商业办公楼用房装修决策与设计阶段造价控制难点与对策分析.doc

1、商业办公楼用房装修决策与设计阶段造价控制难点与对策分析摘要：根据前瞻网2013-2017 年中国商业地产行业开发与运营模式分析报告数据统计，2010 年开始，房地产紧缩型调控拉开大幕，新政主要针对住宅市场，而商业地产成为楼市调控新政的受益者。2012 年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到 25.4%和31.6%（注：据 2013 年 2 月 22 日国家统计局发布的 2012 年国民经济和社会发展统计公报） 。 关键词：造价控制 对策措施 引言：随着商业办公用房的蓬勃发展，社会各企事业单位、社会团体亦纷纷采取租赁或购买的方式取得办公地点。而商业办公用房无论是出租还是销售，通

2、常均为无坯房（注：据盖洛普咨询有限公司 2007年 9 月的办公用房客户需求研究报告，在北京地区，89%的被访公司采用的是租赁的形式，11%对办公用房拥有所有权；在购买/租赁办公用房时，72%的房屋是毛坯房，28%是精装修房。 ） ，对办公用房的装修就成了各单位一项非常大的投资支出。如何做好装修工程的造价控制工作，使有限的投资达到理想的效果，成为各投资者所关心的问题。装修工程的造价控制工作贯穿于项目的全过程，包括决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、结算阶段及运营阶段。国内外研究分析证明，各个阶段的工作对整个工程造价的影响分别为：投资决策阶段 75%95%；设计阶段 35%75%；施工阶段

3、 5%35%；竣工结算阶段 05%（注：摘自招标采购专业务实 ，主编：刘慧，中国计划出版社） 。因此，决策阶段和设计阶段的造价控制工作，是全过程控制工作中的重中之重。本文试就对此两阶段的造价控制工作进行分析，提出其中的难点和可行的对策措施。 一、决策阶段造价控制难点及对策分析 决策阶段造价控制工作是整个工程造价控制的重点工作，是各阶段工作的源头，这一阶段所耗投资约占总投资额的 0.5%3%，但能有效提高项目的投资效益。因此，应引起投资决策者的高度重视。 难点 1：办公场所选择决策 市场上可供选择的办公场所肯定不止一处，如何选择才能在满足使用功能的前提下，投资最少？ 对策 1：进行多方案比较，运

4、用价值工程理论，对各备选方案的功能和成本进行比较，选择价值最高的方案。价值工程的公式为： V（价值）=F（功能）/C（成本） 对策 2：积极参与开发商的招商工作。此法对于大面积或整幢租赁或购买的用房单位最为有效，可以在建筑设计阶段就提出对设计的要求，避免了日后需要进行拆改所造成的浪费。 难点 2：投资额决策 投资额决策的正确与否，将直接影响整个工程造价控制工作的成败。要做到既不高估冒算，又不少算漏算，对投资者来说，是颇为头痛的事情。笔者经常遇到施工图预算完成后，结果超出投资者预期，需要修改图纸及预算，不但打乱了工程前期工作的进度计划，还可能导致设计单位和预算编制单位向建设单位提出索赔，造成直接

5、的经济损失。出现这种情况的原因就是投资额决策失误或根本未进行决策。 对策：委托专业咨询公司编制投资估算并进行多方案比较决策。 之所以要委托专业咨询公司，是因为专业咨询公司通常都有相关类似项目的历史数据库和相应的工作经验，能为委托方的正确决策提供相关的数据支持，而这些通常又是委托单位所缺乏的。 总之，决策阶段主要解决好了选定场所和确定造价控制目标两大问题，就能使投资者对未来办公场所的功能配置、装修档次有一个初步的印象，也为后续的限额设计提供了基础资料。 二、设计阶段造价控制难点及对策分析 设计阶段通常分为初步设计（方案设计）和施工图设计两个阶段，大型复杂工程可能还有扩大初步设计阶段或曰技术设计阶

6、段（在初步设计与施工图设计之间） ，对应的造价控制工作有初步设计阶段的概算编制与审查，扩大初步设计阶段的修正概算编制与审查及施工图设计阶段的预算编制与审查。设计阶段应切实推行限额设计原则，严格以投资估算控制初步设计概算或修正概算，以初步设计概算或修正概算控制施工图预算。但是，上述工作都做好了，结果也满足要求了，是否就意味着造价控制达到要求了呢？事实往往并非如此。 难点 1：施工图设计满足使用功能要求吗？ 从笔者多年从事装饰工程现场监理工作的情况总结出，施工图未能满足使用功能要求是导致产生变更的主要因素，此类变更极易造成造价失控。究其原因，建设单位（或使用单位）的使用者们大都不懂看施工图（毕竟非

7、工程技术人员，施工图对其来说无异于天书） ，仅靠有限的效果图，根本无法让其全面了解其使用要求是否在施工图中得到了充分满足。 对策：设计阶段引入工程咨询公司（实力较强的监理公司、造价咨询公司均能胜任） ，工程咨询公司能很好地起到建设单位（使用单位）与设计单位之间的桥梁作用。通过设计阶段的多次协调会，让工程咨询人员和设计人员充分了解（理解）建设单位（使用单位）的使用功能要求，从而使工程咨询人员能很好地监督施工图的设计，使施工图设计能充分满足使用方的使用功能要求。 难点 2：现场条件能满足按施工图施工吗？ 如果在施工过程中发现现场条件无法满足按图施工，其结果必然是设计变更，造成工期延误和费用增加。所

