1、2013年 3月 4日 11： 29第一节 房地产的含义第二节 房地产的特性第三节 房地产的种类第四节 房地产状况描述第二章 房地产及其描述 房地产估价的对象是质量、功能、产权等都极为复杂的房地产，因此准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。 在实际房地产估价中还要明确界定估价对象的范围，详细描述其状况。 本章介绍房地产的含义、特性、种类以及如何描述估价对象。一、房地产的定义二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义三、实物、权益和区位的含义四、房地产的其他名称五、房地产的基本存在形态第一节 房地产的含义 通俗讲，指房屋和土地，或房产和地产； 严谨地讲，指不动产， “土地及其定
2、着物 ”； 现代社会 “建筑物 ”越来越普遍、重要，将房地产定义为 “土地以及建筑物等土地定着物 ”； 同一房地产实物上往往同时存在着多种权利； 房地产因不可移动使区位成为它的重要组成部分。综合以上各方面： 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。一、 房地产的定义二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（一）土地的含义 最典型的是下列 3种： 土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。 土地是指 “地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。 ” 土地是自然物、自然力或自然资源。 房地产估价中的土地定义对于房地
3、产估价来说，土地不只是平面， 而是三维立方体的，是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。 具体一宗土地的空间范围可分为 3层： 地球表面； 地球表面以上一定范围内的空间 (简称地上空间 )； 地球表面以下一定范围内的空间 (简称地下空间 )。在现实法律规定中，土地的上下范围并不是 “上穷天空，下尽地心 ”。（二）建筑物的含义建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。在估价中将建筑物作广义理解： 建筑物是人工建造 的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所， 包括房屋和构筑物两大类。 其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起遮风避雨、保
4、温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人在内居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。 构筑物是指人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。（三）其他土地定着物 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，也称为地上定着物、土地附着物、地上附着物。附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的 从物 ，应随着土地或建筑物的转让而转让（当事人另有约定除外）。 其与土地、建筑物在物理上不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 例如，为了提高土地
5、或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木、花草等。 其为土地或建筑物的 从物（附属部分），房地产简化为包括 土地、建筑物两大部分。三、实物、权益和区位的含义 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。 房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三个方面。 就一幢房屋为例： 有形的实体，该房屋的建筑结构是砖木的还是钢筋混凝土的； 实体的质量，如都是砖木结构的情况下，它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何； 组合完成的功能，是在均为砖木结构并采用相同质量的砖和木材及相同的施工质量下，其空间布局如何，如住宅的户型（套型）如何。（一）房地产实物的含义
