产开发企业应公开的信息 房地产开发企业必须及时告知购房者监管项目的监管账户、工程进展情况、资金使用计划、建设资金使用情况、预售资金剩
5、余情况等重要信息。 房地产开发企业要向购房者提供预售资金监管专用账户，提供账户的目的是为了让购房者可以直接将预购资金存入监管账户。购房者关注商品房主要是以下两个方面：一是工程进度情况，房地产开发企业是否能够按期交付使用商品房；二是购房者所付的资金是否用于工程建设，购房者有权利知道自己所付的资金的使用计划、实际使用情况等。 2、商品房预售资金监管信息平台的操作流程 预售资金监管信息平台通过收入平台和支出平台进行实际操作。购房者签订购房合同时，商品房预售资金监管系统的预售款收入平台自动生成新的账户信息。通过信息平台，监管的政府人员可在第一时间获知包括开发商、监管银行、账号及购房者的应缴金额和实付金
6、额等在内的重要信息。同时，购房者将会收到一张政府工作人员发出的“预售款交款通知单” ，表明其首付及按揭的款项及监管银行和监管账号。 预售资金监管系统还有一个支出平台，通过这个平台开发商可以在网上提出支付申请。系统将显示预售资金支付申请、申请理由。经系统查验，工作人员将与监理机构取得联系，进行审核，检查房地产开发企业申请的理由是否真实。审核通过的，政府工作人员点击确认后，开发企业就能在系统打印支付通知书，并加盖相关单位印章，监管银行收到拨付通知书，银行柜员登录监管系统进行核实，查验相关数据信息是否一致，数据信息确认无误后，监管银行及时将款项汇至收款人。 总之，加大对商品房预售资金的监管，保护的不仅仅是购房者的利益，也是房地产市场持续、健康发展的内在要求，更是关系到社会的稳定，其意义十分重大。 参考文献 1周帆，商品房预售资金监管模式，山东大学法学院，2010（04） 2左海云，商品房预售资金监管信息的建设 ，中国高新技术企业，2008（11） 3蔡永为，完善商品房交易资金监管法律制度，商业经济，2009（09） 4杜昊，预售商品房资金监管主体初探，消费导刊，2007（01） 作者简介： 杜丹，性别：女，籍贯：辽宁鞍山，出生年月：1971 年 9 月，工作单位：鞍山市房屋产权登记发证中心，职称：高级经济师，研究方向：房地产经济。