8、以说，设计阶段的造价控制属于事前控制工作，能起到事半功倍，花少钱办大事的效果。 最典型的例子：天花标高无法满足设计要求。 造成此问题的原因： 1、设计人员未复查结构图，想当然进行设计。如某会议室层高3.3m，想当然认为天花最低处设为 2.4m 应无问题，殊不知中间主梁梁高0.8m，剩余的 100mm 空间根本无法让风管通过。更有甚者是实际梁底标高低于设计天花标高而不知。 2、设计单位各专业设计人员未能充分协调，致使天花内空间不足于布置管线。 产生此问题，一般造成以下 2 种结果： 1、建设单位接受在不改变天花造型的情况下降低天花标高，例如，一般办公室原设计天花最低处的标高为 2.6m，因为天花

9、内管线和结构梁的限制无法达到，最后降低为 2.4m，基本不影响使用功能。其结果很可能是因墙面面积减少导致建设单位多支付了工程费（现阶段大部分的合同为总价合同，此类变更而导致的工程量变化通常最容易被忽视） 。 2、建设单位无法接受降低天花标高，导致重新设计。如果在施工前解决此问题还好，但如果在天花内管线布置完成后定天花标高时才发现此问题，将直接导致天花内所布管线作废，造成直接的经济损失。如某会议室面积约 300m2，原设计天花最低处 2.4m，管线布好后放线发现天花最低处不足 2.1m，由于面积较大，直接造成非常大的压抑感，建设单位根本无法接受。 对策 1：要求所聘请的工程咨询公司加强设计监督，

10、特别是加强设计单位各专业的协调工作，通过协调会尽可能地把存在的问题在设计阶段予以解决。 对策 2：对于重要的或设计复杂的场所（如会议室、走廊等） ，最好能利用三维建模软件进行模拟建造，再利用模型检查软件进行碰撞检查，从中找出施工中可能存在的问题或判断设计是否合理。模拟建造有别于我们常见的效果图，虽然效果图也是采用三维建模软件所做，但其一般只考虑美学、空间效果而未能解决能不能做的问题。而模拟建造是按施工图仿真真实的建造过程，把所在房间的柱梁墙位置、天花内所有管（给排风管、给排水管等）线（电气线路、线槽等）的空间位置和走向、造型天花、灯具及墙地面装饰都按设计布置好，从而能直观地或通过相关软件进行检

11、查，不但能快速查找存在的问题，还能为以后的施工提供直观的指导。 对策 3（最后的补救措施）：建设单位在选择预算编制单位时，应选择口碑好，富责任心的单位，并明确要求协助审图和提出设计不合理的地方。因为预算编制人员在计算工程量前，需彻底理解施工图文件的各项细节，包括与原建筑施工图、结构施工图的匹配问题，才能正确计算工程量，所以，预算人员有时较监理人员更容易发现设计的不足之处。笔者就曾遇见过很多这样的问题，如窗台离地高度、窗的高度与建筑施工图不一致；建筑施工图明明是幕墙，但装饰施工图当成是普通窗而未设置防护栏杆；螺旋梯底包铝塑板或不锈钢板（锥形结构，施工难度极大）等等。预算人员也要克服“设计怎么画，

12、我就怎么算，反正有错责任也不在我”的思想，如果能自动提供上述服务，无疑可以为自己赢得信誉，也为公司的市场开拓尽一份绵力。 以上对策如能综合运用，无疑能达到更佳的效果。 难点 3：施工图设计深度满足要求吗？ 从笔者多年的监理和造价工作经验总结出：装饰施工图的设计深度往往在某些方面未能满足要求！遇到比较多的情况可能包括：、室内干挂石或铝单板天花无钢骨架施工图（或者一句极不负责任的说明：由专业钢构公司深化设计） ，预算工程量往往是估算。、室内家具设计只有平、立面外观图，没有柜内构造及用材说明，预算往往按定额材料消耗量计价而未作（或根本无法作）材料消耗量分析。、新材料、新工艺的应用，往往只有示意图而非

13、施工图，等等。所有这些，都有可能成为事后施工单位索赔的依据，给造价控制工作留下隐患。 对策 1：设计招标文件和设计合同中，加强对设计深度要求的条款描述，明确设计单位的责任。如果业主方自觉无法胜任，那不要犹豫，聘请专业的工程咨询公司去做吧，必要的可控的少量支出，能避免以后不可控的大量支出的出现。 对策 2：要求工程预算编制单位敢向设计单位说“不” 。通常无法精确计算工程量的地方，就是设计深度不足的体现。事前算清楚，自然可以避免事后索赔的出现。 结语：造价控制工作的重点是事前控制，而决策阶段、设计阶段的造价控制工作，正好是全过程造价控制中的事前控制。做好这两个阶段的造价控制工作，无疑能起到“事半功倍” ， “花小钱办大事”的效果。鉴于笔者的水平和经验，本文的深度和广度尚显不足，希望同行能提出批评指正，继续探索和拓展。 参考文献： 1、 2013-2017 年中国商业地产行业开发与运营模式分析报告 前瞻网 2、 中华人民共和国 2012 年国民经济和社会发展统计公报 国家统计局 2013 年 2 月 22 日发布。 3、 办公用房客户需求研究 盖洛普咨询有限公司 2007 年 9 月 4、 招标采购专业务实 主编：刘慧 中国计划出版社